Le notaire doit vérifier le permis de construire de l'immeuble vendu

- Cour d'appel de Chambéry, Chambre civile, section 1, 8 novembre 2016, RG N° 15/00039 :

Par acte authentique reçu le 6 décembre 2010, par Mme Muriel notaire associé de la SCP ..., les époux S ont acquis pour le prix de 2 300 000 EUR, chacun pour moitié indivise, un bien situé à [...] une villa à usage d'habitation en dur, couverture en tuiles, construite sur la partie nord du terrain, sur 2 niveaux.

Le notaire, rédacteur de l'acte authentique d'acquisition de la villa à usage d'habitation, est soumis à une obligation d'information et de conseil. Il est aussi tenu d'assurer l'efficacité juridique de l'acte en cause.

En l'espèce, les époux acquéreurs ont acheté une construction qui n'avait fait l'objet d'aucun permis de construire alors qu'ils souhaitaient acquérir une construction pérenne. Contrairement à ce qu'ils affirment, il ne peut être reproché au praticien du droit d'avoir mentionné de manière erronée que la construction avait fait l'objet d'un permis de construire. Par ailleurs, la construction n'est plus exposée au risque de démolition puisque l'action publique est prescrite depuis longtemps. En revanche, faute d'édification régulière, la maison ne peut être reconstruite en cas de destruction ou de démolition. Il apparaît cependant clairement dans l'acte que la maison est construite dans une zone visée par la loi littoral et par la loi montagne, dans laquelle toute construction est interdite. Cette localisation aurait dû conduire le notaire à vérifier si l'immeuble avait fait l'objet d'un permis de construire. Constatant alors que l'immeuble n'était pas régulièrement édifié, il avait l'obligation d'attirer l'attention de ses clients sur les conséquences qui pouvaient en résulter. Il pouvait également se dispenser d'effectuer cette recherche, à condition d'avertir les requérants de cette abstention, ce qu'il n'a pas fait.

Ce manquement a occasionné pour ses clients une perte de chance de négocier une réduction de prix ou de renoncer à l'acquisition. La cour évalue cette perte de chance à 50 % de la dévalorisation consécutive au caractère irrégulier de la construction, estimée à 200 000 EUR.

Réformant la décision entreprise qui avait déclaré le notaire hors de cause, la cour fixe en conséquence le montant des dommages et intérêts à la somme de 100 000 EUR.

 

Remboursement par le client du coût du certificat d'urbanisme ?

- Cour d’appel de Rennes, contestations honoraires, 11 mars 2014, N° de RG : 12/01441 :

Les époux Y ont engagé une procédure de saisie immobilière contre Mme Delphine 
X. Toutefois, la procédure n’a pas été menée à son terme en raison du paiement des sommes dues par la débitrice. L’avocat des époux Y, qui avait exposé des frais, en a demandé la taxation au président du TGI de Saint-Malo.

Suivant ordonnance du 28 nov. 2011, ce magistrat a taxé les frais de Maître Gilles A, membre de la SCP BCAD, avocat à Rennes, à la somme de 3.266,84 EUR.

Le 2 déc. 2011, M. Gilles A a notifié cette ordonnance à Mme Delphine X qui a contesté.

L’état de frais de la SCP BCAD avocats du 8 juin 2011 mentionne une demande et obtention d’un certificat d’urbanisme "PLOUBALAY" pour un montant de 717,60 EUR hors taxes et une demande analogue "PLESLIN" d’un montant de 956,80 EUR hors taxes.

Or, la cliente Mme Delphine X fait remarquer à juste titre que l’émolument de l’avocat de la partie saisissante est calqué sur l’émolument des notaires en matière de vente d’immeubles.

L’art. 30 du tarif des notaires (décret du 8 mars 1978) définit les formalités dont l’accomplissement donne lieu à des émoluments. S’agissant de la demande de certificat d’urbanisme, le tarif est de 54,74 EUR.

Si l’avocat s’est adressé à une tierce personne (un cabinet de géomètres) pour procéder à cette demande, il s’agit d’un choix qui lui est propre mais qui ne saurait être mis à la charge de Mme Delphine X.

