Les A de la pratique notariale

A comme acceptation d'emploi ou remploi

Une personne mariée sous un régime de communauté de biens veut acheter un appartement et tient à ce que bien lui appartienne en propre, c'est-à-dire qu'il ne tombe pas dans la communauté ; en effet, il vient de vendre un bien propre ou de recueillir une succession et son désir est de placer ses fonds dans l'immobilier.

Cette personne, au moment de l'achat notarié qu'il signera seul, fera une déclaration d'emploi ou de remploi.

Si par la suite, le conjoint entend confirmer l'emploi ou le remploi - ce qui n'est pas indispensable - il  l"acceptera par acte notarié, ou par acte sous seing privé ou encore par testament : c'est  l'acceptation d'emploi ou de remploi.

Intérêt de l'acceptation selon un arrêt de la Cour de cassation (Civ. I, 25 sept. 2013, pourvoi N° 12-21.280) :

L'épouse, mariée sous le régime de communauté légale de meubles et acquêts (ancien régime, a acquis un terrain. L'acte, auquel est intervenu le mari, indiquait que cette acquisition était « pour son bien propre avec l'autorisation de son mari comme remploi à titre de propriété ». C'est en vain que les enfants d'un premier lit du mari décédé reprochent à la cour d'appel de les avoir déboutés de leur demande tendant à voir requalifier cette vente en donation déguisée et dire que la valeur du bien, ensuite vendu à un enfant commun, doit entrer dans la masse successorale. En effet, selon l'art. 1434 du Code civil , dans les rapports entre époux il y a emploi ou remploi, malgré l'absence de déclaration dans l'acte d'acquisition que celle-ci était faite de deniers propres ou provenus de l'aliénation d'un propre et pour tenir lieu d'emploi ou de remploi, dès lors que les époux ont eu cette volonté. Les héritiers du mari n'ayant pas la qualité de tiers et si l'origine des deniers n'était pas expressément précisée dans l'acte, le mari est intervenu à celui-ci pour accepter le remploi. L'emploi de fonds propres de l'épouse pour l'acquisition étant ainsi établi, il appartenait aux consorts qui se prévalaient d'une donation déguisée d'établir que le prix avait été en réalité payé par des deniers communs.

Notez que, dans cet exemple, l'acceptation du mari était contenue dans l'acte d'achat, mais elle aurait pu avoir lieu dans un acte ultérieur.

Tarif

Le n° 34 du tableau I du tarif des notaires distingue la tarification de la déclaration de celle de l'acceptation d'emploi et lui attache un émolument proportionnel d'un taux égal à celui prévu par le n° 2 du tableau pour le cas où l'emploi ou le remploi n'a pas été fait au moyen d'un placement ayant donné lieu dans l'étude à un émolument de même nature. Il s'agit d'un émolument proportionnel.

Faut-il toutefois, pour que cette rémunération soit due, que l'acceptation d'emploi soit faite par acte séparé car, contenue dans la convention principale, elle formerait une disposition dépendante. Il en est ainsi pour la déclaration faite conjointement par les époux dans un acte d'acquisition que celle-ci est réalisée au nom de l'un d'eux au moyen de deniers propres, comme lui étant provenus de l'aliénation d'un bien propre et pour tenir lieu d'emploi ou de remploi (C. civ., art. 1434).

 

Acte normalisé

A comme acte normalisé

La loi n° 98-261 du 6 avril 1998 portant réforme de la publicité foncière rend obligatoire, dans le cadre des ventes, la présentation normalisée du document hypothécaire (DHN : document hypothécaire normalisé) ; depuis, pour les ventes autres que judiciaires les expéditions, extraits littéraux ou copies des actes doivent comporter une partie normalisée, seule publiée au fichier immobilier et qui contient uniquement les éléments indispensables à la publicité des droits réels et à l’assiette des salaires, impôts, droits et taxes (D. n° 55-22, 4 janv. 1955, art. 34, § 1, al. 2, réd. L. n° 98-261, 6 avr. 1998, art. 19-I).

