Cession de commerce. Le notaire ne peut se dispenser de rapporter une déclaration légale

- Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 23 mai 2017, RG N° 15/17139 :

L'art. L 141-1 du code de commerce dispose que tout acte constatant la cession amiable d'un fonds de commerce doit énoncer le chiffre d'affaires réalisé par le vendeur durant les trois exercices précédant celui de la vente ainsi que les bénéfices commerciaux réalisés pendant le même temps et que l'omission de ces énonciations peut, sur la demande de l'acquéreur formée dans le délai d'un an, entraîner la nullité de l'acte de vente

En sa qualité de rédacteur d'acte, le notaire de Bordeaux instrumentaire devait vérifier que toutes les conditions légales présidant à la vente d'un fonds de commerce sont remplies. S'il n'est pas tenu d'un devoir de conseil quant à l'opportunité économique de l'opération, il n'en demeure pas moins tenu d'assurer l'efficacité judiciaire de l'acte en veillant à ce qu'il intègre toutes les mentions légales obligatoires et le cas échéant, d'informer les parties des conséquences juridiques attachées à une omission.

La vente du fonds de commerce exploité à La Londe les Maures a été résolue en raison de l'omission de la mention du chiffre d'affaires du dernier exercice clos avant la vente, l'acte se bornant à mentionner que ces données étaient en cours d'établissement. Si le notaire indique avoir été confronté à une impossibilité de fournir ces éléments, comme le confirme une attestation de l'expert-comptable alors pourtant que le dernier exercice avait déjà été clôturé, il ne justifie toutefois pas avoir informé les parties du risque d'annulation de la cession. Le fait que l'acte mentionne que l'acquéreur reconnaît avoir eu une parfaite connaissance du fait que le dernier chiffre d'affaires omis correspondait à l'ouverture de la saison, des particularités du fonds cédé et qu'il a pu consulter les livres de comptabilité du cédant avant la vente, ne suffit pas à établir que le notaire a rempli son devoir de conseil au titre des mentions légalement requises.

En acceptant de passer l'acte, alors que manquait une mention essentielle, le notaire a contribué au regard de la réticence dolosive du vendeur, à tromper l'acquéreur sur les potentialités commerciales du fonds cédé dont le dernier chiffre d'affaires avait baissé de près de 60 % avec apparition d'un déficit de plus de 110 000 EUR. Si la restitution du prix suite à l'annulation d'un contrat de vente ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, le notaire peut être condamné à en garantir le paiement en cas d'insolvabilité démontrée du vendeur. En l'occurrence, le prix de cession augmenté des frais d'acte a été inscrit au passif de la liquidation judiciaire du vendeur à titre chirographaire, lequel, après la vente de ce fonds, n'avait plus ni actif ni activité. De plus, du fait de la liquidation judiciaire de l'acquéreur, le fonds de commerce a perdu toute valeur. L'acquéreur est donc confronté à l'impossibilité de recouvrer le prix acquitté et les frais d'acte. Le notaire doit donc être condamné à due concurrence.

Information loyale et complète de l'acheteur du commerce par le notaire

- Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1 A, 28 juillet 2016, RG N° 14/04064 :

Si le notaire qui a rédigé les actes d'acquisition du fonds de commerce choisi par Hervé L, l'acheteur, avait l'obligation d'éclairer son client et de s'assurer de la validité, comme de l'efficacité des actes rédigés par lui, contrairement à ce que prétend l'appelant, il est bien démontré que Hervé L avait, au moment de la signature des actes, à sa disposition, toutes les informations disponibles sur l'opération de restructuration du quartier, décidée par les autorités locales.

En effet, il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir suffisamment attiré l'attention de son client sur l'ampleur des travaux qui allaient être entrepris au point de démolir des immeubles et le centre commercial dans lequel se trouvait le fonds acquis, dans la mesure où le notaire qui n'avait pas participer aux négociations entre le vendeur et l'acquéreur, avait pris la précaution de rappeler à son client, dans le compromis même, le projet d'aménagement du quartier décidé pour le quartier, par les autorités locales ; ce reproche peut, d'autant moins lui être fait car le projet a évolué après l'achat de manière significative, en novembre 2004 comme en témoigne le procès-verbal de la séance du 22 novembre 2004 du conseil municipal qui propose d'approuver le projet définitif qui ne l'était pas en septembre 2003, ce que Hervé L ne pouvait pas ignorer lors de l'étude de l'achat qu'il avait lui-même faite comme il le soutient en exposant qu'il avait choisi le fonds de commerce de la Duchère après avoir prospecté sur une dizaine de départements.

