Un acte authentique ne fait foi, jusqu'à inscription de faux, que des faits que l'officier public y a énoncés comme...

- Cour de cassation, chambre civile 3, 10 mars 2016, N° de pourvoi: 14-29.762, rejet, inédit :

Par acte notarié du 10 novembre 1994, Mme Antoinette X a vendu un immeuble à son frère, M. Pierre X; l'acte mentionnait que l'acquéreur avait payé 700 000 francs à la comptabilité du notaire et que s'agissant du solde, soit 300 000 francs, il s'obligeait à le payer au plus tard le 31 décembre 1999 ; le 29 juin 2009, Mme Antoinette X a assigné M. Pierre X en paiement du solde du prix de vente.

Mme Antoinette X a fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter sa demande en paiement de la somme de 45 734,71 euros assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 29 juin 2009.

Mais ayant exactement retenu qu'un acte authentique ne fait foi, jusqu'à inscription de faux, que des faits que l'officier public y a énoncés comme les ayant accomplis lui-même ou comme s'étant passés en sa présence dans l'exercice de ses fonctions et que, s'agissant de l'énonciation des parties dans l'acte du 10 novembre 1994 sur les modalités de paiement du solde du prix, la preuve contraire était admise, et relevé que, par acte sous seing privé du 16 août 1994, Mme Antoinette X avait reconnu avoir reçu de la part de M. Pierre X la somme de 300 000 francs, à venir en déduction du prix de vente sur l'achat d'un immeuble, la cour d'appel a pu en déduire que la preuve était rapportée du paiement du solde du prix par l'acquéreur.

Les notaires veulent la peau des actes en la forme administrative

- Question. Publication au J.O. Assemblée nationale du 29 décembre 2015 :

M. Christian Franqueville, Député attire l'attention de Mme la garde des sceaux, ministre de la justice sur les litiges qui peuvent naître de la faculté qu'ont les collectivités publiques de rédiger elles-mêmes leurs actes (d'acquisition ou de vente de biens, par exemple), dotés de la même force qu'un acte notarié. En effet, la rédaction de tels actes n'est pas chose aisée et c'est pour cela qu'elle est, en droit français, en principe réservée aux officiers publics. Dans le cas d'un acte de vente d'un bien immobilier, par exemple, la vente est précédée d'une discussion sur la chose et le prix. La vente, qui est une convention (par acte authentique ou sous seing privé) « par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose et l'autre à la payer », est alors réputée « parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ». Or, à cet endroit de la procédure, il s'est déjà vu, par le passé, des litiges sur la vente-même d'un bien appartenant à une collectivité, qui déciderait, alors même qu'il y a eu entente sur la chose et sur le prix, de revenir sur son accord de céder ledit bien immobilier.

Au vu de la complexité du droit et de son évolution constante, et afin de se prémunir de tels litiges, plusieurs juristes professionnels pensent que le rôle du notaire, officier public, prend tout son sens et permettrait de prévenir toute erreur en même temps que de jouer le rôle indispensable de médiation entre les parties à l'acte. Aussi, il lui demande si le Gouvernement a prévu de renforcer la délégation de puissance publique consentie au notaire, notamment par rapport aux éventuels litiges qui surviennent lorsqu'une collectivité publique se charge elle-même de la rédaction d'un acte.

Sanction de l'inefficacité de l'acte notarié ; clause pénale

-  Cass. Civ. 1re, 10 sept. 2014, N° de pourvoi : 12-28.612 13-17.282, Cassation partielle sans renvoi, inédit :

Suivant acte reçu le 4 janv. 2007 par M. X, notaire associé de la SCP XY, la société Le Clos de Bonne Brise a vendu à M. Z et Mme A, en l’état futur d’achèvement (VEFA), un appartement lot n° 15 d’un immeuble en copropriété ; les acquéreurs ont financé cet achat au moyen de deux prêts souscrits auprès de la société Lyonnaise de banque.

L’immeuble n’ayant pas été livré dans le délai prévu, les acquéreurs ont assigné la société venderesse et la banque en résolution de la vente et des contrats de prêt et ont recherché la responsabilité professionnelle du notaire, lui reprochant de ne pas les avoir informés de l’existence de recours contre le permis de construire et d’avoir omis de mentionner dans l’acte que la société ne détenait que des droits indivis sur la parcelle n° B 2794, destinée à assurer la desserte des immeubles à construire.

M. X associé et la SCP notaire ont fait grief à l’arrêt d’appel de retenir leur responsabilité et de les condamner à indemniser les acquéreurs de l’ensemble des préjudices liés à la résolution de la vente.

Mais ayant relevé que le notaire, tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par ses soins, avait omis d’informer les acquéreurs des recours exercés contre le permis de construire et de l’engagement d’une procédure de référé, alors qu’il en avait connaissance, et d’indiquer dans l’acte que la société ne détenait que des droits indivis sur la parcelle n° B 2794, destinée à assurer la desserte des immeubles à construire, autant de circonstances ayant conduit, en l’état d’une ordonnance de référé du 1er mars 2007 ordonnant la suspension des travaux et d’une action engagée par un coïndivisaire dénonçant les conditions d’usage de la parcelle n° B 2794, au non-respect des délais de livraison, la cour d’appel a pu retenir que les fautes relevées à l’encontre du notaire avaient exposé les acquéreurs au risque, qui s’est réalisé, de subir les conséquences de l’annulation de la vente, caractérisant ainsi l’existence d’un lien de causalité entre ces manquements et les préjudices invoqués.

Et les mêmes notaires ont fait grief à l’appel d’appel de les condamner, in solidum avec la société vendeur, à payer aux acquéreurs une somme au titre de la clause pénale contenue dans l’acte de vente, alors, selon eux, que seul le préjudice causé par la faute invoquée peut faire l’objet d’une indemnisation ; en condamnant le notaire à indemniser les consorts Z-A du montant de la clause pénale prévue à l’acte résolu, bien que s’il devait être admis que sans la faute imputée à l’officier ministériel, les demandeurs à l’action n’auraient pas réalisé cette opération et n’auraient pas bénéficié de cette clause, la cour d’appel a violé l’art. 1382 du Code civil.

Mais ayant relevé que les manquements retenus à l’encontre du notaire avaient directement contribué à l’absence d’efficacité de son acte et au prononcé de la résolution de la vente, la cour d’appel a pu le condamner à payer aux acquéreurs l’indemnité forfaitaire convenue.

