Avance des frais par le notaire. Remboursement des droits par l'acquéreur

- Cour de cassation, Chambre civile 1, 25 nov. 2015, pourvoi N° 14-22.102, arrêt 1317, publié :

L'acheteur qui, en vertu d'une promesse synallagmatique de vente (compromis de vente) négociée et rédigée par un agent immobilier, mandataire des vendeurs, s'était engagé à acheter, sous diverses conditions suspensives, une maison d'habitation avec dépendances à un certain prix, a, après avoir découvert que divers ouvrages contrevenaient aux règlements d'urbanisme ou aux prescriptions de permis de construire dont l'acte préparatoire ne faisait pas mention, refusé de signer l'acte authentique et engagé de nouvelles négociations à l'issue desquelles il a acquis l'immeuble à un prix moindre ; faute de consignation par l'acquéreur d'une somme suffisante, cet acte n'a été publié que huit mois après la vente, aux frais avancés du notaire et de son assureur, qui, ayant acquitté les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière, ont assigné en remboursement l'acquéreur qui a opposé, au notaire, la déchéance du droit de recouvrer les frais de la vente et à l'agent immobilier qui lui réclamait le solde de sa commission, divers manquements à ses obligations d'information et de conseil.

Le notaire qui s'abstient, avant de recevoir un acte, de faire consigner une somme suffisante pour le paiement des frais, droits, déboursés ou émoluments, en méconnaissance des prescriptions de l'art. 6 du décret du 8 mars 1978, n'est pas déchu du droit d'en réclamer le paiement à l'acquéreur redevable de ces sommes ; il peut seulement se voir opposer cette faute, et, le cas échéant, une exception de compensation par la partie à laquelle le défaut de consignation porte préjudice.

Ayant,

d'une part, relevé qu'une fois le prix convenu remis aux vendeurs, les fonds restant en la possession du notaire étaient insuffisants pour procéder à la publication de l'acte,

d'autre part, retenu que l'obligation de payer les droits d'enregistrement et taxes de publication, que l'acte authentique mettait à la charge de l'acquéreur, était la conséquence de l'acquisition et non celle d'une faute du notaire, la cour d'appel en a exactement déduit que l'acquéreur, auquel ni la tardiveté de la publication de l'acte ni l'absence de consignation suffisante n'avaient préjudicié, devait rembourser au notaire et à son assureur l'intégralité des droits dont ils avaient fait l'avance.

Préjudice de l'acquéreur réparable ou non par le notaire

- Cour de cassation, Chambre civile 3, 12 nov. 2015, RG N° 13-23.360 :

L'acte notarié de vente d'un appartement mentionnait un prix incluant la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) ; s'apercevant, a posteriori, que la vente n'était pas soumise à la TVA, mais aux droits d'enregistrement (taxe de publicité foncière), le notaire, après avoir informé l'acquéreur qu'il devait payer un complément de 8 625 EUR au titre de ces droits, a prélevé cette somme sur le prix de vente d'un autre immeuble appartenant à l'acquéreur ; ce dernier a assigné le vendeur et le notaire afin notamment d'obtenir la restitution de la somme de 31 464 EUR acquittée au titre de la TVA.

Après avoir constaté que l'acte authentique stipulait, à la rubrique "PRIX", que : -

"Cette vente est consentie et acceptée moyennant le prix principal de cent quatre-vingt-douze mille euros (192 000 euros) toutes taxes comprises. Se décomposant en : - sur le prix hors taxes : 160 535,12 euros - et la TVA au taux de 19,60 % soit : 31 464,88 euros Soit un total de : 192 000,00 euros"

et que le notaire avait appliqué par erreur la TVA immobilière à la vente conclue, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que l'acquéreur n'était tenu au paiement, en faveur du vendeur, que du prix net stipulé, même si lui incombait en outre la charge, mais dans la seule limite des droits exigibles, des droits fiscaux applicables à la transaction et qu'il ne pouvait être tiré aucun argument contraire pertinent de l'"attestation d'engagement" faisant état, sans autre précision, d'un prix de 192 000 EUR, a pu condamner le vendeur à restituer la somme de 31 464 EUR à l'acquéreur. C'est à bon droit que la cour d'appel a rejeté la demande en garantie de la condamnation en restitution formée par le vendeur contre le notaire.

