Le notaire a oublié de supprimer une clause de son traitement de texte

- Cour d'appel de Paris, Pôle 2, chambre 1, 21 mars 2017, RG N° 16/00896 :

La SCP doit voir sa responsabilité engagée par le vendeur d'un bien immobilier l'ayant cédé à la SCI dont il était le gérant.

Dés lors qu'elle détenait ces informations, la SCP de notaires se devait spontanément, au titre de son devoir d'information et de conseil, d'attirer l'attention de son client sur les conséquences fiscales de la vente de son appartement alors donné à bail et sur l'impossibilité qui en résultait pour lui de bénéficier de l'exonération attachée à la plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale.

Il importe peu à cet égard que le vendeur ait eu, lui ou son père qui exerce la profession d'avocat, des connaissances en matière fiscale. Sachant que l'immeuble ne constituait plus la résidence principale du vendeur et qu'il avait été donné en location, le notaire ne pouvait donc dresser un acte dont il reconnaît qu'il a omis d'en supprimer la mention relative à l'exonération de la plus-value. Le préjudice subi par le vendeur consiste dans la perte d'une chance raisonnable de renoncer à la vente, et doit être indemnisé par l'octroi de 100 000 EUR de dommages et intérêts.

En outre, la faute du notaire a entraîné pour le vendeur une situation financière délicate qui a été source d'inquiétude.

L'indemnisation du préjudice moral spécifique ainsi subi donne lieu à l'octroi d'une somme de 3 000 EUR.

Responsabilité du notaire en cas de défaut d'autorisation de travaux par l'AG

- Cour d'appel de Versailles, Chambre 3, , 17 déc.  2015, RG N° 14/00622 :

Selon la promesse de vente portant sur un lot de copropriété rédigée devant notaire que la possibilité de réaliser des travaux sur les ouvertures était un élément déterminant de l'acquisition. Or la décision de l'assemblée générale des copropriétaires aux termes de laquelle est donnée au futur propriétaire du lot en cause l'autorisation de procéder à la pose de deux lucarnes et deux lanterneaux en toiture sous réserve d'obtenir les autorisations administratives et que les travaux soient effectués sous le contrôle d'un architecte a été prise en l'absence de tout dossier technique et s'apparentait donc à un accord de principe, qui ne dispensait pas la personne devenue propriétaire de soumettre à l'assemblée générale son projet définitif soutenu par des documents techniques.

En tout état de cause, il est certain que le projet du vendeur que l'acheteur était supposé reprendre à son propre compte n'a pas été soumis à l'assemblée générale lors du vote de cette résolution. Il appartenait en conséquence au notaire d'informer l'acheteur de la difficulté liée au refus éventuel mais possible de l'assemblée générale et d'en prévenir les effets préjudiciables pour lui en érigeant l'obtention de l'autorisation en condition suspensive.

En s'en abstenant, le notaire a donc manqué à son devoir de conseil, ce qui a contribué au préjudice subi par le bénéficiaire de la promesse de vente résultant de l'obligation pour lui de verser au promettant l'indemnité d'immobilisation dont le montant final a été réduit à 30 000 EUR. Il convient de retenir que le manquement du notaire a contribué à ce préjudice à raison de la moitié, ce qui justifie sa condamnation au paiement de 15 000 EUR de dommages et intérêts.

Il appartenait au notaire d'informer Bruno S de la difficulté liée au refus éventuel mais possible de l'assemblée générale et d'en prévenir les effets préjudiciables pour lui en érigeant l'obtention de l'autorisation en condition suspensive.
 

 

Inaptitude du notaire à exercer ses fonctions après de multiples fautes

- Cour d'appel de Caen, Chambre civile 1, 5 mai 2015, RG N° 13/00556 :

Aux termes de l'art. 45 de l'ordonnance du 28 juin 1945, peut être déclaré démissionnaire d'office de ses fonctions l'officier public ou ministériel qui, par des manquements répétés à ses obligations professionnelles, a révélé son inaptitude à assurer l'exercice normal de ses fonctions.

L'inaptitude doit avoir été constatée par le tribunal de grande instance.

Mme B a été nommée notaire dans l'Orne en 1999. L'étude a été placée sous curatelle entre 2005 et 2006, puis entre 2010 et 2012.

Au vu des rapports des curateurs et des rapports d'inspection, le procureur de la République d'Alençon a fait assigner Mme B devant le tribunal de grande instance afin que soit constatée son inaptitude à assurer l'exercice normal de ses fonctions du fait de manquements répétés à ses obligations professionnelles, en vue de sa démission d'office.

Par jugement du 11 décembre 2012, le tribunal de grande instance d'Alençon a constaté l'inaptitude de Mme B. et l'a condamnée aux dépens.

L'intéressée a relevé appel.

Le fait que Mme B ait volontairement démissionné de ses fonctions en cours de procédure, et que son étude ait été supprimée, n'interdit pas à la cour de statuer sur son inaptitude, dès lors que le ministère public n'a pas entendu se désister de l'action et que rien n'interdit, en théorie, à l'intéressé de solliciter une nouvelle nomination.

La notaire a fait l'objet de deux décisions disciplinaires par la chambre régionale de discipline des notaires du ressort. Ainsi, le 28 avril 2008, il a été prononcé un rappel à l'ordre, considérant "les manquements nombreux et répétés du notaire aux obligations déontologiques, au manque de confraternité et de respect des instances professionnelles". Il était fait état de 53 plaintes de clients ou de confrères entre 2002 et 2007, soit un pourcentage très important au regard de la faible activité de l'étude, de retards dans le traitement des dossiers et des plaintes, de conflits perpétuels avec ses confrères, d'honoraires de l'art. 4 trop importants. Le 18 avril 2011, il a été prononcé la sanction de censure devant la chambre assemblée, assortie d'une inéligibilité de 10 ans aux fonctions professionnelles, considérant le défaut réitéré de signatures d'actes par le notaire, une mauvaise adaptation des prélèvements personnels, l'absence de mention de la cause des reçus délivrés, et l'insolvabilité durable de l'étude caractérisant la cessation des paiements. Le notaire n'a manifestement pas tenu compte des avertissements donnés auparavant. L'étude a été mise sous curatelle et les curateurs ont relevé des prélèvements excessifs par le notaire, alors que les résultats de l'étude étaient mauvais. Le notaire utilisait de façon anormale le recours aux honoraires libres de l'article 4 du décret du 8 mars 1978 (15 à 25 % des produits bruts, alors que la moyenne du département, composé essentiellement de petites études rurales, est de 7 à 9 %). Les curateurs et inspecteurs ont en outre relevé une absence de régularisation des comptes clients créditeurs depuis plusieurs années et des pratiques comptables anormales. Enfin, plusieurs anomalies dans les actes reçus ont été rélevées : absence de publication de certains actes ou publication tardive, défaut de signature des actes, erreurs de dates, erreurs dans la rédaction des actes, discordance entre les actes et la comptabilité, etc.

Impressionnant ...

C'est donc par des motifs pertinents que le premier juge a constaté l'inaptitude de l'intéressé à assurer l'exercice normal de ses fonctions.

