Quoi de neuf côté frais de donation parents à enfant ?

Question.

Je vous avais déjà questionné sur les frais de donation que je devrais sur la donation par mes parents de leur maison valant 150 000 €, mes parents dans la soixantaine s'en réservant l'usufruit.

J'ai lu comme tout le monde que les frais de notaire avaient baissé. Quels seraient les frais si je passais l'acte maintenant ?

Merci.

Réponse.

Malheureusement pour vous les frais d'un tel acte n'ont connu qu'une baisse insignifiante. Il s'agissait surtout d'un effet d'annonce d'un ministre en mal de publicité.

Les frais actuels sont les suivants :

- Taxe de publicité foncière, 0,61422 % sur la valeur de la nue-propriété transmise, soit 90 000 €, égal : 552 €

- Contribution de sécurité immobilière : 150 €

- Emoluments proportionnels du notaire sur la valeur de la pleine-propriété donnée par chaque parent : 3 047 €

- Emolument de formalités du notaire (approximation) : 700 €

- Débours divers : 150 €

Les émoluments s'entendent TTC.

Au total : 4 599 €

 

 

 

 

 

Frais d'un rachat de soulte de 20 000 €?

Question.

Après le divorce prononcé, je reprends la maison achetée en commun, d'une valeur de 200.000 €. Je reprends le prêt d'un solde aujourd'hui de 160 000 €. Je fais un rachat de soulte de 20 000 €. Je m'aperçois que le notaire compte ses frais non sur le rachat de soulte mais sur la valeur totale de la maison. Avez-vous une explication?

Réponse.

Nous pensons que le notaire entend présenter l'acte comme une licitation faisant cesser l'indivision.

Le bien a une valeur brute de 200 000 €, grevé d'un solde de prêt de 160 000 €, soit une valeur nette de 40 000 € et une soulte de 20 000 € ainsi due à votre ex-mari.

Les frais comprennnent :

- La taxe de publicité foncière (TPF) sera calculée sur le net, soit 40 000 €, taxés à 2,50 % = 1 000 €.

- La contribution de sécurité immobilière (CSI), au taux de 0,1 %, est calculée sur l'actif brut, ce qui donne : 200 €.

- L'émolument proportionnel notarié est aussi calculé sur la valeur brute, soit 1 625,47 € TTC.

- Les émoluments de formalités et remboursements de débours peuvent être évalués à 750 € TTC.

Au total : 3 575,47 € TTC

Frais d'acte de vente à petit prix ?

Question. 

Mon voisin me vend un bout de son jardin (3 ares 50) au prix de 2000 €. Quels seront les frais de notaire? J'ai déjà payé le géomètre.

Réponse. 

Les frais seront de 1.150,25 EUR, soit 57,51 %.


Suite. Une réponse ministérielle récente laisse entendre que les frais d'acte ou frais de notaire pourraient être réduits pour les ventes de petites parcelles, en particulier celles de parcelles de bois.

La réponse n'est pas très nette, mais il semble en résulter que seuls les droits seraient réduits de 5,09 % à 0,715 %. Ainsi dans l'exemple qui précède, l'acquéreur y gagnerait la somme extraordinaire de 43,75 EUR.  

Attestation notariée après le décès du survivant des époux

Question.

Mes parents étaient mariés sous le régime de la communauté.  Mon père est mort en 2010. La déclaration de succession a été déposée, mais aucun partage n'a été fait. Ma mère est décédée fin 2012. Au moment de faire la déclaration de succession et l'attestation immobilière, nous demandons au notaire de nous faire le projet des frais. Et nous nous apercevons que les honoraires du notaire sont calculés sur la totalité de l'actif de communauté; nous nous en étonnons auprès du notaire qui nous répond que c'est normal car il a fait une liquidation des reprises et récompenses dans la déclaration de succession. Est-ce normal?

Réponse. 

Non ce n'est pas normal. Au décès du survivant des époux, les émoluments notariaux sont calculés sur les droits de l'époux survivant dans la communauté antérieurement dissoute.

Frais d'attestation immobilière et de déclaration de succession (biens communs)

Question. 

Mon père est décédé il y a juste un an. Il laisse ma mère (ils étaient mariés sans contrat) et deux enfants. Nous avons déjà fait faire etavons payé l'acte de notoriété. Le notaire nous dit qu'il faut maintenant faire une attestation immobilière notariée et la déclaration de succession aux impôts. Que seront les frais de ces deux actes ? Mes parents avaient acheté une maison qui maintenant vaut 200 K€ et mon père avait une parcelle de terre valant 20 K€. Le notaire nous dit que les frais seront calculés sur tous les biens de communauté et non sur la moitié de mon père. Il n'y avait pratiquement pas d'autres biens (les comptes bancaires avaient été retirés d'un commun accord entre nous avant le décès).

