VEFA. Le notaire doit vérifier l'attestation d'assurance DO du vendeur

- Cour d'appel, Chambre civile, section 1, 11 octobre 2016 :

La venderesse d'un pavillon en l'état futur d'achèvement a fait état de la souscription d'une assurance dommages ouvrage auprès d'une compagnie d'assurance et communiqué au notaire du programme une attestation d'assurance.

Des désordres étant apparus et le constructeur n'ayant jamais achevé les travaux, les acheteurs ont contacté l'assureur qui leur a indiqué ne jamais avoir assuré la venderesse au titre de la responsabilité décennale.

Suivant l'art. L. 243-2 du code des assurances, lorsqu'un acte intervenant avant l'expiration du délai de 10 ans prévu par l'art. 2270 du code civil a pour effet de transférer la propriété ou la jouissance d'un bien, quelle que soit la nature du contrat destiné à conférer ces droits, mention doit être faite, dans le corps de l'acte ou en annexe de l'existence d'assurance.

Si la loi n'impose donc au notaire que la mention de l'existence ou non d'une assurance, cela ne le dispense pas, dans le cadre de son devoir de conseil, d'assurer l'efficacité de l'acte, ni de son obligation de vigilance l'obligeant à vérifier la réalité et la portée de l'attestation d'assurance produite, obligatoire en l'espèce. Le notaire s'est contenté de l'attestation d'assurance produite par la venderesse qui avait toutes les apparences d'une attestation valable sans en vérifier l'efficacité ni la réalité, par exemple en téléphonant ou en écrivant à l'agent d'assurance afin de s'assurer que les primes avaient été payées et que l'assurance était bien valable.

Le notaire n'a donc pas satisfait à son devoir de conseil ni à son obligation de vigilance et a ainsi commis une faute contractuelle vis à vis des acheteurs qui ont perdu la chance d'être indemnisés par l'assureur.

Responsabilité du notaire chargé des actes d'un programme immobilier

- Cour d'appel d'Amiens, Chambre civile 1, 17 novembre 2015, RG N° 14/02832 :

Le notaire qui a reçu l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA)d'un appartement et de deux parkings manque à son devoir d'information et de conseil dès lors qu'il se contente d'homologuer la convention conclue avec la société civile de construction vente (SCCV) sans informer précisément les acquéreurs, profanes en la matière, sur le contenu du dispositif légal applicable et sur la nature et la portée des garanties associées au contrat.

Ayant rédigé l'ensemble des actes relatifs à ce programme immobilier de 59 logements, il n'ignorait pas le défaut d'assise financière de la société venderesse et le peu de garantie que peut apporter la garantie intrinsèque d'achèvement. Par ailleurs, il savait également que la certification de l'achèvement des fondations, établie par un préposé du groupe, n'émanait pas d'un professionnel indépendant et quelle n'offrait aucune garantie sérieuse. Enfin les fonds propres devant garantir la bonne fin de l'opération ne consistaient qu'en une avance de trésorerie, par nature révocable. L'attestation d'avance de ces fonds, établie par l'expert-comptable du promoteur, dérogeait également à l'exigence d'une attestation délivrée par un établissement financier ou une banque.

Il importe aussi de relever que le notaire, exerçant à Amiens, n'a jamais rencontré les acquéreurs, domiciliés dans la Sarthe, qui ont donné procuration à l'un des clercs de l'étude et que l'opération immobilière était située en Meurthe et Moselle.

En revanche, les acquéreurs ne peuvent reprocher à l'officier ministériel, qui n'est pas intervenu dans la recherche de financement et qui n'a pas agi en qualité de conseiller en gestion de patrimoine, de ne pas avoir attiré leur attention sur le caractère économiquement inopportun de leur projet et sur le risque inhérent à la souscription d'un prêt à taux variable, indexé sur le franc suisse.

L'immeuble ayant finalement été achevé, les acquéreurs, qui ont fait le choix de refuser la livraison, ne peuvent imputer au notaire le préjudice qu'ils subissent du fait du paiement du prix d'acquisition d'un bien dont ils sont aujourd'hui privés.

Outre le préjudice moral consécutif aux vicissitudes de l'opération immobilière en cause, les requérants ont perdu la possibilité d'abandonner leur projet d'achat ou de bénéficier d'une garantie plus efficace. Confirmant la décision entreprise, la cour leur alloue en conséquence une somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts.

Transformation-réhabilitation-vente. VEFA or not VEFA

- Cour de cassation, chambre civile 3, 18 fév. 2016, N° de pourvoi: 15-12.719, rejet, publié :

Après avoir été démarchés par la société Patrimoine conseil du Centre, M. et Mme X ont acquis un lot de copropriété d'un immeuble situé à Vierzon devant être réhabilité et transformé en résidence à usage d'habitation, l'acte authentique ayant été dressé par Mme Y, notaire ; pour financer cette acquisition, ils ont souscrit un prêt auprès de la Caisse de crédit mutuel de Vierzon ; les travaux de réhabilitation de l'immeuble n'ayant pas été réalisés, les acquéreurs ont assigné la société Patrimoine conseil du Centre, depuis en liquidation judiciaire, la société Lamy, syndic de la copropriété, la SCP notaire, et son assureurMMA, ainsi que la Caisse de crédit mutuel de Vierzon en annulation de l'acte de vente et en dommages-intérêts.

La SCP notaire et son assureur ont fait grief à l'arrêt d'appel d'annuler la vente conclue entre la société Patrimoine conseil du Centre et M. et Mme  et de les condamner in solidum à payer diverses sommes, alors, selon eux et en particulie que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'aux termes tant du "compromis de vente" que de l'acte authentique de vente, qui constituaient la loi des parties, la venderesse n'avait pris aucun engagement de réaliser les travaux, dont les acquéreurs ne s'étaient pas engagés à lui payer le montant, lequel n'était pas inclus dans le prix de vente ; qu'en retenant, néanmoins, que la vente devait être requalifiée en vente en l'état futur d'achèvement, aux motifs inopérants que la venderesse avait effectué les formalités nécessaires pour l'obtention d'un permis de construire et que des "documents précontractuels", auxquels les actes de vente ne se référaient pas, avaient été établis, décrivant un état futur des immeubles et mentionnant des travaux chiffrés, importants, nécessaires à la destination de l'immeuble et modifiant substantiellement l'aménagement intérieur de l'immeuble, la venderesse devant financer ses travaux de viabilisation, la cour d'appel a violé les art. 1601-1 et 1601-3 du Code civil, et les art. L. 261-1 et L. 261-3 du Code de la construction et de l'habitation.

Elles ont ajouté que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; que de simples travaux de viabilisation ne constituent pas des travaux d'édification d'un immeuble ; qu'en se bornant à retenir qu'il serait résulté de "documents précontractuels" que la venderesse devait financer les travaux de viabilisation de l'immeuble, pour requalifier la vente en vente en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel a violé les textes précités.

Mais, ayant constaté que le vendeur avait fait établir un programme de réhabilitation comportant un descriptif des travaux, tant de gros oeuvre que de finitions intérieures, que ce soit pour les parties communes ou les parties privatives, avec l'existence d'un prévisionnel dont une part significative était à sa charge, et qu'il devait financer les travaux primordiaux et essentiels à la viabilisation de l'immeuble, permettant de caractériser sa division, d'aménager l'essentiel des communs, d'assurer l'accessibilité à l'immeuble, de distribuer les fluides et d'en assurer l'assainissement et la mise hors d'eau, le prix de vente incluant le foncier et ses aménagements, et relevé que les travaux à la charge des acquéreurs avaient été définis, décidés et évalués par le vendeur en qualité de maître d'oeuvre selon des plans réalisés par lui avant la vente et que celui-ci avait obtenu le permis de construire correspondant et choisi les entreprises intervenantes, la cour d'appel a pu en déduire qu'il s'agissait d'une vente d'immeuble à construire conclue en l'état futur d'achèvement (VEFA) et devant être annulée en l'absence des mentions légales imposées par la loi.

Texte intégral de l'arrêt

Le notaire est tenu de vérifier les pièces constitutives de la garantie d'achèvement

- Cour de cassation, Civ. 1re, 14 oct. 2015, pourvoi n° 14-15663 :

Un appartement ainsi que deux places de stationnement représentant divers lots d'un immeuble en copropriété, ont été vendus en l'état futur d'achèvement (VEFA), et sous une garantie intrinsèque d'achèvement ;  ces lots n'ayant pas été livrés dans les délais prévus, les acquéreurs ont agi en nullité de la vente et des contrats liés, et assigné le notaire en responsabilité afin qu'il garantisse le paiement de toutes sommes dues par le vendeur du fait de l'annulation du contrat principal ; la nullité du contrat de vente et les restitutions consécutives ont été prononcées en sanction de l'irrégularité de l'attestation de fonds propres remise par le vendeur pour justifier de la garantie intrinsèque d'achèvement.

