Force exécutoire et publicité foncière de la transaction immobilière homologuée

En matière civile dont celle immobilière la transaction est le contrat par lequel les parties terminent une contestation ou en préviennent une autre, moyennant un prix ou des concessions réciproques.

Dans le cadre d'une instance judiciairela force exécutoire d'une transaction est conférée par le juge saisi d'une instance.  L'article 384 du Code de procédure civile donne, d'une manière générale, au juge le pouvoir de donner force exécutoire à l'acte constatant l'accord des parties, que celui-ci intervienne devant lui ou ait été conclu hors sa présence.

En dehors d'une instance judiciaire, aux termes de l'article 1441-4 du Code de procédure civile :

"Le président du tribunal de grande instance, saisi sur requête par une partie à la transaction, confère force exécutoire à l'acte qui lui est présenté".

Mais les dispositions de ce texte ne peuvent donner aucun effet aux clauses attribuant compétence à une autre juridiction pour homologuer la transaction, comme d'ailleurs aux clauses compromissoires (recours à un tribunal arbitral).

Il ressort des articles 1565 et 1568 du même Code de procédure civile, que la transaction conclue sans qu'il ait été recouru à une médiation, une conciliation ou une procédure participative peut être soumis, aux fins de le rendre exécutoire, à l'homologation du juge compétent pour connaître du contentieux dans la matière considérée.

Dans cette même éventualité, la compétence territoriale doit s'apprécier par application du droit commun de l'article 42 CPC, donc soit en considération du lieu où demeure le défendeur, soit au regard du lieu d'exécution forcée des obligations résultant de la transaction fondant la demande du requérant.

Le juge est saisi par la partie la plus diligente ou l'ensemble des parties à la transaction (art. 1568 CPC).

Le juge statue sur la requête qui lui est présentée sans débat, à moins qu'il n'estime nécessaire d'entendre les parties (art. 1566 CPC, par renvoi de l'art. 1568).

Il a été jugé que le contrôle du juge ne peut porter que sur la nature de la convention qui lui est soumise et sur sa conformité à l'ordre public et aux bonnes moeurs" (Cass. 2e civ., 26 mai 2011, pourvoi n° 06-19.527). Le juge ne peut modifier les termes de la transaction. 

L'ordonnance rendue en application de l'article 1441-4 CPC est une ordonnance sur requête au sens de l'article 812, alinéa 1er ; elle est soumise aux recours prévus à l'article 496 du même code.

La décision du juge qui donne force exécutoire à une transaction doit être communiquée, au plus tard au moment de l'exécution, à celui contre lequel l'exécution forcée est recherchée.

NOTER que si le juge n'a pas à contrôler le contenu de l'accord, en revanche il ne se limite pas à un simple visa mais doit au moins vérifier qu'il peut bien être qualifié de transaction et qu'il n'est pas contraire à l'ordre public.

Ceci dit, cette intervention du juge vaut bien celle d'un notaire et l'on ne voit pas au nom de quoi cette décision d'un juge, formellement authentique, se verrait refuser la publicité foncière (JurisClasseur, Transaction, fasc. 10, Olivier Fradin, huissier de justice).

La loi n° 2011-331 du 28 mars 2011 de modernisation des professions judiciaires ou juridiques et certaines professions réglementées (Journal Officiel du 29 Mars 2011) a inséré dans le Code civil un article 710-1 qui pose le principe que “tout acte ou droit doit, pour donner lieu aux formalités de publicité foncière, résulter d'un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France, d'une décision juridictionnelle ou d'un acte authentique émanant d'une autorité administrative”.

S'il peut, éternellement, être discuté sur le caractère juridictionnel d'une décision d'homologation d'une transaction, en particulier quand elle intervient hors instance, il serait curieux qu'un acte contrôlé par un juge ne puisse être l'objet d'une publicité foncière alors qu'un simple acte notarié peut l'être (JurisClasseur, fasc. précité). De plus, les nouvelles dispositions du CPC viennent confirmer que la décision du juge est une véritable homologation et qu'elle est assortie de la force exécutoire. 

Avant l'article 710-1, la première chambre civile de la Cour de cassation a jugé que "la compétence des notaires ne s'oppose pas à ce que le juge saisi sur requête donne force exécutoire à une transaction opérant transfert de droits immobiliers, conférant ainsi judiciairement à celle-ci un caractère authentique, permettant son enregistrement et sa publication sous réserve du respect des dispositions régissant la publicité foncière" (Cass. 1re civ., 16 mai 2006, pourvoi n° 04-13.467). Un arrêt de la Cour d'appel de Lyon a été rendu dans le même sens (C.A. Lyon, 20 sept. 2007). Ces décisions conservent leur actualité.

La publicité foncière est susceptible d'être requise par l'un ou l'autre des avocats des parties à la transaction. Le contrat de la transaction, bien entendu, doit rapporter toutes les énonciations requises en matière de publicité foncière foncière (décrets de 1955).