Réponse. 

Les frais - principalement des émoluments notariés - seront en effet calculés sur les biens de communauté (la totalité) et sur les biens de succession, soit sur 220.000 EUR.

Les frais de l'attestation immobilière seront de 2.600 EUR et ceux de déclaration de succession de 1.540 EUR.

Désaccord avec le notaire sur la valeur des biens de l'attestation immobilière

Question.

Père décédé, trois enfants. Un seul immeuble dans la succession. Pas de droits de succession. Pour l'attestation immobilière notariée, nous sommes, nous les héritiers, tous d'accord sur une valeur de 100.000 €. Le notaire ne veut pas passer l'acte car il prétend que l'immeuble vaut 180.000 €. En a-t-il le droit ?

Réponse.

Non Les frais d'un tel acte, en particulier les émoluments du notaire, sont calculés sur la valeur estimative déclarée à l'acte par les parties signataires. Quant il n'y a pas d'accord entre les parties et le notaire sur la valeur estimative, les émoluments sont perçus sur la valeur vénale déterminée par le juge chargé de la taxation (décret portant tarif des notaires).

Aussi le notaire doit recevoir à l'acte avec la valeur que vous avez retenue. Le notaire aura la faculté de faire part de ses réserves par écrit et ensuite, s'il le juge utile, de saisir le juge de la taxation.

Après divorce, les frais, partage ou licitation ?

Question.

Nous sommes en train de divorcer (contentieux).

Nous nous sommes toutefois mis d'acccord, mon mari et moi, pour faire le partage amiable de nos biens.

Nous avons en communauté une maison qui certainement sera vendue, un appartement que je reprendrai, des comptes bancaires et quelques oeuvres d'art. 

Comment appréhender la question des frais de notaire pour avoir le moins à débourser.

Réponse. 

Qui dit divorce dit partage des biens sauf s’ils sont vendus ou s’il est décidé de les maintenir dans l’indivision.

Le partage résultant de la liquidation du régime matrimonial est l’un des effets patrimoniaux essentiels découlant du divorce. Il s’agit en effet de séparer des intérêts patrimoniaux que la vie commune avait réunis.

Les partages de biens meubles et immeubles entre leurs propriétaires sont soumis à un droit d’enregistrement ou à une taxe de publicité foncière (TPF) de 2,50 %, appelé couramment "droit de partage", lorsqu’ils sont constatés par un acte écrit faisant la preuve du fait juridique constaté - l’art. 4 de la loi n° 2011-1977 du 28 déc. 2011 de finances pour 2012 a aménagé l’entrée en vigueur de l’augmentation du droit de partage qui est passé de 1,10 % à 2,50 %. Ce droit sera calculé sur l’actif net partagé donc après déduction du passif, éventuellement (Le droit de partage s’applique aux partages portant sur des biens de toute nature, mobiliers ou immobiliers, corporels ou incorporels et il porte sur l’actif net à partager dont la consistance est déterminée à l’époque du partage). S’ajouteront les émoluments proportionnels du notaire et la taxe de sécurité immobilière qui eux seront calculés sur l’actif brut de la communauté, ainsi que différents émoluments fixes revenant aussi au notaire.

Le droit de partage est un droit d’acte, c’est-à-dire qu’il n’est exigible que s’il est constaté ou même relaté dans un écrit authentique ou dans un acte sous seing privé.

Dans le cadre d'un divorce contentieux, la liquidation des effets patrimoniaux du divorce et le partage des biens sont effectués postérieurement au prononcé du divorce, en dehors de toute intervention du juge. Dans cette hypothèse, la perception du droit de partage résultera de l’acte ultérieur qui prévoira le partage des biens entre les époux et qui fera foi entre les parties (Rép. min. Éco, Fin. et Ind. n° 86.792 à M. Delnatte ; J.O. A.N., 13 juin 2006, p. 6208).

Vous ne paierez les droits et autres frais que s’il y a un acte de partage. Il n’y en aura pas pour partie des biens si vous avez vendu la maison et si vous avez partagé entre vous les autres biens mobiliers car, je le répète, le droit de partage est un droit d’acte qui donc n’est exigible que s’il y a un acte de partage.