Pour rejeter la demande de garantie formée contre le notaire, l'arrêt, après avoir exactement énoncé que le notaire a engagé sa responsabilité en s'abstenant de vérifier que l'attestation de fonds propres émanait d'une banque ou d'un établissement financier habilité conformément aux prescriptions de l'art. R. 261-20 du Code de la construction et de l'habitation, retient qu'il n'est pas démontré que l'attestation litigieuse, établie par un expert-comptable qui présente des garanties de compétence suffisantes pour déterminer le montant des fonds propres dont disposait le vendeur, ait contenu des indications erronées et qu'ainsi, la preuve n'est pas apportée d'un lien causal entre la faute du notaire et la restitution du prix de vente qu'il lui est demandé de garantir, et laquelle n'est pas en soi un préjudice indemnisable.

En se prononçant ainsi, par des motifs impropres à exclure tout lien causal entre la faute du notaire, laquelle a directement contribué à l'annulation de la vente et, partant, à l'inefficacité de son acte, et la restitution consécutive du prix incombant au vendeur dont l'insolvabilité était alléguée, la cour d'appel a violé l'art. 1382 du Code civil (responsabilité de droit commun).

Mauvais conseils pour une défiscalisation ; pas d'indemnisation

- Cour d'appel de Toulouse, Chambre 1, section 1, 7 sept. 2015, RG n° 14/04314 :

Les époux C ont été démarchés par la société IFB France pour procéder à une opération de défiscalisation.

Suivant acte notarié du 27 juin 2008, ils ont acquis ,dans le cadre d'une opération de défiscalisation dite 'loi De Robien', auprès de la SCCV NIMES ALIZES 1, société civile de construction vente, un appartement et un emplacement de parking (lots 6008 et 1068) en état futur d'achèvement compris au sein d'une résidence de 36 appartements, sis [...], moyennant un prix de 201.000 EUR.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 18 avril 2012, le conseil des époux C a mis en demeure la SASU IFB France de leur régler dans un délai de quinzaine, la somme de 20.000 EUR en réparation de leur préjudice, faisant valoir que la projection financière établie avant l'achat avait été présentée de façon fallacieuse puisque les charges étaient en réalité supérieures à ce qui avait été annoncé et les revenus locatifs inférieurs à ces prévisions.

Par courrier officiel du 28 juin 2012, le conseil de la société IFB France indiquait qu'elle avait rempli ses obligations et qu'il n'y avait pas lieu de procéder à une quelconque indemnisation.

Il est établi que ce sont les conseils du prestataire qui ont conduit les clients à investir dans une opération de défiscalisation, dite "loi De Robien".

Comme indiqué plus haut, les clients ont acheté un appartement avec parking dans un immeuble vendu à l'état futur d'achèvement (VEFA). Celui qui est contractuellement tenu d'une obligation d'information particulière doit apporter la preuve de l'exécution de cette obligation. Il est constant que l'opération avait un but de défiscalisation et, dès lors, l'exécution de la convention doit s'apprécier par rapport à la faisabilité de l'opération. Il appartient donc au prestataire de conseils financiers et patrimoniaux de démontrer qu'il a fourni aux clients toutes les informations nécessaires sur le placement pour que l'opération puisse se réaliser. En l'espèce, la faisabilité de l'opération fiscale nécessitait avant tout la location du bien et, pour que l'opération soit intéressante et atteigne son but par rapport aux revenus déclarés des acquéreurs, il fallait que la location intervienne à un prix minimum. Le prestataire, qui n'apporte pas la preuve de ce qu'il a respecté son obligation de mise en garde des acquéreurs contre les risques de l'opération, a commis une faute.

Cependant, la faute relevée n'est pas à l'origine d'un préjudice puisque les clients indiquent clairement dans leurs conclusions que les fautes reprochées n'ont pour le moment pas d'impact sur le plan fiscal. Ils expliquent que le préjudice n'est lié qu'à l'importance des charges, charges qui n'entrent pas dans le calcul de la réduction d'impôts. Ce préjudice n'apparaît donc pas en relation avec le non respect par le prestataire de son obligation de mise en garde et les clients doivent être déboutés de leur demande d'indemnisation.

Les documents publicitaires du programme immo en VEFA peuvent être contractuels


- Cour d'appel de Toulouse, Chambre 1, section 1, 16 mars 2015, RG 13/05151 :
 
Par I'intermédiaire de son réseau de commercialisateurs, la société OMNIUM CONSEIL, agissant pour le compte de la S.A.R.L. L'ARCHE DU PARADIS, a diffusé une brochure commerciale comportant des mentions depuis discutées vantant les qualités du produit immobilier à vendre et faisant état :

- d'un état de risques néant,

- d'une garantie de prise à bail pour 12 ans minimum,

- d'un classement de la réalisation en résidence 3 étoiles,

- d'une assurance locative pour les trois premières années d'exploitation le risque couvert étant plafonné à 24 mois de loyers qui va se révéler après coup inexistante.

Démarchés par le personnel commercial de la société OMNIUM CONSEIL, les époux Yves et Christine D ont signé un contrat de réservation. Selon acte authentique reçu le 18 septembre 2007 par monsieur Xavier CAFLERS, notaire à NICE, les époux D, agissant par procuration notariée, ont acquis en VEFA des droits immobiliers du programme commercialisé par le groupe METEOR PATRIMOINE correspondants à un appartement et un parking au prix de 122.958 euro.

Le bâtiment acquis par Yves et Christine a été livré à la fin de l'année 2009 mais la totalité des lots et notamment les bâtiments principaux attirant la clientèle touristique (services généraux, piscine, restaurant, ...) n'ont pas été livrés dans les délais et ne sont pas achevés.

Les documents précontractuels (brochures publicitaires), remis et mis à disposition des acquéreurs sur internet dans un but d'inciter les cocontractants à s'engager au vu des qualités alléguées du produit vendu et qui affirment des caractéristiques précises mais inexactes ont participé de l'objet du contrat et de ses qualités attendues. Ces documents publicitaires ont valeur contractuelle dès lors que, suffisamment précis et détaillés, ils ont eu une influence sur le consentement des cocontractants et ont vicié le consentement des acheteurs dans des proportions telles qu'il est évident que sans ces manoeuvres la vente ne serait pas intervenue. Ces documents ont volontairement présenté l'opération de manière à ce que les acquéreurs ne puissent analyser dans toutes leurs étendues les risques de l'opération ; ils ont manifestement et de manière certaine eu une influence sur le consentement des acquéreurs en les trompant sur l'étendue de l'engagement du vendeur et sur les caractéristiques du bien acquis. Ces manoeuvres dolosives engagent la responsabilité du vendeur promoteur.

Tenté d'acheter un appartement en défiscalisation par une VEFA, lisez d'abord cet arrêt

Cour d'appel
Bordeaux
Chambre civile 1, section B
15 Octobre 2015
Numéro de rôle : 14/00160
Monsieur Guy, Jean-Marie, Louis B
LE CREDIT FONCIER DE FRANCE (C.C.F.), LA S.C.I. LES GIRONDINS, LA S.A.S. STELLIUM IMMOBILIER, - anciennement dénommée OMNIUM CONSEIL, LA S.A. AXA FRANCE VIE

COUR D'APPEL DE BORDEAUX
 PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION B
 
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ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2015
 
N° de rôle : 14/00160
 
Monsieur Guy, Jean-Marie, Louis B
 
c/
 
LE CREDIT FONCIER DE FRANCE (C.C.F.)
 
LA S.C.I. LES GIRONDINS
 
LA S.A.S. STELLIUM IMMOBILIER
 
LA S.A. AXA FRANCE VIE
 
Nature de la décision : AU FOND
 
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 7 novembre 2013 (R.G. 10/01324) par le Tribunal de Grande Instance de LIBOURNE suivant déclaration d'appel du 9 janvier 2014,
 
APPELANT :
 
Monsieur Guy, Jean-Marie, Louis B, demeurant [...],
 
Représenté par
 
INTIMÉES :
 
1°/ LE CREDIT FONCIER DE FRANCE (C.C.F.), (immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le N°B 542 029 848) prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis [...],
 
Représentée par

2°/ LA S.C.I. LES GIRONDINS, (immatriculée au R.C.S. de BORDEAUX sous le n° D 484 217 682) prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au siège social, sis [...],
 
Représentée par
 
3°/ LA S.A.S. STELLIUM IMMOBILIER, - anciennement dénommée OMNIUM CONSEIL -, (immatriculée au R.C.S. de TOULOUSE sous le n°B 384 850 095), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis [...],
 
Représentée par
 
4°/ LA S.A. AXA FRANCE VIE, (immatriculée au R.C.S. de NANTERRE sous le n° 310 499 959) prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis [...],
 
Représentée par M
 
COMPOSITION DE LA COUR :
 ...
 
ARRÊT :
 
- contradictoire
 
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
 
EXPOSÉ DU LITIGE
 
M. Guy B a conclu le 28 mars 2006 avec la SCI Les Girondins un contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement d'un appartement de deux pièces d'une superficie de 40,34 m2 dans la [...] au prix de 116.188 euros.
 