Les notaires n'ont pas le monopole de la publicité foncière

- Conseil d'Etat, Chambre 6, 23 juin 2016, req. N° 398.916 :

Les dispositions de l'art. 660 du Code général des impôts, qui interdisent l'enregistrement des actes sujets à publicité foncière dès lors qu'ils ne sont pas dressés en la forme authentique, sans faire mention des officiers publics compétents pour recevoir ceux-ci, n'ont ni pour objet ni pour effet de réserver aux notaires l'établissement de ces actes. Par suite, la question soulevée de la méconnaissance, par ces dispositions, du principe d'égalité et de la liberté d'entreprendre, qui n'est pas nouvelle, ne présente pas un caractère sérieux. Il n'y a pas lieu de renvoyer cette question au Conseil constitutionnel.

Par une requête, enregistrée le 20 avril 2016 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, M. A B .demande au Conseil d'Etat d'annuler pour excès de pouvoir la décision implicite de rejet née du silence gardé par le Premier ministre sur sa demande tendant à l'abrogation, par voie réglementaire, de l'art. 660 du Code général des impôts.

L'art. 660 du Code général des impôts dispose : "Il est fait défense aux comptables des impôts d'accomplir la formalité de l'enregistrement à l'égard des actes sujets à publicité dans un bureau des hypothèques en exécution du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 modifié et qui ne seraient pas dressés en la forme authentique, conformément aux prescriptions de l'article 4 de ce texte. / Le refus est constaté sur le registre du bureau, à la date de la présentation de l'acte sous seing privé à la formalité de l'enregistrement. La mention de refus, datée et signée par le comptable, apposée sur chacun des originaux, donne date certaine à l'acte ; un des originaux est conservé à la recette des impôts".

M. A B soutient que ces dispositions, en tant qu'elles réservent aux notaires l'établissement des actes sujets à publicité foncière, portent atteinte au principe d'égalité et à la liberté contractuelle ; toutefois, ces dispositions, qui interdisent l'enregistrement de tels actes dès lors qu'ils ne sont pas dressés en la forme authentique, sans faire mention des officiers publics compétents pour recevoir ceux-ci, n'ont ni pour objet ni pour effet de réserver aux notaires l'établissement de ces actes ; par suite, la question soulevée de la méconnaissance, par ces dispositions, du principe d'égalité et de la liberté d'entreprendre, qui n'est pas nouvelle, ne présente pas un caractère sérieux ; sans qu'il soit besoin de renvoyer au Conseil constitutionnel la question de constitutionnalité invoquée, le moyen tiré de ce que l'art. 660 du Code général des impôts porte atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution doit être écarté.

Sur la légalité de la décision attaquée :

Aux termes de l'art. 49 du traité sur le fonctionnement de l'Union européenne : "Dans le cadre des dispositions ci-après, les restrictions à la liberté d'établissement des ressortissants d'un État membre dans le territoire d'un autre État membre sont interdites. Cette interdiction s'étend également aux restrictions à la création d'agences, de succursales ou de filiales, par les ressortissants d'un État membre établis sur le territoire d'un État membre. / La liberté d'établissement comporte l'accès aux activités non salariées et leur exercice, ainsi que la constitution et la gestion d'entreprises, et notamment de sociétés au sens de l'article 54, deuxième alinéa, dans les conditions définies par la législation du pays d'établissement pour ses propres ressortissants, sous réserve des dispositions du chapitre relatif aux capitaux. " ; 'aux termes de son arti? 51 : "Sont exceptées de l'application des dispositions du présent chapitre, en ce qui concerne l'État membre intéressé, les activités participant dans cet État, même à titre occasionnel, à l'exercice de l'autorité publique. (...)".

Ainsi qu'il a été dit ci-dessus, contrairement à ce que soutient M. A B, les dispositions de l'art. 660 du CGI n'ont ni pour objet ni pour effet de réserver aux notaires l'établissement des actes sujets à publicité foncière ; par suite, le requérant ne saurait utilement soutenir que, dans cette mesure, ces dispositions seraient contraires aux articles 49 et 51 du Traité sur le fonctionnement de l'Union européenne.

Un acte authentique toujours ou presque nécessaire pour la publicité foncière

- Rép. min. Publication au J.O. Assemblée nationale du 7 juin 2016 :

M. Jean-Marie Sermier attire l'attention de Mme la garde des sceaux, ministre de la justice, sur l'application de l'article 710-1 du code civil qui prévoit qu'en matière de publicité foncière il est nécessaire que l'acte soit reçu en la forme authentique par un notaire et que le dépôt au rang des minutes d'un acte reçu sous seing privé ne peut pas donner lieu aux formalités de publicité foncière. L'article 710-1 prévoit cependant une exception au bénéfice des entreprises pour qui la publication au bureau des hypothèques est possible sous simple dépôt au rang des minutes d'un notaire des procès-verbaux des assemblées générales préalables ou consécutives à l'apport des biens ou droits immobiliers. Or les associations, y compris celles qui sont reconnues d'utilité publique, semblent exclues de cette exception. La situation est paradoxale : les entreprises sont dispensées de la réitération par acte notarié de l'acte d'apport de biens ou droits immobiliers mais les associations sont obligées de procéder à cette réitération, par exemple en cas de scission ou de fusion, ce qui entraîne à leur désavantage des délais mais surtout des frais d'acte pouvant être très importants. Il lui demande donc s'il ne conviendrait pas de revenir sur cette lecture restrictive de l'article 710-1 du code civil et considérer que les associations doivent être mises sur un pied d'égalité avec les entreprises.

