Annotation d'une réserve de jouissance au fichier immobilier ?

Question. Dans un acte de vente reçu par l'étude où je travaille, il y a "une réserve de jouissance" au profit du vendeur et de son conjoint, pendant six mois. Cette réserve est dans la partie normalisée de l'acte. Est-ce que le service de la publicité foncière va annoté le fichier immobilier comme si c'était une réserve d'usufruit ou de droit d'habitation.

Réponse. Non.

Une réponse du ministre de la justice avait invité les conservateurs des hypothèques à régler eux-mêmes cette question, "en leur âme et conscience", en fonction des éléments dont ils disposent (8 avr. 1959).

L'association des conservateurs des hypothèques a pris une position de principe (Bull. AMC 1984-1985, art. 1324) :

Dans les cas où l'acte de vente prévoit que l'acquéreur n'aura la jouissance du bien immobilier vendu que postérieurement à la date de signature de l'acte, il est estimé qu'en l'absence de toute disposition à cet égard, il n'y a ni constitution d'un droit d'usufruit, ni constitution d'un droit d'usage et d'habitation, mais stipulation d'une simple réserve de jouissance ne donnant lieu à aucune annotation au fichier immobilier.

Cette réponse est postérieure à l'institution de l'acte normalisé et depuis la jurisprudence, surtout récente, distingue bien la jouissance de l'usufruit et du droit d'usage et d'habitation. 

 

 

 

 

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Modification de l'état descriptif de division après démolition de l'immeuble

Question. Avec mes trois frères nous sommes propriétaires d'un grand bâtiment ancien dans lequel chacun a un lot de grange. Une copropriété a été créée lors de la donation-partage de nos parents. Nous souhaitons démolir ce bâtiment pour que chacun reçoive une parcelle de terrain du sol du bâtiment et du terrain attenant. Nous entendons, si possible, ne pas conserver la propriété. Personne ne peut nous indiquer les droits qui seront dus sur cette modification-annulation de la copropriété. Pouvez-vous nous renseigner ?

Réponse. L'acte aux termes duquel les copropriétaires décident de mettre fin à une copropriété pour diviser en lots privatifs l'ancien terrain d'assiette est considéré par l'administration fiscale comme un partage. La publication de l'acte notarié ou de la décision judiciaire constatant l'attribution à chacun d'eux de parcelles divises cadastrées et l'annulation en conséquence de l'état descriptif de division donnent lieu à la taxe de publicité foncière au taux de 2,50 % sur la valeur des parties communes partagées, dans votre cas le terrain. Il sera également dû la contribution de sécurité immobilière (CSI) au taux de 0,10 %.

Dans certains cas, par exemple si la démolition précèdait l'acte, la conservation de la copropriété pourrait permettre d'éviter le droit de partage. Vous devriez vous rapprocher d'un bon spécialiste en la matière (avocat, notaire, géomètre expert).

 

Constitution à titre onéreux d'un droit d'usage et d'habitation ?

Question.

Je voudrais constituer au profit de mon beau-père veuf un droit d'habitation, sa vie durant sur une petite maison qui m'appartient. Je sais qu'il faut un acte. Quelles seront les taxes ?

Réponse.

La constitution d'un droit d'habitation est en tous points assimilée à une vente.

Les taxes seront dues sur la valeur vénale réelle du droit et non sur le prix exprimé s'il est différent.

Selon l'art. 782bis du CGI, la valeur du droit d'usage et d'habitation est de 60 % de la valeur de l'usufruit, elle-même fonction de l'âge de l'usufruitier.

La taxe de publicité foncière (TPF) sur la valeur du droit est en général (car varie selon les départements) de 5,08066 %. 

La contribution de sécurité immobilière (CSI) est de 0,1 %.