Les frais de notaire pour le calcul du TEG

- Cour de cassation, Chambre civile 1, 14 oct. 2015, RG N° 14-24.582:

La banque prêteuse (prêt immobilier du 6 novembre 2001 et prêt immobilier et prêt-relais le 13 août 2003) a assigné les emprunteurs en paiement de sommes demeurant dues au titre du prêt-relais.

Les emprunteurs, avançant une inexactitude du taux effectif global (TEG) des différents prêts, ont demandé une substitution du taux légal au taux stipulé. C

1/ C'est en vain que les emprunteurs font grief à l'arrêt d'appel de rejeter leur demande relative à l'irrégularité du TEG du prêt-relais. Après avoir relevé que le prêt-relais se présentait sous forme d'une d'ouverture de crédit en compte courant, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que le TEG avait été exactement calculé selon la méthode dite par équivalence, prévue par les articles R. 313-1, III, et R. 313-2 du Code de la consommation.

2/ Pour rejeter la demande des emprunteurs relative aux prêts immobiliers, après avoir constaté que le taux effectif global ne prenait pas en compte le coût des sûretés réelles incluant des taxes diverses et les émoluments de notaire, l'arrêt d'appel retient que ces frais, évalués à 1 386 EUR pour le prêt du 6 novembre 2001 et 1 299 EUR pour le prêt du 13 août 2003, n'étaient pas connus et déterminables avec précision lors de la conclusion du contrat.

En se déterminant ainsi, sans constater que la banque démontrait, comme elle en avait la charge, que le montant desdits frais ne pouvait être connu antérieurement à la conclusion définitive des contrats, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'art. 1907 du Code civil et de l'art. L. 313-1 du Code de la consommation, ce dernier dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2006-346 du 23 mars 2006.

Il est ainsi confirmé que les frais de notaire doivent être pris en compte dans le calcul du TEG, sauf si le prêteur est en mesure de prouver qu'au moment du prêt ces frais ne pouvaient être connus ni déterminables.

Renouvellement d'inscription hypothécaire - Le notaire doit suivre le contrat

- Cour d'appel de Paris, Pôle 2, Ch. 1, 3 avr. 2013 (RG n° 11/17951) :

Le notaire appelant conteste en ce qu'il lui est reproché une absence de renouvellement de l'inscription hypothécaire arrivant à expiration, soutenant que seule la preuve d'un mandat exprès qui lui aurait été conféré en ce sens permettrait de retenir sa responsabilité mais qu'en l'espèce, précisément, ce que les premiers juges ont d'ailleurs constaté, aucun mandat ne lui a été donné puisqu'il n'est intervenu qu'en tant que rédacteur des conventions arrêtées directement entre les parties, sans son concours ni sa participation.

Le jugement lui apparaît critiquable pour avoir retenu l'existence d'un mandat tacite dont il aurait été investi, alors qu'une telle éventualité aurait supposé qu'il soit en possession de la copie exécutoire et que le paiement du principal et des intérêts transite par l'étude notariale?

Ces deux conditions n'étaient pas réunies, puisqu'il avait adressé dès le 4 décembre 1995 la copie exécutoire de l'acte de reconnaissance de dette à M. Z., qui a reconnu l'avoir reçu et qu'était portée en haut à gauche, dans un encart, la mention : 
" Important
" Inscription hypothécaire à renouveler avant le
" Le créancier doit veiller personnellement au renouvellement de l'inscription en temps utile et prévenir l'étude deux mois à l'avance ".

Il soutient en conséquence qu'il appartenait à M. Z, créancier, de veiller personnellement à la sauvegarde de ses intérêts en faisant procéder au renouvellement de son inscription en temps utile et en l'en prévenant deux mois à l'avance comme cela lui était demandé ; aucune diligence n'a été accomplie par celui-ci alors que la date d'expiration de l'inscription d'hypothèque, certes non précisée dans l'encart, était néanmoins à sa connaissance pour figurer dans le corps du document en page 13 dernier paragraphe ainsi qu'en pages 1 et 3 de l'inscription d'hypothèque enregistrée le 28 avr. 1995.