Une reconnaissance d'avis ou conseil donné par un notaire en termes généraux ne vaut rien

- Cour d'appel de Limoges, chambre civile, 18 nov. 2015, RG n° 14/00412 :

Par acte authentique passé le 3 octobre 2003 devant Maître Annie A, John X et son épouse Julie Z ont acquis un terrain de 1 ha 34 ca situé sur la commune d'Availles-Limouzine pour le prix de 43 600 EUR.

Invoquant n'avoir eu connaissance que postérieurement à l'acte de vente du caractère inconstructible de ce terrain ce qui les empêchait de réaliser le projet ayant présidé à cet achat, les époux X ont fait assigner la notaire A sur le fondement d'un manquement à ses obligations professionnelles pour leur avoir fait acheter au prix d'un terrain à construire une parcelle qu'ils destinaient à la construction mais qui en réalité ne disposait pas de cette qualité.

La notaire a prétendu avoir satisfait à son obligation de conseil en ayant informé les acquéreurs du caractère inconstructible du terrain mais par jugement du 26 juin 2006 le Tribunal de Grande Instance de Poitiers, pour l'essentiel, a constaté que ce notaire avait engagé sa responsabilité délictuelle à l'égard des acquéreurs et l'a condamnée à leur verser la somme de 15 000 EUR à titre de dommages et intérêts.

Maitre Annie A, avisée du projet de construction des époux X sur le terrain qu'ils souhaitaient acquérir, était tenue, pour s'assurer de l'efficacité de l'acte qu'elle dressait, de les informer d'une manière non équivoque de l'absence de cette qualité de constructibilité.

Elle ne justifie pas y avoir satisfait en faisant apparaître dans la désignation du bien vendu qu'il s'agissait d'un pré, mention sans signification à cet égard, ou en ayant précisé que ce terrain était classé, selon le POS, en « zone ND », sigle censé être dépourvu de signification pour des profanes en matière d'urbanisme, en outre de nationalité anglaise résidant en France depuis une dizaine d'années.

En n'attirant pas l'attention des acquéreurs sur l'impossibilité de réaliser leur projet de construction sur le terrain qu'ils achetaient, à la date de la conclusions du contrat, en ne faisant pas apparaître dans l'acte authentique qu'elle dressait son caractère inconstructible, de manière compréhensible, dans des termes clairs et dépourvus d'ambiguïté, et en se contentant de faire apparaître sa classification en « zone ND » la notaire a commis un manquement à son obligation de s'assurer de l'efficacité de l'acte auquel elle prêtait son concours et a engagé sa responsabilité professionnelle.

Ce notaire ne saurait être exonéré de sa responsabilité en alléguant l'existence d'une clause selon laquelle les acquéreurs reconnaissaient que le notaire leur avait fourni « tous éclaircissements complémentaires sur la portée, l'étendue et les effets desdites charges, prescription et limitation » alors que c'est dans l'absence d'une mention spécifique d'information que réside la faute du notaire.

Pas de préalable à l'exercice de l'action en responsabilité contre un notaire

- Arrêt n° 1327 du 25 nov. 2015, Cour de cassation, 1re  Ch. civ., pourvoi 14-26.245 :

 Suivant acte reçu le 15 mars 2010 par Mathieu X, notaire associé au sein de la SCP Mathieu & Co (le notaire), la société Élevage d’Ermont (la société) a cédé à Mme Y un fonds de commerce d’exploitation d’un centre équestre, avec jouissance rétroactive au 1er janvier 2010, date de la prise de possession effective de cette dernière ; l’acte comportait une clause particulière ainsi rédigée : "Procédure de licenciement : le cédant (la société Elevage d’Ermont) déclare qu’il n’existe au 1er janvier 2010 aucune procédure de licenciement. Le cessionnaire déclare avoir procédé au licenciement de Mme Z... Emmanuelle au cours du mois de janvier 2010. Le cessionnaire déclare vouloir faire son affaire personnelle de cette situation sans recours contre le vendeur".

Ayant été condamnée, le 10 mars 2011, par une décision prud’homale qui a constaté qu’elle avait la qualité d’employeur au moment du licenciement litigieux, à payer à Mme Z diverses indemnités, la société a assigné le notaire en responsabilité, lui reprochant d’avoir manqué à son obligation de conseil à son égard et de ne pas avoir assuré l’efficacité de l’acte qu’il authentifiait ;

Attendu que le notaire fait grief à l’arrêt de le condamner à payer à la société la somme de 5 000 EUR à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen soutenu par lui :

1°/ que seul est sujet à réparation le préjudice direct, actuel et certain ; qu’en condamnant le notaire à indemniser la société d’une perte de chance d’obtenir qu’en exécution du contrat de cession du 15 mars 2010, Mme Y... prenne en charge diverses sommes dues au titre du licenciement de Mme Z..., quand il résultait de ses propres motifs que la volonté commune des parties à cette cession avait été de faire peser la charge finale des conséquences du licenciement litigieux sur Mme Y..., de sorte qu’un juge amené à statuer sur une action formée par la société à l’encontre de Mme Y... sur le fondement du contrat les liant, malgré l’imprécision de ses termes, aurait retenu la même analyse et condamné Mme Y... à indemniser son cocontractant de telles conséquences, ce dont il résultait que la société n’avait pas perdu la chance invoquée, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l’article 1382 du code civil ;

 2°/ que, seul est sujet à réparation le préjudice direct, actuel et certain ; qu’en condamnant le notaire à indemniser la société d’une perte de chance d’obtenir qu’en exécution du contrat de cession du 15 mars 2010, Mme Y... prenne en charge diverses sommes dues au titre du licenciement de Mme J..., sans établir qu’en agissant à l’encontre de Mme Y... sur le fondement du contrat les liant, la société n’aurait pu obtenir qu’elle prenne en charge de telles sommes, et, partant, sans établir que la chance dont la perte était ainsi indemnisée était définitivement perdue, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil ;

 3°/ qu’on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes ; qu’en affirmant que l’acte du 15 mars 2010 ne permettait pas de faire supporter au cessionnaire les conséquences du licenciement de Mme Z..., sans rechercher si telle n’était pourtant pas la volonté des parties, bien qu’elle ait elle-même relevé qu’il résultait de la teneur même de l’acte que la cessionnaire avait procédé à ce licenciement, qu’elle renonçait à tout recours de ce chef contre le cédant et que la cédante souhaitait convenir que la cessionnaire prendrait à sa charge en toute hypothèse les conséquences de ce licenciement, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1156 et 1134 du code civil.

Le pourvoi du notaire est rejeté.

La responsabilité des professionnels du droit ne présente pas un caractère subsidiaire, de sorte que la mise en jeu de la responsabilité d’un notaire, dont la faute n’est pas contestée, n’est pas subordonnée à une poursuite préalable contre un autre débiteur et qu’est certain le dommage subi par sa faute, quand bien même la victime disposerait, contre un tiers, d’une action consécutive à la situation dommageable née de cette faute et propre à assurer la réparation du préjudice ;  par ce moyen de pur droit, soulevé d’office dans les conditions de l’art. 1015 du Code de procédure civile, l’arrêt d'appel se trouve légalement justifié.