Pour condamner le notaire, in solidum, avec le vendeur, à restituer à l'acquéreur la somme de 31 464 EUR, l'arrêt de la cour d'appel retient que le notaire a appliqué à tort la TVA immobilière à la vente, qu'il a commis une erreur dans la détermination de l'impôt dû par les parties à l'acte et dans la fixation de la somme due à ce titre, qu'il a manqué aux obligations qui lui incombaient à l'égard, particulièrement, de l'acquéreur et que la somme de 31 464  EUR avait transité par sa comptabilité.

En statuant ainsi, alors que, la restitution de la somme indûment versée au titre de la TVA ne constituant pas, en elle-même, un préjudice réparable, le notaire ne pouvait être tenu au titre de cette restitution qu'en cas d'insolvabilité du vendeur, la cour d'appel a violé l'art. 1382 du Code civil.

Pour qui sont les frais d'arrêté d'alignement du géomètre expert ?

- Rép. min. J.O. A.N. Q 6 oct. 2015, p. 7621:

Interrogé par un parlementaire sur le point de savoir si lorsqu'une commune délivre un arrêté d'alignement individuel, auquel est annexé un plan dressé par un géomètre expert, elle peut exiger de l'administré la prise en charge des frais d'intervention du géomètre expert, le ministre de l'Intérieur a répondu par la négative :

" La procédure d'alignement, qui implique notamment, en pratique, l'intervention d'un géomètre-expert, vise donc à permettre aux personnes publiques, gestionnaires de voirie, notamment les communes, de faire établir les limites de leur domaine public routier par l'élaboration d'un plan d'alignement. Il leur revient donc d'en assumer la charge financière. C'est pourquoi l'article L. 2321-2 du Code général des collectivités territoriales prévoit que les dépenses obligatoires des communes comprennent notamment : « (...) 18° Les frais d'établissement et de conservation des plans d'alignement et de nivellement ".

Il en résulte que les communes ne peuvent exiger des administrés la prise en charge des frais d'intervention du géomètre-expert.


Frais de licitation faisant cesser l'indivision

Par exemple lors de la liquidation du régime matrimonial après divorce ou lors du règlement d'une succession immobilière, se pose la question du choix de l'acte.

En effet quand une seule personne reprend le seul bien immobilier, situation courante, le choix existe entre l'acte de licitation et l'acte de partage.

Il faut savoir que les émoluments du notaire ne seront pas identiques. Voici un décompte donné par JurisPrudentes 

Différence entre frais de licitation et frais de partage ?

- Licitation faisant cesser l’indivision :

Valeur bien x 0,55% + 219,16 EUR = Emolument hors taxe

- Partage bien entendu faisant aussi cesser l’indivision :

Valeur bien x 1,03125% + 410,93 EUR = Emolument hors taxe

- TVA en sus à 19,6%

Ils sont presque deux fois plus élevés en cas de partage.

Dans les deux cas s'ajoutent les émoluments des formalités (1.200 EUR HT environ) et bien sûr les droits et déboursés.

La procédure de taxe des émoluments est obligatoire

- Cass. Civ. 2e, 14 oct. 2010 (pourvoi n° 09-14.033) :

Un notaire avait assigné son client devant le juge de la taxe en paiement d'un émolument de négociation d'un bien immobilier. Le client soutenait que le notaire n'avait pas respecté la formalité de l'avertissement préalable prévue par l'art. 4 du décret n° 78-262 du 8 mars 1978 relatif au tarif des notaires tandis que le notaire estimait que, s'agissant d'un émolument (et non d'un honoraire) prévu à l'art. 11 du même décret de 1978, la formalité de l'art. 4 n'avait pas vocation à s'appliquer.