La réception par le notaire en dehors de son étude et en présence de caméras de télévision

- Cour d'appel de Versailles, Chambre 1, section 1, 5 nov. 2015, RG N° 15/02038 :

La réception par le notaire Jean-Michel de onze actes de vente dans les locaux d'une agence immobilière, en contradiction avec l'art. 12-1 du règlement national des notaires, caractérise un manquement fautif.

La possibilité offerte par ce texte de recevoir, à titre exceptionnel, sa clientèle et ses actes ailleurs que dans un office notarial et des autres lieux autorisés doit s'apprécier au regard de la nature de l'acte et des circonstances, et non en comparaison avec le nombre total d'actes reçus.

Par ailleurs, les motifs invoqués par l'officier ministériel tenant à l'économie de temps procurée aux clients ne permettent pas de justifier l'inobservation de cette obligation. La signature d'un acte authentique en présence de caméras de télévision à l'occasion d'un reportage relatif à la clientèle défavorisée illustre les risques de dérive auxquels s'expose un notaire en recevant un acte dans un lieu qui n'est pas placé sous son contrôle et son autorité. Même si le reportage a été diffusé sans son autorisation, la tenue de propos pouvant laisser croire que la clientèle défavorisée ne bénéficiait pas, de sa part, du temps et de l'attention requis porte atteinte à l'image de la profession et caractérise un manquement aux obligations déontologiques.

En procédant à des prélèvements ou à des retraits que la trésorerie de l'étude ne permettait pas, il a également fait courir à sa clientèle un risque de non représentation des fonds déposés en méconnaissance des obligations résultant des dispositions de l'article 14-1 du décret n° 45-0117 du 19 déc. 1945.

A cet égard, il importe peu que la clientèle n'ait subi aucun préjudice du fait des versements auxquels il a procédé sur fonds propres. Il est également sans emport qu'un collaborateur de l'étude ait joué un rôle néfaste ou que de nouveaux logiciels aient causé des perturbations dès lors que cette obligation ne souffre aucune tolérance et doit donner lieu à une vérification personnelle et quotidienne du notaire lui-même.

Enfin, les défauts de consignation relevés en infraction avec l'art. 15 du texte susvisé, par leur nombre et l'étendue de la période au cours de laquelle ils ont été constatés, ne peuvent davantage être mis sur le seul compte des difficultés traversées par l'étude du fait du comportement d'un collaborateur et traduisent le manque total de vigilance du notaire. 

Infirmant la décision entreprise qui avait débouté la chambre régionale de discipline du Conseil régional des notaires de la Cour d'appel de Versailles de l'ensemble de ses demandes, la cour prononce la sanction de deux mois d'interdiction d'exercice de la profession de notaire, compte tenu des manquements répétés de l'intéressé aux règles professionnelles et aux devoirs de prudence qu'imposent ses fonctions, manquements de nature à porter atteinte au crédit que les particuliers sont en droit d'attendre d'un officier ministériel, chargé du service public de l'authenticité.

La preuve de l'écrit entre deux sociétés commerciales

- Cass. civ., 3e ch., 17 décembre 2015, pourvoi n° 12-26935 :

La Cour de cassation rappelle qu'entre deux sociétés commerciales, la preuve peut se faire par tous moyens (art. L 110-3 du Code de commerce).

Evincées d'une galerie marchande, deux sociétés réclament à la société Carrefour, propriétaire du centre commercial, une indemnisation sur la base des dispositions prévues au cahier des charges du centre.

Les premiers juges ont rejeté la demande au motif que le cahier des charges du centre commercial, signé par les précédents propriétaires du centre, n'a pas été enregistré. Ils rappellent qu'en application de l'art. 1328 du code civil "les actes sous seing privé n'ont de date contre les tiers que du jour où ils ont été enregistrés". Faute d'avoir été enregistré, le cahier des charges ne peut donc pas, selon les premiers juges, être opposé au nouveau propriétaire.

Les juges ont relevé par ailleurs relèvent que ce cahier des charges n'a jamais été repris dans les actes de cession postérieurs du centre et que, en conséquence, aucune violation du cahier des charges ne peut être reprochée au propriétaire actuel.

Cette décision est censurée par la Cour de cassation :

En application de l'art. L 110-3 du Code de commerce, la preuve d'un acte de commerce peut se faire par tous moyens entre commerçants. Ainsi, la date du cahier des charges non enregistré peut être prouvée par tous moyens et ce cahier des charges peut être opposé la société propriétaire.

 

Pas de jour de congé pour satisfaire à la sommation de comparaître chez le notaire

- Cour de cassation, chambre civile 3, 29 oct. 2015, N° de pourvoi 13-28.489, inédit :

Mme X a signé un "compromis" de vente pour l'acquisition d'un immeuble appartenant à Mme Y, prévoyant la régularisation de l'acte authentique de vente au plus tard le 30 juillet 2010 ; le 1er septembre 2010, le notaire instrumentaire a fait délivrer à Mme X une sommation de réitérer la vente le 10 septembre 2010, date à laquelle il a dressé un procès-verbal de carence selon lequel la somme versée lors de la promesse de vente était acquise à la venderesse au titre de la clause pénale ; Mme X a assigné Mme Y en restitution de cette somme.

Pour rejeter sa demande, l'arrêt d'appel retient que Mme X ne justifie d'aucune difficulté particulière pour refuser la date proposée par le notaire et que l'acte authentique n'a pu être dressé de son fait.

En statuant ainsi, sans répondre à ses conclusions d'appel selon lesquelles elle n'avait pu, après la sommation de comparaître le 10 septembre 2010, obtenir un jour de congé de la part de son employeur, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'art. 455 du Code de procédure civile.

Difficulté d’exécution d’une décision étrangère déclarée exécutoire en France

- Arrêt n° 1202 du 4 novembre 2015 (14-11.881) - Cour de cassation - Première chambre civile :

L'arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa de l'art. 3-1 de la loi du 9 juillet 1991, devenu l’art. L. 111-4 du Code des procédures civiles d’exécution.

Un jugement du 15 mars 1991 du tribunal d’Ahlen (Allemagne), déclaré exécutoire le 2 février 2006 par la cour d’appel d’Amiens, a condamné M. Y à payer à son épouse, Mme X, une pension alimentaire à compter d’avril 1987 ; le 21 septembre 2010, Mme X a fait signifier à M. Y un commandement de payer les pensions dues jusqu’au 9 novembre 2005, date de l’ordonnance de non-conciliation ; M. Y a assigné Mme X devant un juge de l’exécution pour soutenir que la prescription quinquennale de l’art. 2277 du Code civil s’appliquait à l’action de Mme X.