La mauvaise foi des acquéreurs ne dispense pas le notaire de ses obligations

- Arrêt de la 3e Ch. civile de la Cour de cassation du 30 janv. 2013 (11-26074 11-26648 11-27970) :

Par acte notarié du 15 janv. 1999 la SCI Montim'Immo a acquis un immeuble de la SCI La Montagne, en liquidation judiciaire, cette vente ayant été autorisée par une ordonnance du juge-commissaire précisant que l'immeuble acquis serait dédié à l'exploitation d'un établissement pour adolescents handicapés ; par acte authentique reçu le 3 mars 1999 par M. Z et M. A, notaires, la SCI Montim'Immo a vendu cet immeuble à la société Gannets;  celle-ci l'a revendu par lots, le premier, par acte reçu le 22 déc. 1999 par M. Z au profit de la SCI Hanafa, le deuxième, par acte reçu par M. Z le 31 janv. 2000 au profit de la SCI Jan Van Gent, puis revendu le 29 mars 2001 à la société Sodipierre Finance, et le troisième par acte reçu par M. Z et M. Y le 24 août 2000 au profit de la société en nom collectif Echiquier développement, aux droits de laquelle se trouve la Société de gestion commerciale privée (la SGCP) ; par une décision, devenue irrévocable, la nullité de l'acte de vente du 3 mars 1999 et la nullité des trois ventes subséquentes consenties par la société Gannets après division de l'immeuble en lots a été prononcée pour défaut de pouvoir du gérant de la SCI Montim'Immo ; après expertise, la SGCP, la SNC, la société Sodipierre finance et la SCI Hanafa ont assigné les notaires, ainsi que la SCI Jan Van Gent et M. X, liquidateur de la société Gannets, en indemnisation de leur préjudice ; que la Caisse d'épargne et de prévoyance d'Ile-de-France et le Crédit du Nord sont intervenus volontairement à l'instance et ont sollicité l'indemnisation de leurs préjudices.

Les notaires ont fait grief à l'arrêt d'appel de les condamner à payer certaines sommes, alors, selon eux, que le client d'un notaire ne peut demander à être indemnisé d'un avantage que lui aurait procuré un acte qui sans la faute reprochée à l'officier ministériel n'aurait pu être conclu ; qu'en condamnant les notaires à indemniser les sociétés sous-acquéreurs de la perte des profits et avantages qu'elles auraient pu retirer des acquisitions si elles n'avaient pas été annulées tout en constatant que la vente initiale avait été conclue sans que le gérant de la société venderesse ait été valablement habilité à l'effet de la représenter, ce dont il résultait que sans la faute imputée à l'officier ministériel, la vente initiale n'aurait pas été conclue de sorte que les sociétés sous-acquéreurs n'auraient pu tirer un quelconque profit des ventes subséquentes, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil et que la perte d'un avantage illicite n'est pas réparable ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt que les biens objets de la vente ne pouvaient être exploités à une fin différente de celle prévue par l'ordonnance du juge-commissaire n'autorisant la vente initiale qu'en vue de la création d'un établissement pour handicapés ; qu'en condamnant néanmoins les notaires à indemniser les sociétés sous-acquéreurs de la perte du profit qu'elles auraient pu retirer de la revente des biens affectés à un usage d'habitation quand un tel avantage était illicite, la cour d'appel a violé l'art. 1382 du Code civil.

Mais, ayant relevé, par un motif non critiqué, que même si les sous-acquéreurs n'étaient pas de bonne foi, ils étaient déchargés de l'obligation de procéder aux vérifications nécessaires à l'efficacité des actes de vente, cette obligation ne reposant que sur les notaires, la cour d'appel a pu retenir que, même si les conditions posées par le juge-commissaire n'étaient pas constitutives de véritables charges grevant les locaux, il n'en demeurait pas moins que les notaires auraient dû attirer l'attention des sous-acquéreurs sur le risque d'acquérir des lots pour une destination qui n'était pas celle qui était visée par l'ordonnance du juge-commissaire et qu'en s'abstenant de le faire, ils avaient manqué à leur devoir de conseil et exposé les sous-acquéreurs au risque, qui s'est réalisé, de subir les conséquences de l'annulation des ventes subséquentes à la vente initiale et ont engagé leur responsabilité.

Le notaire doit envoyer la DIA à la commune du lieu de situation du bien

- Cour de cassation, 3e Ch. Civ., 13 févr. 2013 (pourvoi N° 11-20.655, arrêt 164) cassation, publié :

Le 1er déc 2004, une commune a délégué à une communauté d'agglomération l'exercice du droit de préemption urbain sur diverses parcelles.

Par lettre recommandée du 3 janv. 2005, Le notaire, avisé le 23 déc. 2004 par la mairie de la commune de la délégation opérée, adressait à la Communauté d'agglomération une triple déclaration d'aliéner de trois terrains non bâtis.

Le 9 févr. 2005, la Communauté d'agglomération a signalé au notaire que les déclarations d'intention d'aliéner devaient, pour prendre effet et peu important la délégation, être adressées à la mairie du lieu de situation de l'immeuble.

Après la vente amiable, régularisée le 14 avr. 2005, la Communauté d'agglomération a assigné les parties à l'acte authentique en nullité de cette vente.

Pour débouter la Communauté d'agglomération de ses demandes, l'arrêt d'appel attaqué, après avoir rappelé les dispositions de l'art. 20 de la loi n° 2000-321 du 12 avr. 2000, retient que les trois déclarations d'intention d'aliéner du 3 janv. 2005, reçues le 5 janv. par la Communauté d'agglomération concernant une vente de gré à gré en contrepartie d'un prix, constituaient une demande, qu'elles ont été adressées par le notaire à une autorité administrative incompétente dès lors qu'elles devaient l'être à la mairie de la commune et non à la Communauté d'agglomération, titulaire du droit de préemption, et que cette dernière, en tant qu'autorité administrative incompétente, devait transmettre ces déclarations à la mairie et en informer le notaire.

En statuant ainsi, alors que l'art. L. 213-2 du Code de l'urbanisme, qui prévoit que le dépôt de la déclaration d'intention d'aliéner, point de départ du délai d'exercice du droit de préemption, doit, à peine de nullité de la vente, intervenir en mairie de la commune où se trouve situé le bien quel que soit le titulaire du droit de préemption, exclut l'application de l'art. 20 de la loi du 12 avril 2000, la cour d'appel a violé ledits textes.

La responsabilité du notaire en raison du droit de suite du Trésor

- Cour d'appel de Douai, Ch. 3, 24 nov. 2011 (R.G. N° 10/01468) :

L'existence d'un droit de suite au titre du privilège du Trésor en matière de contributions directes et taxes assimilées ayant été confirmée à la date de la vente, a commis une faute le notaire qui n'a pas informé l'acquéreur de l'immeuble de l'existence de ce droit. En effet, il appartient au notaire d'informer et éclairer ses clients sur les incidences juridiques et fiscales des actes qu'il établit et de les mettre en garde sur les risques fiscaux afférents à ces actes.