Pour procéder à cette acquisition M. B a obtenu du Crédit Foncier de France un prêt d'un montant de 116.188 euros d'une durée de 15 années au taux variable de 3,75 % l'an, objet d'un contrat d'assurance groupe souscrit auprès de la SA Axa France Iard.
 
La vente a été réitérée selon acte authentique du 21 novembre 2006, passé devant Me Goumard, notaire à Libourne.
 
Estimant avoir été trompé à l'occasion de cette opération patrimoniale et de défiscalisation, tant par le promoteur que par les mandataires commerciaux, M. B a fait assigner par actes d'huissier des 4, 5 et 6 août 2010, sur le fondement des articles 1116 et 1382 du code civil , L 111-1 du code de la consommation et L 341-12-4° du code monétaire et financier, la SCI Les Girondins, la SAS Omnium Conseil, le Cabinet immobilier conseil et gestion (CICG), le Crédit Foncier de France et la SA Axa France Vie, en qualité d'assureur des contrats d'assurance groupe des prêts souscrits par le Crédit Foncier de France, aux fins de voir :
 
- prononcer la nullité de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement conclu entre la SCI Les Girondins et lui-même,
 
- condamner la SCI Les Girondins à lui rembourser le prix de vente de cet immeuble soit la somme de 111.000 euros,
 
- condamner in solidum la SCI Les Girondins et les sociétés Omnium Conseil et CICG à lui payer la somme provisoirement arrêtée au 31 juillet 2010 à 51.218,07 euros à titre de dommages et intérêts, et ce avec intérêts de droit, avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil,
 
- ordonner la résolution du contrat de prêt consenti le 7 septembre 2006 par le Crédit Foncier de France, et la résiliation des contrats d'assurance affectés à ce prêt,
 
- dire que pour le cas où une procédure collective serait ouverte à l'encontre de la SCI Les Girondins, même postérieurement à la décision à intervenir mais avant que le remboursement du prix ait été intégralement opéré, à la résolution du contrat de prêt et à la résiliation des contrats d'assurance se substitueraient des dommages et intérêts complémentaires à la charge in solidum des sociétés Stellium Immobilier anciennement dénommée Omnium Conseil et du CICG, d'un montant égal à la différence entre le prix réellement payé et la valeur de l'immeuble au prix du marché à l'époque de la survenance de la procédure collective,
 
- condamner in solidum la SCI Les Girondins, les sociétés Omnium Conseil et CICG à lui payer la somme de 6.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
 
Suivant jugement en date du 7 novembre 2013, le tribunal de grande instance de Libourne a :
 
- reçu Me Christophe B et Me Hélène B es qualité de mandataire judiciaire du Cabinet Immobilier Conseil et Gestion en leur intervention volontaire ;
 
- constaté le désistement parfait d'instance et d'action de M. Guy B à l'encontre du Cabinet Immobilier Conseil et Gestion ;
 
- déclaré recevables les demandes de M. B ;
 
- débouté celui-ci de l'intégralité de ses demandes , fins et conclusions ;
 
- condamné M. B à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 2.500 euros à la SCI Les Girondins, la même somme à la société Stellium Immobilier et au Crédit Foncier de France, et celle de 1.000 euros à la SA Axa France Vie ;
 
- condamné M. B aux dépens.
 
M. B a relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 9 janvier 2014 dont la régularité et la recevabilité n'ont pas été discutées.
 
Dans ses dernières conclusions notifiées et remises par voie électronique le 15 juin 2015, il demande à la cour de réformer le jugement en toutes ses dispositions, et de :
 
- constatant l'existence d'un dol manifeste, d'un manquement au devoir d'information et de conseil, ainsi que d'un non respect des dispositions impératives du code de la consommation et du code la construction et de l'habitation, ayant entaché la formation du contrat de réservation et du contrat de vente immobilière,
 
* prononcer la nullité de l'acte de vente conclu entre la SCI Les Girondins et lui-même;
 
* condamner en conséquence la SCI Les Girondins à lui rembourser le prix de vente de l'immeuble, soit 111.000 euros, et dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la demande en justice, avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;
 
* dire et juger qu'il ne devra restituer les biens immobiliers en cause qu'après le règlement des sommes mises à la charge de la SCI Les Girondins et de la société Stellium Immobilier, anciennement Omnium Conseil ;
 
* dire et juger que les loyers ainsi que les indemnités de carence perçus lui resteront acquis de même que l'avantage fiscal dont il aurait joui, à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
 
* dire et juger que pour le cas où une procédure collective serait ouverte à l'encontre de la SCI Les Girondins, même postérieurement à la décision à intervenir mais avant que le remboursement du prix ait été intégralement opéré, seule interviendra la réduction du prix de l'immeuble ci-dessus considéré à hauteur de son prix de marché à l'époque de la survenance de cet événement ;
 
* subsidiairement à la demande précédente, dire que la nullité de l'acte de vente ne sera acquise qu'après que la SCI Les Girondins lui ait préalablement remboursé la totalité du prix de vente de l'immeuble, soit la somme de 110.000 euros ;
 
- constatant que le promoteur et le mandataire commercial ont participé ou profité du dol ou encore ont failli à leur devoir de renseignement, et n'ont pas respecté les règles impératives gouvernant le démarchage à domicile :
 
* condamner in solidum et que la nullité soit ou non prononcée, la SCI Les Girondins et la société Stellium Immobilier, anciennement Omnium Conseil, à lui payer la somme de 65.218,07 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir et capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;
 
- ordonner la nullité ou à tout le moins la résolution du contrat de prêt n°11660-40452227 F consenti le 7 septembre 2006 par le Crédit Foncier de France pour un montant de 116.188 euros, dire et juger que de la restitution subséquente du capital mis à sa disposition et restant à rembourser, sera déduit l'ensemble des sommes par lui versées comprenant le remboursement du capital mais aussi les intérêts réglés et autres frais liés au contrat de prêt, à moins qu'il ait pu en obtenir le paiement intégral au titre des dommages et intérêts, et dire que le remboursement du capital emprunté interviendra à compter de la restitution, par la venderesse, du prix de vente ;
 
- ordonner la résiliation des contrats d'assurance n°4977 et 8177 affectés au prêt résolu et souscrit auprès d'Axa France Vie ;
 
- dire et juger que pour le cas où une procédure collective serait ouverte à l'encontre de la SCI Les Girondins, même postérieurement à la décision à intervenir mais avant que le remboursement du prix ait été intégralement opéré, à la résolution du contrat de prêt et à la résiliation des contrats d'assurance se substitueront des dommages et intérêts complémentaires à la charge de la société Stellium Immobilier d'un montant égal à la différence entre le prix réellement payé et la valeur de l'immeuble à son prix de marché à l'époque de la survenance de la procédure collective ;
 
- rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires ;
 
- condamner in solidum la SCI Les Girondins et la société Stellium Immobilier à lui payer la somme de 6.000 euros à titre d'indemnité et par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de la Selarl Patricia Matet-Combeaud, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
 
La SCI Les Girondins conclut selon écritures notifiées et remises par voie électronique le 4 juin 2014 au débouté de la demande de M. B en nullité pour dol, erreur dolosive, manquement au devoir de conseil ou encore non respect des dispositions impératives du code de la construction et de l'habitation, concernant la vente en l'état futur d'achèvement conclue suivant acte reçu par Me Jean-Pierre Goumard, notaire, en date du 21 novembre 2006, ainsi que de l'acte de prêt notifié le 25 septembre 2006 et la résolution du contrat d'assurance affecté au prêt résolu et souscrit auprès de Axa France Vie, et au débouté de la demande de dommages et intérêts de M. B fondée sur une prétendue responsabilité contractuelle de sa part.
 
A titre subsidiaire, elle demande la condamnation de la société Stellium Immobilier d'une part et du Crédit Foncier de France d'autre part, ou l'un à défaut de l'autre , à la garantir de toutes condamnations prononcées contre elle en principal, frais et accessoires.
 