Il observe que M. Z a déclaré sa créance le 7 août 1998 avec le concours de son avocat, ce dernier étant tenu d'un devoir de conseil mais ne l'ayant pas contacté, il leur incombait donc le soin de veiller au renouvellement litigieux.

Son rôle, dès lors que le paiement du principal et des intérêts n'a pas transité par l'étude, ce qui le laissait en droit de penser, en l'absence de demande du prêteur, que ce dernier avait recouvré sa créance deux ans après les lettres du 4 sept. 1996, ne permet pas davantage de caractériser l'existence d'un mandat tacite.

Par ailleurs, les termes de sa lettre du 24 mars 2003, rédigé plus de 4 ans plus tard, n'ont pas la valeur d'une reconnaissance de sa faute puisqu'il se reproche uniquement de ne pas avoir vérifié que M. Z avait bien procédé au renouvellement.

Par des motifs pertinents que la cour fait siens, les premiers juges ont caractérisé l'existence d'un mandat tacite conféré au notaire qui l'obligeait à suivre le contrat.

En effet, le notaire est intervenu dans la négociation du prêt et a obtenu de l'un des créanciers des époux G, la société Union de Crédit pour le Bâtiment UCB, qu'il consente à ce que l'hypothèque de Michel Z prit place en deuxième rang ; il est encore intervenu dans le recouvrement de la créance puisqu'il a écrit à la société Plein Sud peu avant l'échéance du prêt pour lui demander de rembourser celui-ci en lui adressant un chèque en paiement à l'ordre de Michel Z.

Le notaire, qui doit s'assurer de l'efficacité de l'acte auquel il prête son concours, doit également veiller à l'accomplissement des formalités nécessaires à la mise en place des sûretés qui en garantissent l'exécution et qu'il ne peut se considérer comme déchargé que lorsqu'il en est dispensé expressément par les parties, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

Contrairement à l'interprétation qu'en donne depuis l'appelant, les termes de sa lettre du 24 mars 2003 sont explicites et admettent que l'office a omis d'interroger le client sur le renouvellement de l'inscription ; ils démontrent également que le notaire ne s'estime nullement libéré de sa mission à cet égard par la simple transmission de la copie exécutoire; la référence qu'il tente de faire à un simple encart figurant sur ladite copie, ne mentionnant pas même la date d'expiration de l'inscription initiale, ne saurait davantage le décharger d'une quelconque manière de sa responsabilité et de ses obligations professionnelles.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il retient la faute du notaire.

Le notaire et son assureur n'ont pas qualité pour faire une offre de paiement

- Cass. Civ. 2e, 11 avr. 2013 (n° de pourvoi 12-11.663), inédit :

L'arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa des art. 329, alinéa 2, 330 et 609 du Code de procédure civile.

Un jugement du 13 sept. 2006 ayant condamné M. et Mme X à payer à M. et Mme Y une certaine somme, ces derniers ont fait inscrire une hypothèque judiciaire provisoire, devenue définitive, sur un bien immobilier appartenant à M. X; le bien immobilier grevé de l'inscription ayant été vendu à M. Z selon un acte reçu par le npotaire A sans que l'inscription ait été purgée, M. et Mme Y ont fait délivrer un commandement de payer valant saisie à l'encontre des époux X et un commandement de payer ou de délaisser à l'encontre de M. Z, tiers détenteur.

Le tiers détenteur ayant interjeté appel du jugement d'orientation l'ayant débouté de ses contestations et ayant ordonné la vente forcée du bien, le notaire qui se sentait merdeux et son assureur MMA qui voulait limiter la casse, condamnés, dans une autre instance, à réparer le préjudice subi par M. Z sur le montant duquel il a été sursis à statuer jusqu'à l'issue de la procédure de saisie, sont intervenus volontairement devant la cour d'appel au soutien des prétentions de ce dernier en demandant qu'il soit constaté leur offre de paiement d'une certaine somme aux poursuivants.

Le notaire et les MMA ont fait grief à l'arrêt d'appel, qui a déclaré leur intervention volontaire recevable, de débouter M. Z de ses demandes et d'ordonner la vente forcée du bien.