C'est à tort que le notaire invoque le caractère occulte du privilège ou le secret professionnel qui pouvait lui être opposé par les agents de l'administration fiscale dès lors qu'il pouvait simplement demander au vendeur de justifier du paiement des taxes foncières dans la limite des années concernées par le droit de suite. Le notaire n'est pas davantage fondé à faire valoir qu'il a suffisamment rempli sa mission en insérant dans l'acte une clause habituelle relative au partage de la taxe foncière de l'année en cours (oure clause de style).

Le notaire doit donc réparer le préjudice résultant de sa faute. A cet égard, il ne saurait faire valoir l'absence de recours exercé par l'acquéreur contre la décision de l'administration fiscale, faute d'établir que ce recours aurait eu des chances d'aboutir. Il ne saurait davantage faire valoir que le cessionnaire n?aurait pas tout mis en oeuvre pour recouvrer ces impositions auprès du vendeur ou de ces associé. Le vendeur ayant été placé en liquidation judiciaire, la créance s?en est trouvée irrécouvrable. Le préjudice éprouvé par l'acquéreur doit s'analyser en une perte de chance d'éviter le paiement des taxes litigieuses ou de négocier des conditions d?achat différentes. Cette perte de chance doit être estimée à 70 % du montant des taxes payées.

En matière de servitudes, le notaire de l'acte de donation n'est pas tenu à des investigations complémentaires

- Cass. Civ. 1re, 6 févr. 2013 (pourvoi n° 11-27.842), rejet :


L'inefficacité de l'acte instrumenté par un officier public n'est susceptible d'entraîner sa responsabilité professionnelle que si elle est la conséquence d'une défaillance de celui-ci dans les investigations et contrôles que le devoir d'efficacité impose nécessairement.

La responsabilité d'un notaire rédacteur d'un acte de donation est recherchée pour avoir manqué à son devoir d'efficacité en omettant de mentionner la servitude non aedificandi, instituée par un acte d'échange rédigé par un de ses prédécesseurs et déposé au bureau des hypothèques. Ayant constaté que l'acte d'échange du 16 oct. 1952, constitutif de la servitude non aedificandi, n'apparaissait dans aucun des titres que le notaire était tenu d'examiner pour vérifier l'origine de la propriété du donateur, laquelle remontait à une vente consentie au père de ce dernier et instrumentée par un autre notaire le 30 nov. 1962, et que ni cet acte, ni la servitude passive qu'il instaurait n'étaient mentionnés ni sur la fiche personnelle de ce vendeur ni sur celle du donateur, visées par la demande de renseignements faite en vertu de l'art. 41 du décret n° 55-1350 du 14 oct. 1955 , la cour d'appel pu en déduire qu'à supposer que l'interdiction de construire ait été régulièrement transcrite et publiée à la conservation des hypothèques (service de la publicité foncière), le notaire, qui ne disposait d'aucun indice lui permettant de douter de la véracité ou de la cohérence des renseignements ainsi recueillis lesquels concordaient avec les déclarations du donateur, n'a commis aucune faute en s'abstenant de procéder à des investigations complémentaires.

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Cette décision pose la question importante de l'utilité de passer par un notaire pour régulariser un acte de mutation immobilère.

Le notaire doit garantir le prêteur de son erreur dans le calcul du TEG

- Cour d'appel  d'Aix-en-Provence, Ch. 8 C, 14 juin 2012 (Numéro de rôle : 10/03554):

Suivant offres acceptées le 23 avr. 2003 réitérées par acte notarié reçu le 23 juin 2003, la BANQUE PRIVÉE EUROPÉENNE a consenti à M. et Mme Pascal G, d'une part un prêt d'un montant de 47.889 euro,d'autre part un prêt d'un montant de 68.816 euro, d'une durée tous deux de 15 ans au taux variable de 4,30% l'an et destinés le premier à l'acquisition d'une résidence locative et le second au financement de travaux d'amélioration.

Suivant offre acceptée le 15 oct. 2003 réitérée par acte notarié reçu le 15 déc. 2003, la banque a consenti aux époux G un prêt d'un montant de 300.000 euro d'une durée de 20 ans au taux variable de 3,20 l'an indexé sur l'Euribor 3 mois, destiné à financer l'acquisition d'un terrain et la construction d'un immeuble à usage de résidence principale.

Ce prêt a été remboursé par anticipation le 25 septembre 2005.

Pour ce dernier prêt, le TEG (taux effectif global) mentionné à l'acte s'étant révélé erroné, la banque a été sanctionnée par la déchéance des intérêts conventionnels et la substitution des intérêts au taux. La banque a alors appelé le notaire en garantie.

En recevant l'acte, le notaire qui est tenu de s'assurer de l'efficacité de l'acte qu'il instrumente, a pour obligation, dès lors qu'il est à même de calculer précisément les frais d'acte et de garantie, d'informer l'emprunteur de leur incidence sur le taux effectif global qu'il lui appartient de déterminer. Il s'ensuit qu'en mentionnant dans l'acte un taux effectif global erroné, le notaire, peu important l'origine de cette erreur, a commis une faute engageant sa responsabilité, solidairement avec la société civile professionnelle dont il est l'un des associés.

En conséquence, la cour d'appel a confirmé le jugement déféré en ce qu'il a condamné solidairement le notaire et la SCP notaire à garantir la banque du montant de la condamnation au paiement du trop perçu d'intérêts sur le prêt.

Le notaire a une obligation de conseil, qui s'entend en amont d'une obligation de vérification et en aval d'une obligation d'efficacité.

- Cour d'appel de Toulouse, Ch. 1., sect. 1, 18 févr. 2013 (arrêt n° 99, R.G. n° 12/00691) :

Il ressort de l'art. 1382 du Code civil que le notaire a une obligation de conseil, qui s'entend en amont d'une obligation de vérification et en aval d'une obligation d'efficacité.
  
Maître D, notaire, a été saisi en 1999 d'une demande en réitération sous forme authentique du compromis de vente du 8 avr. 1994 qui n'était pas caduque. Il lui revenait de convoquer ou pour le moins d'informer les parties audit compromis, dont M. M.
  
L'attention du notaire ne pouvait qu'être alertée par le fait :
  
- qu'il était saisi en 1999 d'une demande d'acte entre deux des trois parties au compromis de 1994, la SCI DE CASTELNAU d'une part, et Madame D. d'autre part, certes associée à sa fille sous forme de SCI;
  
- qu'il était intervenu pour relancer les acquéreurs initiaux en pleine connaissance de cause de leur entrée en jouissance du fonds;
  
- qu'il lui était demandé de mentionner un même prix malgré l'écoulement d'une période de cinq ans, et que ce prix lui était déclaré payé, alors que ladite période de cinq ans était celle convenue entre les parties au compromis pour le paiement du prix.
  
En ne recherchant pas si par les actes qui ont émaillé les relations entre la SCI DE CASTELNAU et Mme D, la venderesse n'avait renoncé à la caducité du compromis, le notaire a manqué, lors de l'établissement de l'acte authentique, à son obligation de vérifier l'exacte situation des parties comparaissant devant lui au regard dudit compromis, ce qui devait le conduire à convoquer M. M. à l'acte réitéré ou pour le moins à l'informer de sa conclusion.
  
Le notaire a donc commis une faute qu'il lui revient de réparer.

