Notaire qui exige des frais de règlement de copropriété de l'acheteur en VEFA ?

Question.

J'achète un studio en copropriété pour mes enfants étudiants. La vente a lieu en état futur d'achèvement (VEFA).

J'ai reçu du notaire du promoteur le décompte des sommes à verser le jour. Parmi ces sommes :

-Participation aux frais du règlement de copropriété : 500 €

J'ai contesté auprès du notaire qui m'a répondu que je devais payer cette somme car la participation en question était prévue au contrat de réservation. Effectivement, je ne l'avais pas vue mais la précision y est.

Dois-je néanmoins payer ? Et que faire ?

Merci de votre réponse.

Réponse.

Non pour la première question.

Les frais d'établissement du règlement de copropriété incombent au promoteur-vendeur. Au plus, il pourrait vous être demandé de payer le coût d'une copie du règlement.

Si le notaire insiste, que vous ayez payé ou non, vous pouvez faire un signalement au procureur de la République du siège du notaire, en invoquant les articles 313-1 du Code pénal (escroquerie) et L. 122-7 du Code de la consommation, la vente étant consentie par un professionnnel à un non-professionnel.

Le fait que vous ayez signé le contrat préliminaire indiquant votre prise en charge des frais ne change pas le fait que le délai est caractérisé.

 

Question. 

Bonjour,

J'ai acquis un lot de copropriété dite horizontale que vous-même définissez comme illégale grâce à certains notaires pas trop regardants.

Sur mon acte de vente il est écrit que j’ai acquis en pleine propriété les fractions ci-après désignées d’un immeuble, à usage d’habitation soumis au régime de la copropriété, soit :
- Un pavillon ;
- La jouissance privative et exclusive de la parcelle de terrain sur laquelle il est construit ;
- Une quote-part des parties communes de l’immeuble.

Si je ne me trompe pas, les actes de vente étant bien la preuve que plusieurs personnes se sont partagé la propriété de l’immeuble (fonds de terre) vendu par le promoteur ?

Nous voulons, suite à un sondage, devenir tous propriétaire de notre terrain et transférer les espaces communs dans une ASL à créer.

Un notaire nous fait un devis écrit dans lequel nous devrions payer des taxes foncières sur la valeurs des biens partagés (30 euros le m²), alors que le partage a déjà été effectué et que si il y avait partage, l’article 749 A du Code Général des Impôt, nous en exonérerait. Il nous réclame d’autres taxes sur le transfert à l'ASL des espaces communs (5 euros le m²) qui est considéré comme une vente d’immeuble.

Le syndic fait voter des résolutions en usant de ce qui paraîtrait être un faux (partage déjà effectué rachat, à nous-mêmes, de nos espaces communs et taxes indues et surtout nous ne sommes pas des indivisaires ayant signé, en tant que parties, un acte commun).

Je demande, de plein droit, des explications au notaire qui ne m’en fournit pas ; après plusieurs relances il finit par me répondre ceci après avoir soi-disant s’être rapproché du CRIDON :

« J’accuse réception de vos mails concernant les autorisations de retraits demandé par les copropriétaires de …

J’ai bien noté que vous avez personnellement un point de vue différent quant aux conditions juridiques et financières de ces retraits, tels qu'ils ont été adoptés suite aux votes de résolutions lors de plusieurs assemblées générales de votre copropriété.

Cependant pour la mise en œuvre de ces résolutions, qui d’ailleurs, sauf erreur, n’ont pas fait l’objet de contestation de votre part dans le délai qui vous était imparti, chaque copropriétaire étant bien entendu libre de la suite à donner : maintien en l’état ou saisine de son notaire pour passer acte.

Je vous invite donc à vous rapprocher de votre notaire, d’une part pour obtenir toutes les informations que vous souhaitez, et d’autre part, pour établir votre acte, si vous le souhaitez.

Si d’autres notaires sont requis par les copropriétaires retrayants, ils devront comme moi, en vertu des autorisations votées lors des Assemblées Générales, passer acte.

Dans l’immédiat, je vous informe que pour ma part, j’ai été requis par le syndic de votre copropriété de passer l’acte de cession des espaces communs à l’Association Syndicale le 27 février, tel que cela à également été voté par les copropriétaires.

Compte tenu de ces circonstances et de ma précédente correspondance en ce sens du 1er septembre 2011, j’ai le regret de vous de vous informer que si vous persistez à proférer à mon encontre, à celle de mon assistante Madame LT, et maintenant à celle du CRIDON, instance émanant de ma profession, des reproches, voire des menaces, je serai contraint d’en informer le Procureur de la République.

Je vous prie de croire, Monsieur, à l’assurance de mes sentiments dévoués. »

A-t-il le droit de refuser de me conseiller, de m’expliquer sa méthode et me démontrer qu'elle est conforme avec la loi ?

Est-ce que le délai de prescription de deux mois (article 42 de la loi n° 65-557) s’applique à l’article 749 A du Code Général des Impôts ?

Les autres notaires sont-ils obligés de suivre son exemple et d’appliquer sa méthode !

A-t-il le droit de me menacer qui plus est sans en référer à sa hiérarchie ?