Le notaire qui a seulement rédigé les actes conformément à l'intention des parties au contrat est fondé à soutenir qu'il avait informé pleinement, son client sur l'opération de renouvellement urbain de la Duchère dont l'ampleur n'était pas encore définie par les autorités locales en lui communiquant la lettre du 2 septembre 2002 du directeur de la mission du grand projet de la ville de la Duchère qu'il avait lui-même, notaire, sollicitée en vue de la vente du fonds.

Le rappel de ce courrier qui ne présente pas l'opération comme définitive et qui n'en définit pas, avec précision, l'ampleur suffit à attirer l'attention de l'acquéreur du fonds de commerce sur les incertitudes et conséquences en rapport avec l'opération publique dont les contours ne sont pas encore donnés.

Par ailleurs, les préjudices qui sont réclamés comme la perte de la valeur du fonds de commerce acquis et la perte de son chiffre d'affaires cumulées sur 6 ans n'ont aucun lien de causalité avec une quelconque faute du notaire. Car ils sont la conséquence directe des travaux entrepris par la collectivité publique et la société d'équipement du Rhône et de Lyon qui a, d'ailleurs, alloué à Hervé L, une indemnité d'éviction offerte et allouée dans une transaction à concurrence de 347 125 euro, selon ses propres pièces.

Si Hervé L a perdu aujourd'hui le fonds de commerce qu'il avait acquis en septembre 2003, ce fait ne peut aucunement se rattacher à une faute du notaire qui a rédigé l'acte d'acquisition et qui l'avait informé sur la situation complètement et loyalement au moment du compromis et de sa situation. Car cette perte a pour cause l'acceptation de la transaction sur l'éviction indemnisée par le propriétaire des locaux.

La responsabilité du notaire n'est pas subsidiaire

- Cass. Civ. 1re, 25 nov. 2015, n° 14-26.245, F-P+B+I :

La responsabilité du notaire fautif, en raison de son caractère non subsidiaire, n'est pas soumise à la poursuite préalable d'un tiers. Présente un caractère certain le préjudice subi par le client du notaire du fait de la faute de celui- ci même si la victime dispose d'actions contre des tiers consécutives à la situation dommageable née du comportement du praticien.

Suivant acte reçu le 15 mars 2010 par X notaire associé au sein de la SCP Mathieu X (le notaire), la société Élevage d'Ermont (la société) a cédé à Mme Y un fonds de commerce d'exploitation d'un centre équestre, avec jouissance rétroactive au 1er janvier 2010, date de la prise de possession effective de cette dernière ; l'acte comportait une clause particulière ainsi rédigée : "Procédure de licenciement : le cédant (la société Élevage d'Ermont) déclare qu'il n'existe au 1er janvier 2010 aucune procédure de licenciement. Le cessionnaire déclare avoir procédé au licenciement de Mme Z... au cours du mois de janvier 2010. Le cessionnaire déclare vouloir faire son affaire personnelle de cette situation sans recours contre le vendeur".

Ayant été condamnée, le 10 mars 2011, par une décision prud'homale qui a constaté qu'elle avait la qualité d'employeur au moment du licenciement litigieux, à payer à Mme Z diverses indemnités, la société a assigné le notaire en responsabilité, lui reprochant d'avoir manqué à son obligation de conseil à son égard et de ne pas avoir assuré l'efficacité de l'acte qu'il authentifiait

Le notaire a fait grief à l'arrêt d'appel de le condamner à payer à la société la somme de 5 000 EUR à titre de dommages-intérêts, alors, selon lui et en particulier, que seul est sujet à réparation le préjudice direct, actuel et certain ; qu'en condamnant le notaire à indemniser la société d'une perte de chance d'obtenir qu'en exécution du contrat de cession du 15 mars 2010, Mme Y prenne en charge diverses sommes dues au titre du licenciement de Mme Z, quand il résultait de ses propres motifs que la volonté commune des parties à cette cession avait été de faire peser la charge finale des conséquences du licenciement litigieux sur Mme Y, de sorte qu'un juge amené à statuer sur une action formée par la société à l'encontre de Mme Y sur le fondement du contrat les liant, malgré l'imprécision de ses termes, aurait retenu la même analyse et condamné Mme Y à indemniser son cocontractant de telles conséquences, ce dont il résultait que la société n'avait pas perdu la chance invoquée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'art. 1382 du Code civil.

Mais la responsabilité des professionnels du droit ne présente pas un caractère subsidiaire, de sorte que la mise en jeu de la responsabilité d'un notaire, dont la faute n'est pas contestée, n'est pas subordonnée à une poursuite préalable contre un autre débiteur et qu'est certain le dommage subi par sa faute, quand bien même la victime disposerait, contre un tiers, d'une action consécutive à la situation dommageable née de cette faute et propre à assurer la réparation du préjudice ; que, par ce moyen de pur droit, soulevé d'office dans les conditions de l'art. 1015 du Code de procédure civile, l'arrêt se trouve légalement justifié.

Le pourvoi du notaire est rejeté.

