Un immeuble saisi ne peut être vendu

- Cour d'appel de Versailles, Chambre 3, 14 janv. 2016, RG N° 13/09503 :

Les vendeurs d'une maison d'habitation doivent être déboutés de leur demande de résolution de la vente aux torts exclusifs des acheteurs ayant abandonné le projet après avoir appris du notaire que le bien immobilier faisait l'objet d'une procédure aux fins de saisie.

En effet, en l'état des textes alors applicables, la saisie de l'immeuble a pour effet de rendre le bien saisi indisponible, lequel ne peut dès lors être aliéné ni grevé de droits réels sauf autorisation donnée par le juge. Les vendeurs ne peuvent en conséquence valablement soutenir qu'ils n'étaient pas tenus d'informer les acquéreurs de ce que le bien faisait l'objet d'une procédure de saisie et que cette procédure était sans incidence sur le sort du compromis de vente. Le questionnaire rempli par les vendeurs à la demande du notaire porte d'ailleurs une réponse négative de leur part à la question de savoir si une procédure de saisie immobilière est en cours sur le bien à vendre, ce qui atteste de leur volonté de dissimuler aux acheteurs la réalité. Les acheteurs étaient donc en droit d'être informés de l'existence de cette procédure de saisie et de ne pas poursuivre un projet dont le sort dépendait de l'issue de l'audience d'orientation fixée 10 jours après la date à laquelle la réitération de la vente devait avoir lieu. Il importe peu à cet égard que les vendeurs ait ultérieurement pu, avec l'accord de leur créancier, vendre leur bien et que ce dernier, une fois désintéressé, ait fait connaître au juge de l'exécution qu'il se désistait de la procédure de saisie.

Responsabilité du notaire commis judiciairement pour une adjudication

Par jugement du 22 sept. 2005, le Tribunal de grande instance de Bourg en Bresse a ordonné la vente sur licitation d’immeubles dépendant de la communauté de biens ayant existé entre M B et Mme T et de leurs successions, et a commis une SCP notaire, pour y procéder.

Suivant procès-verbal du 24 janv. 2007, M Giovanni S et M Daniel Z ont été désignés adjudicataires et ont acquis indivisément, par moitié chacun, le lot n° 2, composé de parcelles à bâtir situées à Rignieux le Franc et cadastrées section D 344, 345, 347 et 351 moyennant le prix de 89.000 EUR.

Le 9 mars 2007, la SCP notaire a établi leur titre de propriété, MM. S et Z ont engagé des procédures de désenclavement et ont sollicité un certificat d’urbanisme afin de débuter la construction de deux maisons individuelles.

Le 8 févr. 2011, un certificat négatif leur a été délivré sur le fondement de l’art. 111-3 du Code rural, au motif que leurs parcelles se situaient à moins de 50 mètres d’un bâtiment d’élevage.

Le 9 févr. 2012, M Giovanni S et M Daniel Z ont fait assigner la SCP notaire en réparation des préjudices subis pour manquement à son devoir de conseil en raison du caractère non constructible des parcelles compte tenu de la proximité d’un bâtiment d’élevage qui existait déjà lors de l’acquisition.

Le notaire, désigné judiciairement pour procéder à la vente sur licitation d’immeubles, ne peut voir sa responsabilité engagée par les adjudicataires de parcelles qui, après avoir sollicité un certificat d’urbanisme afin de débuter la construction de deux maisons individuelles, se sont vu délivrer un certificat négatif, au motif que leurs parcelles se situaient à moins de 50 mètres d’un bâtiment d’élevage. Il apparaît que le cahier des charges établi par le notaire indique, au paragraphe consacré à l’urbanisme, qu’il a été délivré une note de renseignements d’urbanisme révélant que l’immeuble est situé dans une commune ayant un POS en zone Nba, et un questionnaire d’urbanisme mentionnant que les parcelles sont situées en zone Nba au regard du POS. Les adjudicataires ne peuvent reprocher au notaire de ne pas avoir sollicité un certificat d’urbanisme et d’avoir omis de leur révéler la contrainte spécifique d’urbanisme liée à la proximité d’un bâtiment agricole. En effet, un certificat d’urbanisme d’information, seul document qu’aurait pu solliciter le notaire, n’aurait pas révélé la présence d’un bâtiment d’élevage à moins de 50 mètres.

En outre, le notaire n’avait pas à se déplacer sur les lieux pour vérifier l’existence d’un bâtiment d’élevage, démarche que pouvaient en revanche effectuer les acquéreurs, qui achetaient les parcelles en leur qualité de marchands de biens.

C’est enfin à tort qu’il est reproché à la SCP notaire d’avoir établi un cahier des charges précisant que le terrain objet de la vente était à bâtir alors qu’il ne peut pas l’être dès lors que le cahier des charges ne définit pas les parcelles comme étant des "terrains à bâtir" mais mentionne des "parcelles de terrains enclavées" avec leur désignation cadastrale et leur contenance et qu’il n’existe pas d’inexactitude dans les éléments figurant au cahier des charges.

Référence :
- Cour d’appel de Lyon, Ch. civ. 1, sect. B, 12 mai 2015, confirmation