Très cordialement ;

JPRP

PS : J’ai contacté mon notaire, je lui ai fait part, preuves à l’appui, de mon point de vue et il en a conclu qu'il refuserait de me dresser un tel acte illégal, mais qu'il n’interviendrait pas envers ni contre son confrère !

Réponse. 

Bonsoir,

C'est plus un témoignage qu'une question ou série de question.

Le délai de l'art. 42 de la loi de 1965 est inopposable au fisc.

Le notaire est tenu de répondre à vos demandes d'explications.

Il y a bien indivision et le partage ou le retrait s'impose quand il est demandé par les indivisaires ou un indivisaire.

Vous prendrez connaissance, avec intérêt, de cet arrêt (résumé) :

Le lot d'un ensemble immobilier a été acquis par deux personnes. Ce lot est situé sur un terrain qui est resté en indivision et chacun des 48 indivisaires de cet ensemble est resté coïndivisaire des 47 autres. Ce procédé, utilisé dans les années 80 pour construire beaucoup plus de logements sur un terrain que ne le permettaient les règles d'urbanisme en termes d'unités foncières, sans création d'un lotissement soumis à autorisation, ni même d'une copropriété dite horizontale, était intitulé méthode Stemmer selon le nom d'un juriste qui l'avait développée. Il a permis de faire face à la pression foncière en multipliant le nombre de maisons mais en détournant les règles d'urbanisme et en provoquant des situations d'indivision dont il est quasiment impossible de sortir. Ce procédé, tolérable entre deux indivisaires, revient à détourner la législation sur les lotissements. Il n'est plus pratiqué suite à un arrêt de la Cour administrative d'appel de Marseille du du 3 juin 1999.

En l'espèce, l'acquisition des intéressés revient à les faire intégrer une indivision de 48 indivisaires. A l'égard des profanes de droit, comme les intéressés, cette vente se présente comme une vente d'un terrain à bâtir avec permis de construire leur permettant d'accéder à la propriété d'une maison individuelle.

L'aménageur a sciemment profité de cette confusion dans l'esprit des acquéreurs pour leur donner l'illusion d'accéder à la propriété privative, alors qu'ils n'achetaient que des droits indivis, sans aucune jouissance privative, de sorte que leur maison construite sur ce terrain est également affectée par cette indivision du sol. La dissimulation dolosive dont ont été victimes les acquéreurs est donc établie.

Par ailleurs, l'action dirigée contre le notaire pour manquement à son obligation d'information et de conseil est de nature délictuelle, fondée sur l'article 1382 du Code civil. Mais la SCP de notaires n'a pas soulevé la prescription décennale, que la Cour ne peut pas soulever d'office. L'action est en conséquence recevable.

(Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 B, 24 avr. 2008, Numéro de rôle : 07/04389)

Le fait qu'une jouissance privative, en l'espèce, n'était pas prévue (ce qui paraît peu probable malgré les termes de l'arrêt) ne modifie pas le fond du problème qui résulte que, dans tous les cas de l'espèce, de la situation d'indivision entre tous les "copropriétaires).

Cependant, si, comme dans votre situation, la maison (pavillon) a été vendue, sauf dispositions contraires du règlement de copropriété, la maison est une partie privative ; le partage notarié à intervenir n'a pas à porter sur les constructions. Les émoluments du notaire seront alors calculés sur la seule valeur du terrain (cette valeur d'un terrain "encombré" est nulle).

Droit de préemption locataire lors de la vente d'un lot de copropriété horizontale ?

Question. Nous sommes propriétaire de deux pavillons jumelés dans une copropriété horizontale de 12 lots. Ils pourraient être séparés au sol si besoin était. Nous en vendons un qui est occupé par un locataire et gardons l’autre pour notre résidence.

Il y a d’autres pavillons dans la copropriété.

Est-ce que le notaire doit purger le droit de préemption loi de 1975 pour la vente du pavillon loué. Je n’ai pas l’intention de faire cesser la location.

Réponse. La vente d’un lot en copropriété dite horizontale (qui en fait n'est pas une copropriété) représentant le plus souvent un pavillon et le droit à la jouissance privative d’un terrain ne donne pas ouverture au droit de préemption de l’art. 10 de la loi du 31 déc. 1975, art. issu de la loi Quillot.

Certes, en faveur de la reconnaissance du droit de préemption au profit du locataire, on pourrait avancer les textes qui ne font pas de différence et qui parlent de la division par lots (de copropriété) et non plus par appartements, depuis la loi du 22 juin 1982, selon la nature du logement considéré.

Mais l’application aux ventes de pavillons du droit de préemption du locataire lié normalement à la division par lots se heurte au dernier alinéa du paragraphe III de l’article 10 de la loi du 31 déc. 1975 qui dispose que le droit de préemption "ne s’applique pas aux ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l’ensemble des locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel dudit bâtiment". S’agissant de la vente d’un pavillon dont on peut supposer qu’il constitue un lot, il y a vente d’un bâtiment entier et il ne peut donc y avoir place pour le droit de préemption du locataire d’habitation lié à la division d’un immeuble.

Pour tout savoir sur le droit de préemption du locataire, selon la loi de 1975, lisez cette étude de l'ANIL.