Réponse du Ministère de la Justice

Le principe de l'exigence d'un acte authentique pour procéder à la formalité de publicité foncière, qui était déjà énoncé à l'article 4 du décret no 55-22 du 4 janvier 1955, portant réforme de la publicité foncière, a été réaffirmé au premier alinéa de l'article 710-1 du code civil, créé par la loi no 2011-331 du 28 mars 2011 de modernisation des professions judiciaires ou juridiques et certaines professions réglementées. Il en résulte que « tout acte ou droit doit, pour donner lieu aux formalités de publicité foncière, résulter d'un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France, d'une décision juridictionnelle ou d'un acte authentique émanant d'une autorité administrative ». La première phrase du deuxième alinéa de l'article 710-1 exclut expressément la publication au fichier immobilier d'actes sous seing privé déposés au rang des minutes d'un notaire, contresignés ou non, même avec reconnaissance d'écriture et de signature. Cette précision a été introduite par amendement afin de mettre un terme au tempérament apporté au principe selon lequel l'acte sujet à publicité doit avoir été dressé en la forme authentique en vertu de l'article 68 du décret no 55-1350 du 14 octobre 1955, pris pour l'application du décret du 4 janvier 1955, précité. La volonté du législateur a donc été de limiter les exceptions au principe de l'authenticité de l'acte à publier. Parmi ces exceptions, est maintenue celle qui figurait à l'article 4 du décret du 4 janvier 1955. Ainsi, même lorsqu'il n'est pas dressé en la forme authentique, le procès-verbal de délibération d'une assemblée générale préalable ou consécutive à l'apport d'un immeuble à une société, peut être publié à la condition d'être annexé à un acte qui en constate le dépôt au rang des minutes d'un notaire. La reprise de cette exception n'a pas fait débat lors des discussions parlementaires. Or, s'agissant d'une exception au principe du recours à l'acte authentique, il n'y a pas lieu d'adopter une lecture extensive de cette disposition afin d'en étendre le bénéfice aux associations.

Si le notaire ne veut pas lui remettre son titre de propriété, il n'a qu'à le demander ailleurs

- Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1, sect. B, 26 janv. 2016, RG N° 13/08201 :

La SCI ayant acquis un local à usage professionnel et contracté un prêt bancaire selon acte reçu devant notaire doit être déboutée de son action en responsabilité dirigée contre ce dernier accusé de lui avoir remis tardivement l'acte en l'empêchant ainsi de demander l'annulation du contrat de prêt dans le délai de cinq ans.

Il résulte en effet de l'historique des relations entre les parties et des relances adressées par le notaire à la SCI que ce dernier a effectué toutes les diligences nécessaires pour récupérer le solde de son compte débiteur en l'étude en effectuant plusieurs relances avant la date butoir. La SCI s'est donc montrée négligente en ne réglant pas la somme restant due suite aux courriers qui lui avaient été adressés alors qu'elle pouvait, dans le délai de la prescription quinquennale, se faire une opinion sur la possibilité de contester la régularité du prêt, d'autant qu'elle avait reçu la copie de l'acte signé. En outre, étant gérée par un avocat, la SCI ne pouvait ignorer que le conservateur des hypothèques (actuellement service de la publicité foncière) était en mesure de lui délivrer une copie de l'acte publié, et qu'il ne lui était pas nécessaire de disposer de la copie authentique de l'acte contenant le contrat de prêt pour engager une action contre la banque et interrompre la prescription.

La SCP notaire a fait valoir que la SCi pouvait, dans le délai de la prescription quinquennale, se faire une opinion sur la possibilité de contester la régularité du prêt, d'autant qu'elle avait reçu la copie de l'acte signé, au début de l'année 2003, ainsi qu'il résulte d'un courrier du notaire du 30 janvier 2003 ; qu'elle l'a d'ailleurs évoquée dans une correspondance adressée au notaire le 12 décembre 2007 ; qu'étant gérée par un avocat, elle ne pouvait ignorer que le conservateur des hypothèques était en mesure de lui délivrer une copie de l'acte publié, et qu'il ne lui était pas nécessaire de disposer de la copie authentique de l'acte contenant le contrat de prêt pour engager une action contre la banque et interrompre la prescription.

La conclusion logique est qu'il ne faut compter sur le notaire pour rien et surtout pas pour obtenir une copie authentique de l'acte que l'on a signé chez lui.

Frais de notaire (publicité foncière) sur très petites ventes

- Rép. min. n° 84088 : JOAN Q 8 sept. 2015, p. 6313 :

Question. – (...) le décret n° 2011-188 du 17 février 2011 a actualisé à la hausse le montant des émoluments des notaires. (...) II fait passer de 39 unités de valeur à 3,65 euros soit 142,35 euros à 90 unités de valeur à 3,90 euros soit 351 euros... (uniquement l'émolument du notaire pour envoyer l'acte à la publicité foncière).  Est-il envisager d'exonérer les ventes de petites parcelles d'émoluments ou à défaut d'établir des tarifs spécifiques pour ces ventes ?