En conséquence, l’appel est fondé, l’ordonnance de taxe sera réformée et l’état de frais de Maître A sera réduit à 1 264, 24 EUR.

Recours indemnitaire après permis de construire délivré au nom de l'Etat

- Conseil d'État, 2e et 7e sous-sect. réunies, 9 nov. 2015, req. n° 380.299 :

Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que M. et Mme A ont fait, en 2006, l'acquisition d'un terrain sur le territoire de la commune d'Avesnes-le-Sec, dans la perspective d'y faire construire une maison d'habitation ; un certificat d'urbanisme positif mentionnant que la parcelle était desservie par les réseaux publics a été délivré par le préfet le 28 juillet 2006 ; un permis de construire leur a été accordé par le préfet le 29 mai 2007, au vu d'un avis favorable émis par le maire le 26 janvier 2007 ; M. et Mme A ont saisi le Tribunal administratif de Lille d'une demande indemnitaire dirigée contre la commune d'Avesnes-le-Sec, tendant à la réparation d'un préjudice tenant à la réalisation de travaux de raccordement aux réseaux publics qu'ils ont dû réaliser ; M. et Mme A imputaient ce préjudice à des renseignements inexacts sur la desserte des réseaux publics, donnés par le maire au préfet préalablement à la délivrance du certificat d'urbanisme et du permis de construire  le tribunal administratif a rejeté leur demande au double motif que, d'une part, mettant en cause la commune et non l'Etat, elle était mal dirigée et que, d'autre part, elle était mal fondée.

Une faute commise dans le cadre de la procédure d'instruction d'une demande d'autorisation d'urbanisme n'est susceptible d'engager, à l'égard du pétitionnaire, que la responsabilité de la personne publique qui délivre ou refuse de délivrer l'autorisation sollicitée, quand bien même la faute entacherait un avis émis par une autre personne au cours de l'instruction de la demande.

Selon l'art. L. 410-1 du Code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable à la date de délivrance du certificat d'urbanisme en cause, le certificat d'urbanisme est délivré au nom de l'Etat dans les communes où n'ont été approuvés ni carte communale ni plan local d'urbanisme il en va de même pour la délivrance du permis de construire, en vertu de l'art. L. 421-2 du Code de l'urbanisme en vigueur à la date du permis délivré à M. et Mme A

Poour juger que les conclusions indemnitaires dirigées contre la commune étaient irrecevables comme mal dirigées, le tribunal administratif a relevé que le certificat d'urbanisme et le permis de construire mis en cause avaient été délivrés par le préfet au nom de l'Etat et en a déduit que les erreurs dont seraient entachés ces actes n'étaient susceptibles d'engager que la responsabilité de l'Etat au nom duquel ils avaient été délivrés ; il a jugé que l'erreur que le maire aurait pu commettre en émettant un avis lors de l'instruction du certificat d'urbanisme et du permis de construire ne pouvait engager que la responsabilité de l'Etat ;en statuant ainsi, par un jugement qui est suffisamment motivé au regard de l'argumentation des parties, le tribunal administratif n'a pas commis d'erreur de droit après avoir relevé que les conclusions formées devant le juge administratif par M. et Mme ne recherchaient que la responsabilité de la commune d'Avesnes-le-Sec, la tribunal administratif a pu, sans erreur de droit, déduire de ce qui précède que les conclusions indemnitaires étaient mal dirigée.

Ce motif suffit à justifier le dispositif du jugement attaqué.

Qu'est ce qu'une maison individuelle ?

- Rép. min. n° 81282 ; J.O. A.N. Q, 17 nov. 2015, p. 8392 :
 
L'art. R. 423-23 du Code de l"urbanisme dit que le délai d'instruction de droit commun des demandes de permis de construire est de deux mois pour les demandes portant sur une maison individuelle, au sens du titre III du livre II du Code de la construction et de l'habitation. La ministre du Logement rappelle qu'en vertu des dispositions du Code de la construction et de l'habitation, en particulier les art.  L. 231-1 et L. 232-1, constitue une maison individuelle l'immeuble à usage d'habitation ou l'immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage.

