Le notaire aurait dû voir la différence de superficie du lot vendu

- Cour d'appel de Pau, Chambre 1, 30 juin 2017, RG n° 15/03424 :

Par acte dressé le 13 juillet 2005 par Me Olivier D, notaire à Soustons, avec la participation du notaire du vendeur, Mme Émilie M a acquis de M. Jean-Paul L un appartement lot n° [...] consistant en un local d'habitation type T3 d'une superficie de 57,42 m2 comprenant en particulier, deux chambres dont une en mezzanine moyennant la somme de 110 000 EUR.

Or il s'est avéré que le précédent propriétaire avait annexé à l'insu du syndicat des copropriétaires, les combles relevant des parties communes, en créant un escalier et une chambre sous combles, ce dont il résulte que Mme M, non seulement se trouve contrainte de restituer aux parties communes cette emprise après remise en état, mais encore, a acquis un appartement d'une superficie inférieure à celle portée sur les actes et par conséquent, d'une valeur inférieure au prix qu'elle a versé, le tout évalué à dire d'expert.

La différence de superficie de l'appartement entre l'acte d'acquisition initial en l'état futur d'achèvement du vendeur et l'offre de vente, aurait dû amener le notaire instrumentaire à interroger le vendeur sur cette différence et le cas échéant à vérifier les explications fournies. Le notaire a donc manqué à son obligation de conseil, ainsi qu'à son obligation de garantir la validité et l'efficacité de l'acte.

Le manquement du notaire a conduit son client à acquérir un appartement d'une superficie inférieure à celle portée sur les actes et donc de valeur inférieure au prix versé. En outre, une partie du bien était la propriété d'autrui et non celle du vendeur, de sorte que l'acquéreur était exposé à l'éviction sollicitée par le syndicat des copropriétaires qui lui a demandé de remettre les lieux en l'état et de restituer à la copropriété la partie annexée. Ces circonstances l'ont conduit à devoir revendre l'immeuble à moindre coût. Le notaire doit donc l'indemniser à hauteur du coût de remise en état des lieux, de la perte de valeur du bien et des frais d'acquisition acquittés sans cause.

Pas d'autorisation d'AG pour construire sur un lot transitoire de copropriété horizontale

- Conseil d'Etat, Sous-sections 1 et 6 réunies, 13 avril 2016, req. N° 383.679, inédit :
 
Après avoir constaté que la construction projetée par la SCI Avenir Immobilier III devait porter sur les parties communes de la copropriété, lesquelles comprenaient la totalité du sol, la cour administrative d'appel a jugé que les travaux envisagés étaient subordonnés à l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires en vertu de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, quelle que soit la qualification du lot dont la société requérante était propriétaire, dès lors que les dispositions des arti. 25 et 26 de cette loi s'imposent aux clauses contraires des règlements de copropriété, lesquelles, en vertu de l'art. 43 de la même loi, sont réputées non écrites ; en statuant ainsi, alors que le titulaire d'un lot, dit " transitoire ", comportant une partie privative constituée du droit exclusif d'édifier des constructions sur une fraction du sol et une quote-part des parties communes au titre de ce droit, qui ne fait qu'user du droit qui lui est conféré par le règlement de copropriété, n'est pas tenu de solliciter l'autorisation de l'assemblée générale, la cour a commis une erreur de droit.
 
Il résulte de ce qui précède que la SCI Avenir Immobilier III est fondée, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de son pourvoi, à demander l'annulation de l'arrêt qu'elle attaque.

Faute du notaire dans la vente d’un lot de copropriété dans un immeuble devant être réhabilité et transformé

- Cass. Civ. 3e, 18 févr. 2016, n° 15-12.719, FS-P+B :

Les époux ont acquis un lot de copropriété d'un immeuble devant être réhabilité et transformé en résidence à usage d'habitation. Ces acquéreurs ont souscrit un prêt. Les travaux de réhabilitation de l'immeuble n'ayant pas été réalisés, les acquéreurs ont assigné le vendeur promoteur, depuis en liquidation judiciaire, le syndic de la copropriété, le notaire, et son assureur, ainsi que le banquier en annulation de l'acte de vente et en dommages-intérêts.

La cour d'appel (a annulé la vente et condamné le notaire et son assureur in solidum à payer diverses sommes. Elle a rejeté la demande en paiement du banquier, du préjudice subi du fait de l'annulation du contrat de prêt correspondant au montant des intérêts au taux contractuel de l'emprunt.

La Cour de cassation approuve l'arrêt d'appel.

La cour d'appel a constaté que le vendeur avait fait établir un programme de réhabilitation comportant un descriptif des travaux, tant de gros oeuvre que de finitions intérieures, que ce soit pour les parties communes ou les parties privatives, avec l'existence d'un prévisionnel dont une part significative était à sa charge, et qu'il devait financer les travaux primordiaux et essentiels à la viabilisation de l'immeuble, permettant de caractériser sa division, d'aménager l'essentiel des communs, d'assurer l'accessibilité à l'immeuble, de distribuer les fluides et d'en assurer l'assainissement et la mise hors d'eau, le prix de vente incluant le foncier et ses aménagements. Puis, la cour d'appel a relevé que les travaux à la charge des acquéreurs avaient été définis, décidés et évalués par le vendeur en qualité de maître d'oeuvre selon des plans réalisés par lui avant la vente et que celui-ci avait obtenu le permis de construire correspondant et choisi les entreprises intervenantes. La Haute juridiction approuve la cour d'appel d'avoir pu en déduire qu'il s'agissait d'une vente d'immeuble à construire conclue en l'état futur d'achèvement devant être annulée en l'absence des mentions légales imposées par la loi.

