Le notaire de la vente doit être précis sur l'évaluation des charges de copropriété

- Cour d'appel de Paris, Pôle 2, chambre 1, 15 déc. 2015, RG N° 14/20977 :

Le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets des actes auxquels il prête son concours et il lui appartient de remplir sa mission de façon efficace. Il ne saurait cependant engager sa responsabilité que s'il dispose d'éléments de nature à faire douter de la véracité ou de l'exactitude des informations dont il dispose.

Lors de la rédaction de l'annonce concernant l'immeuble litigieux le notaire ne disposait pas d'éléments de nature à mettre en doute le montant des charges de copropriété annoncé soit 230euro/mois puisque l'annonce a été établie à partir d'un appel de fonds transmis par l'un des co indivisaires propriétaire de l'immeuble à vendre et que le notaire n'a appris que postérieurement que les appels de charges étaient effectués pour sa part auprès de chaque indivisaire par le syndic. En revanche lors de la signature de l'acte authentique de vente le 12 juillet 2011 et tout particulièrement compte tenu du fait que le vendeur était une indivision, il appartenait au notaire rédacteur de l'acte de vérifier le montant provisionnel des charges au vu des documents transmis par le syndic en application des dispositions de l'art. 20 de la loi du 10 juill. 1965.

L'acquéreur de différents lots dans un immeuble en copropriété apparaît fondé à reprocher au notaire d'avoir sous-estimé le montant des charges de copropriété. Si, lors de la rédaction de l'annonce concernant l'immeuble litigieux, le notaire ne disposait pas d'éléments de nature à mettre en doute le montant des charges de copropriété annoncé, il appartenait en revanche au notaire, lors de la signature de l'acte authentique

- Cour d'appel de Paris, Pôle 2, chambre 1, 15 déc. 2015, RG N° 14/20977 :

Le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets des actes auxquels il prête son concours et il lui appartient de remplir sa mission de façon efficace. Il ne saurait cependant engager sa responsabilité que s'il dispose d'éléments de nature à faire douter de la véracité ou de l'exactitude des informations dont il dispose.

Lors de la rédaction de l'annonce concernant l'immeuble litigieux le notaire ne disposait pas d'éléments de nature à mettre en doute le montant des charges de copropriété annoncé soit 230euro/mois puisque l'annonce a été établie à partir d'un appel de fonds transmis par l'un des co indivisaires propriétaire de l'immeuble à vendre et que le notaire n'a appris que postérieurement que les appels de charges étaient effectués pour sa part auprès de chaque indivisaire par le syndic. En revanche lors de la signature de l'acte authentique de vente le 12 juillet 2011 et tout particulièrement compte tenu du fait que le vendeur était une indivision, il appartenait au notaire rédacteur de l'acte de vérifier le montant provisionnel des charges au vu des documents transmis par le syndic en application des dispositions de l'art. 20 de la loi du 10 juill. 1965.

L'acquéreur de différents lots dans un immeuble en copropriété apparaît fondé à reprocher au notaire d'avoir sous-estimé le montant des charges de copropriété. Si, lors de la rédaction de l'annonce concernant l'immeuble litigieux, le notaire ne disposait pas d'éléments de nature à mettre en doute le montant des charges de copropriété annoncé, il appartenait en revanche au notaire, lors de la signature de l'acte authentique de vente, et tout particulièrement compte tenu du fait que le vendeur était une indivision, de vérifier le montant provisionnel des charges au vu des documents transmis par le syndic. Or, le notaire ne donne aucune explication sur le document raturé et signé du vendeur et de l'acquéreur le jour de la vente qui comportait pourtant initialement le montant trimestriel exact des charges provisionnelles sur la base duquel aurait dû être calculé le montant prorata temporis dû par l'acquéreur. En particulier, le notaire ne s'explique pas sur la correction ainsi apportée au montant exact qui a été remplacé par la mention d'une somme erronée et n'établit pas sur quelle base et au vu de quelles explications l'acheteur a signé un tel décompte. Ce dernier n'a donc pas été informé de la différence relative au montant des charges lors de la signature de la vente et a été au contraire maintenu dans l'ignorance du caractère erroné de l'évaluation figurant dans l'annonce et de la différence reprochée.

