Le notaire doit vérifier les déclarations du vendeur sur les servitudes

- Cour d'appel de Rennes, Chambre, 1, 10 janvier 2017, RG n° 15/06500 :
 

La notaire, négociatrice de la vente, rédactrice de l'acte sous seing privé du 24 mars 2011 pour l'élaboration duquel elle avait reçu mandat, et de l'acte authentique du 24 mai 2011, s'est, ainsi que l'a relevé le tribunal, bornée à reproduire une déclaration unilatérale des consorts R, contenue à l'acte du 7 février 1983 sans s'assurer de l'existence en droit de la servitude alléguée grevant le fonds appartenant à madame C.

La notaire savait pourtant l'importance que les acquéreurs de la propriété de madame P y attachaient, et, par ses échanges de correspondance avec madame C avant la signature de l'acte authentique, qu'il existait pour le moins une difficulté relativement au passage de véhicules dans la cour de celle-ci.

La notaire a ainsi manqué à ses obligations d'information et de rédaction d'un acte doté de l'efficacité attendue par les parties, et engagé sa responsabilité sur le fondement des art. 1147, s'agissant de l'acte sous seing privé, et 1382, s'agissant de l'acte authentique, du Code civil (ancien).

 

Le notaire doit faire des recherches sur les servitudes portées à sa connaissance

- Cour d'appel de Nîmes, Chambre civile 1, 7 mars 2013 (R.G. n° 11/04283) :

Le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l' efficacité de ces actes. Il doit notamment procéder à des recherches sur la situation des biens et les servitudes qui les grèvent.

En l'espèce, l'acte de vente du 26 oct. 1989 mentionne en page neuf, au paragraphe URBANISME, que la parcelle est traversée en partie Ouest par une canalisation de la CNBRL. M. D, notaire, soutient que cette servitude est indiquée à l'acte reproduisant les énonciations du certificat d'urbanisme et qu'il ne peut être tenu pour responsable de l'erreur de localisation de ladite servitude figurant dans les renseignements d'urbanisme.

Cependant, il ressort des décisions définitives suvisées, des pièces et documents produits aux débats que:
- par acte du 7 févr. 1964 , reçu par M. Q, Notaire, les époux M-G ont concédé à la Compagnie Nationale d'Aménagement de la région du Bas-Rhône (CNABRL), une servitude de passage en sous-sol d'un tronçon du réseau de canalisation d'eau établie par ladite Compagnie, sur la parcelle de terre leur appartenant située à [...] section ZP n°12, sur une longueur de 130 m et 4 m de largeur (devenue propriété S./A.),
-par acte du 9 oct. 1964, reçu par Maître Q, Notaire, les époux M.-G ont concédé à la CNABRL sur le même terrain une autre servitude de passage en sous-sol d'un tronçon du réseau de canalisation d'eau établie par ladite Compagnie, sur une longueur de 5 m et 4 m de largeur,
- un plan délimitant le tracé des deux canalisations a été annexé aux actes notariés,
- la maison d'habitation qui a été construite par la suite l'a été sur l'assiette de la servitude de canalisation concédée,
- les deux actes de constitution des servitudes des 7 févr. et 9 oct. 1964 ont été publiés et sont opposables aux tiers,
- l'acte du 29 avr. 1969, visé à l'acte passé le 26 oct. 1989 par M. D, notaire, au titre des origines de propriété, mentionne expressément la constitution de servitude sur le bien objet de la cession par le vendeur au profit du Bas Rhône Languedoc.

Compte tenu de cette mention et de celle d'une servitude de canalisation au profit de la COMPAGNIE NATIONALE DE L'AMÉNAGEMENT DU BAS RHÔNE ET DU LANGUEDOC figurant dans le certificat d'urbanisme ,il appartenait au notaire, pour assurer l'efficacité de son acte,de vérifier les caractéristiques de cette servitude qui étaient d'ailleurs mentionnées à la conservation des hypothèques de NÎMES avec plan de l'emplacement.

Le notaire qui s'est abstenu de toute recherche sur les servitudes grevant l'immeuble objet de l'acte de vente comme des vérifications élémentaires auprès de la conservation des hypothèques a commis une faute professionnelle caractérisée et engage sa responsabilité professionnelle à l'égard des acquéreurs ; il est donc tenu à réparation des préjudices subis. Il ne peut se prévaloir de la connaissance par les acquéreurs de la servitude indiquée à l' acte de vente lequel fait état d'une servitude à l'Ouest, soit sous la partie verger non bâtie du terrain, et non de la servitude passant sous la maison ni de celle passant au Nord.

La Cour a dû interpréter la clause de servitude non altius tollendi

- Cour de cassation, Chambre civile 3, 2 juill. 2013, N° de pourvoi: 12-22500 :

L'acte de vente de la parcelle BM 218, appartenant à la SCI Y, conclu le 14 janv. 1928 entre la venderesse initiale, Mme Z, et le premier acquéreur, la société Garage St Christophe comportait une clause prévoyant au chapitre "conditions particulières" et non dans la rubrique "servitudes" que "la société acquéreuse ne pourra faire édifier sur le terrain vendu que des constructions dont le faite ne devra pas dépasser le niveau de la terrasse supérieure de la grande villa appartenant à la venderesse".