Pour annuler le commandement de payer, l’arrêt d'appel retient que, dans la mesure où le jugement du tribunal d’Ahlen a cessé de produire ses effets à compter de l’ordonnance de non-conciliation du 9 novembre 2005, Mme X ne pouvait poursuivre que le recouvrement des pensions dues entre le 21 septembre et le 9 novembre 2005, dès lors qu’en application des dispositions de l’art. 2224 du Code civil et, à défaut d’avoir interrompu la prescription, elle ne pouvait obtenir le remboursement des arriérés échus plus de cinq ans avant la date de sa demande.

En statuant ainsi, alors qu’elle était saisie d’une difficulté d’exécution d’une décision étrangère déclarée exécutoire en France, de sorte que l’exécution du jugement rendu en Allemagne pouvait être poursuivie pendant le délai prévu à l’art. L. 111-4 du Code des procédures civiles d’exécution courant à compter de la décision d’exequatur pour la dette globale représentant le montant des arrérages capitalisés à cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Notaire non responsable de la clause pénale prévue au compromis de vente

- Cour de cassation, chambre civile 3,15 octobre 2015, N° de pourvoi: 14-21144

La SCI Guymar, propriétaire d'un bien immobilier comprenant vingt logements, représentée par M. Z, a signé une promesse synallagmatique de vente de ce bien avec la SCI Rodilhan 13, représentée par Mme A et M. X; la vente n'a pas été réitérée ; la société Phebus et M. X ont assigné M. Z aux fins de restitution des chèques de garantie tirés sur leurs comptes respectifs ; la SCI Guymar et la SCI Rodilhan 13 sont intervenues volontairement à l'instance ; celle-ci a assigné M. B, notaire, aux fins de condamnation avec la SCI Guymar à lui payer le montant de la clause pénale contractuelle, ainsi que des dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel.

Ayant constaté que la vente n'avait pu être réitérée en raison de la non-exécution de la condition suspensive prévue dans la promesse synallagmatique de vente, relative au renoncement au droit de préemption par les locataires, et relevé que l'exécution des formalités, issues des dispositions légales afférentes à ce droit, étaient à la charge du bailleur, qui avait reconnu ne pas les avoir accomplies, et non à celle du notaire, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que la preuve n'était pas rapportée d'un manquement fautif du notaire de nature à engager sa responsabilité professionnelle, a légalement justifié sa décision.

La clause de style n'est d'aucune efficacité

- Cour d'appel de Reims, Ch. Civ., sect. 1, 15 mai 2012 (R.G. N° 10/02398) :
 
Les actes notariés rédigés "à la machine" sont un pot-pourri de clauses de styles. De plus en plus souvent, les juridictions décident que ces clauses de style sont sans effet. Exemple :

Le vendeur de l'immeuble a déclaré dans l'acte de vente n'avoir créé aucune servitude sur le fonds vendu, alors qu'il avait créé une servitude de passage d'une ligne électrique souterraine à haute tension. La simple clause de style (très courante), selon laquelle aucun recours ne pourrait être exercé contre le vendeur du chef des servitudes "pouvant grever l'immeuble vendu" ne saurait exonérer ce dernier des conséquences de la faute qu'il a commise en ne faisant pas mention sur l'acte de vente d'une servitude dont il ne pouvait ignorer l'existence. 

L'acheteur doit être indemnisé de son préjudice.

C'est en vain que l'acquéreur recherche la responsabilité délictuelle d'Electricité de France (EDF), qui a conclu la servitude de tréfonds avec le vendeur. Il lui reproche de ne pas avoir fait publier la servitude. Or, d'une part, la convention créant la servitude ne mettait à la charge de EDF-GDF aucun engagement de publication foncière mais une possibilité de réitérer le contrat par acte authentique et, d'autre part, l'acheteur n'établit pas un lien de causalité entre l'omission de la publicité foncière et son préjudice puisque les formalités d'enregistrement ou de transcription ne dispensent pas le vendeur de son obligation de signaler à l'acquéreur les charges ou servitudes grevant le bien vendu.

L'acte sous seing privé a la même foi que l'acte notarié

- Cour d'appel de Douai, Ch. 1, sect. 1, 14 janv. 2013 (arrêtt N° 6/2013, R.G. N° 12/00183):

Suivant l'art. 1322 du Code civil, l'acte sous seing privé, reconnu par celui auquel on l'oppose, ou légalement tenu pour reconnu, a, entre ceux qui l'ont souscrit et entre leurs héritiers et ayants cause, la même foi que l'acte authentique.

En application de l'art. 1424 du même Code civil, dans le cas où une partie désavoue son écriture ou sa signature, et dans le cas où ses héritiers ou ayants cause déclarent ne les point connaître, la vérification en est ordonnée en justice.

Et lorsque la signature est déniée ou méconnue, c'est à la partie qui se prévaut de l'acte qu'il appartient d'en démontrer la sincérité.

Dans cette affaire, la défunte, décédée fin déc. 2004, avait souscrit un contrat d'assurance vie au profit de ses deux enfants puis avait modifié, par courrier de mi-août 2004, la clause bénéficiaire de son contrat en faveur de ses cinq petits-enfants. Si cette lettre comporte deux signatures, rien ne permet de déterminer que la seconde signature a été apposée après la première. Ensuite, il ne peut être tiré aucune interprétation de ce que le testament authentique de mi-décembre 2004 de la défunte révoquait toutes ses dispositions testamentaires antérieures, sans mentionner les contrats d'assurance-vie. Dans la mesure où l'une des deux signatures de la lettre est bien celle de la défunte, aucune conséquence objective ne peut être tirée de son emplacement sur la lettre puisque le corps de celle-ci n'a pas été écrit de sa main. L'acte ne peut être qualifié de faux au motif que la défunte a seulement écrit les trois lettres minuscules de l'autre signature et qu'elle a été guidée par un tiers non identifié pour les deux premières lettres majuscules, le tiers ayant terminé seul la dite signature. La demande en inscription de faux de cette lettre sous seing privé doit être rejetée.

