La nullité du mandat de vente entraîne la nullité du contrat de vente

- Cour d'appel de Colmar, Civ. 2, sect. A, 18 déc. 2015, RG n° 14/02578 :
 
Par arrêt de ce jour, dans l'instance opposant la société AS Immo à M. L B, la cour retient la nullité du mandat de vente confié à la société AS Immo, au motif que celle-ci ne justifie pas de la régularité du contrat au regard des dispositions de l'art. L. 121-5 du Code de la consommation, en ce qu'elle ne démontre pas que M. L B ait été mis en possession d'un exemplaire du mandat comportant le bordereau détachable prévu par le texte légal précité, destiné à lui faciliter l'exercice de sa faculté de rétractation.
 
L'exemplaire du mandat produit par l'agent immobilier ne comporte pas de formulaire détachable de rétractation et il ne comporte pas non plus de clause aux termes de laquelle le mandant aurait reconnu avoir reçu un exemplaire comportant le bordereau détachable de rétractation. L'exemplaire vierge produit ne démontre par la conformité du mandat, cet exemplaire n'étant pas exactement identique au mandat litigieux. La présence d'un formulaire de rétractation ne saurait se déduire du défaut de production de son exemplaire par le mandant. Par ailleurs, le fait pour le mandant d'avoir signé un compromis de vente avec l'acquéreur présenté par l'agent immobilier ne caractérise pas une manifestation non équivoque de volonté de renoncer à la nullité encourue.

La nullité du mandat de vente entraîne celle du compromis de vente conclu par l'entremise de l'agent mandataire du vendeur. En effet, en raison de l'existence de ce mandat, le vendeur n'a pas signé le compromis en toute liberté, de sorte qu'il existe un lien de dépendance entre le mandat et le compromis, la nullité du premier rejaillissant dès lors sur le second. La clause pénale du compromis n'est donc pas due.

Droit du notaire à la commission de négociation quand c'est un autre notaire qui a reçu la vente

Cour de cassation, Chambre civile 2, 19 nov. 2015, pourvoi N° 15-12.061 :

Il a été confié à un notaire un mandat de vente d'un immeuble. Il a assigné les mandants en paiement d'honoraires à la suite de la vente de ce bien, mais c'est un autre notaire qui a reçu l'acte de vente.

Ayant relevé que le mandat donné par les vendeurs au notaire prévoyait à leur charge une rémunération pour la négociation dont le montant était déterminé, qu'ils s'interdisaient de contracter directement avec un acquéreur qui leur serait présenté par celui-ci et que les parties à la vente intervenue avaient été mises en relation par le notaire, de sorte que ce dernier avait rempli ses engagements et rempli les diligences qui lui étaient demandées, même s'il n'était pas intervenu lors de l'établissement de l'acte de vente pour une cause qui lui est étrangère, ce dont il ressortait que, malgré l'emploi erroné du terme "émolument", il avait été statué sur la demande d'honoraires libres formée par le notaire conformément aux dispositions de l'art. 4 du décret du 8 mars 1978, lesquels ne sont pas soumis à la vérification préalable du greffe, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, justifié sa décision de condamner les mandants au paiement d'une somme de 7 000 EUR.

La procédure devant être suivie au cas de contestation

Arrêt de la Cour de cassation, 2e Ch. civ., du 8 déc. 2011, pourvoi n° 10-21.113 :

Les contestations relatives aux émoluments dus aux notaires sont soumises aux règles prévues aux art. 704 à 718 du Code de procédure civile (CPC), lesquelles imposent une vérification préalable des droits contestés, par le secrétaire de la juridiction avant toute saisine du magistrat taxateur.

Les contestations relatives aux honoraires prévus à l'art. 4 du décret n° 78-262 du 8 mars 1978 non compris dans les émoluments sont également soumises au magistrat taxateur. Une SCP de notaires a agi en paiement d'une rémunération pour son intervention dans la cession d'un immeuble.

Pour condamner le client au paiement de la somme demandée à titre de rémunération, l'arrêt attaqué retient que cette somme correspond à l'émolument de négociation fixé conformément au tarif légal des notaires en vigueur, outre une indemnité forfaitaire calculée sur le prix de vente due si l'étude mandataire n'a pas la charge de la rédaction de l'acte et le remboursement des frais de publicité.