Pour l'appartement qui ne sera pas vendu mais repris, il y aura lieu de dresser un acte de licitation et non un acte de partage faisant cesser l’indivision sans que vous ayez à mentionner les autres biens.

Évitez en conséquence, pour ne pas avoir de frais supplémentaires :

- De faire une convention provisoire d'indivision, même si le notaire vous la conseille.

- De faire un acte de partage, même si le notaire vous le conseille. Les biens mobiliers sont à partager directement entre vous et l'appartement faire l'objet d'un acte de licitation dont les émoluments notariaux sont très inférieurs à ceux d'un partage.

Frais de notaire variables d'une étude à l'autre

Question. 

Je souhaite acquérir un bien en viager libre, je pensais que les tarifs étaient réglementés donc les même peu importe le notaire mais après vérification mon notaire me demande 400 euros de plus que ses confrères.

J’ai signé le compromis de vente qui a été rédigé et signé en agence. Sachant que mon notaire a eu accès à ce compromis, qu’il l’a lu et que nous avons échangé par email sur certains aspects, peut t’il me facturer ces services si je change de notaire ? Si oui sur quelle base et à quel tarif sachant que je n’ai signé aucun document et que je ne l’ai jamais rencontre ?

Réponse. Les frais d’un acte identique ne peuvent être différents, même à un euro près. C’est la règle, mais il faut constater qu’elle n’est pas suivie par tous les notaires.

Les petits services que vous a rendus votre notaire entrent dans le cadre de ses attributions de notaire instrumentant et rédacteur.

Si vous changez de notaire, à défaut d’avoir obtenu un alignement des frais, le premier notaire ne pourra rien vous demander sauf si vous avez donné un accord préalable pour le charger d’une mission particulière moyennant un coût chiffré (art. 4 du décret tarifaire des notaires).

Frais d’acte de licitation faisant cesser l’indivision ?

Question.

Pourriez-vous me dire quel serait approximativement le montant que je devrais payer au notaire, pour une licitation ? Nous souhaitons avec mon ex compagne (non pacsés), que je rachète sa part : nous avons acheté une maison secondaire 235 000€ en avril 2010 (soit : biens immobiliers à concurrence de 5000 € et 230 000 € de bien) j’ai acquis la toute propriété indivise à concurrence des 2/3 et mon ex compagne 1/3. Je rachèterais sa part à la même valeur qu’en 2010 et nous partagerions les frais d’acte

Réponse

Dans la situation que vous exposez - où il n’y a pas de PACS -, les droits (TPF) sont ceux d’une vente calculés sur le prix ou sur la quote-part cédée de la valeur vénale réelle actuelle du bien si elle est supérieure au prix. Les émoluments et salaires sont eux calculés sur la valeur vénale actuelle de l’entier bien.

Par exemple une licitation faisant cesser l’indivision d’un immeuble valant 200.000 euro, portant sur la part indivise au prix de 100.000 eur, dans le département de l’Hérault, les frais comprendront :
- Taxe de publicité foncière (TPF) sur le montant du prix, au taux de 5,09006% sur 100.000 euro.
- Emoluments du notaire : Valeur de 200.000 X 0,6578% + 327,90 euro (TTC).
- Contribution de sécurité juridique : Valeur de 200.000 X 0,10 %.
- Émoluments de formalités et de copies du notaire : 600/650 euro TTC.

Le notaire peut-il arrondir les montants des émoluments ?

Question.  

"Mon" notaire m'envoie le détail des frais qu'il a engagés pour mon compte et pour lesquels j'avais versé une provision. Ces frais concernent le règlement d'une succession (notoriété, déclaration de succession, attestation immobilière).

Pour chaque état de frais , le notaire a ajouté, par écrit à la main, à côté du total du tableau, des "arrondis" :

- 187,84 € tarif arrondi à 200 € soit + 12,16 €

- 21.672,50 € tarif arrondi à 22 500 € soit + 827,50 €

- 1.571,92 € tarif arrondi à 1600 € soit + 28,08 €

Qu'en pensez-vous ?

Réponse. 

Cette pratique, qui semble se généraliser, est contraire au texte (décret du 8 mars 1978) sur le tarif des notaires.

La perception par un notaire d’une rétribution excessive l’expose non seulement à une action civile pour la réparation du préjudice qu’il a ainsi causé, mais encore, comme tout manquement commis à ses obligations professionnelles de mauvaise foi et dans une intention coupable, à une action disciplinaire (Cass. Civ. 1re, 14 nov. 2001, n° 99-10.373 – C.A. Versailles, 15 oct. 2009).