Elle sollicite le débouté de toutes autres demandes, fins et conclusions contraires des autres parties, la condamnation solidaire de M. B et de toute partie succombant à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que la condamnation des mêmes et dans les mêmes conditions aux entiers dépens avec distraction au profit de Me Béatrice Del Corte, avocat, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
 
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées et remises par voie électronique le 11 juin 2015, la société Stellium Immobilier demande à la cour :
 
- à titre principal, de :
 
* confirmer le jugement en toutes ses dispositions non contraires aux présentes ;
 
* débouter M. B de ses demandes en nullité pour dol concernant la vente qu'il a conclue le 21 novembre 2006 ainsi que du prêt hypothécaire conclu le 7 septembre 2006 avec le Crédit Foncier de France ;
 
* dire et juger prescrite, en application des dispositions de l'article 1304 du code civil, l'action en nullité exercée pour la première fois en première instance par voie de conclusions en date du 9 janvier 2011 par M. B à l'encontre du contrat de réservation préliminaire du 28 mars 2006, avec toutes conséquences ;
 
* débouter M. B de sa demande en nullité par ricochet, pour violation prétendue de l'article L 121-23-7° du code de la consommation du contrat de réservation préliminaire et des actes de vente en l'état futur d'achèvement et de prêt hypothécaire;
 
* dire et juger qu'en toute hypothèse la régularité de forme et de fond des actes reçus par Me Goumard, notaire, le 21 novembre 2006 de même que les formalités de notification et de dépôt que ces derniers attestent - jusqu'à inscription de faux - avoir personnellement accomplies, sont de nature à purger toutes conventions préparatoires antérieures de vices éventuels qui pourraient les affecter ;
 
* dire et juger irrecevable et non fondée en raison d'une exécution totale et sans réserve pendant près de quatre ans des conventions querellées, les demandes en nullité pour dol ou pour violation des dispositions de l'article L 121-23-7 du code de la consommation de M. B à son encontre notamment, et le débouter de sa demande accessoire de dommages et intérêts fondée sur une prétendue responsabilité délictuelle qui lui serait imputable ;
 
- à titre subsidiaire, de débouter la SCI Les Girondins de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions récursoires formées à titre subsidiaire à son encontre ;
 
- en tout état de cause et reconventionnellement, de condamner solidairement M. B et toute partie qui succombe, sans recours de ce chef à son encontre, à lui payer une indemnité complémentaire de 4.000 euros hors taxe sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens tant de première instance que d'appel, le tout avec distraction au profit de la SCP d'avocats Boyreau, en application des dispositions de l'article 699 du même code.
 
Suivant conclusions notifiées et remises par voie électronique le 6 juin 2014, le Crédit Foncier de France demande qu'il soit statué ce que de droit sur les demandes de M. B en résolution du contrat de vente et par voie de conséquence du contrat de prêt, et dans l'hypothèse où la cour prononcerait cette résolution, de condamner M. B à lui restituer les fonds remis à ce dernier en vertu du contrat de prêt, à savoir la somme de 116.88 euros, déduction à faire des règlements effectués par l'emprunteur jusqu'à la date à laquelle interviendra la résolution du contrat de prêt, de dire et juger que les manquements contractuels et légaux des parties jugées responsables de la nullité du contrat de vente et du contrat de réservation, et par voie de conséquence de la résolution du contrat de prêt, lui ont causé un préjudice économique consistant dans les intérêts et frais contractuellement dus par l'emprunteur depuis l'origine du prêt jusqu'à sa résolution soit la somme de 23.785,77 euros arrêtée au 10 mai 2014, et dire et juger que les parties responsables de la résolution du contrat de vente devront lui régler directement les sommes dues à M. B en vertu de la décision à intervenir jusqu'à concurrence de sa créance totale en vertu de cette même décision.
 
Il demande enfin à la juridiction de dire qu'il est fondé à demander le maintien des garanties hypothécaires (privilège de prêteur de deniers, hypothèque conventionnelle) jusqu'au remboursement de toutes les sommes qui lui reviendront en vertu du jugement à intervenir, et de condamner in solidum les parties jugées responsables de la résolution du contrat de vente à lui verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens et frais d'instance.
 
Par conclusions notifiées et remises par voie électronique le 4 juin 2014, la société Axa France Vie demande à la cour de prendre acte de ce qu'elle s'en remet à son appréciation souveraine sur les demandes formulées par M. B, étant précisé que l'accessoire suivant le principal, l'annulation du contrat de prêt rendrait de facto caduque l'adhésion au contrat d'assurance groupe emprunteur, et de condamner les parties succombant à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de la Selarl Racine au visa de l'article 699 du même code.
 
* * *
 
MOTIFS DE LA DÉCISION
 
SUR LA RECEVABILITÉ DES DEMANDES DE M. B
 
M. B a justifié en première instance de la publication de son assignation à la conservation des hypothèques du lieu de situation de l'immeuble, de sorte qu'aucune irrecevabilité de sa demande d'annulation de la vente de cet immeuble n'est encourue de ce chef.
 
Selon l'article 1304 du code civil : 'Dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.
 
Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d'erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts.'
 
Le tribunal a justement considéré qu'en l'espèce le contrat d'où résultait l'obligation était l'acte de vente, que l'action de M. B n'était pas prescrite, qu'en effet la vente ayant été passée le 21 novembre 2006, le délai de cinq ans pour agir avait expiré au plus tôt le 21 novembre 2011, tout en rappelant que l'interruption de la prescription remontait au jour de la délivrance de l'assignation, soit le 4 août 2010.
 
Si en principe l'interruption de la prescription attachée à une demande en justice, telle que prévue par l'article 2241 alinéa 1er du code civil, ne s'étend pas d'une action à une autre, il en est autrement lorsque les deux actions, bien que procédant de causes distinctes, tendent à un même but.
 
La demande en nullité pour non respect des dispositions du code de la consommation relatives au démarchage à domicile ayant entaché la formation du contrat de réservation préliminaire du 28 mars 2006, invoquée par voie de conclusions en date du 9 janvier 2011, qui tend également à l'annulation de la vente, n'est donc pas prescrite.
 
La société Stellium Immobilier invoque les dispositions de l'article 1338 alinéa 2 et 3 du code civil, selon lesquelles :
 
'A défaut d'acte de confirmation ou ratification, il suffit que l'obligation soit exécutée volontairement après l'époque à laquelle l'obligation pouvait être valablement exécutée.
 
La confirmation, ratification ou exécution volontaire dans les formes et à l'époque déterminées par la loi, emporte la renonciation aux moyens et exceptions que l'on pouvait opposer contre cet acte, sans préjudice néanmoins du droit des tiers.'
 
Toutefois la confirmation tacite par exécution d'un acte nul suppose qu'elle ait lieu en connaissance du vice l'affectant et avec l'intention de le réparer.
 
En l'espèce les premiers juges ont estimé à juste titre que s'il était établi que M. B avait dans un premier temps exécuté son obligation de remboursement sans émettre de réserve, cette circonstance n'était pas à elle seule suffisante pour démontrer qu'il avait connaissance de l'intégralité des inconvénients dont il se plaignait, qui seraient apparus au fur et à mesure de l'exécution du contrat, et qui seraient selon lui la conséquence d'un vice du consentement découvert tardivement.
 
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré recevables les demandes de M. B.
 
SUR LA NULLITÉ DE LA VENTE
 
LE DOL
 
Dans le dispositif de ses écritures M. B fonde tout d'abord sa demande sur le dol dont il aurait été victime de la part de la SCI Les Girondins et la société Stellium Immobilier, anciennement Omnium Conseil.
 
Selon l'article 1116 du code civil : 'Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.
 
Il ne se présume pas, et doit être prouvé.'
 
L'article 1117 du même code précise que : 'La convention contractée par erreur, violence ou dol, n'est point nulle de plein droit ; elle donne seulement lieu à une action en nullité ou en rescision, dans les cas et de la manière expliqués à la section VII du chapitre V du présent titre.'
 
M. B prétend que par l'intermédiaire de son démarcheur, la société Stellium Immobilier lui a laissé croire qu'elle lui avait proposé une solution patrimoniale et fiscale 'sur mesure' sélectionnée parmi plus d'une centaine de propositions, alors qu'en réalité la démarche du commercial consistait à n'envisager et ne proposer qu'un seul type de placement, et qu'il s'agissait de simples manoeuvres tendant à surprendre son consentement.
 
Il ne justifie cependant nullement de ces affirmations par des éléments concrets et objectifs de nature à démontrer la réalité d'une stratégie commerciale constitutive de manoeuvres qui l'auraient déterminé à s'engager dans cette opération, étant observé qu'ainsi que l'a justement relevé le tribunal, la seule insistance ou 'agressivité' manifestée par une partie pour convaincre l'autre de contracter n'est pas constitutive d'une manoeuvre dolosive dès lors qu'il n'est nullement établi d'artifices, de fraude, de mensonge, appuyé de faits et d'actes extérieurs, ou de tromperie.
 
Le dol peut certes résulter d'un simple mensonge ou du silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter.
 
En l'espèce il apparaît incontestable que l'achat de ce bien constituait effectivement une solution de défiscalisation, de sorte qu'il ne peut être fait grief à la société Stellium Immobilier, anciennement Omnium Conseil, d'avoir fourni une information erronée à cet investisseur sur ce point.
 
M. B reproche ensuite à la société venderesse et à ses mandataires commerciaux de lui avoir menti sur le potentiel locatif du bien lors de l'établissement de la simulation financière, en lui indiquant que l'appartement litigieux présentait toutes les qualités pour générer un revenu locatif certain de 407 euros réévaluable à hauteur de 1,50 % pendant 16 ans, alors que près d'un an s'est écoulé depuis la livraison du bien jusqu'à sa première location, que cette location n'a duré qu'une année, et que malgré la baisse de loyer proposée, il a fallu attendre encore près d'un an avant de trouver un nouveau locataire, dans des conditions désavantageuses.
 