Par ailleurs, la cour d'appel a relevé que le notaire, qui avait dressé tous les actes de vente, ne pouvait méconnaître les dispositions légales d'ordre public qui s'imposaient lors d'une vente d'un immeuble inhabitable et non divisé devant faire l'objet d'une complète réhabilitation, ni se méprendre sur l'importance des travaux prévus dès lors qu'ils étaient chiffrés dans la promesse de vente. La Cour de cassation approuve la cour d'appel d'avoir pu en déduire que le notaire avait commis une faute en ne proposant pas aux parties le cadre juridique approprié qui aurait permis aux acquéreurs de bénéficier de la garantie d'achèvement.

Enfin, si la restitution du prix, par suite de l'annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, le notaire peut être condamné à en garantir le paiement en cas d'insolvabilité démontrée des vendeurs. La cour d'appel, qui a constaté que le vendeur était en liquidation judiciaire, a pu en déduire que le notaire et son assureur devaient être condamnés in solidum au paiement du prix de vente et de ses accessoires.

Et ayant retenu que l'annulation du contrat de vente entraînait la nullité du contrat accessoire de prêt et que le banquier pouvait solliciter le montant du capital prêté qui n'avait pas encore été amorti, la cour d'appel a pu en déduire que la perte de gain que l'établissement bancaire pouvait espérer par le biais des intérêts conventionnels constituait une perte de chance dont elle a souverainement fixé le montant.

Chaque copropriétaire peut poursuivre la destruction d'un ouvrage édifié en contrariété avec le règlement de copropriété

- Cour de cassation, Chambre civile 3, 11 févr. 2016, pourvoi N° 14-12.968 :

Pour débouter les époux copropriétaires de leur demande tendant à la condamnation du copropriétaire maître d'ouvrage à démolir la construction consistant en une pergola édifiée sur son toit terrasse et à remettre les lieux en leur état initial, l'arrêt de la cour d'appel relève que les deux décisions d'assemblée générale des copropriétaires portant sur les travaux autorisés sont définitives et retient qu'il incombe aux copropriétaires qui voudraient poursuivre une action en démolition de solliciter préalablement l'inscription à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée générale la question de l'autorisation à donner au syndic d'agir en justice contre ledit maître d'ouvrage et de contester le cas échéant cette assemblée.

En statuant ainsi, alors que chaque copropriétaire peut poursuivre la destruction d'un ouvrage édifié en contrariété avec le règlement de copropriété et une décision d'assemblée générale, la cour d'appel a violé l'art. 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Texte intégral de l'arrêt

Le lot transitoire de copropriété doit-il supporter les charges générales ?

Dans un programme de construction avec ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA), le promoteur assez souvent procède par phases successives de commercialisation-réalisation, les lots qu'il conserve en attente de la construction étant alors qualifiés de lots "transitoires".

La question est de savoir si ces derniers devaient aussi supporter les charges communes entraînées par les bâtiments déjà édifiés dans le cadre d'une copropriété globale.

La Cour de cassation s'est prononcée.

Le lot "transitoire" doit participer aux charges d'entretien, de conservation et d'administration visées à l'art. 10, alinéa 2, de la loi (charges générales), mais non aux charges relatives aux services communs et éléments d'équipement collectif s'ils n'en retirent aucune utilité puisqu'ils ne sont pas encore construits.

Et la Haute Juridiction a dit jugé que l'acquéreur de lots n'est tenu des charges de copropriété qu'à partir de l'achèvement de ces lots.

- Cass. Civ. 3e, 22 janv. 1014, pourvoi n° 12-29.368 :  

Sur le premier moyen : 

Vu les articles 1601-3 du Code civil et R. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation, ensemble les articles 1er et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

Attendu, selon l'arrêt attaqué (CA Aix-en-Provence, 8 oct. 2012) rendu sur renvoi après cassation (Cass. 3e civ., 10 févr. 2009, n° 08-12.131), que la société Résidence Altamira (la société) a fait édifier un immeuble sur un terrain lui appartenant qu'elle a placé sous le régime de la copropriété et vendu par lots en l'état futur d'achèvement ; que par acte des 5 et 12 février 1975, M. et Mme X... ont acquis les lots 125 et 43 de l'immeuble dont la livraison était prévue le 31 août 1975 ; que la société a été condamnée par arrêt du 3 mars 1983 à délivrer les lots aux acquéreurs ; que le syndicat des copropriétaires de la résidence Altamira a assigné M. et Mme X... en paiement de l'arriéré de charges de copropriété ; 

Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient qu'un immeuble vendu par lots en l'état futur d'achèvement se trouve soumis au statut de la copropriété dès qu'il est pour partie habitable et qu'il appartient à deux copropriétaires au moins et que la défaillance du vendeur dans son obligation d'achever les parties privatives d'un lot n'exonère pas l'acquéreur de celui-ci du payement des charges de copropriété ; 

Qu'en statuant ainsi, alors que l'acquéreur n'est tenu des charges de copropriété qu'à partir de l'achèvement des lots acquis et sans rechercher si les lots étaient achevés à la date d'exigibilité des charges, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Des charges de chauffage ne sont pas des charges générales de copropriété

- Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 16 déc. 2015, RG N° 11/13740 :

La clause du règlement de copropriété prévoyant une répartition des charges de chauffage dans la proportion des droits de copropriété n'est pas conforme au critère de l'utilité posé par l'art. 10 alinéa 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dès lors que selon l'expert le chauffage des parties communes (loge et hall au RDC) n'est supporté que par les treize lots équipés d'un chauffage alors que ce chauffage commun doit être réparti entre tous les lots de la copropriéé.