L'application de l'art. R. 423-23 est subordonnée à cette seule caractéristique, sans que le pétitionnaire ait en outre à justifier de l'existence de l'un des contrats de construction dont les dispositions en cause du Code de la construction et de l'habitation définissent le contenu (CAA Lyon, 5 févr. 2013, Cne Bellefond, req. n° 12LY02315).

Le notaire doit expliquer le certificat d'urbanisme aux acquéreurs jeunes et inexpérimentés

- Cour d'appel de Rouen, Chambre civile 1, 23 janv. 2013 (R.G. N° 12/02038):

L'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet, et doit s'apprécier au moment de la formation du contrat.

Le retrait du permis de construire après la réitération de la vente, à la suite d'une suspicion de cavité souterraine, mise en évidence postérieurement à la vente, mais dont la cause était préexistante, a fait disparaître rétroactivement, et donc nécessairement au moment de la formation du contrat, toute constructibilité immédiate du terrain, alors qu'il est incontestable que, dans la commune intention des parties, elle constituait un élément déterminant et substantiel de la vente. Si le retard pris par les acquéreurs à déposer leur demande, et leur précipitation à signer la vente définitive sont en effet regrettables, ils sont cependant indifférents pour l'appréciation de la validité de leur consentement, dans la mesure où l'erreur commise ne peut être considérée comme inexcusable, puisqu'elle était partagée par les vendeurs et les services de l'urbanisme de la mairie, que les parcelles voisines, notamment celle précédemment vendue à d'autres acquéreurs par les vendeurs, avaient elles aussi fait l'objet de permis de construire, devenus définitifs, et que le notaire lui-même n'a pas envisagé le risque d'un retrait du permis de construire. La demande d'annulation de la vente pour erreur doit être rejetée.

Dès lors que le certificat d'urbanisme contenait des éléments qui auraient dû attirer l'attention, à savoir le fait qu'une recherche des « vides » était en cours, il incombait au notaire au premier chef, en tant que seul professionnel du droit intervenant à la vente, surtout en présence d'acquéreurs relativement jeunes et inexpérimentés, de se montrer particulièrement vigilant dans l'examen de ce document, dont les contradictions pouvaient échapper à des non-initiés. Ayant pris la sage précaution de notifier le projet d'acte aux acquéreurs, le notaire avait tout loisir de leur rappeler dans la lettre de notification les délais applicables pour que le permis de construire devînt définitif, ce qui lui eût évité toute difficulté par la suite. Le préjudice causé par cette carence, réparé, en quasi-totalité, par l'annulation de la vente, ne peut être, de façon résiduelle, qu'une perte de chance pour les acquéreurs d'échapper aux vaines dépenses engagées lors de l'achat du terrain.

Un avis du CRIDON ne dispense par le notaire d'informer l'acquéreur sur son engagement

- Cour de cassation, chambre civile 3, 11 sept. 2013, inédit :

Pour débouter la société Orion, acquéreur de sa demande de condamnation de M. X, notaire, l'arrêt d'appel retient que la consultation écrite du CRIDON du 22 juill. 2005 et les correspondances échangées avant entre le notaire et la mairie ont fait l'objet d'une mention spéciale dans la promesse de vente du 22 févr. 2006, ce qui atteste de ce que la question de la nécessité d'un permis de construire a été débattue entre les parties devant le notaire et qu'il apparaît à l'examen de ces pièces que le notaire a procédé aux vérifications qui s'imposaient et qu'il a, dès l'établissement du compromis, tenu les parties informées de l'analyse du CRIDON qui faisait précisément le point de la situation.

En statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le notaire avait éclairé l'acquéreur sur les risques qu'il encourait en s'engageant alors qu'il existait des doutes sur le changement de destination de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'art. 1382 du Code civil.

Responsabilité des notaires qui n'ont pas informé les acquéreurs de la taxe de dépassement du PLD

- Cass. Civ. 1re, 29 oct. 2014, pourvoi 13-13.309 :

Par acte sous seing privé du 31 mai 2007 rédigé par M. B, notaire, assisté de M. A, notaire des acquéreurs, réitéré sous la forme authentique le 16 janv. 2009, M. X et les consorts Y-Z ont conclu une promesse synallagmatique portant cession par le premier aux seconds, moyennant un prix de 363.000 euro, d'un terrain situé à Vincennes sous la condition suspensive d'obtention d'un crédit, d'un permis de démolir et de construire, et d'une autorisation de division de la parcelle.