Réponse. – Le morcellement de la propriété forestière privée constitue un obstacle pour la mise en oeuvre de toute politique forestière d'une certaine ampleur. Il nuit à la gestion rationnelle des massifs forestiers et à leur mise en valeur économique. Un des freins principaux à la lutte contre le morcellement forestier et à la promotion de la restructuration du foncier forestier au moyen de la cession des petites parcelles forestières réside dans les droits de mutation dits frais de notaire acquittés lors de la transaction de vente de la propriété concernée. Ces droits peuvent en effet représenter jusqu'à 900 % du montant de la valeur vénale de la parcelle lors de la cession des plus petites parcelles (lorsque la valeur de celle-ci est autour de 100 €). Parmi ces droits, la base forfaitaire des émoluments de formalité au bénéfice des notaires, revalorisée en dernier lieu par le décret n° 2011-188 du 17 février 2011 à un montant de 351 €, constitue un élément essentiel dont le caractère fixe et forfaitaire peut s'avérer particulièrement dissuasif pour la cession des plus petites parcelles. Au regard de cette situation, certaines dispositions ont déjà été adoptées en la matière dans le cadre de la loi sur le développement des territoires ruraux de février 2005. En effet, la réforme de l'aménagement foncier rural opérée en 2005 a permis d'élargir aux cessions de parcelles forestières, les dispositions pré-existantes pour les échanges à but de restructuration, hors de toute procédure d'aménagement avec périmètre, ces dernières exonérant déjà les propriétaires concernés de droit de mutation et de frais de notaire dans la mesure où le plan définitif des échanges vaut transfert de propriété constatée par un certificat délivré par le maire. Cet élargissement aux cessions (C. rur. pêche marit., art. L. 124-3 et L. 124-4) se limite aux petites parcelles d'une valeur maximum de 1 500 € et de surface inférieure à un seuil fixé par la commission départementale d'aménagement foncier dans la limite de 1 ha et demi. Si ces cessions sont reconnues d'utilité publique par la commission départementale et que le président du conseil départemental approuve l'opération et la rend exécutoire par un acte administratif opérant directement le transfert de propriété, un acte de notaire n'est pas nécessaire. Néanmoins, la mise en oeuvre de cette procédure reste facultative pour le conseil départemental qui doit définir les conditions générales de dépôts et d'acceptation des dossiers, décider ou non de faire rédiger les actes en la forme administrative ou de préciser si, et dans quels cas et proportions, il remboursera les frais de notaire.

Nouvel arrêt sur la fausse garantie de l'acte notarié de vente ; subrogation du notaire

- Cass. Civ. 1re, 28 oct. 2015, n° 14-15.114, FS P+B+I :

Texte intégral de l'arrêt 

Suivant acte reçu le 12 juin 2001 par M. X, notaire, Mmes Nicole Y veuve Z et Nathalie Z (le vendeur) ont vendu à M. Y  (l'acquéreur) un bien immobilier que ce dernier a été contraint de délaisser après qu'un créancier du vendeur, titulaire d'une hypothèque judiciaire inscrite, le 22 juillet 2001, en vertu d'un précédent jugement de condamnation, entre la date de l'acte de vente et celle de sa publication, intervenue le 7 août 2001, eut exercé son droit de suite et obtenu la vente forcée du bien ; condamnés à indemniser l'acquéreur des conséquences dommageables de la perte de l'immeuble, le notaire et son assureur, la société MMA IARD (l'assureur), se prévalant du bénéfice de la subrogation légale de l'art. 1251, 3° du Code civil, ont exercé l'action en garantie d'éviction contre le vendeur.

La Cour d'appel de Lyon rejette le recours subrogatoire du notaire et de l'assureur.

La Cour de cassation, statuant sur le moyen relevé d'office, après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l'art. 1015 du Code de procédure civile, casse partiellement l'arrêt d'appel au visa de l'art. 1626 du Code civil, ensemble l'art. 2123 du même code, ce dernier dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006, applicable en la cause.

La garantie d'éviction du fait d'un tiers est due si le trouble subi par l'acheteur est un trouble de droit, existant au moment de la vente, non déclaré et ignoré de l'acheteur. La constitution de l'hypothèque judiciaire prévue par l'art. 2123 du Code civil sur les biens du débiteur résulte non de son inscription, mais du jugement de condamnation qui lui donne naissance, de sorte que le trouble de droit qui en résultait existait au moment de la vente. La Cour de cassation casse aussi et partiellement l'arrêt d'appel au visa de l'art.1 251, 3° du Code civil :

Le débiteur qui s'acquitte d'une dette qui lui est personnelle peut néanmoins prétendre bénéficier de la subrogation s'il a, par son paiement, libéré envers leur créancier commun celui sur qui doit peser la charge définitive de la dette. En retenant que l'assureur ne peut être subrogé que dans les droits de son assuré, et non dans ceux de l'acquéreur, qui, de surcroît n'est pas créancier du vendeur, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

 

L'obligation pour le notaire d'accomplir la formalité de publicité foncière

- Cour de cassation, chambre civile 1, 28 oct. 2015, N° de pourvoi: 14-24.936 14-26.973, cassation, inédit :

L'arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa de l'art. 2270-1 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008.

