Calcul du TEG en cas d'amortissement du prêt par mensualités constantes ?

Question.

Dans le cas d'un prêt de 20 ans remboursable au moyen de 240 mensualités constantes, faut-il considérer que l'incidence des frais de dossier, de prêt et de garantie doit être répartie sur vingt années, pour le calcul du taux effectif global ? C'est ce que mon notaire a fait et je ne suis pas d'accord avec lui.

Réponse.

Dans le cas d'un prêt remboursable par échéances constantes, l'emprunteur, s'il n'y a pas de franchise, commence à rembourser le prêt dès le paiement de la première échéance. Répartir les frais fixes sur 20 ans n'est pas juste et surtout n'est pas pas conforme à l'esprit du texte.

Il existe des logiciels permettant de calculer exactement échéance par échéance l'incidence des frais fixes. De nombreuses banques en disposent et font le calcul pour le compte du notaire.

Il existe aussi une méthode empirique, celle de prendre en compte une valeur médiane pour la durée du prêt : la moitié du nombre des mensualités plus une. Ainsi la durée théorique d'un prêt de 20 ans remboursable en 240 mensualités est de 121 mois. Les frais fixes sont répartis alors sur 121 mois, puis l'incidence multipliée par 12 pour avoirl'incidence sur le taux annuel

Solder le prêt avant de vendre ?

Question. Est-ce que nous pouvons emprunter auprès d'un notaire pour solder un prêt souscrit pour l'achat d'un appartement? Notre banque nous refuse. Nous voulons solder le prêt avant de vendre le logement.

Réponse. 

La rédaction et la négociation de prêts sous seing privé sont absolument interdites aux notaires. En effet, l'art. 14 du décret n° 45-0117 du 19 déc. 1945, portant règlement d'administration publique pour l'application du statut du notariat, dispose :

Il est également interdit aux notaires :
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4° De négocier, de rédiger, de faire signer des billets ou reconnaissances sous seing privé et de s'immiscer de quelque manière que ce soit dans la négociation, l'établissement ou la prorogation de tels billets ou reconnaissances.

Cette interdiction est passible de sanctions disciplinaires ; elle est sans influence sur la validité des obligations et sur la valeur probante des actes (Cass. 1re civ., 14 oct. 1980).

Il est également interdit aux notaires de faire par la voie de journaux ou par affiches des annonces générales de capitaux à placer ou à emprunter (Rép. min. just. : J.O. A.N. Q, 4 févr. 1978, p. 423 ). Cette interdiction n'est pas respectée (voir les publicités dans les études pour l'Union Notariale Financière et autres sociétés du groupe du Conseil Supérieur du Notariat).

Les notaires ne sont pas - encore -  soumis à la réglementation applicable aux intermédiaires en opérations de banque au sens de la loi n° 84-46 du 24 janv. 1984, aujourd'hui art. L. 571-1 et suivants du Code monétaire et financier (Rép. min. éco. fin. et privatisation ; J.O. A.N. Q, 9 mars 1987, p. 1358).

La forme notariée s'impose donc au notaire pour la constatation d'un acte de prêt.

Les notaires ne peuvent négocier des prêts qu'en la forme authentique et assortis d'une sûreté réelle ou d'une caution bancaire décret (D. n° 45-0117, 19 déc. 1945, art. 14, 5°). Le recours à une caution bancaire ou garantie de bonne fin est obligatoire pour les prêts négociés par les notaires à partir d'un certain montant déterminé par chaque conseil régional des notaires, environ 15.000 EUR).

Dans le cas où le notaire reçoit un acte de reconnaissance de dette, contenant un prêt qu'il n'a pas contribué à négocier, il est nécessaire que le contenu de l'acte fasse ressortir le caractère non négocié du prêt. Le notaire doit alors faire signer à ses clients une reconnaissance d'avis circonstanciée, établissant clairement qu'il n'a participé, d'aucune manière, à la négociation du prêt et qu'il n'entend assumer aucune responsabilité quant à la valeur des sûretés fournies (Rép. min. just. ; J.O. A.N. 19 mars 1977, p. 1159 ; Cass. 1re civ., 21 mai 1985). A fortiori, s'il s'agit d'une reconnaissance de dette sans aucune garantie réelle (hypothèque, porivilège, nantissement) ni sans aucun cautionnement, le notaire, et si le notaire accepte d'instrumenter (il semble qu'il puisse dans ce cas légitimement refuser), ledit notaire fera signer une reconnaissance d'avis donné expliquant les conséquences juridiques et pécuniaires de l'absence de garantie pour le prêteur.