La grille de répartition des charges de chauffage retenue par l'assemblée générale des copropriétaires, sur la base de la seule surface de chauffe des appartements bénéficiant du chauffage collectif, n'est pas conforme aux critères posés par l'art. 10 de la loi précitée, dès lors que la dépense de chauffage des parties communes (loge, hall d'entrée et escalier) doit être répartie entre tous les copropriétaires en fonction de leur tantièmes de propriété.

La modification au règlement de copropriété, adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires , même non publiée au service de la publicité foncière, s'impose aux copropriétaires, la publication n'étant nécessaire que pour rendre ladite modification opposable aux ayants cause à titre particulier de ces derniers à moins que leur acte d'acquisition ne constate expressément qu'ils en ont eu préalablement connaissance et qu'ils ont adhéré aux obligations qui en résultent.

Lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, la nouvelle répartition des charges ordonnée ne vaut que pour l'avenir et ne prend effet qu'à compter de la date où la décision a acquis l'autorité de la chose jugée. Ainsi, il n'y a pas lieu de rétablir le compte des charges de chauffage pour le passé.

 

Erreur au certificat de mesurage mais l'acheteur connaissait la surface réelle

- Cass. Civ. 3e, 10 déc. 2015, pourvoi n° 14-13.832 : 

Un appartement formant un lot dans un immeuble en copropriété a été vendu à une société ; un certificat de mesurage dit Loi Carrez, annexé à l'acte de vente, mentionne une superficie de 159,40 m² ;  faisant valoir que la surface réelle des parties privatives était en réalité de 101,25 m², une partie du séjour ayant été réalisée en intégrant une terrasse, partie commune à privatif, la société acheteuse a assigné le vendeur en restitution d'une partie du prix de vente, puis a revendu l'appartement avec un nouveau certificat indiquant une superficie de 163,91 m².

C'est en vain qu'il est fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter la demande de constat de la prescription acquisitive. En effet, ayant relevé que, selon les termes de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, le propriétaire du lot était autorisé à fermer la véranda sur la terrasse commune dont il avait la jouissance privative, ce dont il résulte que la possession était équivoque, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.

Pour rejeter les demandes de la société acheteuse, l'arrêt retient que les représentants de la société, professionnels de l'immobilier, exerçant l'activité de marchand de biens, ne pouvaient ignorer qu'une partie de la pièce de séjour de l'appartement avait été construite sur une partie commune à usage privatif et que, compte tenu de la superficie de 163,91 m2 mentionnée dans l'acte de vente postérieur, la société connaissait la superficie réelle des parties privatives du lot vendu.

En statuant ainsi, alors que la connaissance par l'acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien ne le prive pas de son droit à la diminution du prix, la cour d'appel a violé l'art. 46 de la loi n° 65-557 du 10 juill. 1965.

Combles aménagés en appartement sans autorisation AG de la copropriété

- Cour de cassation, chambre civile 3, 22 oct. 2015, N° de pourvoi: 14-19.655, rejet, inédit :

Mme Y a acquis le lot n° 12 appartenant à Mme X dans un immeuble placé sous le régime de la copropriété ; Mme Y, ayant appris que ce lot ne correspondait pas à un appartement mais à des combles aménagées en appartement par Mme X, sans autorisation de la copropriété, l'a assignée, ainsi que le notaire rédacteur de l'acte de vente, la SCP A, B et C, en annulation de la vente, restitution du prix payé et dommages-intérêts.

Mme X a fait grief à l'arrêt d'appel d'accueillir cette demande, alors, selon elle et en particulier, que la réticence dolosive est constituée par le silence d'une partie dissimulant intentionnellement à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et use et jouit librement des parties privatives et des parties communes, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; qu'en se bornant, pour décider que Mme X avait fait preuve de réticence dolosive à l'égard de Mme Y et prononcer la nullité de la vente, à énoncer que celle-ci avait lui vendu bien immobilier désigné comme étant un local par le règlement de copropriété, comme un appartement, bien que s'étant vue opposer un refus au changement de destination de ce bien qu'elle avait sollicité lors de l'assemblée générale des copropriétaires, sans constater que le règlement de copropriété prohibait l'affectation de ce local à usage d'habitation, ce dont il résultait que son aménagement intérieur en appartement ne nécessitait aucune autorisation et que le silence gardé sur ce point ne constituait pas un dol par réticence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des art. 1108, 1109 et 1116 du Code civil et de l'art. 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Mais ayant retenu que Mme X s'était abstenue d'aviser Mme Y de ce que le bien vendu n'était pas un appartement selon le règlement de copropriété, ce dont elle avait conscience puisqu'elle avait saisi plusieurs fois l'assemblée générale des copropriétaires qui avait à chaque fois refusé le changement d'affectation, qu'elle avait procédé à des travaux sans autorisation ni étude de leurs conséquences au sein de l'immeuble et au risque d'une action du syndicat des copropriétaires aux fins de remise en état et dommages-intérêts, la cour d'appel, qui a souverainement apprécié la réticence dolosive, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision d'annuler la vente.

