Le marché achat-vente des offices notariaux

Annonce remarquée :

Homme, 31 ans, DSN, 9 ans d'expérience, recherche étude individuelle ou parts, secteur Grand Ouest, en zone urbaine et/ou littoral, stage "futur notaire" validé, fils  et petit-fils de notaire, gros apport personnel. Discrétion assurée. Contact ...

- Defrénois, La revue du notariat, n° 12 du 30 juin 2014, p. 734 

L'auteur est donc un homme (la précision est importante), très riche, fils et petit-fils de notaire (la filiation et la richesse ici vont de pair) qui veut se payer une grosse étude ou des parts sociales de SCP qui lui assureront une rente à proportion de son apport et ce grâce à la loi inique de 1816 (art. 91) qui permet à tout notaire de présenter un successeur. Le ministre donnera l'autorisation de cession en nommant l'acheteur fortuné. Pas de places donc pour les diplômés notaires sans le sou dans ce système.

 Ceci écrit, l'intéressé ne manque pas de courage, d'audace, car investir un gros capital au moment où il est question de supprimer l'émolument proportionnel sur les transactions immobilières et où les avocats entrent dans le jeu de la publicité foncière, cela ne prouve un certain panache.

Pour contre-balancer l'effet de l'intitulé de l'annonce ci-dessus, une autre demande d'office, émanant cette fois d'une femme (même revue, 15 juin 2014) :

Femme, DSN, 13 ans d'expérience, recherche étude ou parts de parts ou contrat de notaire salarié, stage "futur notaire" validé, Sud de la France .... Apport. Discrétion assurée ...

Dans les annonces des revues spécialisées du notariat, il est question de "Demandes d'offices" et d' "Offres d'offices", ce qui confirme la persistance de la vénalité de ces charges, pourtant supprimée :  Dans la nuit du 4 août 1789, l’Assemblée Nationale constituante vota l’abolition des privilèges. Aux termes de l’article 7 de la loi votée : « la vénalité des offices de judicature et de municipalité est supprimée dès cet instant ».

Qui posera la question prioritaire de constitutionnalité de l'art. 91 de la loi de 1816 au regard des principes fondamentaux de la République Française ?

Ancien notaire exerçant illégalement la profession d'avocat

- Cour d'appel de Bordeaux, Chambre correctionnelle 3, 6 nov. 2012, arrêt N° 953, R.G. n° 11/01245 :

C'est à bon droit que le tribunal a déclaré le prévenu coupable du délit d'exercice illégal de la profession d'avocat.

En effet, l'art. 54 de la loi du 31 déc. 1971 fait interdiction à quiconque, directement ou par personne interposée, de donner des consultations juridiques ou de rédiger des actes sous seing privé pour autrui, s'il a été l'auteur de faits ayant donné lieu à condamnation pénale pour agissements contraires à l'honneur, à la probité ou aux bonnes moeurs, ou s'il a été l'auteur de faits de même nature ayant donné lieu à une sanction disciplinaire ou administrative de destitution, radiation, révocation, de retrait d'agrément ou d'autorisation.

En l'espèce, bien que le prévenu ait été destitué de sa profession de notaire, il a donné de nombreuses consultations juridiques et rédigé différents actes de cautionnement, cessions de parts ou de fonds de commerce, statuts ou prévisionnels d'exploitation, ainsi que des "packs" d'analyses économiques et financières. Il a donc effectué, contre rémunération, dans dix-sept dossiers, des actes relevant du monopole de l'avocat, et ce de manière habituelle, en se gardant d'informer ses clients de ce qu'il n'avait pas le droit de donner des consultations juridiques ou d'établir des actes sous seing privé, ce que lui-même, en sa qualité d'ancien notaire, ne pouvait raisonnablement ignorer.

Mais si, Président, les contrats notariés sont des contrats d'adhésion

M. Benoit Renaud, alors Président du Conseil Supérieur du Notariat (Semaine Juridique Notariale et Immobilière, n° 37, 14 sept. 2012 1322, « Être notaire ça se mérite, être notaire, ça se respecte ») :

En ce qui concerne le financement de l'aide juridictionnelle, c'est un problème totalement différent. L'aide juridictionnelle pénale ne concerne en rien les notaires. L'aide juridictionnelle civile est, quant à elle, alimentée par un système de protection judiciaire. Ceux qui ont des assurances de protection judiciaire n'hésitent pas à aller plaider. Ce ne sont pas les contrats rédigés par les notaires qui sont le plus souvent attaqués, mais les autres contrats, qui sont des contrats d'adhésion. Il me paraît donc paradoxal d'envisager que des contrats qui ne font pas l'objet de contentieux soient surtaxés pour financer un contentieux de contrats d'adhésion.