La prescription d'une action en responsabilité ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en n'avait pas eu connaissance précédemment.

Monsieur X a obtenu, par arrêté préfectoral du 21 juin 1978, l'autorisation de créer un lotissement sur une parcelle lui appartenant, située sur le territoire de la commune de Briançon et divisée en quatre lots ; l'arrêté de lotissement et le plan de masse conforme à l'arrêté fixant les limites des lots ont été déposés, le 13 novembre 1978, au rang des minutes de M. Y (le notaire), et publiés, le 16 novembre 1978, à la conservation des hypothèques ; par acte authentique du 20 octobre 1983 reçu par le notaire, M. X a vendu l'un des lots à M. et Mme Z ; le 28 juin 1985, le maire de Briançon a pris un arrêté modificatif du plan de masse créant un lot supplémentaire rattaché au lot de M. et Mme Z ; cet acte a été déposé au rang des minutes du notaire les 27 juin et 6 juillet 1991 ; la publication de l'arrêté modificatif à la conservation des hypothèques n'a pas été accomplie par le notaire ; suivant acte notarié du 4 novembre 1998, M. X a vendu à M. A une autre parcelle ; ce dernier, entendant clôturer sa propriété, s'est prévalu du plan de masse publié le 16 novembre 1978 en annexe à l'arrêté de lotir du 21 juin 1978 ; considérant que le défaut de publication par le notaire du nouveau plan de masse constituait une faute à l'origine de leur préjudice, M. et Mme Z ont, le 7 mai 2008, assigné la SCP notaire en réparation.

Pour déclarer irrecevable comme prescrite l'action introduite par M. et Mme Z à l'encontre du notaire, l'arrêt d'appel retient que le délai de prescription de leur action a couru à compter de l'année 1985, dès lors qu'ils ont été informés de l'existence de l'arrêté modificatif du plan de masse du 28 juin 1985 au moment de la réception de la note d'honoraire du géomètre expert chargé d'établir le document d'arpentage, en date du 27 août 1985, et qu'en conséquence, ils ont eu connaissance, dès cette année, de la nécessité d'une publication du plan modifié en annexe de l'arrêté préfectoral, seul en mesure de déterminer à l'égard des tiers leur exacte propriété.

En statuant ainsi, alors que la connaissance de l'existence de l'arrêté modificatif du plan de masse n'impliquait pas celle de l'éventualité d'un dommage qui aurait résulté d'une absence de publication de l'acte litigieux dont il appartenait au notaire d'accomplir les formalités, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Du bon emplacement de la clause résolutoire pour être opposable aux tiers

- Cour de cassation, chambre civile 3, 15 oct. 2015, N° de pourvoi: 14-20.400, publié :

Par acte authentique du 30 décembre 2008, la société civile immobilière Amiguet (la SCI Amiguet) a vendu à la société Alfim vingt-cinq lots de copropriété d'un immeuble à usage de maison de retraite ; l'acte prévoyait un paiement en partie à terme et une clause résolutoire ; par actes authentiques du même jour, la société Alfim a revendu à M. Z et aux sociétés Kikou; la SCI Amiguet a fait délivrer deux commandements de payer le solde du prix à la société Alfim, restés infructueux ; la SCI Amiguet et la société Ma Résidence, locataire commerciale, ont assigné la société Alfim en résolution de la vente et paiement de dommages-intérêts ; M. Z, les sociétés Kikouyou invest, Sinfo 2020 et Fagnen invest sont intervenus à l'instance en qualité de sous-acquéreurs ; la Société générale, le Crédit lyonnais, le Crédit mutuel de Mulhouse Sainte Geneviève et le Crédit agricole de l'Anjou et du Maine sont intervenus à l'instance en qualité de prêteurs de deniers privilégiés.

La SCI Amiguet et la société Ehpad Ma Résidence ont fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter leur demande de résolution de la vente de l'ensemble des vingt-cinq lots, de n'accueillir cette demande que pour les neuf lots non revendus, et de fixer leurs créances respectives à la liquidation judiciaire de la société Alfim à un certain montant, alors, selon elles et en particulier que les actes translatifs de propriété et les stipulations qu'ils contiennent sont opposables aux ayants cause à titre particulier si ces actes ont fait l'objet d'une publication ou si les acquéreurs en ont eu autrement connaissance au moment de leur acquisition.

Elles ont aussi soutenu que la clause résolutoire ne doit faire l'objet d'une publication séparée que si elle procède d'un acte distinct de celui qui constate les droits et obligations des parties à l'acte translatif ; qu'en décidant en l'espèce que la clause résolutoire figurant au premier acte de vente était également inopposable aux sous-acquéreurs en tant qu'elle n'avait pas fait l'objet d'une publication distincte, les juges du fond ont violé l'article 28, 2°, du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955. 