La date de référence pour le mesurage du lot de copropriété avant sa vente

- Cour de cassation, chambre civile 3, 8 oct. 2015, N° de pourvoi: 14-17.593, inédit :

L'arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa de l'art. 46, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi dite Carrez.

Selon ce texte, tout contrat réalisant la vente d'un lot de copropriété mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ; ces dispositions ne sont pas applicables aux caves, garages et emplacements de stationnement.

M. et Mme ont acquis, par acte authentique du 15 décembre 2006, le lot n° 2 d'un groupe d'immeubles en copropriété consistant en un pavillon d'habitation d'un rez-de-chaussée et un étage sur sous-sol pour une superficie déclarée dans l'acte de 81, 64 mètres carrés ; les acquéreurs, ayant fait procéder à un nouveau mesurage, ont assigné leurs vendeurs, en diminution du prix ; ces derniers ont appelé en intervention forcée la société civile professionnelle notaire rédacteur de l'acte de vente et la société Adena Diagnostics Immobiliers Cabinet Lely et Manuel ayant effectué le premier mesurage ; la société MMA IARD, assureur de cabinet de mesurage est intervenue volontairement à l'instance.

Pour rejeter la demande, l'arrêt d'apel retient que le sous-sol du lot pouvant, à tout moment, revenir à son affectation initiale à usage d'habitation résultant du règlement de copropriété, sa superficie doit être comptée dans la surface du lot.

En statuant ainsi, alors que la superficie des parties privatives à prendre en compte est celle du bien tel qu'il se présente matériellement au jour de la vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Obligation d'information du courtier en assurance ; déclaration inexacte ou incomplète

- Cour de cassation, chambre civile 1, 30 sept. 2015, N° de pourvoi: 14-19613 :

La société AMG promotion (l'assurée), copropriétaire et syndic de la copropriété d'un ensemble immobilier à usage mixte, abritant un marché couvert partiellement détruit par un incendie, s'est vu opposer par la société Generali assurances (l'assureur), auprès de laquelle elle avait souscrit, par l'entremise de la société Groupe Eurocaf assurances (le courtier), une police multirisques industriels, la réduction proportionnelle prévue par l'art. L. 113-9 du Code des assurances, pour avoir inexactement déclaré le régime juridique de l'immeuble et n'avoir pas signalé l'existence des clauses de renonciation à recours consenties aux locataires commerciaux de l'immeuble ; après que le pourcentage de cette réduction eut été, par voie transactionnelle, ramené à dix pour cent de l'indemnité d'assurance, l'assurée, reprochant au courtier de n'avoir pas, en dépit de consignes précises, transmis à l'assureur les renseignements nécessaires à l'actualisation des risques initialement déclarés, l'a assigné en paiement d'une indemnité égale au montant de la réduction appliquée ; elle a, ensuite, assigné l'assureur en réfaction de la transaction, pour dol, ou en dommages-intérêts, pour ce motif.

L'arrêt de la Cour de cassation a été rendue au visa de l'art. 1147 du Code civil.

Pour rejeter la demande en dommages-intérêts formée contre la société Groupe Eurocaf assurances, l'arrêt d'appel retient que celle-ci a rempli ses obligations de courtier en assurance, en remettant au mandataire de l'assureur, qui y a immédiatement apposé la mention "bon pour accord pour action des services production", une lettre qui signalait le changement de qualité du souscripteur, devenu copropriétaire, et demandait "l'insertion d'une clause au contrat", lettre qui, complétant son envoi préalable, par télécopie, d'extraits des baux conclus avec les locataires commerciaux de l'immeuble, transmis "pour information et validation" aux services de production de la société Generali assurances, démontrait que l'assureur était au courant de la situation.

En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le courtier n'avait pas commis une faute en s'abstenant de vérifier que les renseignements transmis, qu'il appartenait à l'assurée de déclarer spontanément en application de l'art. L. 113-2, alinéa 1, 3° du Code des assurances, avaient été suivis d'une modification effective du contrat d'assurance, garantissant sa cliente contre les risques d'une réduction proportionnelle pour déclaration inexacte ou incomplète, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé.

Sur la demande de mise hors de cause de la société Generali assurances :

Celle-ci étant appelée en garantie par la société Groupe Eurocaf assurances, courtier, sa présence en appel est nécessaire ; il n'y a pas lieu de la mettre hors de cause.

Le scandale des frais de règlement de copropriété exigés des acheteurs de logements

De nombreux acquéreurs ou potentiels acquéreurs de biens immobiliers en copropriété, neufs ou en VEFA, disent et surtout écrivent avoir reçu du notaire du programme une demande de paiement des frais de l’état descriptif de division-règlement de copropriété avec la demande des frais de l’achat.

Ils soulignent que ces frais souvent atteignent 500 € par lot principal (appartement, magasin), payables par chèque au nom du notaire ou au nom du promoteur.

Ils veulent savoir s’ils sont tenus au paiement de ces frais qui, selon eux, devraient être supportés par le promoteur-vendeur. Quand ils posent la question à ce dernier, il leur est répondu qu’ils ont accepté la prise en charge dans le contrat préliminaire (contrat de réservation).