Reprochant aux notaires de ne pas les avoir informés que leur projet de construction dépassait le plan légal de densité (le PLD) en vigueur sur le territoire de la commune, circonstance ayant entraîné la notification le 22 sept. 2008 d'une taxe de dépassement, les acquéreurs les ont assignés en responsabilité.

MM. B et A ont fait grief à l'arrêt d'appel de les condamner in solidum à payer à M. Y et Mme Z la somme de 72.000 euros au titre de la taxe de dépassement du plafond légal de densité, alors, selon eux, que les conséquences fiscales d'un acte conclu en toute connaissance de cause par une partie ne peuvent être mises à la charge du notaire instrumentaire .

Mais ayant relevé que la promesse synallagmatique de vente ne contenait aucune condition suspensive liant le sort de la vente aux exigences du PLD en sorte que les acquéreurs, astreints à déposer un permis de construire conforme au projet de construction décrit dans l'acte, ne pouvaient se prévaloir de l'imposition litigieuse pour obtenir la caducité de la vente, la cour d'appel a caractérisé l'existence d'un lien de causalité entre les fautes invoquées et le préjudice allégué, justifiant ainsi légalement sa décision.

Responsabilité du notaire en cas d'achat d'un terrain qui se révèle non constructible

- Cour de cassation, Chambre civile 1, 26 nov. 2014, pourvoi N° 13-26.833, rejet, inédit :

Le terrain a été vendu, suivant acte notarié du 6 oct. 1999, en vue de l'édification d'un immeuble à usage d'habitation. Un permis de construire délivré le 23 sept. 1999 et une reconnaissance d'avis donné à l'acquéreur sur l'absence d'extinction du recours des tiers contre cette autorisation étaient annexés à l'acte, qui comportait aussi une clause selon laquelle l'acquéreur s'était renseigné personnellement auprès des services compétents sur les dispositions d'urbanisme applicables et dispensait le notaire de produire un certificat ou une note d'urbanisme, le déchargeant ainsi de toute responsabilité à cet égard ; l'arrêté valant permis de construire ayant été annulé par le tribunal administratif en raison de l'implantation de la construction dans le périmètre d'un lotissement jardin, l'acquéreur, condamné à indemniser son voisin, a assigné le notaire en responsabilité professionnelle, lui reprochant d'avoir manqué à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte en omettant d'obtenir un certificat d'urbanisme et à son devoir de conseil en n'attirant pas son attention sur la portée de l'acte de reconnaissance d'avis donné et sur le caractère inconstructible de la parcelle vendue.


L'arrêt relève qu'au jour de la signature de l'acte authentique, l'acquéreur savait non seulement que la validité du permis de construire, qu'il avait lui-même demandé, ne lui était pas définitivement acquise en l'absence d'expiration des délais de recours des tiers, ce que le notaire avait rappelé dans une annexe de l'acte, mais encore que la contestation judiciaire d'une telle autorisation administrative avait été annoncée par un voisin, de sorte que c'est en pleine connaissance de cause qu'il a néanmoins poursuivi l'acquisition de la parcelle, acceptant le risque d'annulation. De ces constatations et énonciations, la cour d'appel, écartant implicitement mais nécessairement tout manquement du notaire à son obligation de solliciter un certificat d'urbanisme destiné à vérifier les caractères du bien cédé au regard des règles applicables à la construction, dès lors que l'aptitude du terrain à recevoir un ouvrage déterminé était attestée par l'existence d'un permis de construire, a pu déduire que le notaire avait rempli son devoir de conseil.

L'acheteur soutenait en particulier que les compétences et connaissances personnelles du client ne libèrent pas le notaire de son devoir de conseil relativement aux règles d'urbanismes qui pourraient empêcher la réalisation de l'opération ; qu'en écartant toute responsabilité du notaire, motifs pris qu'il était indiqué dans l'acte du 6 oct. 1999, au paragraphe Urbanisme, que sur « la nature, la situation et la destination de ce bien, le nouveau propriétaire déclare s'être renseigné personnellement auprès des services compétents sur les dispositions d'urbanismes applicables » et que « c'est donc en pleine connaissance de cause que M. X a poursuivi l'acquisition du terrain sur lequel il a construit deux villas », la cour d'appel a violé l'art. 1382 du code civil.