Cette dernière est, par nature, absolument indépendante de l’action civile (Cass. civ., 3 juill. 1919). Elle est également indépendante de l’action pénale et le notaire condamné pénalement ne peut pas invoquer, devant le juge disciplinaire, la règle non bis in idem, les sanctions pénales et civiles visant une finalité différente (C.A. Grenoble, 9 mai 2006, inédit).

L’action disciplinaire trouve son fondement en ce qui concerne l’application du tarif, dans les interdictions et obligations diverses faites aux notaires aux termes des art. 2, alinéas 2, 6, 7, 16 et 17, alinéas 1er et 2 du décret n° 78-262 du 8 mars 1978 (dispositions générales du tarif). Elle peut également s’appuyer sur les art. 9.1, 9.2 et 58 du règlement national des notaires.

De façon plus générale, l’action disciplinaire est susceptible de reposer sur l’art. 2 de l’ordonnance n° 45-1418 du 28 juin 1945.

Emolument du notaire sur une convention inégale de partage de la communauté ?

Question. 

Nous venons, ma femme et moi, de passer un changement de régime matrimonial avec une clause d'attribution intégrale de la communauté à celui qui survivrait.

Je me pose tardivement la question des frais notariés au moment du décès du premier de nous deux.

Le notaire percevra-t-il sur la totalité de l'actif de communauté ou seulement sur la moitié que  le survivant n'aurait pas perçue s'il n'y avait pas eu de changement de régime matrimonial ?

Merci de votre réponse éclairée.

Réponse.

Le n° 27 du tableau 1 du tarif des notaires prévoit une rémunération proportionnelle :

(Montant de l'actif X 0,99 % + 493,50) / 3

Selon une réponse ministérielle 10871 du 24 mars 1979, l'émolument est perçu sur l'actif brut de la communauté et non sur une quote-part, celle dévolue en plus de la part normale.

Ainsi si votre patrimoine communautaire au décès est de 2 millions d'euro, le notaire vous demandera :

(2 000 000 X 0,99 % + 493,50) / 3 = 6.764,50 €.

S'ajouteront les émoluments notariaux de formalités et bien entendu les taxes et débours.

 

Commission (émoluments) notariaux sur un partage anticipé

Question.

Nous sommes deux enfants. Nos parents vont partager entre nous les biens qu'ils ont acquis durant le mariage mais en se réservant l'usufruit. Ces biens deux agents immobiliers les ont évalués 450.000 euros. D'après mon calcul l'usufruit de mes parents vaut 3/10°. Ainsi il va êrre donné à chacun de nous deux une valeur de 157.500 euros. Quels seront les honoraires du notaire ?

Réponse. 

Le chiffre que nous allons vous donner ne comprend pas l'émolument notarial de formalité (1.000 euro environ).

L'émolument principal se calcule séparément sur la part de votre père et sur la part de votre mère. Comme il s'agit d'un tarif dégressif, vous supporterez deux fois le poids des tranches aux taux les plus élevés.

Malheureusement pour vous aussi, l'émolument principal du notaire, dans votre cas, se calcule sur la valeur en pleine propriété et non sur celle en nue-propriété.

Compte tenu de ces éléments qui vous sont défavorables, en l'état actuel du tarif des notaires, l'émolument principal total sera TTC de : 6.802,49 EUR, soit 1,51 % de la valeur de la pleine propriété des biens donnés et partagés (2,16 % de la valeur de la nue propriété).

 

Lotissement, ASL : mise à la charge de l'acquéreur des frais de constitution

Question. 

Le notaire de l'opération me demande une quote-part de 250 EUR de frais de constitution d’une ASL. J'achète une villa dans un lotissement privé et sécurisé de 20 villas.

 Dans le projet d'acte notarié d’acquisition définitif, il y a ce paragraphe :

"L'ACQUEREUR paiera tous les frais, droits et émoluments des présentes (... ) ; L'ACQUEREUR règle ce jour AU VENDEUR la somme de 250.00 € correspondant à sa quote-part des frais de constitution de l’ASL".

Est-ce que je dois payer ? Est-ce que j'ai un recours ?

Par ailleurs j'aimerais savoir où je peux trouver des renseignements sur la création et l'organisation d'une ASL de lotissement.

Réponse. 

Ayant signé l’acte d’achat avec la clause que vous rappelez, vous avez accepté la prise en charge d’une quote-part des frais de constitution de l’ASL (association syndicale libre de propriétaires).