Les parties s'opposaient sur le fait que cette clause était constitutive d'une servitude ou au contraire d'une simple obligation de faire.

D'une part, ayant constaté que l'acte du 14 janv. 1928 interdisant l'édification, sur le terrain vendu, de constructions dépassant le niveau de la terrasse supérieure de la grande villa appartenant à la venderesse, instituait une obligation perpétuelle, rappelée dans les actes ultérieurs successifs emportant transfert de propriété des parcelles litigieuses, notamment, sous le chapitre " "rappel des servitudes", dans les titres d'achat de la SCI de 2002 et de 2006, la cour d'appel a souverainement retenu, par une interprétation exclusive de dénaturation que l'ambiguïté de la clause litigieuse et le rapprochement des titres de propriétés rendaient nécessaires, que la commune intention des parties était de créer une servitude non altius tollendi grevant la parcelle BM 218 au bénéfice de la parcelle BM 217 afin que ce fonds puisse jouir d'une vue panoramique.

D'autre part, qu'ayant souverainement retenu, par une décision motivée, que l'immeuble en copropriété dans lequel Mme X détenait un appartement était le fonds dominant désigné par la clause, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.

Le notaire doit être vigilant en matière de rappel de servitude mais n'est pas condamné s'il ne l'est pas

- Cour d'appel de Paris, pôle 2 - chambre 1, 9 oct. 2013, N° de RG: 12/11763 :

La SCI de JOINVILLE reproche à M. X, notaire, d'avoir manqué à son obligation de conseil en omettant de mentionner une servitude conventionnelle dans la promesse qu'il a établie alors que son Etude a reçu l'acte de vente du 29 sept. 1988 (publié le 25 nov. 1988) au profit de la SCI de JOINVILLE, lequel mentionnait l'existence de la servitude litigieuse qui a néanmoins été reportée sur le projet d'acte définitif ce qui démontre que le notaire X en avait bien connaissance et pouvait donc l'inscrire dans la promesse, enfin, qu'en tout état de cause, il se devait de lever un état hypothécaire pour l'établissement de ladite promesse.

C'est avec pertinence que les premiers juges ont relevé que le notaire n'était pas tenu de procéder à une levée d'état hypothécaire préalablement à la rédaction de la promesse de vente destinée simplement à arrêter la volonté des parties d'autant que cette dernière précise que cet état sera demandé ultérieuremen.

En revanche, X qui a procédé à la rédaction de la promesse de vente du 30 déc. 2005 en sa qualité de notaire associé de la SCP BRUNO Y... ET ALAIN X..., aurait du, s'agissant du même client, la SCI de JOINVILLE, et du même bien que celle-ci a successivement acheté puis promis de vendre, vérifier le contenu de l'acte de vente précédent reçu par le notaie Y le 29 sept. 1998, et alerter la SCI de JOINVILLE de l'existence d'une servitude conventionnelle ; cette négligence est donc constitutive d'une faute.

Cependant, à supposer que Maître X, notaire, ait mentionné l'existence de cette servitude dans la promesse de vente, que la société ARMECO n'aurait pas pour autant signé celle-ci dès lors qu'il est acquis et d'ailleurs mentionné expressément dans cet acte, qu'elle faisait de l'absence de servitude une condition déterminante sans laquelle elle n'aurait pas contracté.

Il se déduit de ce qui précède l'absence de lien de causalité entre la faute de Maître X et l'échec de la transaction ; en tout état de cause, la SCI de JOINVILLE ne pouvait, sur la base de cette faute, demander le versement de l'indemnité d'immobilisation qui supposait une faute de la société ARMECO, faute qui a été écartée par jugement du 17 sept. 2007 du Tribunal de commerce de Paris confirmé par arrêt de cette Cour en date du 12 mars 2009.

Ratures et surcharges sur un acte notarié de constitution de servitude

- Cass. Civ. 3e, 11 mars 2015, pourvoi n° 12-21.124, cassation partielle :

Durant l'année 1988, une personne consent à ses voisins, par acte notarié, une servitude de vue. Estimant que ces derniers ont ouvert en 1989 deux fenêtres sur leur façade ouest, alors qu’elle ne les a autorisés à ouvrir qu’une fenêtre sur la façade sud, elle les assigne en 2001 en suppression de ces deux fenêtres.

La cour d’appel rejette la demande de condamnation du notaire à des dommages et intérêts. Les ratures et surcharges irrégulières figurant sur l’acte dressé en 1988, si elles sont constitutives d’une faute de la part du notaire, n’ont causé au propriétaire aucun préjudice et celui-ci s’est lancé dans une longue procédure judiciaire uniquement par esprit de malice.

La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt d’appel au visa de l’art. 1382 du Code civil, ensemble l’art. 455 du Code de procédure civile.

En statuant ainsi, tout en constatant que les ratures et surcharges irrégulières annulées du fait de la faute du notaire avaient rendu incertaines les modalités d’exercice de la servitude, la cour d’appel, qui s’est contredite, a violé les textes immédiatement susvisés.