L'étude financière personnalisée versée aux débats, émanant de Mme H fille de M. B, laquelle était alors conseiller au sein du groupe Omnium Finance, et réalisée en mars 2006, fait effectivement état de revenus locatifs mensuels de 407 euros à compter de la livraison prévue le 31 mars 2007, loyers dont la revalorisation est estimée à 1,50 % l'an.
 
Il n'est cependant pas expressément mentionné que ce revenu locatif est certain et garanti de façon continu pendant toute la durée de l'opération, et toute personne normalement avisée qui procède à une telle acquisition immobilière sait nécessairement que le montant des loyers est fluctuant en fonction de l'offre et de la demande locative, le montant retenu pour la simulation ne pouvant avoir qu'une valeur indicative, de même qu'il peut exister des périodes de carence et de vacance locative.
 
M. B pouvait d'autant moins ignorer l'existence de tels risques qu'il avait souscrit le 28 mars 2006 une assurance garantissant la perte financière consécutive à l'absence de loyer résultant de la non location des locaux assurés, que ce soit au titre de la première location ou des locations suivantes.
 
S'il apparaît que M. B n'a pas loué immédiatement le bien, et n'a pu le louer qu'à un montant inférieur à celui annoncé dans l'étude personnalisée, il a cependant loué cet appartement avant la fin de l'année suivant la livraison, et n'a donc pas perdu le bénéfice de l'avantage fiscal lié à une telle opération.
 
Il ne ressort pas des pièces produites, et notamment des renseignements figurant sur le site internet borloo-de-robien.com, édités le 18 juillet 2014, et faisant état d'un indicateur d'un potentiel locatif faible sur Libourne, que le loyer envisagé dans le cadre de la simulation était manifestement surévalué par rapport au marché locatif de l'époque, soit en mars 2006.
 
Il ne peut donc être reproché à Stellium Immobilier d'avoir menti sciemment sur ce point.
 
Les données partielles fournies sur la situation fiscale de l'appelant font apparaître qu'il a pu bénéficier d'économies d'impôt, et ne permettent pas de vérifier son affirmation selon laquelle l'avantage fiscal promis aurait été illusoire compte tenu de son taux marginal d'imposition.
 
M. B n'est pas fondé à invoquer une réticence dolosive de la venderesse et du démarcheur pour s'être abstenus de l'informer du fait que la police d'assurance locative ne couvrait nullement les charges locatives, alors que les conditions générales du contrat d'assurance groupe Valorimo Omnium auquel il a adhéré le 28 mars 2006 précisent clairement le contenu de la garantie absence de locataire pour la première location, incluant les charges locatives, et les locations suivantes, ne prévoyant pas de garantie pour ces charges.
 
Il ne peut davantage reprocher une réticence fautive au titre des modalités réelles de l'emprunt qui auraient été occultées ou du moins rendues absconses, de sorte qu'il n'aurait pas compris le mécanisme de révision du taux d'intérêt et ses conséquences.
 
Le tribunal a souligné à bon escient que ce grief ne concernait pas le contrat de vente, mais celui de prêt, et qu'il résultait des pièces versées aux débats que la mention du caractère révisable de ce taux figurait très clairement sur le document notarié du 21 novembre 2006 signé par M. B, qui ne pouvait soutenir ne pas en avoir eu connaissance, tout comme les pénalités en cas de remboursement anticipé du capital.
 
M. B ne rapporte pas la preuve de réticences de son co-contractant ou du mandataire de ce dernier qui l'auraient entraîné dans une appréciation inexacte sur la valeur du bien et l'intérêt de l'opération.
 
La surévaluation du prix d'acquisition n'est pas établie à suffisance par la production d'une opération d'investissement De Robien relative à un bien d'une superficie supérieure à celle du bien en cause, situé dans une commune voisine, la comparaison mathématique effectuée par l'appelant ne pouvant être retenue comme probante.
 
Les premiers juges ont justement retenu qu'il s'agissait d'une opération immobilière défiscalisable, qui avait permis au demandeur d'acquérir un bien et d'augmenter son patrimoine sans le moindre apport initial, ce qui était le but poursuivi, les fluctuations éventuelles de bénéfice constituant pour le surplus un aléa inhérent à toute opération de placement.
 
La demande de nullité de la vente pour dol ou réticence dolosive n'est pas fondée.
 
LE MANQUEMENT AU DEVOIR D'INFORMATION ET DE CONSEIL DU VENDEUR PROFESSIONNEL
 
Selon l'article L 111-1 du code de la consommation : 'Tout professionnel vendeur de biens ou prestataire de services doit , avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien ou du service. En cas de litige, il appartient au vendeur de prouver qu'il a exécuté cette obligation.
 
M. B reproche à la société venderesse de s'être abstenue de l'informer sur les qualités réelles du bien, et d'avoir même été l'instigatrice d'un processus de 'désinformation' en encourageant le mandataire commercial à occulter la description de certaines caractéristiques du bien immobilier et même à en livrer une présentation volontairement inexacte.
 
Il n'est pas contesté que les caractéristiques essentielles du bien vendu sont conformes au descriptif technique annexé aux documents contractuels.
 
Il apparaît que l'étude financière réalisée par la société Omnium Conseil devenue Stellium Immobilier, effectuée à partir des renseignements patrimoniaux fournis par M. B était complète et objective, et il n'est pas démontré qu'elle contenait des éléments erronés, aucun engagement de rentabilité ne pouvant être pris par le vendeur ou par son mandataire.
 
Les données de cette étude, confrontées au contrat de réservation et au contrat d'assurance groupe auquel l'acquéreur potentiel a adhéré, mettaient ce dernier en mesure de connaître l'ensemble des risques inhérents à ce type d'opération, dont l'impact était limité par les garanties locatives souscrites.
 
Le grief tenant à un processus de désinformation initié par le vendeur est inopérant.
 
Aucun manquement du vendeur professionnel à son devoir d'information et de conseil susceptible de justifier l'annulation de l'acte de vente n'est démontré.
 
SUR LE NON RESPECT DES DISPOSITIONS DU CODE DE LA CONSOMMATION
 
Il n'est pas discuté que le contrat de réservation a été conclu dans le cadre d'un démarchage, de sorte que les dispositions du code de la consommation en la matière sont applicables.
 
M. B fait valoir :
 
- que le contrat de réservation qu'il a signé ne comporte pas le nom du démarcheur exigé par l'article L 121-23 du code de la consommation, ni celle exigée par l'article R 121-3 du même code, indiquant : 'Si vous annulez votre commande, vous pouvez utiliser le formulaire détachable ci-contre';
 
- que le formulaire de rétractation qu'il contient ne répond pas aux exigences d'ordre public des articles R 121-4 et R 121-5 du dit code, en ce qu'il ne comporte qu'une seule face, qu'est manquante la mention 'Utiliser l'adresse figurant au dos', que n'est pas soulignée et ne figure pas en caractères gras la mention 'L'expédier au plus tard le septième jour à partir du jour de la commande ou, si ce délai expire normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, le premier jour ouvrable suivant', que la mention 'Annulation de commande' n'est pas suivie de la référence 'Code de la consommation, articles L 121-23 à L 121-26', et que celle 'L'envoyer par lettre recommandée avec avis de réception' n'est pas soulignée et ne figure pas en caractères gras ;
 
- que contrairement à l'article R 121-6 , il a irrégulièrement été ajouté au formulaire la mention du délai de renonciation prévu à l'article L 211-1 du code de la construction et de l'habitation.
 
Il ajoute qu'il lui a été demandé de verser la somme de 1.500 euros à titre de dépôt de garantie avant l'expiration du délai de réflexion, ce qui est interdit par l'article L 121-26 du code de la consommation.
 
L'absence du nom du démarcheur ne peut en elle même justifier la nullité de l'acte, étant observé qu'en l'occurrence le démarcheur était la fille de M. B.
 
Un dépôt de garantie de 1.500 euros est stipulé aux conditions particulières du contrat de réservation, mais il est précisé au chapitre V des conditions générales que le versement de ce dépôt de garantie n'interviendra qu'après expiration du délai de renonciation de sept jours prévu à l'article L 121-25 du code de la consommation, lequel est littéralement reproduit au chapitre XI relatif aux mentions légales.
 
M. B ne rapporte pas la preuve qu'il a versé la somme de 1.500 euros avant l'expiration du délai de renonciation.
 
La référence aux articles L 121-23 à L 121-26 n'est pas indiquée à la suite de la mention 'Annulation de la commande' sur le formulaire de renonciation, et certaines prescriptions des articles R 121-4 et R 121-5 relatives aux caractères gras et aux mentions à souligner, qui sont destinées à attirer l'attention du consommateur, n'y apparaissent pas.
 
Toutefois les articles L 121-23 à L 121-26 sont reproduits au chapitre IX des conditions générales.
 