 

Le notaire inverse le sens d'une consultation du CRIDON

La promesse de vente précise en page 15 : "Destination : Le bien acquis est à usage d'habitation. A cet égard, le vendeur déclare que le bien vendu faisait l'objet auparavant d'une exploitation de motel, et que le changement de destination en unités d'habitation ne s'est pas accompagné de travaux compte tenu de la consistance initiale des biens dont s'agit. Il déclare en outre : - qu'aux termes d'une consultation écrite rendue par le CRIDON à Me Michel L. le 22 juillet 2005, l'opération effectuée ne devait pas nécessiter l'obtention préalable d'un permis de construire; et que ceci a été indiqué à M. le Maire de Villeneuve-Loubet aux termes d'une correspondance de Me Michel L., notaire à Nice, en date du 1er août 2005, en réponse à une correspondance dudit maire".

La réponse du Centre de Recherches d'Information et de Documentation Notariales CRIDON de Lyon à Me L, notaire, non annexée à cet acte était ainsi libellée :

"Le 22 juillet 2005 mon cher confrère

Les jurisprudences des juges civil administratif et pénal considèrent à quelques nuances près que le réaménagement d'un bâtiment initialement agencé pour l'hébergement collectif en vue de permettre l'habitation autonome constitue un changement de destination. A ce titre les travaux de remaniement physique du bâtiment (cuisine, sanitaire, cloisonnement ..) sont soumis à permis de construire (art.R.421-1 du C.U) autorisation qu'il nous paraît difficile de refuser en raison des seules dispositions du RNU. Il ne pourrait en aller différemment que si les cellules individuelles répondent déjà avant travaux à la définition des logements d'habitation des articles R.111-2 et suivants du C.C.H, l'exploitant de l'ancien motel se limitant alors à proposer des services para-hôteliers accompagnant la location meublée des logements préexistants......

En conclusion, notre avis est qu'il est inopportun de braver l'autorité publique locale..".

Cette réponse, loin d'indiquer que "l'opération effectuée ne devait pas nécessiter l'obtention préalable d'un permis de construire" précise au contraire qu'à son avis, le CRIDON considère que le réaménagement d'un bâtiment initialement agencé pour l'hébergement collectif en vue de permettre l'habitation autonome constitue un changement de destination, de sorte que les travaux de remaniement physique du bâtiment (cuisine, sanitaire, cloisonnement ..) sont soumis à permis de construire, et ce en application de l'art. R. 421-1 du code de l'urbanisme. Le CRIDON estimait que le permis ne devrait pas être refusé mais qu'il fallait quand même le demander.

L'acte de vente notarié du 1er juin 2006 par la Sarl MPS à la Sarl Orion a repris les mentions insérées dans la promesse de vente du 22 févr. 2006.

En conséquence, la Sarl Orion qui avait acquis un bâtiment censé détenir toutes les autorisations administratives nécessaires pour être destiné à usage d'habitation a eu délivrance d'un bâtiment non pourvu des autorisations nécessaires pour cet usage.

 La délivrance de l'immeuble vendu n'a pas été conforme à l'acte de vente.

La Sarl Orion est en conséquence bien fondée à obtenir la réparation du préjudice en résultant.

DPU : la DIA n'est qu'une offre de contracter qui peut être rétractée

- Cour d'appel de Paris, pôle 4 - ch. 1, 28 mai 2015, N° de RG: 14/01791:

Il résulte des dispositions de l'art. 1583 du Code Civil que la vente est parfaite, dès lors qu'il y a accord des parties sur la chose et le prix.

Le SAF94, titulaire du droit de préemption urbain (DPU), critique le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande tendant à voir déclarer parfaite la prétendue vente litigieuse alors que, selon lui, cette vente serait parfaite, dès lors que les époux X, propriétaires, ont reçu le 24 juill. 2010 sa décision du 23 juill. 2010 de préempter le bien immobilier litigieux suite à leur déclaration d'aliéner du 26 mai 2010.