Sont des causes de refus du dépôt au service de la publicité foncière les irrégularités suivantes :

- le défaut de production de la partie normalisée des actes de vente (D. n° 55-22, 4 janv. 1955, art. 34, § 2, réd. L. n° 98-261, 6 avr. 1998, art. 19-I), étant précisé que le document présenté à la conservation des hypothèques doit être déposé en deux exemplaires dont l’un est obligatoirement établi sur l’imprimé 3265 ;
- la partie normalisée ne se trouve pas au début des expéditions, extraits littéraux et copies des actes de vente déposés ou ne se termine pas par une mention de clôture (D. n° 55-22, 4 janv. 1955, art. 34, § 2, même réd. et art. 34-1, § 2, ajouté par D. n° 98-516, 23 juin 1998, art. 8) ;
- le certificat de conformité établi par le notaire ne mentionne pas le nombre de pages de cette même partie normalisée (D. n° 55-1350, 14 oct. 1955, art. 67-3 et 76-1, mod. D. n° 98-553, 3 juill. 1998, art. 36, § 3).

En aucun cas, cette présentation, imposée par un texte sur la publicité foncière, ne doit nuire à la lisibilité ou la compréhension de l’acte ou encore dispenser de rapporter des éléments essentiels comme l’échange des consentements. 

La présentation normalisée a été étendue à d'autres actes portant sur des biens immobiliers.

Par ailleurs Il est désormais possible de déposer un acte normalisé en vue de la mainlevée d'une inscription hypothécaire ; cette mesure simplifie la formalité et donne au service (publicité foncière) des moyens de contrôle efficaces.

Les administrations chargées de la rédaction d'actes en la forme administrative maîtrisent, bien mieux que les notaires, la présentation normalisée des actes. Exemple.

Sources : 

La publicité foncière en France

Est-ce que l'acte notarié normalisé est obligatoire ?

Affectation hypothécaire

A comme affectation hypothécaire

L'hypothèque est un droit dit réel car il suit le bien sur lequel il porte quel que soit le propriétaire de ce bien. L'hypothèque a pour objet de garantir un créancier pour la dette contractée par son débiteur, du moins quand il s'agit d'une hypothèque conventionnelle : le créancier est payé sur le prix du bien par préférence aux autres créanciers.

Une affectation hypothécaire est l'acte aux termes duquel le débiteur affecte un bien immobilier en garantie hypothécaire. Elle peut être aussi le fait d'une caution.

L'affectation hypothécaire est consentie soit aux termes de l'acte notarié de prêt ou de reconnaissance de dette, soit par un acte séparé.

L'arrêt ci-après relaté (Cass. Civ. 2e, 11 juill. 2013, pourvoi n° 12-21.082) confirme que l'affectation hypothécaire existe sans qu'il y ait acte de prêt :

Sur des poursuites de saisie immobilière engagées par une banque à l'encontre de la SCI Château de l'A sur le fondement d'un acte notarié d'affectation hypothécaire, donnée par la SCI en garantie du remboursement d'une certaine somme qui avait fait l'objet d'une offre de prêt en date du 8 avr. 2008, acceptée le 23 avr. 2008 par la SCI et son gérant, la SCI a saisi le juge de l'exécution d'une contestation tendant à voir juger que la banque ne détenait pas de titre exécutoire permettant des poursuites de saisie immobilière, faute d'avoir établi un acte notarié de prêt et, subsidiairement, elle a demandé l'autorisation de procéder à la vente amiable.

La SCI a fait grief à l'arrêt d'appel de dire que la banque disposait d'une créance liquide et exigible à son encontre en vertu d'un titre exécutoire au sens de l'art. 2191 du Code civil, devenu L. 311-2 du Code des procédure civiles d'exécution, et de renvoyer le dossier au juge de l'exécution pour la poursuite de la procédure de saisie immobilière, alors, selon le moyen, que seul un créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière ; que ne constitue pas un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible l'acte authentique d'affectation hypothécaire comportant en annexe un acte de prêt établi sous seing privé ; qu'en conférant cependant la qualité de titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible à l'acte authentique dressé le 25 avr. 2008 par M. X, notaire, intitulé « Affectation hypothécaire » en garantie du remboursement d'une somme prêtée en vertu d'une convention sous seing privé simplement annexée à l'acte d'affectation hypothécaire, la cour d'appel a violé l'art. 2191 du Code civil, devenu l'art. L. 311-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Mais ayant constaté que l'acte notarié fondant les poursuites comportait l'identité du débiteur ainsi que tous les éléments permettant l'évaluation de la créance, la cour d'appel en a exactement déduit que cet acte constituait un titre exécutoire permettant l'engagement de poursuites de saisie immobilière.