La jurisprudence ancienne mais constante sur les devoirs du notaire en matière de défiscalisation

- Cass. Civ. 1re, 13 déc. 2005 :
 
Des époux désireux de réaliser une opération de défiscalisation sous le bénéfice de la loi dite "loi Malraux", ont acquis, aux termes d'un acte notarié, un appartement dans un immeuble à rénover. Ils se sont ultérieurement vu notifier des redressements par l'Administration fiscale qui a ensuite mis en recouvrement un important arriéré d'impôts.

Les acquéreurs ont alors assigné le promoteur de l'opération, le vendeur du lot de copropriété, l'association foncière urbaine libre ainsi que le notaire instrumentaire aux fins d'annulation du contrat de vente et du contrat d'adhésion à l'AFUL, et de condamnation solidaire à leur payer le prix de vente, les suppléments d'impôts, les coûts des travaux de rénovation et différents frais.

La cour d'appel a cru pouvoir les débouter de leur demande en retenant que le notaire n'avait pas à les mettre en garde sur la valeur des motifs qui les déterminaient à contracter et sur les risques de leur entreprise, et que le conseil fiscal relatif aux motifs de l'opération incombait au promoteur de l'opération.

La Cour de cassation censure cette argumentation et indique que le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets, notamment quant à ses incidences fiscales, ainsi que sur les risques de l'acte auquel il prête son concours, et, le cas échéant, de le leur déconseiller, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d'un conseiller à leur côté ne le dispensent de son devoir de conseil. Elle ajoute que cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l'acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance.

Mari ayant imité la signature de sa femme sur la procuration, notaire condamné

- Cour de cassation, chambre civile 1, arrêt du mercredi 27 févr. 2013, N° de pourvoi: 11-28771, cassation partielle, inédit :

Par acte reçu le 29 mars 2007 par M. X, notaire, avec la participation de la société notariale Dominique et Laurent Y, assistant les vendeurs représentés, à l'acte, par Mme B, clerc de notaire, en vertu d'une procuration sous seing privé établie le 23 mars 2007, les époux Z, depuis divorcés, ont vendu un bien immobilier dépendant de la communauté, moyennant un prix de 182.000 euro. Soutenant que son mari avait imité sa signature, sur la procuration, et reprochant au notaire d'avoir commis une faute de négligence en ne procédant pas à cette vérification, Mme Z l'a assigné en responsabilité, lui réclamant, notamment, la somme de 95.060 euro correspondant à la moitié de la différence entre la valeur réelle du bien, estimée à 325.000 euro, et le montant du passif hypothécaire, soit 134.880 euro.

Pour rejeter cette demande, l'arrêt d'appel, après avoir relevé que le notaire avait commis une faute de négligence en ne s'assurant pas de la sincérité apparente de la signature figurant sur la procuration sous seing privé, énonce que les éléments d'évaluation produits aux débats ne sont pas susceptibles d'être tenus pour probants d'une valeur réelle de l'immeuble en mars 2007 de 325.000 euro, que cette valeur ne serait en tout état de cause pas opposable au notaire dès lors que le prix alors convenu entre les parties s'imposait à lui, que le préjudice n'est pas démontré dans son principe, l'épouse ne pouvant avoir de droit que sur un actif de communauté, susceptible d'être quantifié à partir d'une masse active à partager et au terme d'une liquidation, mais n'ayant pas de droit spécial ni sur l'immeuble commun ni sur le prix de vente, que sur ce dernier point, l'appelante ne fournit aucun argument pertinent qui viendrait contredire l'existence d'un passif hypothécaire de communauté, donc aussi le sien, tel que retenu par le jugement, venant s'imputer sur le produit de la vente, ne laissant disponible que la somme de 40 548, 94 euros versée à M. Z, que cette remise de fonds à l'époux, ayant pouvoir de les percevoir dans le régime matrimonial qui était le sien à l'époque, n'est pas davantage en elle-même fautive, le principe invoqué par Mme Z, à savoir notamment celui posé par l'art. 1424 du Code civil, étant relatif au fonctionnement de la communauté et aux rapports entre les époux mais non opposable au notaire, précisément persuadé, à tort au regard de la falsification, de disposer de l'accord des époux, qu'à défaut pour Mme Z d'établir la certitude de ses droits sur les sommes versées par le notaire et donc la réalité d'un préjudice, il convient de rejeter sa demande, de ce chef.

En statuant ainsi, alors qu'elle constatait que l'immeuble vendu dépendait de la communauté ayant existé entre les époux Z, que le passif commun avait été réglé par le notaire sur le produit de la vente, qu'il en était résulté un solde de 40.584,94 euro, remis intégralement à M. Z, que la clôture des opérations de liquidation de la communauté avait été prononcée le 12 avr. 2010 et qu'il n'existait aucun actif à partager, ce dont il se déduisait que Mme Z, qui ne pouvait se voir imposer l'exercice d'une voie de droit pour pallier la situation dommageable occasionnée par la faute du notaire, avait perdu toute possibilité de faire valoir ses droits et de recouvrer sa créance, par le jeu normal de la liquidation du régime matrimonial, en sorte qu'elle justifiait d'un préjudice certain, dans son principe, qu'il lui appartenait de réparer, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'art. 1382 du Code civil.

Le notaire doit informer l'acquéreur des autres offres d'achat qu'il connaît et du PV de carence qu'il a dressé

- Cass. Civ. 3e, 26 févr. 2013 (pourvoi N° 11-18.552, arrêt 267), cassation partielle avec renvoi :

Le propriétaire avait chargé un agent immobilier de mettre en vente un appartement sans exclusivité.

L'agent immobilier a envoyé au mandant une lettre recommandée pour lui confirmer que des époux achetaient son bien conformément aux conditions prévues au mandat.

Le propriétaire a ultérieurement régularisé avec un tiers un "compromis" de vente et un acte authentique de vente.

Les candidats acquéreurs ont assigné le propriétaire en exécution forcée de la vente, demande à laquelle ils ont renoncé en cours d'instance pour réclamer des dommages-intérêts.

Pour condamner le propriétaire vendeur à payer des dommages-et intérêts, l'arrêt d'appel attaqué retient que le mandat de vente sans exclusivité autorisait le mandataire à recueillir la signature de l'acquéreur et engageait le mandant à ratifier la vente avec l'acquéreur présenté par le mandataire au prix du mandat, que l'agent immobilier avait adressé une lettre au mandant pour confirmer l'offre d'achat des acquéreurs, que le propriétaire avait mis fin au mandat de l'agent immobilier par suite de la vente réalisée avec d'autres acquéreurs, que dans la mesure où les premiers acquéreurs offraient un prix égal au prix net demandé par le vendeur, il y avait eu accord sur la chose et sur le prix entre l'offre de vente et l'offre d'achat, de sorte que la vente était parfaite, qu'en conséquence, le propriétaire avait engagé sa responsabilité en refusant de signer un "compromis" avec les acquéreurs présentés par l'agent immobilier et que la faute contractuelle commise par leur vendeur pouvait générer au profit des acquéreurs finaux des dommages-intérêts s'ils justifiaient d'un préjudice direct. En statuant ainsi, sans constater l'existence dans le mandat d'une clause expresse par laquelle le mandant donnait pouvoir à l'agent immobilier de le représenter pour conclure la vente et alors que la signature du vendeur ne figurait pas sur la lettre d'intention d'achat signée par les acquéreurs, la cour d'appel a violé les art. 1583 et 1589 du Code civil, et l'art. 1165 du même Code civil.