Mais ayant exactement retenu que la clause résolutoire insérée dans un contrat de vente doit, pour être opposable aux tiers ayant acquis des droits sur l'immeuble du chef de l'acquéreur, être publiée et constaté que la clause résolutoire contenue dans l'acte de vente dressé le 30 décembre 2008 n'avait pas fait l'objet d'une mention expresse dans la publication de l'acte, la cour d'appel a déduit à bon droit, de ces seuls motifs, que cette clause n'était pas opposable aux sous-acquéreurs.

Texte intégral de l'arrêt

Pas de faute du notaire quand le remaniement du cadastre l'empêche de régulariser dans le délai

- Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1, section B, 6 oct. 2015 RG N° 13/06612 :

La SA Lyonnaise de Banque la banque) a fait inscrire deux hypothèques en garantie de deux créances détenues à l'encontre de la Sci La Joncière et de la SA Maire qui venaient à échéance le 23 janvier 2010. Par suite d'un remaniement de cadastre de la commune, les parcelles grevées d'hypothèques ont été englobées dans une nouvelle parcelle, cadastrée AA n°35.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 novembre 2009, labanque a mandaté le SCP J-P-D notaires associés (le notaire) pour procéder au renouvellement des deux inscriptions d'hypothèque.

Le 21 janvier 2010, les deux bordereaux de renouvellement portant sur la nouvelle parcelle cadastrée AA n°35 ont été adressés à la conservation des hypothèques de Nantua, qui a refusé le renouvellement au motif qu'il fallait fournir l'accord des débiteurs sur le montant des sommes garanties et sur l'extension de gage ainsi que toutes précisions quant aux droits détenus dans les immeubles par les débiteurs. La demande de renouvellement n'a pas été régularisée.

La SA Maire et Cie a été déclarée en liquidation judiciaire et la banque n'a pu faire valoir sa qualité de créancier titulaire de sûreté.

la banque a fait assigner le notaire associé de la SCP, sur le fondement des art. 1147 et suivants du Code civil aux fins de le voir condamné à lui payer la somme de 104 545,70 EUR en principal, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation, sous bénéfice de l'exécution provisoire, pour ne pas avoir, de manière fautive, formulé les demandes de renouvellement des inscriptions d'hypothèque dans les termes adéquats.

La banque qui n'a pas pu faire valoir sa qualité de créancier titulaire de sûreté à la procédure collective de la société envers laquelle elle avait fait inscrire deux hypothèques en garantie de ses créances doit être déboutée de son action en responsabilité dirigée contre le notaire. Il apparaît dans cette affaire qu'à la suite du remaniement de cadastre les parcelles grevées d'hypothèques ont été englobées dans une nouvelle parcelle cadastrée et que l'étude de notaires a été mandatée pour procéder au renouvellement des deux inscriptions d'hypothèque, ce que la conservation des hypothèques a refusé au motif qu'il fallait fournir l'accord des débiteurs sur le montant des sommes garanties et sur l'extension de gage ainsi que toutes précisions quant aux droits détenus dans les immeubles par les débiteurs. Le notaire dont la responsabilité est recherchée n'est intervenu dans le dossier que postérieurement à ce refus, sans que la banque ne fasse la preuve qu'il avait la possibilité, dans le très court délai d'un mois imparti par le conservateur des hypothèques pour régulariser le rejet de la formalité, de procéder à une nouvelle demande de renouvellement sur des parcelles qui n'existaient plus, sans se heurter à un nouveau refus du conservateur des hypothèques. Le notaire souligne qu'une telle demande aurait nécessité l'établissement d'un état descriptif de division ou d'une nouvelle division foncière, ce qui aurait entraîné pour un géomètre des délais pour obtenir de nouveaux numéros du service du cadastre, délais qui auraient rendu impossible le respect du délai d'un mois imparti. Il a informé la banque qu'il y aurait lieu de prendre une nouvelle inscription, et non d'établir un renouvellement, en indiquant la désignation exacte des biens concernés et le montant à garantir et il apparaît au demeurant que le conseil de la banque, qui a interrogé le conservateur des hypothèques, n'a pas véritablement obtenu de réponse à la question posée puisque le conservateur s'est contenté d'indiquer qu'après le rejet définitif d'un bordereau de renouvellement d'une inscription désormais périmée une régularisation du renouvellement n'était juridiquement pas possible.

Dans ces conditions, la banque ne démontre pas que dans le bref délai qui a suivi son intervention dans le dossier le notaire disposait d'autres possibilités que celles qu'il a envisagées et qu'il a commis une faute dans l'exécution de son mandat.

Les actes antérieurs à la vente n'étaient pas publiés

- Cour d'appel de Metz, Ch. 1, 12 févr. 2013 (R.G. N° 12/00918, arrêt 13/00065) :

Mme Brigitte H divorcée W et Mme Marie W, acquéreurs selon acte authentique dressé le 24 nov. 2006 par Maître S, notaire à Delme, d'un ensemble immobilier en copropriété situé à Pont-à-Mousson dont la publication a été refusée par la conservation des hypothèques au motif d'une discordance entre les lots du règlement de copropriété et les lots d'origine, ont assigné Mme Michèle S, notaire et son assureur la Compagnie d'assurance MMA ainsi que son successeur dans l'étude notariale pour voir reconnaître la responsabilité du notaire ayant instrumenté et voir annuler la vente.