Mais une offre est une simple proposition de contracter, qui ne contient aucun engagement de la part de l'offrant, le pollicitant pouvant donc retirer son offre jusqu'à l'acceptation par le destinataire de l'offre, étant observé qu'aucun délai de l'offre n'était explicité dans la déclaration d'aliéner en l'espèce ; il ressort des pièces versées aux débats, et notamment des attestations, qui sont précises et circonstanciées, et de la copie du courrier des époux X daté du 2 juill. 2010, que le 2 févr. 2010, soit avant la décision du SAF94 de préempter, les époux X ont manifesté leur volonté de rétracter l'offre qu'ils avaient faite aux termes de la déclaration d'aliéner (DIA); cette rétractation, qui n'avait pas à être notifiée par une mise en demeure à son destinataire et qui est intervenue dans un délai raisonnable, au regard des circonstances de la cause, emporte tous ses effets juridiques ; par conséquent, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit qu'il n'y avait pas de vente en l'absence de rencontre de volontés.

Responsabilité (limitée) du notaire en matière de renseignements d'urbanisme

- Cour d’appel de Paris, Pôle 2, ch. 1, 30 juin 2015, RG N° 13/20234

Suivant acte noitarié reçu le 3 juin 2011 par monsieur T, notaire à Melun, les consorts R.D ont consenti aux époux C une promesse unilatérale de vente pour une durée expirant au plus tard le 7 mai 2012 à 16 heures portant sur un terrain à bâtir d’une superficie de 1.000 m2 à provenir de la division de parcelles sises [...] moyennant le prix de 160.000 EUR sous diverses conditions suspensives et notamment celle d’obtention d’un permis de construire avant le 20 janv. 2012.

Les époux C ont déposé une demande de permis de construire le 15 juillet 2011.

Par arrêté du 5 sept. 2011, le maire de la commune de Maincy a opposé à cette demande, un sursis à statuer de deux années au motif que la construction projetée était de nature à compromettre la réalisation du futur document d’urbanisme.

M. C a fait assigner en responsabilité et indemnisation, le notaire T, devant le TGI de Melun.

Appel a été relevé.

Les acquéreurs doivent être déboutés de leur action en responsabilité dirigée contre le notaire.

L’acte comportait en l’espèce diverses conditions suspensives dont celle d’obtention d’un permis de construire avant le 20 janv. 2012 et la demande de permis de construire des acheteurs a entraîné l’adoption d’un arrêté du maire de la commune du 5 sept. 2011 opposant à cette demande un sursis à statuer de deux années au motif que la construction projetée était de nature à compromettre la réalisation du futur document d’urbanisme.

S’il est reproché au notaire d’avoir manqué à son devoir de conseil, de diligence et de prudence et de ne pas avoir vérifié que le terrain, objet de la promesse de vente, était constructible, il apparaît que le sursis à statuer opposé à la demande de permis de construire à raison de la situation du terrain dans une zone où un projet d’emplacement d’une liaison Nord Sud est envisagé et en cours d’instruction dans le cadre du plan local d’urbanisme n’est pas motivé par un défaut de constructibilité du terrain vendu. Il n’est pas démontré que le notaire avait connaissance du plan local d’urbanisme, du projet envisagé et de son incidence éventuelle sur l’octroi d’un permis de construire.

En outre, il ne saurait être reproché à l’officier public et ministériel au stade de la promesse de vente de ne pas avoir fait de diligences pour connaître les projets d’urbanisme en cours dans la commune susceptibles d’affecter le plan local d’urbanisme et les possibilités d’édifications de maisons individuelles dans le secteur concerné par cet acte puisqu’il s’agissait du contrat préliminaire à la vente n’ayant pour but que de conférer un droit personnel à l’acquéreur et non le droit réel sur le bien.

Enfin, la condition suspensive introduite dans la promesse, devenue caduque consécutivement à la décision rendue par le maire, a garanti totalement l’acquéreur des conséquences de cette décision et lui a permis d’obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation versée. Le notaire a donc prévenu tout risque pour son client d’être tenu par la promesse dans l’attente de la délivrance d’un permis de construire.