Pour débouter les acquéreurs de leur demande à l'encontre de la SCP notaire et du notaire associé instrumentaire, l'arrêt attaqué retient que le notaire n'avait pas connaissance le jour de la signature de l'acte de vente de l'existence du litige entre le vendeur et les candidatas acquéreurs et s'est défait des fonds en lecture d'un état hors formalité qui ne révélait aucune inscription hypothécaire affectant la disponibilité du bien de sorte que sa responsabilité n'est pas engagée. En statuant ainsi sans rechercher si le notaire n'avait pas manqué à son devoir de conseil en omettant d'informer les acquéreurs de l'offre d'achat émanant d'autres acquéreurs et de la sommation de comparaître délivrée au vendeur avant la réitération de l'acte authentique, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef au regard de l'art. 1382 du Code civil.

Le notaire ne peut être tenu pour responsable de la non conformité entre la situation matérielle réelle des lieux et la désignation figurant au règlement de copropriété

- Cour d'appel de Paris, Pôle 2, Ch. 1, 6 mars 2013 (N° de RG: 11/13034) :

Le notaire conteste les manquements qui lui sont reprochés et, sur les faits, rappelle qu'il n'est pas intervenu lors de la signature du compromis de vente en date du 14 déc. 2005, rédigé par une agence immobilière, comportant une annexe, également signée par les époux Y, indiquant : 

" Nous soussignés,
M. Y... et Mme X..., avons pris connaissance de la situation concernant le sous-sol du bien en question, à savoir :
- Mme D... s'est aperçue, posteriori à son acquisition, qu'elle n'avait pas la propriété de l'ensemble de la surface, et donc des caves annexées précédemment :
- Lot N° 41 : propriété de la société Sodim,
- Lot N° 40 : propriété de M. B..., lui-même bénéficiant de l'usage de la cave dont Mme D... est propriétaire (lot No 35) suivant un accord tacite.
L'acquéreur accepte donc d'acheter des biens tels qu'actuellement constitués sans recours et réclamation possible ".

La clause figurant en page 6 de l'acte authentique, qui rappelle la situation des lots 41 et 40, correspond à la volonté contractuelle entre les époux Y et leur vendeur, la Sci du Moulin Joly et ne concerne nullement les lots à l'origine du présent litige et des griefs des appelants.

Le notaire appelant observe que les appelants ont prétendu en première instance que la désignation juridique des lots vendus, telle qu'elle résulte du règlement de copropriété, ne correspondrait pas à la désignation réelle notamment que :
- le lot N° 53 désigné comme une cour, s'avérerait être, en réalité un salon et une véranda,
- le lot N° 51 désigné comme une pièce et toilettes, s'avérerait être, en réalité, une cour,
- le lot N° 52 désigné comme une cave aurait été agrandi par une annexion de parties communes, ce qui les aurait contraints, compte tenu de ces "irrégularités" à procéder à l'établissement d'un modificatif au règlement de copropriété après autorisation de l'Assemblée Générale des copropriétaires ; ils reprochent au notaire d'avoir seulement rédigé une clause de pure forme en fin d'acte.

Il est constant, ce que les premiers juges ont relevé, que le bien acquis par les époux Y par acte authentique reçu par Maître Z le 3 mai 2006, était composé de plusieurs lots, constitués chacun d'une partie privative et d'une fraction des parties communes.

Il est également constant que dans l'acte rédigé par Maître Z, la description de ces lots est conforme à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété d'origine.

Les biens immobiliers objets de la vente constituaient en réalité, ce qui ressort de la description du bien figurant sur le certificat surface privative-Loi Carrez, établi le 10 juin 2005 par un géomètre et annexé à la minute de l'acte authentique, un grand appartement, plusieurs des lots ayant fait l'objet d'une modification de leur consistance et de leur usage par rapport au règlement de copropriété et à l'acte descriptif de division d'origine.

Cette situation était connue des époux Y; d'ailleurs, s'il est indiqué en page 5 de l'acte de vente :


" il est ici précisé que par suite de travaux effectués avant 1986, les lots Nos 44, 45, 46, 51, 52 et 53 sont réunis et ne forment qu'une seule unité d'habitation dont la désignation actuelle est la suivante : entrée, cuisine-salle à manger, salon, quatre pièces, deux salles de bains, deux WC, sous-sol et cour privative. 

A cet égard, le vendeur déclare qu'aucune autorisation n'a été sollicitée ni auprès de la copropriété ni auprès de la ville de Paris en vue de constater le changement d'usage du lot 48 initialement à usaged'atelier. 

Il déclare à cet égard n'avoir reçu aucune injonction ni du syndicat des copropriétaires ni de la ville de Paris lui enjoignant de remettre les biens dans leur état initial d'atelier ".

Il ne s'agit pas, contrairement à la motivation retenue à cet égard par les premiers juges, d'une clause susceptible de faire apparaître aux yeux du notaire une quelconque discordance ou une possible annexion de parties communes ; la clause n'est précise du point de vue du notaire qu'en ce qu'elle est relative qu'au changement d'usage du lot 48.

C'est pertinemment que le notaire rappelle qu'il s'est référé au règlement de copropriété d'origine et qu'il n'existe aucune divergence entre ledit règlement de copropriété et la désignation des lots figurant dans l'acte de vente ; le fait de reprendre le descriptif figurant à l'état descriptif de division ne saurait lui être reproché; la désignation actuelle de l'appartement contenant les lots réunis ne pouvait lui laisser penser que des parties communes avaient été annexées et qu'il n'est pas tenu de procéder sur place à une vérification de la consistance des locaux objets d'une vente.

Par ailleurs, à la lecture du mesurage des lieux effectué dans le cadre des dispositions de la loi Carrez, effectué par le cabinet Lefevre-Giraud, Géomètre-expert, ainsi qu'il résulte du certificat établi par ce dernier le 10 juin 2005, annexé à l'acte de vente, faisant mention pour les lots réunis d'une surface privative Loi Carrez de 195,42 m2, le notaire ne pouvait constater d'irrégularités en le comparant au descriptif des lots figurant au règlement de copropriété; en effet, il vise bien la superficie privative des biens vendus, le géomètre expert ayant pris soin d'écarter de la superficie Loi Carrez un sous-sol aménagé et une cour constituant le lot No 35 ; le notaire n'avait aucun moyen de constater une éventuelle annexion des parties communes.

Le notaire ne peut être tenu pour responsable de la non conformité entre la situation matérielle réelle des lieux et la désignation figurant au règlement de copropriété ; il n'est pas tenu de vérifier le travail du géomètre ni de contrôler l'exact mesurage.

Dans ces conditions, le notaire n'encourt aucun reproche quant à des vérifications complémentaires qu'il n'aurait pas effectuées, alors qu'elles ne lui incombent pas; il n'a pas commis de fautes susceptibles d'engager sa responsabilité.