Mais le notaire a commis une faute en ne vous informant pas à l'avance du transfert sur vous de frais incombant normalement au lotisseur.

Il faut aussi noter que la somme est énorme : 250 x 20, pour une constitution d'ASL qui ne doit pas coûter réellement plus de 1.000 EUR.

Aussi vous devrez exiger un relevé détaillé de votre compte chez le notaire et celui des frais de constitution de l’ASL. Votre notaire ne pourra pas vous refuser ces pièces. Vous ne pourrez cependant le faire qu'après l'exécution des formalités de constitution de l'ASL et de l'acquisition.

Relancez alors le notaire jusqu’à ce que vous ayez satisfaction.

Si vous n'avez pas de réponse, écrivez à la Chambre de discipline des notaires puis, sans réponse de ce côté, au Procureur de la République en joignant l’acte d’achat. Mais auparavant lisez ceci sur notaires.fr (tentative amiable préalable).

Sur Service Public vous trouverez tous renseignements sur l'ASL.

Frais de rachat de soulte (licitation) après succession ?

Question. 

Je reprends au prix de 43000 l'appartement de mes parents qui vaut 86000. Nous sommes deux enfants. J'ai bien compris qu'il valait mieux faire un acte de licitation et non un acte de partage à cause des frais. Quels seront mes frais de licitation ? Faut-il faire les diagnostics immobiliers et demander un certificat d'urbanisme CU ? Merci de vos réponses.

Je précise que j'habite déjà l'appartement.

Réponse. 

Pour une cession entre indivisaires, diagnostics & CU avant signature de l'acte ne sont pas obligatoires mais conseillés (acte équivalant à partage).

 Les frais de notaire d'une licitation portant sur un bien immobilier de 86.000 EUR sont les suivants:

- TPF (taxe de publicité foncière) / CSI (contribution de sécurité immobilière), revenant à l'Etat : 2.236

- Emolument (honoraire) proportionnel du notaire : 897

- Emoluments formalités du notaire: 650

- Débours : 200

Soit un total de 3.983 EUR TTC

Est-il exact que le notaire perçoit une commission sur un changement de régime matrimonial avec attribution intégrale ?

Question. 

Nous n'avons pas d'enfants et sommes mariés depuis 15 ans. Il nous est conseillé de faire un changement de régime matrimonial par acte notarié pour adopter la communauté universelle avec attribution intégrale de la communauté au dernier vivant. Je n'ai que peu de biens (livret CCP et meubles), mon mari a en plus une maison de famille de 100.000 euros. Est-il exact que le notaire prendra une commission sur l'acte? Si oui, de combien ?

Réponse. 

L'acte de changement de régime matrimonial vaudra transfert de propriété immobilière car l'appartement passera du patrimoine de votre mari à la communauté universelle.

Outre les émoluments de formalités, le notaire vous facturera :

- un émolument proportionnel sur le montant de l'actif liquidé (total des valeurs de tous les biens des époux) au tarif S 1, coefficient 1/3 ;

- un émolument proportionnel de partage sur la même valeur au tarif S 1 coefficient 1,25.

Pour information le tarif S 1 est un tarif proportionnel et dégressif (par tranches). Au delà de 60.000 EUR, l'émolument S 1 est de (Valeur des biens X 0,99 % + 493,50). Il s'agit d'une somme TTC.

Il vous reste à faire le double calcul avec les coefficients et totaliser.

Prélèvement au titre de l'art. 4 du tarif ?

Question.

Je reçois avec beaucoup de retard le relevé détaillé des frais d’un acte de donation. Sur cet relevé il est indiqué :

Honoraires art. 4. Recherches et diligences particulières ... €.

J’ai demandé au notaire à quoi correspond ce prélèvement. Il me répond qu’il s’agit des frais pour des recherches particulières sur l’origine de propriété trentenaire et les servitudes concernant le bien vendu.

En a-t-il le droit ?

Réponse.

Le notaire n’est pas autorisé à percevoir un honoraire au titre de l’art. 4 du tarif des notaires, en complément de l’émolument d’un acte tarifé.

Mais des circonstances exceptionnelles peuvent justifier une telle perception. L’art. 4 indique que le client doit être prévenu à l’avance et par écrit par le notaire ; ce dernier doit alors indiquer le caractère onéreux de la prestation et le montant estimé ou le mode de calcul de la rémunération.

Si, dans votre cas, le notaire ne vous a pas donné cette information, le montant prélevé doit vous être restitué.