Conséquences éventuelles du défaut d'annexe des pouvoirs

- Cass. Civ. 1re, 19 févr. 2013 (pourvoi N° 12-13.076, arrêt 149), publié au Bulletin :

Selon l'art. 8 du décret n° 71-941 du 26 nov. 1971, les procurations doivent être annexées à l'acte à moins qu'elles ne soient déposées aux minutes du notaire rédacteur de l'acte ; dans ce cas, il est fait mention dans l'acte du dépôt de la procuration au rang des minutes. De la combinaison de l'art. 23 du décret n° 71-941 du 26 nov. 1971 et de l'art. 1318 du code civil, il résulte que l'inobservation de ces obligations ne fait pas perdre à l'acte son caractère authentique, partant son caractère exécutoire.

 

Suivi et opposabilité de la clause attributive de juridiction

Une clause attributive de compétence permet aux parties au contrat de déroger aux règles légales et de confier le règlement d'un éventuel litige à une juridiction déterminée.

Un fabricant, un prestataire se services, a la faculté d'insérer une clause par laquelle la juridiction compétente sera celle la plus proche de son siège social alors que légalement c'est la juridiction du lieu de l'acheteur qui est compétente. En cas de chaîne de contrats, la question s'est posée de savoir si cette clause pouvait être opposable au sous-acquéreur et à ses assureurs subrogés. La Cour de justice de l'Union européenne (7 févr. 2013, aff. C-543/10) indique qu'une clause attributive de juridiction insérée dans un contrat de vente conclu entre le fabricant ou prestataire de services et l'acheteur d'un bien ne peut, en principe, être opposée au sous-acquéreur de ce bien, sauf si celui-ci a expressément consenti à ladite clause.

Pour la CJUE, le juge national doit donc procéder en deux temps, d'abord, examiner si la clause attribuant compétence à une juridiction a effectivement été consentie par les parties (l'accord entre le fournisseur et l'acquéreur initial conditionne la mise en oeuvre de la clause attributive), puis vérifier si le sous-acquéreur a donné son consentement à ladite clause, ce dernier et le fabricant ne pouvant être considérés comme étant unis par un lien contractuel. En effet, la succession de contrats translatifs de propriété est insuffisante pour transmettre automatiquement la clause. Il faut un accord exprès des parties.

Minute ou brevet

On appelle minute l'original de l'acte notarié que le notaire garde en sa possession à son étude, pour en assurer la conservation et en délivrer des copies, copies exécutoires (L. n° 76-519, 15 juin 1976), expéditions (appelées en pratique copies authentiques) ou extraits.

Le brevet lui est l'acte notarié délivré en original, à titre exceptionnel, directement aux intéressés.

Les notaires sont tenus de garder minute de tous les actes qu'ils reçoivent à l'exception de ceux qui, d'après la loi, peuvent être délivrés en brevet et des certificats de vie, procurations, actes de notoriété, quittances de fermages, de loyers, de salaires, arrérages de pensions et rentes (D. n° 71-941, 26 nov. 1971, art. 13).

Par conséquent, tout acte notarié doit être reçu en minute ; la délivrance d'un acte en brevet n'est admise qu'à titre exceptionnel, et ce pour des actes de moindre importance.

Le texte de l'article 13 du décret n° 71-941 du 26 novv. 1971, indépendamment des actes qu'il énumère, parle d'une façon générale, des actes "qui d'après la loi peuvent être délivrés en brevet" ; l'article 20 de la loi du 25 ventôse an XI, aujourd'hui abrogé (D. n° 71-941, 26 nov. 1971, art. 1er), après avoir énuméré certains actes (actes de suscription des testaments mystiques, certificats de vie, procurations, actes de notoriété, quittances de fermages, de loyers, d'arrérages de pensions et de rentes) parlait des "autres actes simples qui, d'après les lois, peuvent être délivrés en brevet".

Il est d'usage de considérer que si certains actes peuvent être reçus en brevet c'est en raison de leur caractère unilatéral et aussi généralement de l'intérêt passager de leur contenu ou de leur vocation à ne servir qu'une fois ou à être annexés à un autre acte.

Tous les actes synallagmatiques, si minime que soit l'importance vénale des conventions qu'ils constatent, doivent être reçus en minute.

Entrent notamment dans cette catégorie, les ventes de meubles ou immeubles, échanges, constitutions de servitudes, abandons de mitoyenneté, les baux de toutes espèces, les contrats de location-accession, d'assurance, d'union, d'apprentissage, les constitutions de rentes, les transactions, les sociétés, les partages, les procès-verbaux d'adjudications d'immeubles et de ventes mobilières...

On garde également minute des inventaires et récolements et des divers comptes et liquidations amiables. Mais il est d'usage d'établir en brevet les états liquidatifs judiciaires et de les annexer au procès-verbal de lecture qui, lui, est reçu en minute.

Tous les actes solennels : donation, donation-partage, testament authentique et les ventes d'immeubles à construire bien entendu doivent être établis en minute.

Les véritables origines de l'acte notarié et du notaire

- La Semaine Juridique Notariale et Immobilière", n° 12, 22 mars 1985, 100289, "L'authenticité et le Notariat", étude par Louis CHAINE, notaire :

... Mais, en droit romain, en dehors des actes de la puissance publique et des jugements, il n'existait pour les particuliers, que des actes sous seings privés.

L'origine de l'acte authentique se trouve dans la procédure de l'insinuation inventée par une constitution de Constantin le Grand, pour les actes de donation. Cette procédure nécessaire à la validité de ces actes, pour des raisons de sécurité juridique, consistait à les enregistrer parmi les actes des juges. De cet acte, généralement rédigé par un tabellion, le comparant requérait qu'après lecture, le dépôt en soit ordonné dans les archives de la juridiction, que le donateur soit invité à reconnaître l'acte et qu'il soit ordonné au greffier de délivrer des copies ou extraits, si le comparant en a besoin.

La reconnaissance par le donateur, avait le caractère d'un aveu judiciaire qui oblige ceux qui l'ont fait comme s'ils avaient été jugés.

Cette procédure réservée aux donations devint, sous le Bas Empire, le moyen de donner force probante à un écrit privé et s'il n'existait pas d'écrit antérieur dont le juge ordonnait le dépôt, l'acte était dressé à l'audience sur les ordres du juge.

L'acte authentique romain était donc un acte judiciaire, de juridiction gracieuse, comme l'on dirait actuellement.