Tarif

Sur l'acte séparé le notaire perçoit un émolument égal à moitié de celui de l'acte principal : l'acte de prêt ou de reconnaissance de dette. S'il n'y a pas d'acte principal, l'émolument est celui qui aurait été perçu sur cet acte (n° 4 du tableau I du tarif).

 

Attestation immobilière notariée

A comme attestation notariée

L'attestation immobilière est un acte obligatoirement rédigé par un notaire. Dans le cadre du règlement d'une succession, lorsque des biens ou droits immobiliers (droits indivis, usufruit, nue-propriété, superficie) font partie de l'actif de la succession, le notaire rédige un acte juridique qui constate le transfert de propriété du ou de la défunte au nom du ou des héritiers.

Elle est prescrite par l'art. 69 du décret n° 55-22 du 4 janv. 1955.

Il résulte des art. 28, 29 et 33 du décret du 4 janv. 1955 précité que l'attestation notariée doit faire l'objet d'une publication au service de la publicité foncière (ancien bureau des hypothèques) du ressort dans lequel est situé l'immeuble objet de ladite attestation dans un délai de 4 mois à compter de la date à laquelle le notaire a été requis. Il résulte de la combinaison de ces dispositions avec celles imposant de requérir le notaire de rédiger l'acte dans un délai de 6 mois à compter de la date du décès que les héritiers disposent d'un délai de 10 mois à compter de la date du décès pour se conformer à cette obligation. L'attestation est inutile dès lors qu'un partage des biens immobiliers de la succession est intervenu dans les 10 mois du décès.

L'absence de respect de ces formalités ou des délais dans lesquels elles sont enfermées n'est pas sanctionnée. Cependant, aucune publication relative à d'éventuels actes de dispositions des droits concernés, tels que cession, à titre gratuit ou onéreux, hypothèque ou location à long terme, ne pourra intervenir tant que l'attestation immobilière n'aura pas été publiée. En outre, la responsabilité des héritiers pourrait être recherchée du fait du défaut de publication dans les délais, par les personnes ayant d'ores et déjà inscrit leurs propres droits sur l'immeuble en question, sous la condition pour ces personnes, de prouver qu'elles ont subi un préjudice du fait du non-respect de cette obligation.

Une attestation immobilière est aussi requise lors du passage à la communauté universelle de biens lorsque des biens propres des époux sont apportés à la communauté.

Tarif

Le tarif des notaires prévoit un émolument proportionnel calculé sur la valeur des biens transmis, étant précisé que, dans le cas d'une communauté dissoute, la valeur est celle de l'ensemble des biens immobiliers de la communauté.

Les taux sont ceux résultant du n° 8 du tableau I du tarif des notaires

A titre d'exemple son application donnera lieu à un émolument proportionnel hors taxe de 728 EUR au cas d'un bien de communauté valant 100.000 EUR (décès de l'un des époux). S'ajoutent les émoluments de formalités.

Jurisprudence

La jurisprudence connaît peu de décisions relatives à la responsabilité notariale dans cette matière. Voici un des rares cas (Cass. Civ. 28 juin 2012, pourvoi n° 11-17.347) :