En statuant ainsi, alors que la demande, qui relevait, tant pour les émoluments que pour les honoraires, de la compétence du magistrat taxateur, n'était, s'agissant de la contestation relative à des émoluments tarifés, pas recevable faute pour la SCP d'avoir suivi la procédure spécifique de taxe qui imposait la vérification préalable par le greffe de la juridiction des émoluments contestés, la cour d'appel a violé les art. 704, 719 à 721 du Code de procédure civile et l'art. 4 du décret n° 78-262 du 8 mars 1978.

Le notaire a exercé son activité de négociation immobilière selon des méthodes réservées aux agents immobiliers

- Cour d'appel de Nancy, 1re Ch. civ., 30 sept. 2003, RG N° 00/03234 :

Le fait que l'art. 5 de l'arrêté du 27 mai 1982, qui interdit aux notaires l'affichage de publicité sur les biens à vendre ou à louer, soit une disposition de nature déontologique applicable au notariat n'empêche pas un tiers, étranger à la profession de notaire, de l'invoquer. En effet, ce texte a été pris en application du décret du 26 nov. 1971 et ces dispositions de nature réglementaire sont revêtues de la portée générale et normative attachée à la loi. Par suite, leur violation peut être invoquée par toute personne qui justifie d'un intérêt légitime. Tel est le cas de la FNAIM, organisation syndicale ayant pour objet la défense des intérêts de la profession d'agent immobilier, qui demande la cessation de l'affichage publicitaire fait par un notaire, affichage qui est susceptible de causer un préjudice aux professionnels de l'immobilier dans un champ d'activité qui leur est commun avec les notaires.

L'art. 5 de l'arrêté du 27 mai 1982 interdit aux notaires l'affichage de publicité sur les biens à vendre ou à louer "dans une vitrine formant devanture de boutique", c'est-à-dire une partie de boutique, dans laquelle sont exposés à la vue du chaland des objets, formée par une vitre située en front de rue et constituant la limite entre l'extérieur et l'intérieur d'une boutique. En l'espèce, les fenêtres litigieuses, situées au rez-de-chaussée de l'immeuble, sont celles de l'office notarial et, compte-tenu de l'affichage qui est installé derrière les vitres, ces fenêtres ont pour unique fonction de servir de vitrine exposant à la vue du public des biens soumis à la vente. Elles comportent toutes des présentoirs grillagés, sur lesquels sont posées des affichettes proposant des biens immobiliers à la vente. Même si des stores occultent les bureaux de l'office notarial, la finalité commerciale de ces fenêtres est établie.

Le notaire n'a donc pas respecté le texte précité et doit être condamné, sous astreinte, à la cessation de l'affichage dans une vitrine formant devanture de boutique. La FNAIM est en droit d'invoquer un préjudice moral de principe, puisque le notaire a exercé son activité de négociation immobilière selon des méthodes réservées aux agents immobiliers. La gravité de la violation des règles professionnelles étant modérée, le montant des dommages et intérêts doit être fixé à 0,15 euro.

Négociation immobilière : le notaire et l'agent immobilier ont les mêmes obligations

- Cour d’appel de Rouen, Ch. de proximité, 27 mars 2014, RG N° 13/02290 :

Lors de la vente d’un immeuble dont les locaux étaient donnés à bail commercial, le vendeur s’est contenté d’affirmer que le locataire était à jour du paiement des loyers, mais n’a pas précisé que le locataire faisait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire. Ce faisant, le vendeur a commis une réticence dolosive sur un élément déterminant du consentement des acheteurs, qui cherchaient à réaliser un placement pour percevoir des revenus locatifs. Le locataire a par la suite été mis en liquidation judiciaire et les acheteurs ont déclaré une créance de loyers de 7.937 EUR. La carence du locataire dans le paiement de ses loyers constitue un aléa inhérent à toute situation locative et, compte-tenu de ces éléments, le préjudice ne peut en aucun cas être évalué au montant des loyers et charges impayés.

Le préjudice des acheteurs est fixé à 2.000 EUR.

L’agent immobilier est tenu d’un devoir de conseil qui s’entend d’une information complète et loyale sur les risques de l’opération qu’il pouvait connaître et s’il n’est pas garant de la solvabilité des locataires, il lui incombe de donner à son mandant les renseignements nécessaires à une prise de décision éclairée et pour assurer l’effectivité du mandat dont il est chargé. Ne l’ayant pas fait en l’espèce, l’agent immobilier engage sa responsabilité contractuelle envers les acheteurs, qui étaient ses mandants. L’agence n’ignorait en effet rien de la situation exacte des locataire puisqu’il gérait le bail commercial pour les vendeurs. L’agent immobilier doit être condamné in solidum avec le vendeur à réparer le préjudice subi par les acheteurs.