- Cour de cassation, chambre civile 3, 10 déc. 2015, N° de pourvoi: 14-24696, inédit :

Dans leur demande dirigée contre les notaires, les acquéreurs (consorts X et Y) soutenaient :

1°/ que les notaires doivent assurer l'efficacité des actes qu'ils instrumentent en considération du but poursuivi par les parties ; qu'en l'espèce, il est constant en fait que les consorts X et Y souhaitaient acquérir un local d'habitation, comme ils le rappelaient dans leurs conclusions et ainsi qu'en attestaient de nombreux documents, et ce que la cour d'appel ne conteste pas ; qu'en retenant pourtant que les notairesn'ont pas privé leur acte d'efficacité au regard de la volonté exprimée par leurs clients en acceptant d'instrumenter la vente d'un local de bureau au sein d'un immeuble commercial, irrégulièrement transformé en local d'habitation, au motif inopérant que les consorts X et Y auraient été informés de la non-conformité du bien aux règles d'urbanisme et de la copropriété, la cour d'appel a violé l'art. 1382 du Code civil ;

2°/ que le notaire doit refuser d'authentifier un acte qu'il sait illicite ; qu'en estimant que les notaires n'avaient pas failli à leurs obligations en authentifiant un acte portant acte de vente d'un bien qu'ils savaient non conforme tant aux règles d'urbanisme que du règlement de la copropriété, la cour d'appel a violé l'art. 1382 du Code civil ;

3°/ que les notaires doivent éclairer les parties et attirer leur attention sur les conséquences et les risques des actes qu'ils authentifient ; qu'en l'espèce, les consorts X et Y faisaient valoir qu'ils n'avaient pas été en mesure de comprendre le sens et la portée exacts des informations contenues dans la note du 17 juillet 2009 dite « d'avertissement-décharge » ; qu'en s'abstenant de rechercher, in concreto, si les consorts X et Y, dont le premier est scaphandrier et le second sans emploi, avaient compris le sens et la portée exacts des informations contenues dans cette note, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'art. 1382 du Code civil.

Mais ayant relevé que le document d'avertissement rédigé par le notaire et soumis à leur signature le 17 juillet 2009 attirait l'attention des acquéreurs sur la situation de non-conformité du bien par rapport aux règles d'urbanisme et de la copropriété, sur les réactions possibles tant du syndic que des autorités chargées de faire respecter ces dispositions d'urbanisme et que la vente en cause ne présentait pas de caractère frauduleux, faute d'attenter sciemment aux droits des parties ou des tiers, ni illicite, la cour d'appel a pu retenir que ce document d'avertissement et la notification d'un nouveau projet d'acte aux acquéreurs à la même date démontraient que le notaire avait rempli son obligation d'information et de conseil à leur égard.

- Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1, section B, 10 nov. 2015, RG N° 14/03015 :

La promesse synallagmatique de vente (compromis de vente) portant sur des terrains où l'acquéreur projetait de faire réaliser un ensemble d'appartements prévoyait plusieurs conditions suspensives parmi lesquelles la condition d'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire non purgé du recours des tiers ni du délai de retrait autorisant la construction de l'ensemble immobilier visé. Cette clause doit être interprétée comme impliquant le dépôt d'une demande de permis de construire pour le terrain ayant fait l'objet de la promesse et pour le projet envisagé par l'acheteur tel qu'il avait été présenté aux vendeurs et selon les prévisions mentionnées dans la promesse de vente sans pour autant soumettre la signature de l'acte authentique de vente à la réalisation effective de toutes les démarches visées dans le projet lui-même.

Un dépôt de garantie de 33.500 EUR a été versé par la SARL acquéreur entre les mains du notaire et il était convenu que l'acquéreur ne pourrait le recouvrer qu'en justifiant de la non-réalisation de l'une au moins des conditions suspensives prévues dans l'acte ou de l'exercice d'un droit de préemption, hors sa responsabilité. Dans l'hypothèse inverse, il était prévu que cette somme resterait acquise au vendeur à titre de clause pénale.

Il est apparu dans cette affaire que, suite à l'obtention du permis de construire, l'acheteur a rencontré des difficultés avec une entreprise tierce pour assurer la desserte de la parcelle faisant obstacle à la réalisation de son projet. Ces difficultés sont toutefois indépendantes de l'obtention du permis de construire et ne sont pas de nature à le remettre en cause alors qu'aucune condition suspensive afférente à la desserte du terrain ou à la faisabilité du projet n'avait été prévue dans la promesse synallagmatique. Dès lors que toutes les conditions suspensives ont été réalisées dans le délai imparti et que l'acquéreur a néanmoins refusé de réitérer l'acte de vente, les vendeurs sont en droit de demander le paiement d'une indemnité forfaitaire d'un montant de 5 % du prix conformément aux stipulations de la promesse de sorte que le notaire dépositaire de cette somme a justement été autorisé à la libérer entre les mains des vendeurs.