Mme est décédée le 11 oct. 1950 en l'état d'un testament olographe du 17 sept. 1950, déposé le 9 janv. 1951 au rang des minutes d'un notaire, léguant à une personne la nue-propriété de ses biens avec réunion de l'usufruit au décès de son époux ; par acte du 29 août 1969, le légataire a vendu ces biens avant le décès de l'époux de la testatrice en 1980 ; le successeur du notaire a été désigné afin de procéder aux opérations de liquidation-partage de la succession de l'époux ; la procédure n'ayant pas été poursuivie l'indivision a été maintenue entre l'ensemble des ayants droit du défunt ; au cours de l'année 2001, les héritières de la soeur du défunt, se sont rendues chez le notaire en possession de deux testaments, le premier du défunt léguant à sa soeur la quotité disponible de ses biens, le second de son épouse, en date du 27 sept. 1950, révoquant le testament du 17 sept. 1950 au profit de son époux ; ces deux testaments ont été déposés au rang des minutes de la SCP de notaires ; un notaire associé de la SCP a dressé un acte de notoriété établissant la qualité d'héritières de deux filles, venant à la succession de leur mère ; une ordonnance d'envoi en possession a été rendue en leur faveur ; en sept. 2003, le notaire a refusé d'établir les attestations immobilières en raison de l'existence d'une contestation sur la dévolution successorale ; il a informé la chambre des notaires de cette difficulté ; les héritières se sont alors adressées à un notaire associé d'une autre SCP de notaires qui a établi les attestations immobilières puis a dressé divers actes de vente portant sur ces biens ; ayant appris l'existence de ces ventes, les ayants droit de l'acquéreur des terrains ont fait assigner les héritières et les SCP de notaires aux fins de les voir condamner in solidum au paiement d'une somme de 1.682.018 EUR à titre de dommages-intérêts, correspondant à la valeur vénale des terrains dont ils s'estimaient évincés.

Pour rejeter l'action en responsabilité dirigée contre la SCP de notaires, l'arrêt d'appel attaqué énonce qu'il ne peut être sérieusement reproché à l'étude d'avoir dressé les actes de notoriété sans prendre toutes les précautions utiles alors que leur contenu, du fait de l'absence d'enfant du couple, les termes du second testament révoquant intégralement le premier, le testament de 1937 du défunt au profit de sa soeur et la présence des fille et nièce de la soeur du défunt, est exact, que l'étude n'est pas non plus critiquable en ce qu'elle ne s'est pas souvenue de l'existence d'une procédure de liquidation-partage de la succession du défunt plus de dix ans auparavant d'autant que cette procédure est restée sans suite du fait du décès de son initiateur, que dès que sont apparues des difficultés touchant au patrimoine successoral, le notaire a non seulement interrompu ses opérations mais en a de surcroît averti officiellement la chambre des notaires, qu'il a donc au contraire fait preuve de prudence et de diligence.

En statuant ainsi, alors qu'en l'état de la révélation, cinquante ans après le décès de la testatrice, d'un second testament, révoquant un précédent déposé au rang des minutes de l'office notariale, et d'une procédure antérieure à l'occasion de laquelle un notaire, associé de la SCP notariale, avait été désigné pour procéder aux opérations de liquidation-partage de la succession du défunt, procédure révélant l'acquisition en 1969 des biens initialement légués par l'épouse du défunt, le notaire avait manqué à son devoir de prudence en acceptant de dresser un acte dont il ne pouvait ignorer, en l'état des informations dont disposait l'étude, qu'il était de nature à remettre en cause la dévolution successorale des époux et à affecter les droits de propriété d'un tiers, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses constatations, a violé l'art. 1382 du Code civil .

Pour rejeter l'action en responsabilité dirigée contre l'autre SCP de notaires, l'arrêt attaqué énonce que les actes de notoriété étaient valables, que la présentation d'une ordonnance d'envoi en possession émanant du président du tribunal de grande instance dispensait l'officier ministériel de se retourner vers son confrère pour connaître les raisons de la venue des héritières à son étude, qu'il n'est en outre pas démontré qu'au moment de dresser les actes critiqués, l'office notarial ait été informé par la chambre des notaires de la difficulté créée par la révélation d'un deuxième testament.

En statuant ainsi, alors qu'il n'était pas contesté que le notaire avait dressé les attestations immobilières sans lever, au préalable, un état hypothécaire des biens ni vérifier si ceux-ci avaient fait l'objet d'un acte translatif de propriété, régulièrement publié, ce dont il se déduisait que le notaire avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité professionnelle, la cour d'appel a violé l'art. 1382 du Code civil.