Par ailleurs l'acte authentique du 21 novembre 2006 stipule que l'acquéreur déclare et reconnaît :
 
* qu'un exemplaire du contrat préliminaire établi sous signatures privées lui a été régulièrement notifié par le vendeur conformément à l'article 20 de la loi 89-1010 du 31 décembre 1989, par pli recommandé avec demande d'avis de réception, en date du 13 avril 2006,
 
* qu'il n'a pas exercé la faculté de rétractation dont il disposait en vertu de cette disposition légale.
 
Il s'ensuit que M. B a ainsi expressément reconnu de façon claire avoir bénéficié de cette faculté, et que les irrégularités formelles pouvant affecter le contenu du formulaire et plus généralement le contrat de réservation, lequel est en tout état de cause facultatif, ont été dépourvues d'incidence dès lors qu'il résulte des énonciations de l'acte authentique de vente que l'acquéreur a pu bénéficier pleinement du délai de réflexion octroyé par les textes en vigueur.
 
La demande de nullité fondée que sur le non respect des dispositions du code de la consommation doit être rejetée.
 
SUR LA FAUTE DÉLICTUELLE ET LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS
 
M. B reproche aux mandataires commerciaux une absence d'information sur les particularités du dispositif fiscal , de ne justifier d'aucune étude de marché préalable sérieuse, et d'avoir établi des projections dépourvues de toute valeur économique et scientifique, très différentes de la réalité.
 
S'agissant du dispositif fiscal, M. B ne démontre pas qu'il n'a pas été en mesure d'en bénéficier, de sorte qu'il ne fait pas la démonstration d'un défaut d'information du mandataire commercial en relation de causalité avec un préjudice effectif qu'il aurait subi à ce titre.
 
Il n'est pas établi que les données figurant dans l'étude personnalisée quant aux perspectives de rentabilité de l'opération étaient dépourvues de sérieux à l'époque où ce document a été rédigé, étant rappelé que le commercialisateur n'est tenu à aucune obligation de résultat, et qu'en l'occurrence si la réalité n'a pas été totalement conforme aux possibilités annoncées, M. B ne rapporte pas la preuve que cette opération d'investissement à long terme sera moins avantageuse pour lui dans des conditions excédant l'aléa inhérent à ce type d'opération.
 
Aucune faute délictuelle susceptible d'engager la responsabilité de la société Stellium Immobilier, et de la SCI les Girondins sur le fondement de l'article L 121-29 du code de la consommation, ne peut donc être retenue.
 
Le rejet de la demande de dommages et intérêts sera confirmé.
 
SUR LES AUTRES DEMANDES

...

L'approximation de l'étude financière avant VEFA sanctionnée

- Cour de cassation, chambre civile 1, jeudi 9 juillet 2015, N° de pourvoi: 14-22020, inédit :

L'arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa de l'art. 1147 du Code civil.

Dans une perspective d'optimisation fiscale, M. et Mme X ont, par l'entremise de la société Audit et solutions, agence immobilière spécialisée en immobilier de placement, fait l'acquisition d'un appartement en l'état futur d'achèvement destiné à la location, moyennant le prix de 263 800 EUR financé à l'aide d'un emprunt; reprochant à la société Audit et solutions d'avoir manqué à son obligation d'information et de conseil, M. et Mme X l'ont assignée en responsabilité et indemnisation de leur préjudice.

Pour exclure toute faute de la société Audit et solutions, l'arrêt d'appel relève que la valeur locative d'un bien immobilier constitue une donnée incertaine et fluctuante, et que M. et Mme X ne pouvaient se méprendre sur le fait que le calcul du bénéfice ne tenait pas compte de tous les frais afférents à l'investissement immobilier, dont les intérêts.

En statuant ainsi, après avoir constaté une différence de plus de 27 % entre le loyer annoncé par la société Audit et solutions et celui perçu par M. et Mme X, et relevé le caractère approximatif du calcul du bénéfice escompté de l'opération immobilière, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui découlaient de ses propres constatations, violant ainsi le texte susvisé.

Bel exemple (extrait) d'acte notarié de VEFA

L'AN DEUX MILLE DOUZE,

Le TRENTE ET UN DECEMBRE,

Maître Louis TABELLION, notaire à PARIS (premier arrondissement), 10, rue de la Grande Truanderie, avec la participation de Maître Patrick GOURMAND, notaire à IBOS (Hautes Pyrénées), tous deux soussignés, a reçu le présent acte authentique contenant :

VENTE EN L'ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT

PAR :

La Société dénommée "BRIQUES ET VACATIONS" ...

Ci-après dénommé "LE VENDEUR".

A :

Monsieur Pierre Louis MARTIN, médecin, ...

Ci-après dénommé L'ACQUEREUR.

EN PRESENCE DE :

La CAISSE MUTUELLE DE CREDIT IMMOBILIER ET DE DEPOTS DU CENTRE EST ET DES PYRENEES REUNIS, ...

Ci-après dénommé LE PRETEUR.

PRESENCE OU REPRESENTATION DES PARTIES :

Le VENDEUR est représenté par Monsieur Jean DUPONT, clerc de notaire, demeurant à PARIS (75001, 10, rue de la Grande Truanderie, son mandataire, en vertu d'un pouvoir sous seing privé, ...

L'ACQUEREUR est représenté par Madame Corinne GROSJEANNE, secrétaire, demeurant à PARIS (75001, 10, rue de la Grande Truanderie, son mandataire, en vertu d'une procuration reçue en brevet par Maître GOURMAND, notaire susnommé, ...

LE PRETEUR est représenté par Monsieur Charles DEUXCANNES, clerc de notaire, demeurant à PARIS (75001, 10, rue de la Grande Truanderie, son mandataire, en vertu d'un pouvoir sous seing privé, ...

LE VENDEUR vend, en état futur d'achèvement, à L'ACQUEREUR qui accepte, l'immeuble dont la désignation suit :

...

DONT ACTE

Etabli sur 46 pages, sans renvoi, ni mot nul.

Les jour, mois et an susindiqués,

En l'étude du notaire soussigné,

Et, après lecture faite (sic) par le notaire, les parties ont signé avec le notaire.


 

La formule est tirée d'un acte réel (la plupart des actes notariés de VEFA en vue de défiscalisation sont de cet acabit). Seuls les noms et lieux ont été changés.

Deux questions :

- N'y aurait-il pas une opposition des intérêts en présence interdisant au notaire d'instrumenter dès lors que les seuls signataires, outre lui-même, sont sa secrétaire et ses clercs ?

- Sachant que le notaire reçoit plusieurs dizaines d'actes le 31 décembre, la plupart des VEFA, a-t-il bien lu l'intégralité de l'acte de 46 pages à sa secrétaire et à ses clercs ?

 

Le notaire doit expliquer aux acquéreurs la différence entre garantie financière et garantie intrinsèque

- Cour d'appel de Reims, 1re Ch. Civ., sect. 1, 29 janv. 2013 (RG N° 11/01496) : 

Les époux L, acquéreurs, reprochent au notaire (SCP notariale) d'avoir manqué à ses obligations d'information et de conseil et partant, d'avoir engagé sa responsabilité délictuelle.

Le notaire est effectivement tenu, dans le cadre des obligations générales qui incombent au rédacteur d'un acte, d'accomplir toutes les diligences afin d'être en mesure d'informer les parties sur son efficacité juridique.

S''agissant en l'espèce d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), contrat soumis à une réglementation spécifique et particulièrement technique pour un acheteur profane, l'information due à celui-ci a notamment pour objet de lui permettre de donner son consentement en parfaite connaissance de cause, compte tenu de la probabilité, inhérente à la nature même de l'opération, de non achèvement des travaux.

Dans cette perspective, il incombait donc au notaire d'expliquer clairement à l'acquéreur la différence existant entre d'une part la garantie intrinsèque, garantie notoirement aléatoire et peu protectrice pour ce dernier en cas de défaillance du vendeur, et d'autre part la garantie extrinsèque, qui offre à l'acquéreur une véritable sécurité financière, en prévoyant l'intervention d'un organisme financier destiné à fournir, le cas échéant, les sommes nécessaires à l'achèvement.

Cette information s'avérait d'autant plus opportune que la SCP notaire ne peut se prévaloir du professionnalisme du vendeur.

Il y a lieu de confirmer le jugement par lequel les premiers juges ont condamné le notaire à payer 34.829 euro aux acheteurs.