Cette pratique du droit romain, relayé par le droit canonique, subsista malgré les coutumes différentes des Nations qui envahirent l'Empire romain, et durant une longue période les notaires n'étaient que les greffiers des différentes juridictions.

Au cours des 12e et 13e siècles, dans l'Italie lombarde, on a assisté, semble-t-il, à l'évolution suivante :

- dans un premier temps, on procède à un procès fictif, le défendeur avoue et le juge donne acte de cet aveu ;

- dans un deuxième temps, on substitue au procès une action interrogatoire par l'une des parties destinée à faire reconnaître son écriture et sa signature par l'autre partie ;

- dans un troisième temps, les parties vont devant le juge pour lui demander de constater leurs conventions, et les juges chargés de ce constat furent des juges spécialisés ; ce furent les premiers notaires : à la fois juges et notaires et c'est parce qu'ils étaient juges qu'ils conféraient force probante et qualité particulière aux actes qu'ils recevaient ;

- dans un quatrième temps, ces magistrats spécialisés sont suffisamment occupés par la réception des actes et contrats passés par les particuliers pour devenir exclusivement notaires publics.

Mais c'est de leur caractère judiciaire d'origine qu'ils tiennent ce pouvoir particulier de conférer l'authenticité par délégation du sceau de l'Etat.

Cette évolution de la fonction d'authenticité dans l'Italie lombarde se répandit au cours des siècles suivants, d'abord rapidement dans les pays demeurés strictement de droit écrit puis, plus lente ment, dans les pays de droit coutumier influencé par la juridiction ecclésiastique.

Cette oeuvre ne fut malheureusement pas achevée, les îles anglo-saxonnes et les pays nordiques restèrent attachés au droit coutumier et au principe que l'authenticité ne pouvait résulter que d'un acte public ou d'une décision judiciaire.

-----

Et pourquoi, pour les mutations immobilières, ne pas revenir aux origines, le procès simulé ou fictif, permis en droit français.

L'acte immobilier reçu par le maire est un acte authentique

Aux termes de l'art. 1317 du Code civil, “l'acte authentique est celui qui a été reçu par officiers publics ayant le droit d'instrumenter dans le lieu où l'acte a été rédigé, et avec les solennités requises”. Entre dans cette catégorie, les actes notariés, les décisions judiciaires, de quelque juridiction qu'elles émanent et les actes établis en la forme administrative par les préfets et les maires relativement aux biens de l'État, d'un département ou d'une commune.

L'Etat, les collectivités territoriales et certains établissements publics peuvent recourir, pour acquérir des immeubles, à des actes passés en la forme administrative. La Cour des comptes recommande aux collectivités publiques  de procéder à leurs opérations immobilières par acte en la forme administrative, pour des raisons de coûts. Le recours à un acte notarié ne devrait se faire que lorsque l'autre contractant, redevable des frais, le demande, si l'origine de propriété peut prêter à discussion ou s'ils n'ont pas les moyens juridiques de s'assurer de la régularité du contrat (Rép. premier min. : J.O. Sénat 5 nov. 1980, p. 4384).

Peuvent notamment être publiés au service de la publicité foncière (ancien bureau des hypothèques):
– les actes passés en la forme administrative par les offices publics d'aménagement et de construction (OPAC) comme l'étaient auparavant ceux qui étaient dressés par les offices publics d'habitation à loyer modéré (OPHLM) (Bull. assoc. mut. conservateurs 1990, art. 1446) ;
– l'acte par lequel un maire certifie la conformité d'un document modifiant la forme juridique d'une société ou autre personne morale (Bull. assoc. mut. conservateurs 1991, art. 1504).

Le recours à l'acte en la forme administrative est de plus en plus fréquent lors de la vente de lots de lotissements communaux.

Faute de l'avocat rédacteur et perte de chance

- Cour d'appel de Douai, 2e Ch., sect. 2, 12 mars 2013 (N° 12/02474) :

M. Michel E, Mme Chantal P et la SCI LES CAVES SAINT ELOI demandent à la cour de consacrer la responsabilité des intimés, de fixer le préjudice de la SCI, seule bailleur des locaux, à la somme de 128.321 euro, de condamner solidairement Maître Pierre F, avocat, et la SCP F. ET B. à leur payer la somme de 2.000 euro en verru de l'art. 700 CPC, outre les dépens en ce compris les honoraires de l'expert.
 
Ils soutiennent en premier lieu que Maître F, avocat, dont l'un des associés avait rédigé les statuts de la SCI LES CAVES DE SAINT ELOI, ne pouvait pas ignorer que Mme Chantal E et M. Michel E avaient apporté à la SCI leur immeuble sis à Béthune et que, par conséquent, le congé et le mémoire délivrés aux locataires ne pouvaient l'être que pour le compte de la SCI ; qu'en les délivrant en leur nom, il a commis une faute.

Dans le cadre d'une procédure en fixation du loyer d'un bail commercial, l'avocat a commis une faute en agissant pour le mémoire et l'assignation délivrés, au nom des associés de la société bailleresse aux lieu et place de la SCI bailleresse. Cette faute a directement privé ses clients de la chance d'obtenir un jugement statuant au fond sur leurs demandes de renouvellement du bail commercial avec un loyer déplafonné. Ce préjudice ne peut s'analyser qu'en une perte de chance dont la réparation doit être mesurée par rapport à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. Si la procédure avait été régulière, elle aurait abouti à la fixation du loyer à la valeur locative, le bail ayant eu une durée supérieure à 12 ans.

S'agissant d'une reconduction tacite d'un bail commercial, la délivrance d'un nouveau congé demeurait certes possible, mais le défaut de délivrance d'un nouveau congé est sans influence sur la perte de chance résultant de la faute de l'avocat. Le préjudice est donc équivalent à la perte de chance d'obtenir une revalorisation des loyers pour la période commençant le 31 mars 2006 et s'achevant six mois après la date à compter de laquelle l'avocat était déssaisi et ne pouvaient plus délivrer un nouveau congé, c'est à dire le 1er mars 2009, soit 35 mois. Cette perte de chance est équivalente à la différence entre le montant du loyer déplafonné sollicité et le montant du loyer indexé sur une période de 35 mois. C'est à tort que l'avocat prétend évalué à 50 % la perte de chance de la bailleresse de percevoir effectivement cette somme au titre du bail renouvelé en invoquant la possibilité pour le preneur d'opter pour le refus du renouvellement du bail. En effet, le preneur occupe les lieux depuis 1981 et a toujours régulièrement acquitté ses obligations. De plus, l'exercice de cette option aurait eu pour effet de faire perdre sa valeur au fonds de commerce du preneur. La perte de chance doit donc être évaluée à 85 %.