L'acquéreur de mauvaise foi refuse de signer l'acte notarié

- Cour d'appel de Versailles, Chambre 13, 8 oct. 2015, RG N° 13/02499 :

La promesse de vente synallagmatique portant sur une officine de pharmacie a été conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par l'acheteur.

La cour d'appel constate la caducité du compromis de vente, par la faute de l'acheteur. En effet, après avoir manqué à ses obligations quant au délai d'information du vendeur sur sa demande de prêt, puis exigé du vendeur des documents notamment comptables excédant les prévisions du protocole, l'acheteur a, à deux reprises, refusé de signer l'acte réitérant la cession sous des prétextes dénués de fondement, notamment en invoquant une fraude sur la comptabilité, allégation totalement infondée au vu du contrôle fiscal dont a fait l'objet le vendeur et s'étant achevé sans redressement.

Le vendeur est donc bien fondé à demander l'application de la clause pénale. La pénalité, égale à 10 % du prix de vente soit 45 000 EUR, a été consignée chez le notaire. Cette somme doit être remise au vendeur.

Le notaire n'a pas à vérifier la comptabilité du vendeur de fonds de commerce

- Cour d’appel de Paris, Pôle 2, ch. 1, 26 nov. 2014, RG N° 13/18838 :

Après un compromis de vente du 19 mars 2002, Yves D a vendu à la société Art’coiff un fonds de commerce de coiffure et parfumerie situé à Avallon, pour le prix de 117.400 EUR par un acte du 31 mai 2002 établi par monsieur F, notaire à .... La société Art’coiff a été constituée notamment avec une ancienne salariée du salon de coiffure qui en est devenue gérante.

Les résultats d’exploitation ayant été inférieurs à ce qui avait été escompté au vu notamment du document prévisionnel fourni au moment de la vente, la société Art’coiff a saisi le Tribunal de commerce de Nevers d’une action en nullité de la vente pour dol contre son vendeur puis a fait assigner en intervention forcée le cabinet d’expertise comptable ETC. Les demandes ont été rejetées par un jugement du 24 mai 2006 confirmé par un arrêt de la Cour d’appel de Bourges du du 7 juin 2007. Le pourvoi formé contre cette décision a été rejeté par un arrêt de la Cour de cassation du 12 oct. 2010 .

Le 14 mars 2008, la société Art’coiff a fait assigner le notaire Laurent F et son assureur, la MMA iard Assurances Mutuelles, devant le TGI de Paris pour avoir manqué à son devoir de conseil en omettant de faire remettre la comptabilité du fonds de commerce portant sur les 10 mois précédent la vente. Le TGI a sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitive concernant l’annulation de la vente.

Suivant jugement du 26 sept. 2012, le TGI de Paris a rejeté les demandes de la société Art’coiff et l’a condamnée à payer une indemnité de 2.000 EUR sur le fondement de l’art. 700 du Code de procédure civile (CPC).

La responsabilité du notaire ayant reçu l’acte de cession du fonds de commerce de coiffure et parfumerie ne saurait être engagée envers le cessionnaire arguant de résultats d’exploitation inférieurs à ceux escomptés. L’acte de cession-vente établi par le notaire comporte les chiffres d’affaires et les bénéfices commerciaux pour les trois derniers exercices et mentionne que le vendeur et l’acquéreur ont visé l’ensemble les livres de comptabilité. S’il convient d’estimer au vu des pièces produites que les documents comptables se rapportant aux trois derniers exercices clos ne permettaient pas au cessionnaire de se rendre compte d’une diminution importante du chiffre d’affaires qui serait survenue dans les 10 mois précédant la vente du fonds de commerce, il apparaît aussi que le vendeur du fonds de commerce a remis au cessionnaire une étude prévisionnelle établie par son comptable qui se rapportait à la période concernée.

Le cédant du fonds de commerce sur lequel pèse l’obligation d’information a donc remis à l’acquéreur un document qui était de nature à l’informer de la situation comptable récente de l’entreprise de sorte que le notaire n’était pas en présence d’une situation qui devait le conduire à attirer spécialement l’attention de l’acquéreur sur le manque d’informations comptables actuelles.

S’il s’est avéré que ces informations n’étaient pas fiables, et que le compte de résultat prévisionnel n’a pas fourni une vision exacte de l’évolution du chiffre d’affaires et du résultat d’exploitation, il n’appartient pas au notaire de l'acte de vérifier la fiabilité d’un document comptable et de rechercher la pertinence des informations sur lesquelles il se fonde afin d’établir des prévisions, d’autant que le caractère erroné du document transmis n’était pas flagrant.

Le notaire n’a donc pas manqué à son obligation de conseil en n’attirant pas l’attention du cessionnaire sur l’insuffisance des éléments comptables à sa disposition pour évaluer le fonds de commerce.