Il est de la mission et du devoir du notaire de veiller au caractère efficace des actes qu'il dresse.

En l'espèce, Maître Michèle S a le 24 nov. 2006 dressé l'acte authentique par lequel M. R a vendu à Mme Brigitte H et Mme Marie W, pour le prix de 156.000 euro intégralement financé par emprunts, les lots n°20, 33, 35 et 39 dans une copropriété sise [...].

Il est constant que la publication de cet acte de vente a été refusée par la Conservation des Hypothèques.

Si la notaire appelante admet aux termes de ses conclusions avoir commis une faute, il faut néanmoins, ainsi que le font à juste titre observer les intimées, souligner que Maître Michèle S a lourdement failli à son devoir, dans la mesure où l'acte par lequel M. R avait antérieurement fait l'acquisition de ce bien le 25 juin 2004 avait été également dressé par elle et où cet acte du 25 juin 2004 n'avait déjà pas pu être publié à la Conservation des Hypothèques, le Conservateur des Hypothèques lui ayant notifié le 6 avr. 2005 le rejet de la formalité de publicité pour le motif "défaut de publication du titre, discordance entre les énonciations de l'acte et du titre";il sera ajouté qu'au vu de ces éléments, l'indication dans l'acte litigieux de 2006 "en cours de publication au bureau des hypothèques de Nancy" est particulièrement erronée et fallacieuse.

Sans contester le principe même de sa responsabilité, l'appelante critique le préjudice tel qu'il a été estimé par le premier juge, en faisant valoir que le préjudice réellement subi par les intimées n'est pas celui que les acquéreurs invoquent et que les intimées ne subissent aucun préjudice autre que le retard dans la publication des actes.

Soutenant que les démarches accomplies en liaison avec le syndic de la copropriété par Maître R qui a établi le règlement permettront la publication du règlement modificatif de copropriété et consécutivement celle des actes de vente, l'appelante conclut à titre principal au sursis à statuer dans l'attente de la publication du règlement de copropriété et de la publication consécutive des actes de vente.

Mais après avoir sollicité en vain en première instance par des conclusions de mai 2011 un sursis à statuer pour une durée de trois mois, l'appelante sollicite désormais un sursis à statuer pour une durée indéterminée ainsi que le soulignent les intimées; une telle demande relève d'une manoeuvre dilatoire de la part de Maître Michèle S pour tenter d'échapper aux conséquences de sa responsabilité, étant rappelé que la première décision de rejet de publication a été notifiée à Maître S en avril 2005 il y a plus de 7 ans; il n'y a donc pas lieu d'ordonner le sursis à statuer sollicité par l'appelant.

La faute commise par Maître Michèle S est en relation directe avec le préjudice subi par Mme Brigitte H et Mme Marie W, qui sont certes "propriétaires" d'un bien mais dont le droit de propriété n'est pas opposable aux tiers précisément à raison du défaut de publicité ; les intimées font à juste titre observé qu'elles ne peuvent en l'état revendre le bien, ce qui affecte la valeur du bien, et qu'elles ne peuvent davantage envisager une quelconque rénovation ;elles n'ont donc depuis 2006 pu jouir normalement de leur bien, puisque privées des prérogatives d'en disposer librement.

Elles ont exposé inutilement des frais d'acte notarié pour 10.375 euro.

Pour acquérir ces lots de copropriété les intimées ont eu recours à un mécanisme de financement intégral par prêt et prêt relai auprès de la Banque Populaire de Lorraine Champagne et la Bausparkasse Schwäbisch Hall AG. dont le coût final, y compris intérêts et frais des assurances souscrites sur la tête des deux emprunteurs, représente un total de 301.815 euro selon les pièces produites par les intimées ; il sera ajouté que les prêts étaient assortis de l'affectation hypothécaire au profit des prêteurs de l'immeuble acquis au moyen des deniers prêtés, de sorte que le défaut de transcription de l' acte du 24 nov. 2006 réduit considérablement les garanties données aux prêteurs et pénalisent les acquéreurs pour tout réaménagement avec les prêteurs des modalités de remboursement des emprunts.

En outre, la faute commise par le notaire cause un préjudice moral aux acquéreurs, trahis dans la confiance qu'ils pouvaient apporter à un officier ministériel dans l'établissement d'un acte devant être efficace, étant rappelé que la réparation de ce préjudice moral était réclamée en première instance à hauteur de 12.000 euro.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, la somme totale de 172.353,70 euro allouée en première instance à titre de dommages-et-intérêts pour indemnisation des préjudices n'est pas excessive et répare à son exacte et précise mesure le préjudice, à la fois matériel et moral subi par Mme Brigitte H et Mme Marie W: il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris.

Quand le vendeur refuse de régulariser la vente au profit de la SAFER qui a préempté

J'ai décidé de vendre mes terres à mon voisin. La SAFER a préempté et me demande de signer l'acte chez le notaire. Je refuse de signer. Que va-t'il se passer ?

Si le vendeur se refuse à régulariser l'acte notarié de réalisation ou réitération de la vente, la SAFER peut poursuivre judiciairement la reconnaissance de son titre de propriété.