Réponse.

S’agissant d’un acte de notaire (état descriptif de division-règlement de copropriété), les dispositions (souvent en très petits caractères du contrat préliminaire ou de réservation) n’engagent pas le client envers le notaire. Il n’en serait autrement que si le vendeur avait avancé les frais au notaire et qu’il en demande ensuite le remboursement, au centime près, à l’acheteur ; c’est rarement le cas.

Il s’agit donc du paiement des frais d’un acte notarié et débours annexes comprenant :
- le coût des travaux (plans, tantièmes) du géomètre expert,
- le coût des formalités au SPF, taxe et CSI (140 €),
- un émolument notarial tarifé (468 € TTC + 14,94 € par lot de l’EDD),
- un surplus appréhendé par le notaire au titre d’ "honoraires particuliers".

C’est ce "surplus" qui pose problème.

L’honoraire de l’art. 4 ne peut être d’aucune manière un "complément" de l’émolument principal ; il doit correspondre à une prestation du notaire non couverte par l’émolument principal : l’établissement, la réception et la formalité de l’EDD-RDC. Par exemple, cet honoraire pourra être demandé si le notaire a fait le calcul des tantièmes.

Et voici un cas réel :

- Programme de 60 lots principaux ; demandé à chaque acquéreur 550 € ; soit une somme totale encaissée par l’étude de 33 000 € de frais d’état descriptif de division-règlement. Sachant qu’en l’espèce, les autres postes de frais s’élèvent à 18 000 €, le surplus est de 15 000 €.

Cette perception est-elle régulière ?

Oui, mais en présence d’honoraires particuliers, la perception est soumise à des conditions très strictes : le client (l’acquéreur) doit être prévenu à l’avance et par écrit par le notaire ; le notaire doit alors indiquer le caractère onéreux de la prestation et le montant ou le mode de calcul de la rémunération à prévoir. Bien entendu cela doit s’appliquer à un travail effectif du notaire, complémentaire, sous le contrôle du juge taxateur que le client acquéreur peut toujours saisir (art. 4 du décret tarifaire des notaires).

Si ces conditions ne sont pas remplies, le montant éventuellement versé est sujet à répétition (remboursement), sans préjudice de sanctions disciplinaires.

Dans l’hypothèse où ’le surplus" est reversé par le notaire au vendeur, c’est un abus de confiance engageant la responsabilité pénale du promoteur et du notaire.

Aussi notre conseil est de refuser le paiement tant que les exigences de l’art. 4 ne sont pas remplies. Par ailleurs rien n’interdit au client de demander une réduction pour arriver à un montant plus réaliste des frais du règlement.

Il faut savoir que, dans l’exemple ci-dessus, le notaire ne met pas plus d’une journée pour rédiger le règlement de copropriété au vu du travail du géomètre expert.

Le coût notarié d’un règlement de copropriété de 65 lots est de 699,26 € AU TOTAL. De là à demander ce montant à chacun des acquéreurs ...

Source : Juris Prudentes http://jurisprudentes.net

La clause de désignation du syndic provisoire par le promoteur, via des procurations, çà ne vaut pas tripette

- Cass. Civ. 3e, 27 mars 2013 (N° de pourvoi 12-13.328), rejet, sera publié :

La société Proimo a fait réaliser à Marseille un programme immobilier, dénommé "Domaine des Bastides", soumis au statut de la copropriété ; le règlement decopropriété établi le 30 juillet 2003 désignait la société Proimo comme syndic provisoire jusqu'à la première assemblée générale chargée de nommer le syndic; les actes de vente des lots en l'état futur d'achèvement (VEFA), comportaient une clause aux termes de laquelle "l'acquéreur donne mandat à la société Proimo à l'effet de désigner un syndic professionnel provisoire. Ce syndic professionnel provisoire aura tous pouvoirs aux fins de procéder, au nom de l'acquéreur, à la constatation du parachèvement des parties communes".

La société Proimo ayant désigné comme syndic provisoire la société Solafim, celle-ci a signé un procès-verbal intitulé "livraison des parties communes" le 8 sept. 2005; le syndicat des copropriétaires du Domaine des Bastides a assigné la société Proimo et la société Solafim en nullité de ce procès-verbal.

La société Proimo a fait grief à l'arrêt d'appel de déclarer inopposable au syndicat des copropriétaires l'acte de livraison des parties communes établi le 8 sept. 2005, alors, selon elle et en particulier, que l'article 17 de la loi du 10 juill. 1965 autorise la désignation d'un syndic provisoire avant la réunion de la première assemblée générale, par le règlement de copropriété ou "par tout autre accord des parties", cette désignation devant être soumise à la ratification de cette première assemblée générale ; qu'il en résulte qu'est valable la clause prévue dans les contrats de vente d'un immeuble en l'état futur d'achèvement donnant mandat au vendeur de désigner un syndic professionnel provisoire ayant le pouvoir de procéder à la réception des parties communes; qu'en décidant qu'une telle clause devait être déclarée non écrite, la cour d'appel a violé le texte précité, ensemble les art. 1134 du Code civil et 18 de la loi du 10 juill. 1965. 