L'arrêt de la Cour de Caen (suite) :

Mérule - Le notaire n’avait pas porté dans l’acte la clause d’exonération de garantie des vices de construction

est significatif d'une certaine pratique notariale.

Les progiciels de traitement d'actes utilisés par presque tous les notaires Français sont composés d'ensembles de clauses. Il y a, entre autres, un ensemble pour les ventes d'immeubles non bâtis et un ensemble pour les ventes d'immeubles bâtis.

Chez les notaires un usage ancien, critiquable mais en général accepté par les juridictions, consiste à porter, de façon systématique, dans tout acte de vente par un non-professionnel une clause d'exonération de la garantie des vices cachés au profit du vendeur. Pour une vente d'immeuble, en conséquence, le clausier distingue :
- la vente d'immeuble non bâti pour laquelle il est mentionné les vices du sol et du sous-sol,
- et la vente d'immeuble bâti où il est mentionné, outre les vices du sol et du sous-sol, les vices de la construction.

En l'espèce, il s'agissait de la vente d'une maison. Mais le notaire - ou son clerc - en rédigeant l'acte a choisi le texte applicable à la vente d'un bien non bâti (la mauvaise touche).

La maison vendue était infestée par le mérule. Les vendeurs ont engagé la responsabilité du notaire. Ils ont invoqué la faute du professionnel qui n'a pas porté dans l'acte l'exonération "d'usage" de la garantie des vices de construction, ce qui leur aurait permis de s'opposer à la demande de garantie de leurs acheteurs (action rédhibitoire). La juridiction a suivi les vendeurs. Le notaire et son assureur MMA ont été condamnés à des dommages intérêts correspondant à la réfection quasi totale de la maison restituée aux vendeurs.

Certes, comme indiqué plus haut, on peut ne pas être d'accord avec l'emploi généralisé de l'exonération de la garantie du vendeur, mais la question n'est pas là puisque les tribunaux ne le sanctionne pas. L'autre constat est bien différent, il concerne la pratique notariale et il est double :

1/ Le contenu d'un acte notarié dépend aujourd'hui de l'action du rédacteur qui appuie sur une touche et non sur une autre. Un moment de distraction et hop la machine est lancée sur de mauvais rails.

2/ En général le notaire ne relit pas les textes "produits par la machine à faire les actes", surtout quand ils sont longs et c'est le cas des actes de vente (je peux en attester : clerc ou notaire j'ai rédigé des milliers d'actes sans une relecture autre que superficielle, ne portant sur les éléments variables, à l'exclusion des clauses toutes faites).

L'arrêt de Caen pourrait faire réfléchir pas mal de praticiens des études, d'autant plus qu'ils disposeront de plus de temps avec la baisse du nombre des actes.Ce temps serait utilement consacré à relire ce que les machines sortent.

L'assureur du notariat lui va se demander combien de temps encore il acceptera de couvrir de telles bêtises.

Un souhait pour conclure, celui que les notaires respectent l'âme du contrat : la volonté des parties. Cette volonté ne peut se trouver sur le disque dur de l'ordinateur de l'étude.

Pierre Redoutey

Responsabilité du notaire quand le vendeur fait de fausses déclarations dans l'acte

- C.A. de Douai, Ch. 1, sect. 1, 19 nov. 2012 (arrêt N° 645/2012, R.G. 11/08458) :

Le notaire qui reçoit un acte contenant des déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés engage sa responsabilité seulement s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude.

Il ressort du contrat de vente lui-même et des documents qui y sont annexés que la maison d’habitation acquise le 20 juill. 2006 par M. F et Mme T a été transformée en immeuble en copropriété composé de quatre logements.

Le rapport de diagnostic d’amiante de la société EXPERTIMA en date du 6 févr. 2006 et le rapport des géomètres établi le 30 mai 2007 mettaient en évidence l’existence de transformations importantes apportées au bien immobilier en raison de sa division et de la création d’une extension à la place de la terrasse, dans l’appartement du premier étage constituant le lot n° 3 vendu à Mme B.

Le notaire ne pouvait dès lors s’en remettre aux fausses affirmations des vendeurs, en ce qui concerne l’absence de travaux nécessitant la délivrance d’un permis de construire dont l’achèvement remonterait à moins de dix ans et l’absence de travaux nécessitant la souscription d’une assurance dommages ouvrage dans les dix dernières années, sans effectuer lui-même aucune vérification sur ces points, alors que les éléments dont il disposait lui permettaient de constater que d’importants travaux immobiliers avaient été exécutés dans le bien vendu.

Il a ainsi commis une faute dans son devoir de conseil et dans son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte qu’il a dressé.

Mme B demande que la SCP notaire soit condamnée sur le fondement de l’art. 1382 du Code civil, in solidum avec les vendeurs, à la restitution du prix de vente, ainsi qu’au paiement des frais consécutifs à cette vente et des dommages et intérêts complémentaires.

La faute du notaire a fait perdre à Mme B, acquéreur potentielle, la chance de ne pas réitérer la vente par acte authentique au vu des non-conformités et du non-respect de la réglementation par les vendeurs, sur lesquels il aurait dû attirer son attention, après avoir procédé aux vérifications nécessaires.

La perte de chance pour l’acquéreur de ne pas réitérer la vente et de ne pas payer le prix de vente doit ainsi être évaluée à un pourcentage de 60 %, tenant compte de ce que les documents annexés au contrat de vente faisaient état des transformations opérées.

La SCP notaire D D D doit être condamnée, in solidum avec les vendeurs, au paiement, à titre de dommages et intérêts, des sommes représentant les préjudices de l’acquéreur.

Les acquéreurs avaient pris la précaution de se rapprocher d'un notaire pour parfaire leurs engagements

- Cour d'appel de Pau, Ch. 2, sect. 1, 8 avr. 2013 (N° 13/1477, RG 11/03920) :

La responsabilité du notaire qui avait reçu mandat spécial d'acquérir le terrain destiné à la construction d'une maison individuelle (CCMI) et d'emprunter les fonds nécessaires à l'opération est engagée suite au transfert de la somme de 59.792 euro au bénéfice d'un tiers domicilié à Bali alors que les acheteurs ont dû renoncer à leur projet en apprenant que leur vendeur n'était pas propriétaire du terrain.

Le notaire a en effet manqué à son obligation de vérification élémentaire des faits et conditions présidant à l'efficacité des actes pour lesquels il était mandaté mais a également excédé le mandat qui lui avait été confié en causant un préjudice direct à son mandant lors du virement de la somme litigieuse sur le compte ouvert près d'une banque indonésienne au profit d'un tiers aux actes qu'il était censé recevoir. Cette faute oblige le notaire à garantir les acquéreurs du paiement de cette somme dans leurs rapports avec la banque. Si la faute du notaire n'est pas à l'origine de l'abandon du projet immobilier, lié au défaut de propriété du vendeur, ces derniers ont été privés de la chance de pouvoir réaliser ce projet sur un autre terrain du fait de la résistance abusive du notaire qui, en dépit du caractère flagrant de ses manquements et du préjudice financier en découlant pour ses mandants tenus d'honorer depuis 5 ans leur engagement envers la banque, n'a pas donné suite à leurs démarches amiables.