Le notaire d'une VEFA doit vérifier sur pièces l'attestation d'hors d'eau de l'architecte

- Cass. Civ. 1re, 30 mai 2013 (N° de pourvoi : 12-23.592), cassation, inédit :

Par actes distincts du 30 juin 2004, M. X et Mme Y ont chacun conclu auprès de la société Financière Barbatre un contrat de réservation d’appartements en l’état futur d’achèvement en raison de l’importance des travaux de rénovation à effectuer, pour les donner en location à la société hôtelière Résidence Les Ducs de Chevreuse en vertu de baux commerciaux conclus à la même date en prévision d’une entrée en jouissance au 15 décembre suivant ; les ventes ont été authentifiées par M. Z, notaire associé, dans des actes établis le 30 nov. 2004 auxquels les acquéreurs étaient représentés en vertu de procurations sous signature privée, opération qui a fait l’objet d’une régularisation le 31 déc. 2004 au vu, cette fois, de procurations notariées ; il était convenu entre les parties que le prix était payable à hauteur de 60 pour 100 au jour de l’instrumentation des actes, lesquels mentionnaient que les constructions, hors d’eau et exemptes de toute inscription, bénéficiaient de la garantie intrinsèque d’achèvement ; la société Financière Barbatre a été placée en redressement judiciaire en oct. 2007, puis en liquidation en avril 2008 ; les époux X ont engagé une action en responsabilité contre la SCP Postillon-Domenge-Pujol-Thuret et le notaire associé en charge du dossier, imputant à faute le paiement dès le 30 nov. 2004 de la première tranche du prix en exécution d’actes irrégulièrement instrumentés au vu de procurations sous seing privé et sur la foi d’une attestation de mise hors d’eau dont l’insincérité aurait dû, selon eux, être détectée par l’officier public.

Pour rejeter la demande indemnitaire, après avoir jugé que le manquement commis par le notaire à l’occasion de l’instrumentation irrégulière des actes dressés en nov. 2004 n’avait pas occasionné de dommage, l’arrêt d’appel retient que la responsabilité notariale ne pouvait pas non plus être retenue du fait de l’inexactitude de l’attestation de mise hors d’eau délivrée par l’architecte, la société 2AD Ingénierie, dès lors que l’officier public, qui n’était pas tenu de contrôler sur place l’état d’avancement du chantier, n’avait ni la charge ni les moyens d’en vérifier l’exactitude.

En statuant ainsi, sans rechercher, comme cela lui était demandé, si, au vu des pièces annexées aux actes instrumentés et, en particulier, de l’attestation de mise hors d’eau datée du 16 juin 2003 et d’une déclaration de travaux comprenant la réfection complète de la toiture, qui faisait état d’une ouverture de chantier au 28 août 2003, cette discordance de dates, qu’une simple vérification documentaire pouvait mettre en évidence, n’était pas de nature éveiller des soupçons quant à l’exactitude des renseignements fournis relativement à l’état d’avancement des travaux auquel étaient subordonnés le bénéfice de la garantie intrinsèque d’achèvement et le paiement de la première tranche du prix, soupçons dont le notaire aurait, alors, dû alerter les parties, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’art. 1382 du Code civil.

Partage des responsabilités entre le gérant de la SCI vendeur en EFA et le notaire

- Cour d'appel de Pau, Ch. 1, 31 mars 2014, N° 14/1242, RG 12/03898 :

La SCI E qui avait pour gérant M. Désiré B et son gendre M. M, a été constituée pour réalisation d'un ensemble immobilier situé à Saint Jean de Luz dont la construction avait été confiée à une société Snegso.

La commercialisation de cet ensemble immobilier, appelé M. E, s'est faite par le biais de ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) régularisées en l'étude de M. Jean-Marie E, notaire à Saint Jean de Luz, et conclues sous condition suspensive de la fourniture par la SCI E d'une garantie d'achèvement, dans les six mois de l'achèvement des fondations, garantie intrinsèque qui pouvait être débloquée si 75 % du prix de vente était couvert par les fonds propres du vendeur, le prix des ventes déjà conclues ou par les crédits confirmés par des banques et établissements financiers.

L'opération de construction s'est trouvée remise en cause :
- d'une part, du fait de la suspension des travaux du bâtiment B par la société Snegso, laquelle n'était plus payée par la SCI E.,
- d'autre part, par un attentat terroriste qui ravagea, le 10 mai 1992, ledit bâtiment qui dût être démoli.

Ne pouvant être mis en possession des appartements acquis, les acquéreurs ont engagé diverses procédures à l'encontre de la SCI E et des constructeurs puis à l'encontre du notaire.

Le gérant d'une société de promotion immobilière et le notaire ont été condamnés par une chambre des appels correctionnels à réparer le préjudice de victimes résultant de plusieurs fautes civiles dans le cadre de cette opération de construction d'un ensemble immobilier par le biais de ventes en l'état futur d'achèvement.

L'objet de l'instance est la répartition entre le gérant et le notaire, de la charge définitive de la réparation accordée aux parties civiles, les fautes commises par eux à l'égard de ces parties civiles ayant été définitivement établies dans une instance antérieure. La Cour d'appel ne peut que reprendre à son compte la motivation de la chambre des appels correctionnels qui les a condamnés 'in solidum' à réparation.

En l'espèce, le gérant et le notaire ont commis des fautes équivalentes car d'une part, le gérant a attesté qu'il disposait du financement représentant 75 % du prix des ventes permettant la réalisation de l'opération de promotion immobilière et entraînant la levée de la condition suspensive et d'autre part, le notaire n'a pas vérifié que les conditions lui permettaient d'attester qu'il disposait réellement du financement. Il convient donc de faire application de l'art. 1251 du Code civil et condamner le gérant à rembourser au notaire la moitié de la somme totale versée aux parties civiles.

L'action du gérant contre son assureur n'est pas recevable, en application de l'art. L 114-1 alinéa 2 du Code des assurances car elle a été engagée plus de deux ans après la constitution de parties civiles par les victimes.

Une VEFA ne peut intervenir sous condition suspensive du paiement du prix

- Cour d’appel de Paris, pôle 4 - chambre 1, 20 mars 2014, N° de RG : 12/21063 :

Le notaire rédacteur d’acte doit en tant que tel prendre toutes dispositions utiles pour en assurer l’efficacité, notamment en ce qui concerne la protection des parties à l’acte.

Dans cete affaire, Monsieur Y, notaire, rédacteur de l’acte de vente d’un bien en l’état futur d’achèvement (VEFA) intervenu entre les parties a fait mentionner que :
- la société venderesse déclarait fournir la garantie d’achèvement prévue aux articles R 261-17 et R 261-18 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) ;
- le vendeur déclarant ne pas être au jour de l’acte en mesure de justifier que le financement nécessaire à cette garantie telle que prévu, par ces textes était assuré, la vente était consentie et acceptée sous la condition suspensive que dans le délai de six mois à compter du 30 oct. 2003, la venderesse justifierait qu’elle satisferait aux conditions prévues par ces textes et donc de l’existence d’une garantie d’achèvement ;
- cette justification résulterait d’une déclaration de la venderesse devant lui, notaire, qui la recevrait par acte authentique et la transmettrait aux acquéreurs au plus tard le 30 avril 2004, sous peine de caducité de l’acte.

Il est constant que la Société INVESTIMMO, société venderesse, n’a pas respecté le délai d’achèvement contractuellement prévu au premier trimestre de l’année 2005, ainsi que l’ont constaté les jugements du Tribunal de Grande Instance de Meaux du 28 sept. 2006 retenant un retard de livraison fautive à compter du 1er avril 2005.

Il est également constant qu’une telle garantie n’a jamais été souscrite par la Société INVESTIMMO ; ainsi, le notaire a manqué à son obligation de vérification et n’a pas assuré l’efficacité de l’acte juridique rédigé par lui ; que le notaire Y reconnaît lui-même avoir manqué de vigilance.

Au surplus, il doit être relevé que le notaire a été, en authentifiant la VEFA sous la condition suspensive de justification de l’existence des fonds nécessaires à l’obtention de la garantie d’achèvement, à l’encontre des dispositions de l’article R 261-18 du Code de la construction et de l’habitation, en vertu desquelles les justifications des conditions de la garantie doivent exister à la date d’authentification des ventes ;

Enfin, il sera précisé que si les acquéreurs avaient su que la condition suspensive n’était pas réalisée, ils auraient pu faire constater la caducité de la vente ou en demander la résolution et ne se seraient pas trouvés engager dans une opération qui n’était pas viable.

 

Faire donner mandat à son clerc, pour un notaire, c'est une faute

- Cour d’appel d’Angers, Ch. 1, sect. B, 7 juill. 2014, RG N° 13/01610 :

Les époux C-B, demeurant à Dijon, ont signé le 20 janv. 2007 avec la société FINAXIOME un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement portant sur un appartement de 41,84 m2 sis dans un ensemble immobilier dénommé ’Résidence Aurore’ à Laval, moyennant la somme de 140.000 euro.

Le 30 mars 2007, ils donnent procuration en la forme authentique en l’étude de Me A, notaire à Dijon et membre de la SCP A. C- LE G, au profit de « tous collaborateurs de l’étude de Me L. », notaire associé de la SCP L- B, notaire à Amiens, pour signer l’acte authentique d’achat.

Cet acte est effectivement signé le 16 oct. 2007 par le notaire L, les époux C étant donc représentés par un clerc de l’étude de ce même notaire.