La marche à suivre est alors la suivante :

  • établissement d'un projet d'acte normalisé par le notaire ;
  • sommation faite au vendeur, par acte d'huissier de justice, de déférer à une convocation en l'étude du notaire pour signature ;
  • s'il n'y défère pas, établissement par le notaire d'un procès-verbal de carence ;
  • assignation du vendeur, à la requête de la SAFER, devant le tribunal de grande instance (TGI) du lieu de situation du bien.

Mais plutôt que de solliciter la régularisation forcée de l'acte dans tel délai et sous astreinte au-delà, la SAFER peut se borner à demander que la décision de justice vaille reconnaissance de son titre de propriété

L'assignation et la décision de justice valant reconnaissance du titre de propriété doivent être publiées au SPF (hypothèques). L'art. R 143-23 du Code rural et de la pêche maritime dit que "tous actes ou décisions de justice emportant mutation au profit de la société d'aménagement foncier et d'établissement rural, (...) sont assujettis à publicité foncière".

Et aucune disposition législative ou réglementaire ne fait obligation à la SAFER de délivrer une sommation au vendeur d'avoir à se présenter devant le notaire pour signer l'acte de vente authentique. Aussi, le délai de validité d'une offre de vente convenu entre le propriétaire d'une parcelle et le candidat acquéreur de celle-ci n'étant pas opposable à la SAFER qui a exercé son droit de préemption régulièrement avant l'expiration de ce délai, une cour d'appel en déduit exactement que la signature de l'acte authentique à une date ultérieure ne rend pas la vente caduque (Cass. 3e civ., 20 sept. 2006).

Faut-il faire publier (SPF - hypothèques) une action en revendication d'immeuble ?

- Cass. Civ. 3e, 18 juin 2013 (pourvoi N° 11-27.422), rejet, inédit :

Ayant exactement retenu que la recevabilité d’une action en revendication d’un immeuble n’était pas subordonnée à la publicité foncière de la demande, la cour d’appel en a déduit à bon droit que l’action de M. et Mme X était recevable alors même que l’assignation n’avait pas fait l’objet d’une publication à la conservation des hypothèques.

Ayant relevé que M. et Mme X avaient acquis en 1968 et 1969 une parcelle de terre décrite dans l’acte comme ayant une superficie de 900 m2 et étant bornée au Nord par vendeur, "un chemin de charrette entre", au Sud par vendeur, à l’Est par vendeur et à l’Ouest par concession, que cette propriété n’était pas identifiée au cadastre mais incluse dans les parcelles 195 et 211 propriété des consorts Y, que depuis leur acquisition les époux X occupaient paisiblement et publiquement toute la portion de terrain dont ils revendiquaient la propriété qui se situait bien en deçà du "chemin" entre » la séparant de la propriété alors conservée par leur vendeur, qu’au delà de la superficie mentionnée dans l’acte, la description de la parcelle acquise comme bornée au Nord par vendeur "un chemin de charrette entre" permettait de considérer qu’ils occupaient cette parcelle depuis l’origine en vertu de leur acte d’acquisition, que cette description n’était pas contredite par le titre des consorts Y qui désignait les parcelles par leurs références cadastrales actuelles, la cour d’appel, qui n’a pas retenu de prescription acquisitive et qui a, par une appréciation souveraine des éléments de preuve, caractérisé les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées, a pu en déduire que les époux X étaient propriétaires de la parcelle correspondant au périmètre A B C D E F G H I J K tel que figurant sur la plan annexé au rapport d’expertise du 9 nov. 2005.

 

Le droit de propriété vu par le Conseil constitutionnel

Par deux décisions rendues le 28 févr 2014, le Conseil constitutionnel a rappelé que l’exercice du droit de propriété privée ne saurait avoir un caractère absolu. Il l’a fait à l’occasion de deux questions prioritaires de constitutionnalité portant sur des thématiques aussi différentes que l’exploitation numérique des livres indisponibles et le droit de vote dans les sociétés cotées. Le Conseil confirme ainsi – et à nouveau – que le caractère "inviolable et sacré" du droit de propriété n’exclut pas de fortes limitations à son exercice.

La question prioritaire de constitutionnalité a aussi donné l’occasion au juge d’étoffer sa jurisprudence, dans des domaines aussi variés que la cession forcée de mitoyenneté d’un mur (Cons. const., 12 nov. 2010, déc. n° 2010-60 QPC, M. Pierre B.) ou l’accès aux propriétaires privés pour l’étude des projets de travaux publics (Cons. const., 23 sept. 2011, déc. n° 2011-172 QPC, Époux L. et a.).

Sources :
- Cons. const., 28 févr. 2014, déc. n° 2013-369 QPC, Sté Madag
- Cons. const., 28 févr. 2014, déc. n° 2013-370 QPC, M. Marc S. et a.
- Revue juridique de l’économie publique n° 722, Août 2014, comm. 37, Le droit de propriété face à la QPC, Commentaire par Sébastien BRAMERET, maître de conférences, université Grenoble Alpes, vice-doyen, chargé des relations internationales, membre du Groupe de recherches en droit public économique (GRDPE)