Mais si, mais si, les contrats notariés actuels sont des contrats d'adhésion. Et d'ailleurs qu'est ce qu'un contrat d'adhésion ?

Un contrat d'adhésion est un contrat dans lequel l'une des parties va imposer le contenu contractuel à l'autre.  Les clauses sont fixées à l'avance, et aucune discussion n'est possible. Les cocontractants sont alors libre d'adhérer ou non à ce contrat c'est-à-dire qu'ils peuvent ou non accepter les termes du contrat tels quels ou bien ne pas les accepter du tout.

Un exemple d'acte notarié, la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) qui obligatoirement, pour la protection du consommateur, doit être reçu en la forme authentique, en pratique notariée (art. L. 261-11 du Code de la construction et de l'habitation : Le contrat doit être conclu par acte authentique).

Sans parler du règlement de copropriété, document contractuel du programme de construction-vente qui est rédigé hors la présence des futurs acaquéreurs et qui n'est jamais signé par ces acquéreurs, le contrat de VEFA est imposé aux acquéreurs.

Le contrat de vente et souvent le "cahier des charges" l'accompagnant, sont rédigés par le notaire, sur les SEULES instructions du promoteur-vendeur qui façonnera à sa guise et à son seul profit les clauses qui vont flirter avec les limites de la loi et des règlements et même les violer :

- Clause pénales ou d'indemnités unilatérales.

- Tolérances en matière de superficies et de composition des lots.

- Multiples causes de prorogation du délai de livraison.

- Pouvoirs multiples y compris en matière de copropriété.

- Non-information sur la consignation du solde du prix.

- Interdictions de recours.

Etc. etc.

Il s'agit enfin et surtout d'un contrat pré-formulé dont l'ensemble est imposé au consommateur acquéreur.

Les québécois considèrent que dès lors qu'une des parties a perdu la capacité de librement négocier les modalités de l'entente, il y a contrat d'adhésion.

Le contrat de VEFA, dans sa rédaction habituelle actuelle, sans contestation possible, est bien un contrat d'adhésion au sens du droit de la consommation.

Nous aborderons les conséquences de cet état de fait dans une prochaine rubrique, à moins que les juridictions ne prennent les devants.

La cadastration et les différents systèmes fonciers, plaidoyer pour le Torrens Act

(Reprise, après mise à jour, d'un article publié en juin 2009 sur jurisprudentes.net.) 

Les différents systèmes fonciers

La nature de la cadastration ou cadastre a une incidence directe sur le levé des limites et le positionnement de ces dernières ; le levé consistera ainsi en un simple repérage des limites ou sera précédé d’une délimitation contradictoire éventuellement accompagnée de bornage.

Le plan obtenu pourra alors, selon le cas, être purement graphique ou assorti de cotes, indiquer les bornes, etc.

Dans la plupart des pays, le code civil national contient une disposition relative au bornage ; quelques particularités existent cependant :

- En République fédérale d’Allemagne, les propriétaires sont tenus à un bornage effectif.

- En Autriche, il n’existe pas d’obligation de bornage.

- En France, en Alsace-Moselle, l’obligation de bornage est faite par l’art. 15 de la loi locale allemande du 31 mars 1884 ; pour les autres régions, le bornage n’est pas obligatoire.

- En Hollande, l’arpentage cadastral ne peut être établi qu’après bornage des limites de propriété.

- En Suisse, le bornage préalable est obligatoire pour tout arpentage et, plus généralement, pour toute inscription au livre foncier.

- Au Maroc, le bornage contradictoire est obligatoire pour toute inscription au livre foncier.

Francis Troupel (op. ci-après) en conclut :"On peut dire que dans tous les pays munis d’un livre foncier, la matérialisation et la détermination physiques des unités foncières sont obligatoires."