Mais le notaire et son assureur qui n'ont pas qualité pour faire une offre de paiement qui, selon les art. 2463 et 2464 du Code civil n'appartient qu'au tiers détenteur du bien saisi qui ne l'a pas formée, ne sont pas recevables, en l'absence de pourvoi de M. Z, à se pourvoir devant la Cour de cassation.

Nul besoin d'inscription de faux pour mettre en cause un notaire et l'acte qu'il a dressé

- Arrêt n° 429 du 24 avril 2013 (pourvoi 11-27.082) - Cour de cassation - Première chambre civile


Par acte dressé le 1er mars 2004 par M. Z, notaire, membre de la société civile professionnelle X, la caisse de Crédit mutuel de l’Etang de Berre Est a consenti aux époux Y un prêt destiné à financer l’achat d’un bien immobilier ; ces derniers ont sollicité la mainlevée de la saisie attribution pratiquée le 24 juill. 2009 par la caisse, en invoquant les irrégularités qui affecteraient l’acte de prêt ; la caisse a appelé en intervention forcée M. Z et la SCP notaire.

Pour mettre hors de cause M. Z et la SCP, l’arrêt d'appel retient, d’une part, que les époux Y sont irrecevables à soulever l’exception de nullité du contrat de prêt et, d’autre part, qu’aucune procédure en inscription de faux n’a été engagée à l’encontre ni de ce contrat, qui vaut titre exécutoire, ni de l’acte de vente du bien immobilier, ni de la procuration reçue également par acte authentique par un notaire ayant compétence pour le faire.

En statuant ainsi, alors que la caisse faisait valoir qu’elle disposait d’un droit d’agir au principal contre les notaires, ce qui lui conférait un intérêt à solliciter la mise en cause de ces derniers, dans l’instance engagée par les emprunteurs, afin que le jugement à intervenir leur soit déclaré commun, la cour d’appel a violé l’art. 331, alinéa 2, du Code de procédure civile.

Sauf mandat exprès, le notaire n'a pas à renouveler une inscription hypothécaire

- Cour d'appel de Toulouse, Ch. 1, sect. 1, 3 juin 2013, arrêt N° 239, RG 11/05590 :

Suivant acte authentique reçu par Maître G, notaire au Mas ..., le 16 juill. 1998, M. Jean-Paul L a prêté diverses sommes au GFA DES SALENQUES pour un montant de 885.000,00 F soit en principal 134.9l7,38 EUR et accessoires 13.491,74 EUR, sous garantie d'une inscription d'hypothèque conventionnelle prise le 22 juill. 1998, ayant effet jusqu'au 16 juill. 2005.
 
L'inscription n'ayant pas été renouvelée dans le délai, M. L, privé de son gage sur les biens de son débiteur a procédé, moyennant le prix de 150.000,00 EUR à l'acquisition des terres du GFA afin d'éviter une vente sur saisie immobilière.
 
Par acte d'huissier en date du 23 juill. 2010, il a assigné le notaire successeur de Maître G en déclaration de responsabilité pour n'avoir pas procédé aux formalités de renouvellement de la sûreté et en paiement de dommages intérêts d'un montant égal aux sommes prêtées susvisées outre une indemnité pour frais irrépétibles le tout sous bénéfice de l'exécution provisoire.

La responsabilité du notaire ayant reçu l'acte authentique de prêt garanti par une inscription d'hypothèque conventionnelle ne peut être engagée par le prêteur suite au défaut de renouvellement de la sûreté. En effet, le notaire qui a dressé un acte constitutif d'hypothèque et qui a requis son inscription n'est pas tenu de procéder à son renouvellement, sauf à avoir reçu un mandat spécial dont l'existence n'est pas démontrée. En outre, le notaire a transmis au prêteur la copie de l'acte d'affectation hypothécaire mentionnant sa date de péremption postérieure à l'échéance du prêt. Il appartenait dans ces conditions au prêteur d'informer le notaire de l'existence d'incidents de paiement pour lui permettre d'exercer son obligation de conseil en invitant le prêteur à le saisir d'une demande de renouvellement.