Mais ayant exactement retenu qu'il résultait des art. 17 et 18 de la loi du 10 juill. 1965, d'ordre public, que, dans tous les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic avait été désigné par le règlement de copropriété, cette désignation ne pouvait être modifiée que par l'assemblée générale des copropriétaires réunie par ce syndic à cet effet, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la clause figurant dans les contrats de vente était nulle et de nul effet et que l'acte intitulé "Livraison des parties communes" établi le 8 sept. 2005 devait être déclaré inopposable au syndicat des copropriétaires du Domaine des Bastides.

La responsabilité du notaire au regard de la loi Carrez

- Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Ch. 1, 31 janv. 2013 (R.G. N° 11/14010) :

La Cour d'appel relève la mention erronée de la superficie la partie privative du lot dans l'acte de vente en ce qu'elle n'est pas de 101,15 mètres carrés mais de 77,13 mètres carrés après déduction de 24,2 mètres carrés incluant 20,1 mètres carrés au titre de la surface de la véranda, partie commune. Dans le cas d'un prix fixé globalement, la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de la loi Carrez.

Le métreur, en sa qualité de professionnel chargé de mesurer un lot de copropriété, doit, à tout le moins, examiner le titre de propriété du vendeur. Étant donné que le titre en cause mentionnait l'existence d'un droit de jouissance exclusif d'une véranda, il en résulte que, pour ne pas dresser une mesure erronée, le mesureur devait, préalablement, localiser la véranda pour être certain de l'exclure du mesurage. Cette précaution préalable n'ayant pas été prise et la véranda ayant été mesurée avec le lot vendu dont elle n'est pas singularisée sur le plan annexé au mesurage, les professionnels de mesurage ont commis une faute.

Dès lors que le notaire rédacteur de l'acte authentique de vente n'ignorait pas qu'au lot vendu était attaché un droit de jouissance exclusive sur une véranda dans la cour, il ne pouvait lui échapper que cette véranda n'apparaissait pas sur le plan qu'il annexait à son acte, de sorte qu'il n'était pas possible de s'assurer que la superficie avait bien été exclue de la surface du bien, objet de la vente, alors surtout que l'avant-contrat par acte sous seing privé, auquel il est fait allusion dans l'acte authentique, mentionnait expressément que la surface de 101,15 mètres carrés incluait celle de la véranda. En n'attirant pas l'attention des parties sur les lacunes du certificat de mesurage dont il pouvait se convaincre par lui-même, le notaire a manqué à son obligation de conseil, engageant ainsi sa responsabilité professionnelle à l'égard du vendeur. Toutefois, le vendeur n'est pas en droit d'appeler le notaire en garantie du paiement de la diminution du prix laquelle lui incombe exclusivement.

Mise en copropriété. Mauvaise utilisation par le notaire d'une lettre du CRIDON

- Cour d'appel de Lyon, 1re Ch. civ., sect. B, 16 avr. 2013 (RG N° 12/00647) :

Le permis de construire délivré initialement le 23 avr. 1998 précise que le projet est strictement accordé pour la réalisation d'un hôtel qui ne devra en aucun cas changer de destination; le transfert d'autorisation prononcé par le maire le 11 sept. 1998 au profit de la Sci La Corniche indique expressément que les réserves et prescriptions contenues dans le permis initial demeurent valables; un procès-verbal d'infraction dressé le 17 juill. 2001 par la DDE du Var précise que la non conformité de la construction porte au principal sur le changement de destination de l'hôtel en appartements destinés à la vente, qu'en lieu et place des dix-neuf chambres et onze suites ont été réalisées environ une trentaine d'appartements, et que ce changement de destination est confirmé par l'avis favorable de la commission de sécurité du 14 juin 2001 portant sur le déclassement de l'hôtel en résidence de tourisme; l'arrêté du 2 août 2001 portant interruption de travaux relève que le non respect du permis de construire consiste en un changement de l'hôtel en appartement, ainsi qu'en des modifications de façades et toitures; l'arrêté du 7 avril 2003 rapportant l'arrêté interruptif du 2 août 2001 n'a été pris qu'en raison des engagements des différents intervenants d'exploiter le bâtiment uniquement à usage d'hôtel, la reprise des travaux ayant été autorisée pour permettre le rétablissement de la destination à usage d'hôtel et les modifications de façades et toitures ; par arrêt du 9 janv. 2006, la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, chambre correctionnelle, a déclaré M. C, architecte, mandataire de la Sci La Corniche, coupable d'avoir exécuté les travaux en méconnaissance du permis de construire accordé le 23 avr. 1998 en édifiant des appartements destinés à la vente et non à usage d'hôtel, façades et toitures n'étant pas, de plus, en conformité avec le permis de construire.

Il découle de ces éléments que l'interruption des travaux était motivée essentiellement par le changement de destination de l'immeuble qui prévu à l'origine pour être exclusivement un hôtel conformément au POS et au permis de construire a été conçu pour devenir un immeuble constitué de trente appartements destiné à devenir une résidence de tourisme ; que l'arrêt des travaux n'avait pas pour origine, comme le soutient le notaire, les conditions d'exécution matérielle de la construction.
 
Le jugement rendu le 29 juin 2006 par le Tribunal administratif de Nice, dont se prévalent M F, notaire,  et son assureur MMA IARD, n'apporte pas la démonstration contraire, puisque, se fondant sur l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 9 janv. 2006 ayant acquis force de chose jugée, il a considéré que la Sci La Corniche n'était pas fondée à soutenir que l'arrêté du 2 août 2001 par lequel le maire de Rayol Canadel avait ordonné l'arrêt des travaux de construction de la résidence hôtelière Villa Saint Jean, qui n'étaient pas conformes au permis de construire délivré, serait entaché d'illégalité.
 