Mais qu’est-ce qu’un livre foncier ? M. Velot, juge du livre foncier de Strasbourg, explique : "Le livre foncier a le caractère d’un grand livre sur lequel sont inscrites les mutations concernant la propriété des immeubles et les autres droits réels. Il a été institué pour permettre d’assurer la sécurité du crédit immobilier en donnant une publicité générale et complète permettant de déterminer le droit de propriété d’un immeuble et de faire connaître les droits réels de toute nature pouvant exister sur cet immeuble au profit d’un autre que le propriétaire."

Les livres fonciers ont de lointains ancêtres et les principes se retrouvent dans les anciennes coutumes des peuples germaniques sur le transfert de la propriété. En 1693, une loi prussienne ordonna que fussent inscrits, dans un livre tenu par les tribunaux civils, les propriétaires et les créanciers hypothécaires de terrains privés. Chaque mutation devait y être mentionnée et , avant cette inscription, tout titre nouveau était sans portée.

L’Act Torrens a institué en Australie le système du livre foncier. C’est en effet pour l’Australie que le colonel Robert Torrens mis au point son système et que l’Act Torrens fut adopté le 2 juillet 1858 dans la province de South Australia. Dans un tel pays il était facile pour l’armée coloniale britannique d’effacer tous les droits d’occupation antérieure. Les aborigènes australiens n’ont d’ailleurs été reconnus citoyens australiens que depuis 1967, et la Cour suprême ne les a reconnus "premiers occupants" de l’Australie que le 31 décembre 1993. Dans l’esprit du colonisateur du XIXe siècle, il s’agissait de découper une terre vierge de droits et de la répartir entre les nouveaux arrivants. Le découpage était le travail du cadastre, l’autorité coloniale présidait aux attributions à chaque arrivage d’immigrants et l’inscription au livre foncier du nouveau colon valait titre de propriété. Lorsque la terre changeait de main, il suffisait alors de faire porter la mutation dans le registre qui demeurait ainsi la preuve juridique de la propriété. Il s’agissait là de la rationalisation d’une pratique déjà utilisée ailleurs, à commencer par les États-Unis. Les terres débarrassées des indiens avaient été découpées et attribuées, sur plan, à leurs nouveaux propriétaires, d’oú cette topographie rectiligne de la table à dessin qui surprend le visiteur européen, mais les répartitions ne s’étaient pas faites sans désordre ni violences et aujourd’hui encore, la sécurité juridique des propriétés n’y est pas complètement assurée. Le système Torrens venait mettre de l’ordre dans les pratiques coloniales.

A de faibles variantes prés, le système du colonel Torrens fut adopté dans les autres colonies, y compris celles où une ancienne propriété indigène préexistait à la conquête coloniale, car il permettait de remettre tous les compteurs à zéro au bénéfice du nouveau pouvoir qui avait ainsi toute l’attitude pour décider au cas par cas de ceux des anciens droits qu’il allait reconnaître ou au contraire réduire à néant. Lors de l’accession de ces pays à l’indépendance, les nouveaux pouvoirs nationaux conservèrent le système en le faisant fonctionner très rapidement à leur profit, ce qui est facile à comprendre. Avec quelques variantes, le système existe dans les pays d’Afrique occidentale et centrale ayant connu la colonisation française (Sénégal, Côte d’Ivoire, Gabon, etc.). Les variantes tiennent surtout au fait que le livre foncier n’est remis que lorsque le terrain a été mis en valeur (plantation, maison). Une concession provisoire est donnée par arrêté ministériel (ACP), elle est confirmée par un arrêté de concession définitive, après la mise en valeur ; la concession définitive ouvre le droit au livre foncier tenu par la conservation foncière.

En Suisse, le registre foncier a été adopté par une ordonnance du Conseil fédéral en date du 22 février 1910, inscrite dans le code civil suisse.

Le livre foncier en République fédérale d’Allemagne est essentiellement caractérisé par le principe fondamental "que l’inscription sur les registres du livre foncier est seule constitutive, translative ou extinctive de la propriété des biens, des hypothèques qui les grèvent et de tous les droits réels qui y sont attachés".

En Angleterre, la loi de 1897, complétée par des lois de 1925 et de 1939, a mis au point un système de publicité foncière basé sur l’existence d’un livre foncier, dans lequel sont inscrits tous les titres de propriété et tous les droits réels. Il contient une description du bien foncier et les charges légales ou conventionnelles contenues dans l’acte de propriété par feuillet réel.