La cour d'appel a donné raison au notaire mais la Cour de cassation casse l'arrêt, sans renvoi, et, au visa des art. 704 à 719 du Code de procédure civile, précise fermement que les contestations relatives aux émoluments dus aux notaires sont soumises aux règles prévues aux art. 704 à 718 du Code de procédure civile, lesquelles imposent une vérification préalable des droits contestés par le secrétaire de la juridiction avant toute saisine du juge de la taxe.

S'ill n'est pas payé de ses émoluments, le notaire doit recourir à la procédure de taxe, laquelle se déroule en plusieurs étapes : vérification préalable par le secrétaire de juridiction d'un état taxé, notification au client de l'état taxé ainsi vérifié, puis, en cas de contestation par le client sur cet état taxé, demande par le notaire d'une ordonnance de taxe au juge de la taxe.

La Cour de cassation affirme le caractère indispensable de la vérification préalable de l'état taxé quand la contestation est relative à des émoluments tarifés.

Le droit de rétention du notaire quand il n'est pas payé de ses frais

- Cour d'appel de Reims, Ch. civ. 1, sect. 2, 18 janv. 2013 (R.G. N° 12/01741) :

Le notaire qui n'a pas été payé des frais et émoluments d'un acte peut se refuser à en délivrer copie authentique, même à l'égard de parties qui ne seraient pas tenues des frais. S'il est dû au notaire les frais de plusieurs actes, il ne peut invoquer le droit de rétention qu'à l'égard des frais relatifs à l'acte dont la copie authentique lui est réclamée.

Par la même décision il a été jugé que les différends portant sur le droit de rétention du notaire impayé des frais d'acte dont il a demandé paiement par provision relèvent de la compétence du juge chargé de la taxation. En conséquence le président du TGI saisi sur requête n'avait pas compétence pour statuer sur les difficultés nées du droit de rétention du notaire.

Honoraires et émoluments du notaire sur une vente. De quoi qu'on cause ?

Prenons, si vous le voulez bien, l'exemple d'une vente d'appartement au prix de 150.000 euro. Le notaire, sur cette opération, est en mesure d'encaisser quatre émoluments ou honoraires.

Deux obligatoires, ou incontournables

- L'émolument proportionnel de vente, d'un montant ici de 1.971,90 EUR TTC.

- L'émolument de formalités, d'un montant (pouvant un peu varier) de 839,58 EUR TTC.

Au total : 2.811,48 EUR TTC.

Deux facultatifs ou éventuels

- Si le notaire a négocié la vente entre le vendeur et l'acquéreur, un émolument de négociation de 5.852,47 EUR TTC. L'émolument de négociation est susceptible d'être réduit. 

- Si le notaire a donné des conseils débordant ceux relatifs à la vente (comme par exemple des conseils pour le remploi du prix), il a droit à percevoir des honoraires au titre de l'art. IV du décret tarifaire des notaires. Le montant de cet honoraire ou son mode de calcul doit  être proposé au client par écrit avant tout travail.

Partage ou licitation après divorce ?

Lorsque le divorce est prononcé, il faut partager le ou les biens immobiliers qui dépendent de la communauté dissoute ou d'une indivision entre les époux.

Si, comme souvent il n’y a qu’un ou deux biens repris par l’un des ex-époux, et que ce ou ces biens sont repris par l’un des ex, M. ou Mme, ils doivent se poser la question de la forme de l’acte de reprise avec éventuellement la reprise aussi du ou des prêts grevant les biens.

Ils ont le choix, en effet, entre un acte de licitation ou un acte de partage. Le notaire leur conseillera le partage, pour la raison résultant de la comparaison qui suit, mais s’il n’y a pas lieu à des comptes complexes entre époux (indemnités), l’intérêt des époux sera d’opter pour l’acte de licitation bien moins onéreux s’agissant de l’émolument proportionnel perçu par le notaire.

Exemple. Bien de 200.000 euro. Solde du prêt repris : 75.000 euro. Soulte en conséquence de (200.000 - 75.000) / 2 = 62.500.

Émolument proportionnel notarié de l’acte de licitation = 1.643,50 euro TTC.

Émolument proportionnel notarié de l’acte de partage = 3.081,57 euro TTC.