Le notaire ne pouvait que douter des facultés mentales d'une partie à l'acte

Fait preuve de légèreté et de négligences fautives, sans pouvoir être dispensé de son obligation par l’intervention d’un autre professionnel de l’immobilier lors de la signature de la promesse de vente, le notaire qui omet de s’assurer personnellement de la capacité à disposer de sa cliente, laquelle était représentée à l’acte par la personne chez qui elle résidait, tandis que ni son activité professionnelle déclarée ni l’éloignement de son domicile ne justifiaient le recours à une procuration, signée en présence d’une secrétaire de l’étude devant laquelle elle s’était présentée à l’improviste, circonstances qui étaient de nature à permettre au notaire de douter des facultés mentales de la mandante, qu’il n’avait pu rencontrer.

Référence :
- Cass. Civ. 1re, 2 oct. 2013, pourvoi N° 12-24.754, 12-25.862, 12-26.223 et 12-27.874, publié

De la relativité du caractère exécutoire de l'acte notarié

- Cass. Civ. 2e, 12 mai 2011, N° de pourvoi : 11-40.006, QPC, inédit :

Agissant sur le fondement de la copie exécutoire d’un acte notarié de prêt, la société HSBC France a fait signifier à Mme X un commandement valant saisie immobilière et l’a assignée à comparaître à l’audience d’orientation d’un juge de l’exécution.

Lors de l'audience, Mme X, par conclusions écrites, distinctes et motivées, a demandé au juge de l’exécution de poser au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité ainsi libellée : "Les articles 19 de la loi du 25 pluviôse (en réalité : ventôse) an XI, 1er de la loi du 15 juin 1976 et 3, alinéa 4, de la loi du 9 juillet 1991 sont-ils conformes aux articles 2, 16 et 17 de la Déclaration de 1789 et aux articles 6 de la Convention européenne et 1er du Protocole additionnel à la Convention européenne ?".

Par jugement motivé, rendu après avis du procureur de la République, le juge de l’exécution (JEX) a ordonné la transmission de cette question à la Cour de cassation.

La question prioritaire de constitutionnalité (QPC) n’est pas recevable en ce qu’elle invoque la violation de l'art. 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et 1er du premier Protocole additionnel à cette Convention.

Les dispositions contestées sont applicables au litige ; elles n’ont pas été déclarées conformes à la Constitution dans les motifs et le dispositif d’une décision du Conseil constitutionnel.

Mais ne portant pas sur l’interprétation d’une disposition constitutionnelle dont le Conseil constitutionnel n’aurait pas encore eu l’occasion de faire application, la question n’est pas nouvelle.

Et la question posée ne présente pas un caractère sérieux en ce que, de première part, les limites apportées au droit de propriété avant l’intervention d’un juge, sur le fondement de la copie exécutoire d’un acte notarié, n’emportent pas privation de ce droit et sont justifiées par un motif d’intérêt général et proportionnées à l’objectif poursuivi, en ce que, de deuxième part, le débiteur dispose d’un recours effectif et d’un droit à un procès équitable dès lors qu’il peut remettre en cause devant le juge de l’exécution l’acte notarié exécutoire dans son principe ou la validité des droits et obligations qu’il constate et obtenir réparation du dommage causé par la mesure d’exécution, et en ce que, de troisième part, le principe d’égalité ne s’oppose ni à ce que le législateur règle de façon différente des situations différentes ni à ce qu’il déroge à l’égalité pour des raisons d’intérêt général pourvu que, dans l’un et l’autre cas, la différence de traitement qui en résulte soit en rapport direct avec l’objet de la loi qui l’établit.

En conséquence il n’y a pas lieu de renvoyer la QPC au Conseil constitutionnel.

 

Nomination du notaire annulée, que deviennent les actes qu'il a reçus ?

Suivant arrêt du 24 janv. 2008, confirmé par un arrêt du 16 juillet 2010 du Conseil d’Etat, la cour a annulé la décision du 15 sept. 2004 du garde des sceaux, ministre de la justice rejetant la candidature de M. C en vue d’être nommé sur un office notarial vacant à Soissons ; M. C relève appel du jugement nos 1003232-1102156-1103366 par lequel le Tribunal administratif d’Amiens a rejeté ses demandes tendant, d’une part, à l’annulation de la décision du 9 mai 2011 du garde des sceaux, ministre de la justice refusant à nouveau de le nommer à l’office vacant de notaire de Soissons et, d’autre part, à l’annulation de diverses mesures ayant conduit à la nomination, le 19 mai 2011, de M. A. en qualité de notaire sur le même office.

L’illégalité d’un acte administratif, qu’il soit ou non réglementaire, ne peut être utilement invoquée par voie d’exception à l’appui de conclusions dirigées contre une décision administrative ultérieure que si cette dernière décision a été prise pour l’application du premier acte ou s’il en constitue la base légale ; s’agissant d’un acte réglementaire, une telle exception peut être formée à toute époque, même après l’expiration du délai du recours contentieux contre cet acte ; les arrêtés du garde des sceaux, ministre de la justice du 24 avril 2009 ouvrant un nouveau délai pour le dépôt de nouvelles candidatures à des offices notariaux déjà créés et du 4 juin 2009 fixant la date des épreuves écrites et orales de l’examen à subir en vue de la nomination à des offices créés de notaire, lesquels sont des actes réglementaires, constituent la base légale de l’arrêté du 19 mai 2011 nommant M. A, notaire à la résidence de Soissons ; dès lors, M. C est recevable à invoquer l’illégalité des arrêtés du 24 avril et du 4 juin 2009 à l’appui de ses conclusions dirigées contre l’arrêté du 19 mai 2011 ;

Aux termes de l’art. 54-1 du décret du 5 juill. 1973 modifié susvisé alors en vigueur : "(...) Si le candidat ne présente pas sa demande de nomination ou ne produit pas les justificatifs requis dans les délais impartis, il est réputé renoncer à l’office, lequel est alors proposé au prochain concours." ; aux termes de l’art. 55 du même décret : "(...) Si le garde des sceaux, ministre de la justice, ne retient pas la candidature, l’office est alors proposé au prochain concours utile." ; aux termes de l’art. 55-1 du même décret : "Lorsque le candidat nommé à un office est déclaré démissionnaire en application de l’article 45 de l’ordonnance n°45-1414 du 28 juin 1945, l’office créé auquel il avait été nommé est offert au prochain concours utile."