M F, notaire, était tenu d'un devoir de conseil et d'information tant à l'égard de la Sci La Corniche qu'à l'égard des acquéreurs ; en sa qualité de rédacteur d'acte, il était tenu d'en assurer l'efficacité.
 
Le notaire était parfaitement informé du fait que l'immeuble devait être un hôtel conformément au permis de construire et au plan d'occupation des sols ; consulté par la Sci La Corniche sur la possibilité de vendre par lots un bâtiment à usage de résidence hôtelière en accord avec le permis de construire et le plan d'occupation des sols il s'est contenté de répondre le 27 octobre 1998 que la vente sous forme de lots de copropriété ne modifiait en rien la destination hôtelière de la construction au regard des règles d'urbanisme et ne constituait pas une violation des règles d'urbanisme, en se fondant sur une réponse du CRIDON, alors que cette réponse était inopérante puisque la question posée ne concernait pas la possibilité de vendre en lots de copropriété les chambres d'une exploitation de type hôtelier, mais la possibilité de changer la destination de l'immeuble qui d'hôtel devenait une résidence de tourisme.
 
Si par lettre du 16 oct. 1998, adressée au maire de Rayol Canadel, le Préfet du Var a rappelé que la destination prévue par le permis de construire était celle d'hôtel avec accueil et que la commercialisation en appartements ne constituait pas en elle-même un élément pour justifier une interruption de travaux, cette réponse qui remonte à une époque où le changement de destination de l'immeuble et les infractions au permis de construire et au POS n'avaient pas encore été relevées est tout aussi inopérante que la réponse de M  F. du 27 oct. 1998.
 
En n'avertissant pas les acquéreurs sur les risques très sérieux encourus dont il avait une parfaite connaissance, M F, notaire, a manqué à son obligation d'information et de conseil et n'a pas assuré l'efficacité juridique de l'acte qu'il a rédigé ; il a également manqué aux même obligations à l'égard de la Sci La Corniche, notamment en n'attirant pas son attention sur les conséquences du changement de destination de l'immeuble et du défaut de conformité de la construction.
 
Le premier juge a exactement retenu que M F, la Scp notaire et les MMA, et la Sci La Corniche étaient tenus d'indemniser les préjudices subis, que dans leurs rapports entre eux, les condamnations devaient être supportées entièrement par le notaire et son assureur, et que compte tenu de l'insolvabilité de la Sci La Corniche en liquidation judiciaire, M F, la Scp notaire et les MMA devaient également être tenus à la restitution du prix, des accessoires et des frais.

Déclaration notariée unilatérale de changement de destination d'un lot

- Cour d'appel de Lyon, Ch. 6, 26 juin 2014, RG 13/03685 :
 
Suivant acte sous seing privé en date du 3 juin 2008, la SCI J.P.A., d'une part, et Monsieur P et Madame C, d'autre part, ont régularisé une promesse synallagmatique de vente portant sur un bien immobilier situé [...] moyennant un prix convenu de 98.000 euro.

Les acquéreurs ont versé à cette occasion une indemnité d'immobilisation de 5.000 euro, celle-ci constituant un acompte sur le prix en cas de réitération de la vente, somme qui a été versée à la comptabilité du notaire chargé de la vente.

Suite à une difficulté concernant l'affectation des lots acquis, initialement à usage professionnel, et au motif que l'Assemblée Générale des copropriétaires aurait refusé le changement d'affectation des lots sollicité par la SCI J.P.A., Monsieur P et Madame C qui indiquaient avoir acquis ce bien comme devant constituer leur résidence principale, ont refusé de réitérer la vente devant notaire.

Suivant exploit du 10 mai 2011, la SCI J.P.A. a fait assigner les acquéreurs devant le Tribunal d'Instance de SAINT ETIENNE en paiement du montant de l'indemnité d'immobilisation.

Les acquéreurs de lots devant constituer leur résidence principale ont justement refusé de réitérer la vente devant notaire en raison du refus de changement d'affectation de ces lots initialement à usage professionnel par l'assemblée générale des copropriétaires.
 
La déclaration unilatérale de changement d'affectation faite par la SCI venderesse devant notaire à laquelle le compromis fait mention n'a pas eu pour effet de conférer immédiatement à ces locaux le caractère de locaux à usage d'habitation.
 
En effet, compte tenu de la situation juridique des locaux telle que résultant du règlement de copropriété et de l'opposition de la majorité des copropriétaires à cette transformation, il existait au moins provisoirement un obstacle juridique à l'aménagement des locaux et il était nécessaire de faire reconnaître le changement de destination des locaux par une décision de justice. Il en résulte que, à la date du contrat, le bien immobilier vendu par la SCI n'était pas conforme à ce qui était mentionné dans l'acte de sorte que les acheteurs qui souhaitaient acquérir un bien pour y habiter avaient un juste motif de se rétracter et de ne pas donner suite à cette vente. Le manque de loyauté du vendeur ne permet pas d'imputer la non-réitération de l'acte de vente aux acquéreurs de sorte que la clause du compromis selon laquelle le vendeur peut conserver l'indemnité d'immobilisation si l'acquéreur ne veut pas réitérer la vente est sans application en l'espèce.
 