Pourtant, le système anglais fonctionne selon le principe du "General Boundaries Rule" voulant que le plan déposé, formant partie du registre, soit présumé n’indiquer qu’une limite générale, sans précision. La position exacte de la limite est laissée indéterminée. Il appartient à ceux qui en ont besoin de la faire fixer avec précision.

Ainsi dans une cadastration ou cadastre de type juridique, l’État intervient directement dans la détermination de la preuve du droit de propriété en organisant une publicité foncière et un cadastre qui, respectivement, établissent la preuve irréfragable de l’existence du droit (publicité des droits) et celle de la consistance de la propriété (étendue, délimitation). La documentation du service de publicité foncière et celle du service chargé du cadastre sont complémentaires et, dans cette situation, constituent un véritable titre de propriété garanti par l’État. Comme exemples de cadastres juridiques, on peut citer les systèmes du livre foncier (RFA, Suisse, Suède) ou d’immatriculation foncière du " Torrens Act " (Australie, Singapour, Israël) ou le Livre foncier de certains pays africains francophones et en France en Alsace-Moselle.

La Commission européenne étudie discrètement la formule pour une application généralisée aux pays de l’Union, mais avec un système de garantie pas forcément étatique ; il pourrait être le fait des compagnies et sociétés d’assurances.

En Vieille France, les oppositions qui venaientdu corps des conservateurs des hypothèques dont la disparition est intervenue début 2013 devraient être levées. Les réactions négatives des notaires, en revanche, sont probables.

Et pourtant la transformation d'un système "personnel" (attaché à la personne) en un système "réel" (attaché à l'immeuble) est autant qu'une question de bon sens qu'jun souci d'efficacité et de sécurité juridique.

Pierre Redoutey

Sources :
- TROUPEL Francis. "Expression des besoins en cartographie de base, cadastre et aménagement opérationnel", Géomètre, 130e, #7, juillet 1987, p 41
- VELOT M. "Etude critique des livres fonciers ou des systèmes fonciers et hypothécaires existant actuellement en France, Alsace-Lorraine, Allemagne, Suisse, Pays-Bas, Autriche et Maroc", (Vichy XXe), Géomètre, 114e, supp.#7, juillet 1970, p 7.

Partenariat entre notaires et généalogistes

M. Robert del Picchia attire l’attention de Mme la garde des sceaux, ministre de la justice, sur la convention de partenariat entre le Conseil supérieur du notariat (CSN) et les généalogistes signée le 4 juin 2008 en application de l’article 36 de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 portant réforme des successions et des libéralités.

Cet article crée le mandat de recherche d’héritier.

La convention précise les droits et obligations des notaires et des généalogistes lors du règlement des successions et renforce leur collaboration. Elle stipule qu’ "à la suite de ses investigations, le généalogiste successoral conclut avec les héritiers découverts un contrat lui garantissant, en cas de succès et pour prix de sa révélation, une quote-part de l’actif que ceux-ci perçoivent grâce à ses diligences".

Il lui demande si les généalogistes successoraux observent le secret professionnel auquel sont tenus les notaires. Par ailleurs, il souhaite savoir si des abus ou des pratiques contestables ont été relevés dans les délais de transmission du tableau généalogique établissant la dévolution successorale une fois le dernier héritier découvert.


A propos de la dernière question, la véritable difficulté ne tient pas au délai de transmission du tableau mais au risque de divulgation de ce tableau.

- Question publiée au J.O. Sénat du 20 déc. 2012, n. 3810

De quel droit les notaires utilisent à tout bout de champ le panonceau de la République, ainsi pour leur publicité personnelle ou pour vendre des biens immobiliers ? Par quelle aberration, les journalistes font toujours précéder les nombreux articles mettant des notaires en cause par le panonceau de la République Française ?

Description

Le notaire n'est pas un avocat comme les autres avocats

Ayant oeuvré dans le notariat et au barreau, je pense disposer d'éléments  pour évaluer, au regard du temps passé, les émoluments ou honoraires d'un notaire et les honoraires d'un avocat, pour une opération courante dans chaque profession.

Le notaire qui rédige un acte de vente et fait les formalités préalables et postérieures, le tout par lui-même mais surtout par ses collaborateurs, y passe en moyenne 2 1/2 heures lorsqu'il utilise un progiciel de traitement des actes et formalités (Cf. l'art. sur le notaire presse-bouton, affaire du mérule). Pour une vente au prix de 100.00 EUR, il percevra des émoluments principal et de formalités de 2.266 EUR.