Soit une différence non négligeable de 1.438,07 euro.

Il faut cependant noter que les frais de licitation sont à la charge du repreneur du bien immobilier et que les frais de partage "se partagent" entre les ex-époux. Mais rien n’interdit aux intéressés de convenir d’un partage des frais de licitation.

Partage verbal après divorce

Question publiée au JO le 13/11/2012, page 6398


Réponse publiée au JO le 22/01/2013, page 825


Texte de la question


Mme Clotilde Valter attire l'attention de M. le ministre de l'économie et des finances sur l'assujettissement aux droits de partage des personnes qui, souhaitant divorcer par consentement mutuel, procèdent par anticipation à la vente d'un immeuble commun et effectuent un "partage verbal" du prix de la vente sans rédaction d'un acte le constatant, la convention réglant les conséquences du divorce ensuite soumise à l'homologation du juge ne mentionnant pas la vente intervenue ni le partage de son prix. Cette manière de faire, qui correspond à une pratique ayant apparemment tendance à se répandre et visant à soustraire la valeur attachée à un bien immobilier de la communauté du partage de celle-ci, et à échapper dans cette mesure à l'application des droits de partage, est-elle, du point-de-vue de l'administration, régulière au regard de la législation fiscale.


Texte de la réponse


L'article 835 du code civil dispose, s'agissant d'un partage amiable, que « si tous les indivisaires sont présents et capables, le partage peut intervenir dans la forme et selon les modalités choisies par les parties ». Ainsi, le partage se forme par le seul échange de consentement et il peut être fait verbalement. Il n'existe à ce principe qu'une seule exception : lorsque l'indivision porte sur des biens soumis à la publicité foncière, auquel cas, l'acte de partage est passé par acte notarié. Sur le plan fiscal, le 7° du 1 de l'article 635 du code général des impôts prévoit que doivent être enregistrés dans le délai d'un mois à compter de leur date, les actes constatant un partage de biens à quelque titre que ce soit. Par ailleurs, l'article 746 du même code stipule que les partages de biens meubles ou immeubles sont soumis à un droit d'enregistrement ou à une taxe de publicité foncière de 2,50 %, communément dénommés « droit de partage ». Il résulte de ces dispositions fiscales quatre conditions cumulatives à l'exigibilité du droit de partage : l'existence d'un acte, l'existence d'une indivision entre les copartageants, la justification de l'indivision et l'existence d'une véritable opération de partage, c'est-à-dire transformant le droit abstrait et général de chaque copartageant sur la masse commune en un droit de propriété exclusif sur les biens mis dans son lot. Par conséquent, en l'absence d'acte, un partage verbal n'est pas soumis au droit de partage. Par suite, le partage verbal entre époux du produit de la vente d'un immeuble commun qui intervient avant un divorce par consentement mutuel n'est pas soumis au droit de partage.

Combien de temps le notaire a pour réclamer un complément de frais ?

Question. 

Je reçois un courrier du notaire pour insuffisance de frais, pour un fonds de commerce acheté en avril 2009. Je n'ai pas compris le détail des frais et je me demandais si il n’y avait pas prescription. Nous avions au moment de l'acte une "provision importante" qui, selon le clerc du notaire, devait couvrir tous les frais. La somme supplémentaire demandée est de 432 EUR.

Réponse. 

Les actions en recouvrement exercées par les notaireset les huissiers pour le recouvrement de leurs frais (loi 17 juin 2008 : art.8) sont prescrites après cinq années. Ecrivez-le au notaire.

Le droit des notaires au payement des sommes à eux dues pour les actes de leur ministère se prescrit pour cinq ans à partir de la date des actes. Pour les actes dont l'effet est subordonné au décès, tels que les testaments et les donations entre époux pendant le mariage, les cinq ans ne courront que du jour du décès de l'auteur de la disposition. 
La prescription a lieu, quoiqu'il y ait eu continuation d'actes de leur ministère de la part des notaires. Elle ne cesse de courir que lorsqu'il y a eu compte arrêté, reconnaissance, obligation ou signification de la taxe des frais.

Texte de la loi