La SCI venderesse doit en conséquence restituer le montant de l'indemnité d'immobilisation versée par les acquéreurs et les indemniser à hauteur de 1.500 eur de dommages et intérêts pour avoir exercé à leur encontre une action en paiement manifestement dénuée de fondement.

Les loggias closes et habitables pour la loi Carrez

- Cour de cassation, chambre civile 3, 28 janv. 2015, N° de pourvoi: 13-26.035, publié :

M. et Mme X ont acquis de Mme Y un lot de copropriété constitué d'un appartement d'une superficie mesurée de 91,66 mètres carrés ; ils ont fait procéder ultérieurement à un mesurage dont il est ressorti une superficie inférieure ; ils ont assigné Mme Y, vendeur, en diminution du prix ;la société Pool Immobilier Sablais, agence immobilière, et la société Preximm, qui a effectué le mesurage avant la vente, ont été mises en cause.

Les acquéreurs ont fait grief à l'effet d'appel de rejeter leur demande.

Leur pourvoi est rejeté.

Ayant souverainement retenu qu'à la date de la vente les deux loggias privatives, comprises dans le lot vendu, étaient closes et habitables, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions ou de procéder à une recherche, relatives à l'exclusion prévue par l'art. 4-2 du décret du 17 mars 1967, que ses constatations rendaient inopérantes, en a déduit à bon droit que ces loggias devaient être prises en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues.

Combien de frais de notaire pour un règlement de copropriété ?

Le coût du règlement de copropriété, pour l'émolument principal du notaire, est fixé au n° 79 du tableau I du tarif des notaires.

Il est fonction du nombre de lots si l'acte rappporte aussi l'état descriptif de division, le cas le plus courant.

Soit un règlement de copropriété de 25 lots :

- Taxe de publicité foncière (TPF) : 125 €

- Contribution de sécurité immobilière (CSI) : 15 €

- Emolument du notaire : 468 € TTC

- Emolument du notaire pour l'état descriptif de division : 25 X 14,04 = 35,10 €

Au total : 643,10 €

Aucune rémunération supplémentaire n'est possible, sauf si elle correspond à un travail particulier, après avis au client.

Copropriété horizontale sans accès confirmé à la voie publique

- Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 B, 22 janv. 2015, Numéro de rôle : 14/02087 :

Madame Martine Thérèse Jeanine C épouse M, propriétaire d'un terrain de 36 ares cadastré section AH n°41 au [...] a organisé ce terrain en copropriété horizontale de deux lots comprenant deux maisons jumelées.

Elle a vendu le lot un à la SCI SACHALEA le 20 nov. 2006, par acte authentique reçu monsieur Rémy D, notaire associé à Antibes au prix de 355.000 EUR.
 
Elle a vendu le lot deux à madame Louise T épouse L.
 
L'accès pour se rendre du [...] à la parcelle cadastrée AH n°41 consistait en un chemin passant au sein de la parcelle voisine cadastrée section AH n°254.

Alors que la SCI SACHALEA voulait revendre son bien, elle s'est aperçue que le passage sur la parcelle AH 254 n'était pas formalisé par une servitude en bonne et due forme.

La SCI s'est portée acquéreur d'un bien qui s'est révélé enclavé puisque bénéficiant seulement d'une simple tolérance de passage sur une parcelle voisine.

L'acquéreur ne forme pas de demande d'annulation de la vente sur le fondement d'un vice de consentement, en l'occurrence l'erreur sur une qualité substantielle de la chose. La vendeuse à une obligation d'information et devait sur ce fondement avertir l'acquéreur de l'état d'enclavement du lot acheté. L'acquéreur a intenté une procédure de désenclavement pour pouvoir revendre le bien à son tour en effectuant une plus-value. Dès lors il ne peut demander l'indemnisation d'un préjudice tenant à l'enclavement définitif, alors que celui-ci est susceptible d'être levé. Elle a néanmoins perdu la chance de pouvoir vendre le bien plus tôt, ce qui lui aurait permis d'éviter de continuer de payer des intérêts d'emprunt et a dû procéder à une procédure de désenclavement avec les tracas et frais que cela entraîne. Ce préjudice est évalué à 50.000 EUR.

Le notaire avait rédigé l'état descriptif de division des biens situés sur la parcelle objet de la vente. Or, une des premières vérifications auxquelles il devait procéder était, au vu des plans, l'existence d'un accès à cette parcelle. Le notaire disposait de nombreux indices lui permettant de détecter, à la lecture du plan cadastral, l'existence d'une difficulté juridique quant à l'accès à la parcelle. Il lui appartenait d'interroger la venderesse à ce sujet et de vérifier le cas échéant sur le fichier immobilier qui était propriétaire de la parcelle concernée par le chemin. Il a manqué à son obligation de prudence, d'information et de conseil.

L'acquéreur, la SCI, a perdu la chance de renoncer à acquérir, de pouvoir revendre son bien plus tôt, d'éviter de payer des intérêts d'emprunt, et d'éviter de ce fait une procédure de désenclavement. Le préjudice subi est le résultat de la faute délictuelle du notaire et de la faute contractuelle de venderesse. Il sera ainsi condamné in solidum avec la venderesse à indemniser l'acquéreur de son préjudice.