Il résulte des dispositions précitées du décret du 5 juill. 1973 que les seuls cas où le garde des sceaux, ministre de la justice peut rouvrir les délais pour le dépôt des candidatures sur un office notarial créé et toujours vacant sont l’absence de demande de nomination, la vacance suite à une candidature non retenue ou la démission d’un candidat nommé ; lorsque le garde des sceaux, ministre de la justice a rouvert les délais, le 24 avril 2009, pour le dépôt des candidatures sur l’office notarial en résidence à Soissons créé le 21 déc. 1993, il était ressaisi de la candidature de M. C sur ce même office du fait de l’annulation, par arrêt de la cour du 24 janv. 2008, de sa décision de refus de nommer le requérant prise le 15 sept. 2004 ; dès lors, faute de s’être de nouveau prononcé sur la demande de M. C, comme l’impliquait l’exécution de l’arrêt du 24 janv. 2008 le garde des sceaux, ministre de la justice ne se trouvait pas dans l’un des cas prévu par le décret du 5 juill. 1973 lui permettant d’organiser de nouvelles épreuves pour pourvoir l’office dont s’agit ; par suite, M. C est fondé à soutenir que l’arrêté du 19 mai 2011 nommant M. A notaire en résidence à Soissons est privé de base légale en raison de l’illégalité de l’arrêté du 24 avril 2009 et doit être annulé.

M. C est seulement fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif d’Amiens a rejeté sa demande tendant à l’annulation de l’arrêté du 19 mai 2011.

Sur les conséquences de l’illégalité de l’arrêté du 19 mai 2011 :

L’annulation d’un acte administratif implique, en principe, que cet acte est réputé n’être jamais intervenu ; toutefois, s’il apparaît que cet effet rétroactif de l’annulation est de nature à emporter des conséquences manifestement excessives en raison tant des effets que cet acte a produits et des situations qui ont pu se constituer lorsqu’il était en vigueur que de l’intérêt général pouvant s’attacher à un maintien temporaire de ses effets, il appartient au juge administratif - après avoir recueilli sur ce point les observations des parties et examiné l’ensemble des moyens, d’ordre public ou invoqués devant lui, pouvant affecter la légalité de l’acte en cause - de prendre en considération, d’une part, les conséquences de la rétroactivité de l’annulation pour les divers intérêts publics ou privés en présence et, d’autre part, les inconvénients que présenterait, au regard du principe de légalité et du droit des justiciables à un recours effectif, une limitation dans le temps des effets de l’annulation ; il lui revient d’apprécier, en rapprochant ces éléments, s’ils peuvent justifier qu’il soit dérogé à titre exceptionnel au principe de l’effet rétroactif des annulations contentieuses et, dans l’affirmative, de prévoir dans sa décision d’annulation que tout ou partie des effets de cet acte antérieur à l’annulation devront être regardés comme définitifs ou même, le cas échéant, que l’annulation ne prendra effet qu’à une date ultérieure qu’il détermine.

Eu égard, d’une part, à l’intérêt général qui s’attache à l’autorité des actes authentiques auxquels M. A a concouru en qualité de notaire à Soissons et, d’autre part, à la nature du motif d’annulation retenu et alors qu’aucun autre moyen n’est de nature à justifier l’annulation prononcée par le présent arrêt, l’annulation rétroactive de la nomination de M. A porterait une atteinte manifestement excessive au fonctionnement du service public de la justice ; dès lors, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de ne prononcer l’annulation de la nomination de M. A qu’à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de la date du présent arrêt.

Référence :
- Cour administrative d’appel de Douai, 27 mai 2014, req. N° 13DA00312, inédit

De l'inefficacité des expressions toutes faites des actes notariés

Il existe une pratique notariale, généralisée, qui consiste, face à une origine de propriété ou à une convention relative au bien immobilier faisant l’objet de l’acte, de se dispenser d’analyser la chose et de conseiller les parties. Les notaires vont alors rapporter ladite chose, avec la clause bien connue "Il a été stipulé ce qui suit littéralement rapporté".

La Cour d’appel de Paris a dit et jugé ce qu'elle pense d'une telle clause :

Il appartient au notaire dans l’exercice de son ministère, lorsqu’il donne forme authentique à un compromis, de vérifier l’existence des droits des parties à l’acte afin de prévenir la survenance de toute irrégularité ; à cet effet, le notaire a obligation d’analyser les titres de propriété et les droits qu’ils contiennent, sans se fier aux seules déclarations des parties ; certes, comme le fait justement valoir l’appelant, il ne saurait être reproché à lui notaire ni de s’être référé au contenu de l’acte authentique antérieur établi le 11 juin 2004 qui fait foi ni de se fier aux déclarations d’autres professionnels ; toutefois, le notaire fait lui-même valoir qu’il a pris le soin de s’enquérir de l’exécution de la clause litigieuse ; il a alors appris que la construction du mur n’avait pas encore été réalisée par le lotisseur ; il ressortait à l’évidence de la simple lecture de ladite clause, qu’une obligation de faire était mise à la charge d’une partie qui était un tiers à l’acte, en l’occurrence la société Khor Immobilier ; dès lors le notaire ne pouvait ignorer se trouver en présence non pas d’une situation parfaitement claire et sûre quant aux droits respectifs des parties mais d’une clause plus ambiguë ; cette situation l’obligeait à procéder à des vérifications complémentaires ainsi qu’à tout le moins à alerter tant les acquéreurs que les vendeurs sur la difficulté.

Les premiers juges ont donc pu justement considérer que le notaire rédacteur, en se limitant à inscrire dans un acte authentique l’indication expresse "il a été stipulé ce qui suit littéralement rapporté" sans vérifier plus avant les droits des acquéreurs alors qu’il n’ignorait pas le risque inhérent à cette manière de faire, n’a pas satisfait à toutes ses obligations professionnelles ; en effet, en faisant simplement état, dans l’acte par lui reçu, de la subrogation des acquéreurs dans des droits dont il n’avait pas vérifié l’existence et l’exactitude, il a laissé croire, en l’espèce aux acheteurs, que le lotisseur avait la charge financière de la reconstruction alors qu’aucun document ne l’atteste qu’il s’agisse de l’arrêté de lotir ou du permis de construire ; ces précisions pouvaient être obtenues en se reportant au permis de construire, puisque ce dernier, s’il oblige le pétitionnaire à conserver le muret de clôture le long de la rue ou à le refaire de façon similaire avec enduit de teinte pierre, n’indique pas à qui incombe la charge financière de la reconstruction ; M. X, dans l’acte intitulé " Dépôt de Pièces par les consorts B, Lotissement "Rue Pasteur" à Milly la Forêt ", reçu le 11 juin 2004 par M. D, notaire à Evry, pouvait disposer de tous les renseignements utiles.