Le notaire est tenu professionnellement d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité technique et pratique des actes qu’il rédige. Un acte efficace est un acte qui correspond à la volonté des cocontractants. Le notaire n’a pas dispensé ou recherché à dispenser les renseignements, qu’il avait l’obligation de recueillir en sa qualité de notaire des vendeurs, sur la situation exacte des locataires alors qu’il rédigeait l’acte de cession de l’immeuble où se trouvait le commerce. L’information sur les clauses du bail étant insuffisante pour renseigner les acquéreurs sur les éléments déterminants de leur volonté d’obtenir un investissement rentable, le notaire a engagé sa responsabilité délictuelle à leur égard. Il doit être condamné in solidum avec le vendeur à réparer le préjudice subi par les acheteurs.

La résiliation du mandat, faite de mauvaise foi par le mandant

- Cour d'appel de Paris, pôle 4 - ch. 1, 25 sept. 2014, N° de RG: 13/00912 :

 C''est par des motifs pertinents et exacts que la cour d'appel adopte que le tribunal a jugé que le mandat exclusif du 8 sept. 2010 avait été résilié par la SCI BOITRON, propriétaire et mandante, le 24 sept. mais de mauvaise foi, de telle sorte que la résiliation avait été privée d'effet.


En effet, en vertu des dispositions de l'art. 1131 du Code Civil, les conventions s'exécutent de bonne foi.

Par ailleurs, le mail de résiliation du 24 sept. 2010 de la SCI BOITRON ne contient pas le moindre reproche à l'égard de la société BJM, agent immobilier, sa mandataire. 

Le mécontentement de la SCI BOITRON n'est apparu que lorsqu'elle a su que la société BJM ferait, en tout état de cause, visiter l'appartement le 24 sept. à 12 : 00 alors qu'elle avait eu connaissance des deux offres du 23 sept. 2010 faites à l'agence VANEAU (concurrente) par M. Y et M. Z et transmises par celle-ci.

La négation de la réception de ces offres, dès le 23 sept. n'est pas crédible alors qu'elles sont manifestement, le motif de la résiliation du mandat. 

Il ressort d'ailleurs du courriel de M. Y du 7 oct. 2010 que l'agence VANEAU avisait au fur et à mesure la SCI BOITRON des diverses offres.

Les visites faites par l'agence VANEAU du bien avaient nécessairement l'assentiment de la SCI BOITRON, celle-ci refusant toute visite sans son accord préalable.

Ces visites consenties alors que le bien était sous mandat exclusif avec une autre agence constitue une violation de celui-ci. 

En ce qui concerne l'offre de M. Y faite le 7 oct. 2010, dans les 15 jours de la résiliation du mandat (soit dans le délai de préavis), la relation des faits effectués par celui-ci ce 7 oct. permet d'exclure sa mauvaise foi, l'offre faite entre les mains de l'agence BJM étant conforme au mandat, contrairement à celle effectuée entre les mains de l'agence VANEAU, d'un montant inférieur, refusée par le propriétaire.

L'agence BJM ne peut demander le paiement de sa commission en l'absence de signature d'un acte notarié de vente mais qu'elle est en revanche, bien-fondée à solliciter l'application de la clause pénale contractuelle qui sanctionne de manière forfaitaire et sous le contrôle du juge, la violation d'une obligation contractuelle du mandant ; cette clause n'est pas contraire aux dispositions de la loi Hoguet du 2 janv. 1970, étant rappelé que le mandat du 8 septembre 2010 est un mandat d'entremise qui ne donnait pas pouvoir au mandataire de conclure la vente.

Le vendeur a eu un comportements fautif en refusant de contracter avec M. Y malgré la lettre RAR du 9 oct. 2010 du conseil de l'agence.

Il a ainsi privé celle-ci de la possibilité d'obtenir la commission prévue au mandat d'un montant de 128. 000 EUR; compte tenu des diligences effectuées par l'agence BJM qui n'a obtenu que le 7 oct. une offre de M. Y, soit à l'extrême limite du délai après une visite alléguée du 24 sept. 2010, jour de la résiliation du mandat, risquant ainsi de créer des difficultés, le préjudice subi sera évalué à la somme de 60.000 EUR et ce en application des dispositions de l'art. 1152 du Code Civil permettant au juge de modérer une clause pénale lorsqu'elle est manifestement excessive. 

La SCI BOITRON sera condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, l'agence ne les ayant pas sollicités à compter de la mise en demeure.

L'agence VANEAU qui n'a pas contracté avec l'agence BJM ne saurait être condamnée au paiement de cette somme.