L'avocat qui rédige, seul, une assignation (demande de 100.000 EUR de DI) devant un TGI puis placera cette assignation, y passera en moyenne 8 heures. Avec une rémunération se plaçant dans la moyenne de 200 EUR de l'heure, l'avocat touchera 1.600 EUR, sauf si son client a le bénéfice de l'AJ.

Les temps indiqués comprennent ceux consacrés à la réception du client.

On voit ainsi le fossé entre les professions. Certes cela tient à l'existence d'un tarif forfaitaire pour les notaires, mais vient surtout du fait que le notaire pour l'essentiel fait un travail mécanique, automatisé, ce qui d'ailleurs n'est pas une bonne chose au regard du principe de la nécessaire expression de la volonté des parties. L'avocat lui fait un travail intellectuel de recherches et de rédaction personnelle.

Je laisserai les visiteurs de mon blog conclure en particulier sur le rapport entre les différentes rémunérations ou sur le fait qu'il vaut peut-être mieux être un robot qu'un intello, à moins que le profit ne soit pas le seul objectif.

Pierre Redoutey

Les vraies et seules attributions du Conseil Supérieur du Notariat

Sur le site [NOTAIRES DE FRANCE->http://www.notaires.fr/notaires/page/profession/institution/conseil-superieur-du-notariat?page_id=58], site du Conseil supérieur du notariatr (CSN), on lit :

Seul organe de la profession habilité à s'exprimer au nom de tous les notaires de France, le Conseil supérieur du notariat est un établissement d'utilité publique crée par l'ordonnance du 2/11/1945.

- Il représente la profession auprès des pouvoirs publics,
- Il détermine sa politique générale,
- Il contribue à l'évolution du notariat,
- Il fournit des services collectifs aux notaires.

Or le texte fondateur du CSN, {{établissement d'utilité publique}}, ne définit pas du tout les mêmes missions. Ainsi selon l'art. 6 de l'ordonnance du 2 nov. 1945, modifié par la loi n° 2011-331 du 28 mars 2011 - art. 24 :

Le conseil supérieur représente l'ensemble de la profession auprès des pouvoirs publics. Il prévient ou concilie tous différends d'ordre professionnel entre les chambres des notaires ou entre les notaires ne relevant pas du même conseil régional, il tranche, en cas de non-conciliation, ces litiges par des décisions qui sont exécutoires immédiatement ; il organise et règle le budget de toutes les oeuvres sociales intéressant les notaires.

Le conseil supérieur peut, devant toutes les juridictions, exercer tous les droits réservés à la partie civile relativement aux faits portant un préjudice direct ou indirect à l'intérêt collectif de la profession.

Le conseil supérieur établit son budget et en répartit les charges entre les conseils régionaux.

Le conseil supérieur et les syndicats professionnels ou groupements d'employeurs représentatifs négocient et concluent les conventions et accords collectifs de travail.

Le conseil supérieur, siégeant en comité mixte, règle les questions d'ordre général concernant la création, le fonctionnement et le budget des œuvres sociales intéressant le personnel des études.

Le conseil supérieur, siégeant en l'une ou l'autre de ses formations, donne son avis chaque fois qu'il en est requis par le garde des sceaux, ministre de la justice, sur les questions professionnelles entrant dans ses attributions.

Le texte ne mentionne pas la fourniture de services collectifs aux notaires et que le CSN contribue à l'évolution du notariat.

La seconde inexactitude ne tire pas à conséquence, mais cependant on doit constater qu'il s'agit d'une évolution très particulière, surtout si l'on part de 1945.

En revanche, sur le premier point, c'est d'une extrême gravité. Le CSN a des activités économiques: financières (UNOFI), commerciales (MNEMOSYNE et autres), de courtage d'assurances, etc. toutes activités incompatibles avec son statut d'établissement d'utilité publique Thémis et compagnie, mais que va faire le CSN ?)

Tous les gardes des sceaux, depuis au moins cinq ans, ont sommé le CSN de cesser les activités en cause (Mme Rachida Dati était particulièrement virulente). Ils n'ont jamais reçu de réponse ; ce doit être une habitude au CSN, face aux mises en demeure sur l'application du droit européen aux activités notariales, il n'avait pas plus répondu. Mais alors qu'est-ce que la ministre actuelle attend pour se fâcher ? Y aurait-il concussion sous roche ?

Pierre Redoutey