Faute d’avoir procédé à ces investigations, l’appelant (le notaire) a manqué à ses obligations professionnelles et le jugement sera confirmé en ce qu’il retient sa faute.

Référence :

- C.A. de Paris, Pôle 2, Ch. 1, 19 juin 2012 (N° de RG : 11/069697)

Annexe à l'acte notarié de la procuration ? Défaut, conséquences

- Cass. Civ. 1re, 10 sept. 2015, n° 14-13.237, FS-P+B+R+I : 

Une banque a fait pratiquer, en vertu d'un acte notarié de prêt, une saisie-attribution au préjudice d'époux qui contestent le caractère exécutoire du titre servant de fondement à cette mesure.

La cour d'appel, statuant sur renvoi après cassation (Cass. Civ. 1re, 12 juin 2012, pourvoi n° 11-18.192) déclare la saisie-attribution nulle et de nul effet et en ordonne la mainlevée. La procuration en vertu de laquelle les époux ont été représentés à l'acte notarié de prêt n'est pas annexée à la copie exécutoire produite par la banque, en contravention avec les prescriptions de l'art. 21 du décret du 26 nov. 1971.

En outre, l'arrêt d'appel énonce encore que l'irrégularité affectant l'acte de prêt, qui ne mentionne ni l'annexion des procurations ni leur dépôt au rang des minutes du notaire, implique que cet acte notarié ne vaut que comme écriture privée en application des dispositions de l'article 1318 du Code civil, et ne peut constituer un titre exécutoire permettant au créancier d'engager des voies d'exécution sans une décision de justice.

La Cour de cassation casse l'arrêt de la cour d'appel au visa des art. 21 et 34 du décret n° 71-941 du 26 nov. 1971 relatif aux actes établis par les notaires, dans leur rédaction issue du décret n° 2005-973 du 10 août 2005 applicable en la cause, ensemble l'art. 1er de la loi n° 76-519 du 15 juin 1976. Il ressort des dispositions combinées de ces textes que, si l'acte notarié doit comporter les procurations en annexe, à moins qu'elles ne soient déposées aux minutes du notaire rédacteur de l'acte, ces exigences ne visent pas la copie exécutoire qu'en délivre celui-ci.

La Haute juridiction casse aussi l'arrêt d'appel au visa des art. 21 et 41 du décret n° 71-941 du 26 nov. 1971, dans leur rédaction issue du décret n° 2005-973 du 10 août 2005, ensemble l'art. 1318 du Code civil. L'inobservation de l'obligation, pour le notaire, de faire figurer les procurations en annexe de l'acte notarié ne fait pas perdre à l'acte son caractère authentique, partant, son caractère exécutoire.

 

Validité du partage successoral par acte SSP

- Cour d'appel de Riom, Ch. 2, 16 juin 2015, RG N° 13/01562 :

Suivant l'art 835 du Code civil, l'art. 838 du même code et l'art. 839 du même code, le partage se fait en principe à l'amiable entre les coïndivisaires, lequel peut être total ou partiel. Le principe est le consensualisme sans forme obligatoire.

Dès lors que tous les successeurs (héritiers) sont présents, capables et qu'ils s'accordent, ils peuvent donc procéder à la répartition des droits et biens du défunt comme ils l'entendent tant au fond qu'en la forme. Le partage amiable peut donc parfaitement être constaté par un acte sous seing privé.

Ensuite, lorsque l'indivision porte sur des biens soumis à la publicité foncière, l'acte de partage doit être passé par acte notarié, cette formalité ayant pour but d'assurer l'effectivité de la publicité obligatoire mais le défaut d'authenticité de l'acte de partage n'affecte pas sa validité.

Dans cette affaire, la veuve et les enfants du premier lit ont signé tous les trois une même convention. Ce document mentionne que les trois indivisaires approuvent l'état liquidatif rédigé et procèdent à la liquidation du régime matrimonial des époux puis au règlement de la succession du défunt. La convention mentionne les masses actives et passives de la communauté et de la succession, la valeur du droit d'usage et d'habitation du conjoint survivant sur l'immeuble commun, les droits respectifs des parties dans la succession du défunt et les attributions à la veuve, dont des droits immobiliers. A ce titre, l'inobservation de l'art. 1325 du Code civil est sans portée et le fait que seul l'original de la convention, portant les trois signatures, ait été conservé par le notaire, sans établissement d'un double original, est sans incidence sur la validité de la convention. Ensuite, cette convention apparaît tout à fait précise et claire sur les points qu'elle tranche. Aussi, l'acte sous seing privé constitue bien un partage amiable de la succession, parfaitement valide et opposable, qui engage définitivement ses trois signataires. Cet acte sous seing privé, qui vaut partage, n'a pas à être homologué ou réitéré en la forme authentique pour produire ses effets juridiques, les parties devant s'y conformer.

Dans cette même affaire, la cour d'appel a été amenée à préciser les droits au logement du conjoint survivant:

Le conjoint survivant bénéficie

- d'un droit temporaire au logement qui est un droit de jouissance gratuite pendant une année portant sur le logement que le conjoint survivant occupait de façon effective à titre d'habitation principale au jour de l'ouverture de la succession ainsi que sur le mobilier garnissant ce logement ;
 
- d'un droit viager au logement qui porte sur le logement, appartenant aux époux ou dépendant totalement de la succession, que le conjoint survivant occupait de façon effective à titre d'habitation principale au jour de l'ouverture de la succession. Le droit viager au logement est un droit double puisqu'il comporte un droit d'habitation portant le logement que le conjoint survivant occupait de façon effective à titre d'habitation principale au jour du décès de l'époux prédécédé et un droit d'usage viager portant sur le mobilier garnissant ce logement. Un époux ne peut priver son conjoint survivant du droit viager au logement que de façon expresse et dans le cadre d'un testament authentique.