Le même jour par acte reçu par le notaire L, le Crédit Foncier de France consent aux époux C. un prêt de 140.000 EUR.

Estimant avoir été trompés, les époux C, acquéreurs, ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Laval la SCCV AURORE, la société FINAXIOME, les deux sociétés notariales aux fins de voir prononcer la nullité de l’acte de vente pour dol et obtenir divers dommages et intérêts.

Le notaire chargé de l’entière opération immobilière par le vendeur manque totalement à son devoir d’information et de conseil en donnant procuration à l’un de ses clercs pour la signature de l’acte authentique d’achat du bien destiné à un investissement locatif dans le cadre de la loi Robien, ce qu’il ne peut ignorer, comme il ne peut ignorer les motivations des acquéreurs. Pour sa part, le notaire qui a simplement rédigé une procuration générale donnant mandat à tout collaborateur de l’étude de son confrère de signer l’acte d’acquisition, et qui le seul à avoir rencontré les acquéreurs, ne peut davantage ignorer leurs motivations. Il a également manqué à son devoir d’information et de conseil en s’abstenant de toute information au regard notamment du taux d’imposition des investisseurs. Au surplus, il savait qu’ils n’obtiendraient aucune information de son confrère. Si les manquements fautifs des deux officiers ministériels sont avérés et ont privé les intéressés de la possibilité de renoncer à un investissement préjudiciable, il convient cependant de rejeter leur demande indemnitaire, faute pour eux d’établir l’existence d’un quelconque préjudice.

Le notaire de la vefa doit énoncer s'il y a ou non assurance DO (dommage ouvrage)

- Cour d'appel de Nancy, Ch. civ. 1, 15 avril 2014, RG 2014-02253 :
 
L'art. L 243-2 du Code des assurances prévoit que les personnes soumises aux obligations prévues par les art. L 241-1 à L 242 du Code des assurances doivent être en mesure de justifier qu'elles ont satisfait à ces obligations et que lorsqu'un acte intervenant avant l'expiration du délai de dix ans prévu à l'art. 2270 du Code civil a pour effet de transférer la propriété ou la jouissance d'un bien, quelle que soit la nature du contrat destiné à conférer ces droits, à l'exception toutefois des baux à loyer, mention doit être faite dans le corps de l'acte ou en annexe de l'existence ou de l'absence d'assurance.

Il ressort de ce texte qu'il incombait au notaire de préciser clairement si les travaux relatifs au bien cédé étaient garantis ou non par une assurance dommages-ouvrage. A défaut de l'avoir fait, le notaire engage sa responsabilité envers les acquéreurs du lot situé dans un immeuble à rénover.

L'acquisition des biens immobiliers, consistant en un plateau à aménager dans un immeuble vétuste ainsi que cela ressort du rapport d'expertise judiciaire, s'inscrivait dans un projet de rénovation conséquent au regard des travaux considérables devant être réalisés par le vendeur dans les parties communes. Compte tenu de l'ampleur des travaux et de leur coût équivalent à celui des biens cédés, la souscription d'une assurance dommages-ouvrage constitue à l'évidence une condition déterminante dans le choix de contracter ou non. Les acquéreurs n'ayant pas été informés de l'absence de souscription d'une telle assurance, ils ont perdu une chance de renoncer à la vente et d'éviter les désagréments qui ont suivi. En conséquence, le manquement du notaire a fait perdre une chance aux acquéreurs de ne pas contracter qui ne saurait être inférieure à 90 % du préjudice subi.

La vente, conclue en janvier 2002, a été définitivement annulée. Le préjudice subi par les acquéreurs est égal à tous les frais exposés en vain entre la date de la vente et son annulation définitive. Cela comprend le coût des travaux dans les parties communes et dans le lot, taxes foncières réglées depuis 2003, les frais d'enregistrement, d'honoraires et de commissions, les charges de copropriété, les frais de loyer et le préjudice moral subi par les acquéreurs. Après application du coefficient de 90 % (perte de chance), les dommages et intérêts dus par le notaire s'élèvent à 214 .714 EUR.

 

Devoirs d'information du notaire et du conseil en investissement de l'acquéreur VEFA rénovation

RESPONSABILITES notaire et conseil en investissement lors d'une VEFA RENOVATION lourde

Dec 18, 2014

- Cass. Civ. 1re, 10 déc. 2014, N° de pourvoi: 13-25.848, cassation partielle, inédit: 
 

Par acte reçu le 15 sept. 2006 par un notaire associé d'une SCP notaie de Nice, un particulier a acquis de la société Financière Barbatre un lot d'un ensemble immobilier en cours de rénovation ; le chantier fut abandonné et les sociétés Financière Barbatre et Sogecif, celle-ci maître d'oeuvre, placées en redressement puis liquidation judiciaires ; reprochant aux notaires d'avoir failli à leur obligation de conseil en s'abstenant de lui proposer une réitération de la vente sous le régime de la vente en état futur d'achèvement (V EFA) sur la foi d'une attestation de mise hors d'eau dont ils auraient dû, selon lui, détecter l'insincérité, et à la société Samalex de lui avoir conseillé cet investissement dans une perspective d'optimisation fiscale sans vérifier la pérennité de l'opération immobilière, l'acquéreur les a assignés en responsabilité.

1/ Pour rejeter la demande indemnitaire, après avoir énoncé que, lors de la réitération de la vente, les notaires disposaient d'une attestation de la Sogecif du 31 juill. 2006 mentionnant que l'immeuble était clos et couvert et qu'il restait à effectuer des travaux d'aménagement intérieur, l'arrêt d'appel relève que les officiers ministériels (officiers publics), qui n'étaient pas tenus de contrôler sur place la situation du bien vendu, n'avaient aucune raison objective de douter de l'état d'avancement des travaux, lequel était compatible avec les autres éléments en leur possession, de sorte qu'ils pouvaient légitimement penser que le régime de la VEFA n'était pas applicable à ce bien immobilier dont la rénovation était en voie d'achèvement.

En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les notaires n'avaient pas manqué à leur devoir de conseil envers l'acheteur en n'attirant pas son attention sur l'intérêt de contracter sous le régime protecteur de la vente en état futur d'achèvement et sur la nécessité de surveiller l'état d'avancement des travaux compte tenu des risques de l'opération dépourvue de garantie particulière, alors qu'ils indiquaient dans l'acte qu'eu égard à leur ampleur, les travaux de rénovation équivalaient à une reconstruction et que la discordance entre l'état de vétusté mentionné dans l'acte sous seing privé du 4 juill. 2006 et l'attestation de mise hors d'eau du 31 juill. suivant était de nature à éveiller des soupçons sur la sincérité de cette déclaration, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'art. 1382 du Code civil.

2/ Pour exclure toute faute de la société Samalex, conseil en investissement, l'arrêt d'appel retient que son intervention étant limitée à une étude financière, dont le sérieux n'était pas contesté, et à la présentation du programme immobilier suivie d'une mise en relation avec les divers professionnels chargés de l'opération, sans participation à la conclusion de la vente, il ne lui incombait pas de s'enquérir de l'état d'avancement des travaux ni de la pérennité de cet investissement.

En statuant ainsi, alors que la société Samalex était tenue d'une obligation d'information à l'égard de son client, laquelle comportait le devoir de s'informer de l'évolution et des garanties de l'opération immobilière qu'elle proposait en sa qualité de conseiller en investissement, la cour d'appel a violé l'art. 1147 du Code civil.

Condamnation du notaire qui a vendu dans un EHPAD qui n'a pas été agréé

- Cour de cassation, Chambre civile 3, 20 mai 2015, N° 14-11.475, inédit:

Une SCI a vendu en l'état futur d'achèvement (VEFA) deux studios à une société ; cette opération s'inscrivait dans un programme de défiscalisation, les biens étant destinés à être exploités en résidence pour personnes âgées ; après que la société acquéreur eut consenti un bail de onze ans et neuf mois, le conseil général des Bouches-du-Rhône a refusé de délivrer l'agrément nécessaire pour créer un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) dans l'immeuble litigieux ; se prévalant de ce refus, la société a assigné la SCI et le notaire instrumentaire en résolution de la vente pour absence de conformité et en paiement de diverses sommes.

Pour  rejeter les demandes de la société acquéreur, l'arrêt d'appel retient que le refus opposé à la création d'un EHPAD ne pouvait pas caractériser le défaut de conformité allégué en ce que ni le contrat de réservation, ni le bail consenti ne mentionnaient que les locaux étaient destinés à être exploités en résidence services pour personnes âgées et qu'il ne pouvait être reproché au notaire de ne pas s'être assuré, lors de la vente, de l'obtention de l'agrément nécessaire.

En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la qualification EHPAD était mentionnée dans l'acte notarié de vente et que le notaire rédacteur de l'acte était tenu d'éclairer les acquéreurs sur sa portée, ses effets et ses risques, eu égard au but poursuivi par eux, la cour d'appel a violé les art. 1604 et 1382 du Code civil.