Les acquéreurs qui avaient pris la précaution de se rapprocher d'un notaire pour parfaire leurs engagements ont en outre été attraits en justice par la banque et ont donc subi un préjudice moral.

Des dommages et intérêts d'un montant de 10.000 euro sont en conséquence accordés en indemnisation de ces différents postes de préjudice.

La Cour de Pau ne relève pas que le notaire n'était pas en capacité d'accepter un tel mandat spécial.

Erreur sur la consistance du bien vendu, faute du notaire

- Cour d'appel de Limoges, Ch. civ., 10 mai 2013 (RG N° 12/01124) :

Il est constant que l'ensemble immobilier, tel qu'il est décrit dans l'acte de vente "avec toutes ses aisances et dépendances", comprend en particulier un étang ; il est aussi constant que les acquéreurs ont appris, six ans après la vente, à l'occasion de leurs démarches pour revendre la propriété, qu'ils n'étaient en fait devenus propriétaires, par l'effet de l'acte de vente, que d'une partie de l'étang, le surplus n'étant pas la propriété de leurs vendeurs. Il en est résulté une erreur dans l'esprit des acquéreurs sur la consistance du bien qui leur était vendu, laquelle erreur, en ce qu'elle porte sur une qualité substantielle de la chose, est de nature à justifier l'annulation de la vente. Il s'ensuit, l'annulation de la vente entraînant la remise des parties dans l'état antérieur à la vente, que les vendeurs sont condamnés à rembourser aux acquéreurs le montant du prix de vente, soit 140.253 EUR. Les vendeurs, qui ont manifestement manqué à leur obligation d'information pré-contractuelle et ont commis à tout le moins une imprudence en régularisant un acte comportant une inexactitude quant à la désignation du bien doivent être condamnés à indemniser les acquéreurs des préjudices qui leur ont été causés. Ils doivent leur rembourser les frais de notaire (9.244 EUR), les frais d'agence immobilière (1.0015 EUR) et les frais de dossier et d'intérêt d'emprunt (17.000 EUR). Le préjudice moral subi par les acquéreurs est évalué à 3.000 EUR.

Le premier juge, par des motifs suffisants et pertinents que la cour fait siens, a exactement caractérisé la faute du notaire. Celui-ci, dont la responsabilité est à bon droit engagée par les acheteurs, est condamné in solidum avec les vendeurs au paiement des dommages et intérêts ci-dessus mis à la charge des vendeurs.

Il convient d'attaquer le notaire de l'acte et non la SCP qui lui a succédé

- Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Ch. 1 A, 4 juin 2013 (Numéro RG: 12/15133):

M. José M expose avoir acquis plusieurs lots d’une maison par acte authentique du 19 déc. 1980 reçu par Maître Jean-Claude, alors notaire à F.

Il précise que Mme M, acquéreur des autres lots revendique la propriété d’un escalier et d’un couloir, selon lui, présentés dans l’acte comme des parties communes.

Il réclame la condamnation de la société civile professionnelle (SCP) Luc M et Virginie H à lui payer des dommages et intérêts, sur le fondement de l’art. 1147 du Code civil, estimant qu’elle est responsable de plein droit du manquement au devoir de conseil et d’information commis par le notaire rédacteur de l’acte.

La SCP intimée soulève la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité.

L’obligation de conseil revêt un caractère personnel et le successeur d’un notaire ne peut être tenu pour les fautes professionnelles de son prédécesseur.

L’acte litigieux qui ne mentionne pas avoir vendu un couloir et un escalier, mais seulement des pièces d’une maison, a été dressé par Maître Jean-Claude M seul.

Les faits reprochés ne sont, le cas échéant, imputables qu’à son encontre.

Les conséquences de la mise en jeu éventuelle de sa responsabilité n’ayant pas été déterminées, ne constituent donc pas une créance ayant pu être cédée à la SCP assignée dans le cadre de la procédure.

M. José ne justifie pas avoir confié une quelconque mission de conseil à la société civile professionnelle Luc M et Virginie H.

En conséquence, ses demandes formées à son encontre doivent être déclarées irrecevables, en application des dispositions de l’art. 122 du Code de procédure civile (CPC).

Projet de transformer un atelier en local d'habitation. Responsabilités

- Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Ch. 1, 21 nov. 2013, RG N° 12/11906, confirmation, inédit :

Suivant acte notarié du 4 nov. 2006, M Melchior M a acquis un bien immobilier sis sur la commune de Villeneuve Saint Georges ; selon acte notarié du 18 juill. 2007 reçu par M. Thierry C, notaire, M Melchior M a fait établir un état descriptif de division-règlement de copropriété de ce bien immobilier qui se trouvait ainsi divisé en 7 lots ; suivant acte authentique également du 18 juill. 2007, reçu par M. Thierry C, M Melchior M a vendu les lots n°1 (au rdc un ancien atelier d'artistes et parties communes) et 7 (une cave à vin et parties communes, lot inséparable du n°1) à M. Didier B.

Suivant arrêt municipal du 17 sept. 2008 le maire de la commune, faisant une exacte application de la législation en vigueur, a rejeté la demande de permis de construire déposé par M Didier B, interdisant ainsi à ce dernier de transformer l'atelier acquis, suivant l'acte authentique susvisé, en habitation.

M. B s'est retourné contre le notaire rédacteur des actes.

La vente du lot de copropriété doit être déclarée nulle dès lors que l'acquéreur a commis une erreur sur une des qualités substantielles du bien vendu, à savoir la possibilité légale de transformer l'atelier acquis en habitation, étant relevé, en premier lieu, le fait qu'il ait bénéficié d'un délai de réflexion de plusieurs mois lors de cette acquisition ainsi que le fait qu'il ait mis un certain temps après son acquisition avant de solliciter une autorisation de travaux, ne sauraient rendre cette erreur inexcusable, en second lieu, qu'il n'est nullement démontré qu'il ait eu connaissance, lors de la conclusion de la vente de cette impossibilité, ni même qu'il ait exprimé, de manière non équivoque, des doutes sur la possibilité légale de transformer l'atelier en habitation, lors de la vente litigieuse.

Le notaire, dans le cadre de son devoir de conseil, est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il rédige. Dans cette affaire, il appartenait, dans le cadre de ce devoir de conseil, au notaire qui a rédigé l'acte de division et le règlement de copropriété des bâtiments acquis le vendeur ainsi que l'acte de vente litigieux, de vérifier la situation de l'immeuble au regard de la législation sur l'urbanisme et d'alerter les parties sur leur projet au regard du respect de la règlementation d'urbanisme. Or, le notaire a failli à ce devoir en omettant d'informer les parties de l'impossibilité légale de transformer l'atelier d'artiste litigieux en habitation au regard des dispositions de l'art. L 147-5 du Code de l'urbanisme , l'immeuble litigieux se situant dans une zone de bruit, alors même que le bien vendu était destiné par l'acquéreur à un usage d'habitation. Au regard de ces éléments, il y a lieu de condamner le notaire, qui a ainsi engagé sa responsabilité tant à l'égard du vendeur que de l'acquéreur, à réparer les préjudices résultant de sa défaillance dans son devoir de conseil à l'égard des parties à l'acte authentique de vente.