La division en volumes n'est pas une division en copropriété

Les lots volumes se distinguent des lots de copropriété en ce qu'ils ne comprennent pas une quote-part de parties communes: il s'agit de propriétés autonomes, dont les rapports sont régis par des conventions et des réseaux de servitudes (d'appui, d'ancrage, etc.).

Ainsi il a été jugé que le statut de la copropriété n'est pas applicable à une prétendue "copropriété" composée uniquement de lots de volume sans parties communes (Cass. 3e civ., 8 sept. 2010).

Par ailleurs, la Cour de Cassation a consacré la validité d'une structure dans laquelle des propriétaires de deux volumes distincts étaient par ailleurs copropriétaires indivis d'un troisième volume qualifié de "passage commun" (Cass. 3e civ., 18 janv. 2012, pourvoi n° 10-27.396, publié au bulletin). Ce même arrêt consacre la possibilité de faire homologuer par le juge un état descriptif de division en volumes, si l'une des parties concernées se refuse à le signer.

La tendance actuelle de la jurisprudence est de considérer que la division est possible en présence d'un immeuble de conception homogène et unitaire et réalisable par le seul fait de diviser volontairement cet immeuble en lots liés les uns aux autres par des conventions et des servitudes et non pas en lots comprenant chacun une quote-part de parties communes.

La Haute juridiction administrative rejette l'assimilation de la division en volumes à une opération de lotissement. En l'absence de toute division, en jouissance ou en propriété, de la parcelle servant d'assiette aux constructions autorisées par les deux permis de construire litigieux, l'édification de ces constructions sur cette parcelle ne saurait être regardée comme constitutive d'un lotissement.

La mise en place d’un statut autre que la copropriété, loi de 1965, d’une division verticale d’un immeuble, doit être accompagnée de l’institution d’une organisation différente justement du statut de la copropriété (alinéa 2 de l’article 1er de la loi du 10 juill. 1965). Dans la quasi-totalité des cas c'est une association syndicale libre (ASL) de propriétaires.

L’organisation différente dont il est question peut aussi consister en la création d’une association syndicale libre (ASL), une union de syndicats, une association foncière urbaine (AFU), une association type loi de 1901, une société civile, ou encore une structure purement conventionnelle.