- Cour d'appel de Metz, Chambre 1, 5 nov. 2015, RG N° 14/00549 :

Suivant acte notarié du 28 février 2011, Eva P divorcée W, Alexandre W et Maxime W ont vendu à Yamine A et Emmannuelle E un ensemble immobilier situé à [...] pour un prix de 190 000 EUR, s'appliquant pour les biens mobiliers à concurrence de 9 000 EUR et pour les droits immobiliers s'agissant du surplus. Selon l'acte de vente, le bien était inscrit au livre foncier au nom de Eva P pour 251/651èmes en nue-propriété et pour la totalité en usufruit, au nom d'Alexandre W pour 200/651èmes en nue-propriété et au nom de Maxime W pour 200/651èmes en nue-propriété. L'acte de vente prévoyait aussi la ventilation du prix de vente entre les vendeurs et, s'agissant d'Eva P, mentionnait qu'il lui revenait la somme de 36 628,26 EUR pour les 251/651èmes en nue-propriété ainsi que celle de 95 000 EUR pour la totalité en usufruit.
 
Reprochant au notaire d'avoir manqué à son devoir de conseil faute de l'avoir informée quant à l'option dont elle bénéficiait concernant l'évaluation fiscale ou économique de son usufruit et faute d'avoir donné suite à sa demande de blocage des fonds issus de la vente, Eva P a, par acte d'huissier du 18 juin 2012, assigné la SCP notaire de l'acte devant le Tribunal de grande instance de Metz.

L'usufruitière a ainsi mis en cause la responsabilité du notaire rédacteur de l'acte de vente de l'immeuble sur lequel elle exerçait son usufruit.

L'action dont la Cour a été saisie est une action en responsabilité à l'encontre du notaire, l'usufruitière se bornant à réclamer des dommages et intérêts au notaire par suite de la faute qu'il aurait commise à ses obligations envers elle sans remettre en cause la validité de l'acte passé, en particulier quant à la ventilation du prix entre les vendeurs. Les deux autres vendeurs n'apparaissent donc pas intéressés par le présent litige de sorte que le fait qu'ils n'aient pas été attraits à la procédure est sans effet sur la solution du litige.

Le notaire n'a pas commis de faute dans la rédaction de l'acte de vente mais a manqué à son obligation de conseil à l'égard de l'usufruitière et nus-propriétaires vendeurs. Il appartient au notaire de démontrer qu'il a informé les parties sur le mode de ventilation du prix de vente entre elles et des différentes options offertes à l'usufruitière pour lui permettre de valoriser son usufruit. Une telle preuve n'est pas rapportée. L'usufruitière, titulaire d'une procuration de ses enfants nus-propriétaires de signer la vente en leur nom, ne comporte aucune indication sur la répartition du prix entre les vendeurs. Ce n'est qu'après la vente que l'usufruitière a été informée des différents modes de valorisation de l'usufruit tel qu'il en résulte d'une lettre adressé au notaire. La solution du litige implique notamment de déterminer quelle aurait été la valorisation de la part de l'usufruitière en nue-propriété et en usufruit en cas d'option lors de la vente pour une évaluation économique de la valeur de l'usufruit. Si l'usufruitière fait état de deux méthodes à cet égard, lesquelles conduisent toutes deux à une part lui revenant supérieure à celle prévue dans l'acte de vente et à la somme versée par le notaire, la pertinence de ces méthodes ainsi que des éléments pris en compte reste incertaine de sorte que compte tenu des problèmes techniques posés, une expertise apparaît nécessaire. Il convient donc d'ordonner avant dire droit une expertise.

- Cour d'appel de Paris, pôle 4 - chambre 1, 29 oct. 2015, N° de RG: 14/04398 :

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS « RIVP » a fait procéder à la construction d'un ensemble immobilier sis 73 & 75 Quai Panhard & Levassor (et...) à PARIS dans le cadre de l'aménagement de la Zac Paris Rive Gauche ; les biens ainsi édifiés ont été vendus en l'état futur d'achèvement (VEFA) et l'immeuble... est aujourd'hui administré sous le régime de la copropriété des immeubles bâtis ; la RIVP a vendu le 2 juillet 2001 à Monsieur Daniel X et à Madame Aline Muriel Y épouse X, suivant acte authentique reçu par M B, notaire à PARIS, les lots suivants dépendant de l'ensemble immobilier susvisé :

le lot n°177 : situé dans le bâtiment B2, comprend au 6ème étage, ascenseur B2 un appartement de type 2 pièces référencé 77 composé de : une entrée, 2 pièces, une cuisine, une salle de bains, un wc et le droit à la jouissance exclusive d'un balcon, le tout constituant les 6310 000èmes des parties communes,
le lot no 261 : situé dans le bâtiment « infrastructure » comprend au 1er sous-sol, escalier B2 infrastructure, un emplacement couvert pour véhicule automobile portant le no 66 au plan annexé et les 6/10 000èmes des parties communes,
le lot n° 331 : situé dans le bâtiment « infrastructure » comprend au 2ème sous-sol escalier A infrastructure, une cave no42 au plan annexé et le 1/10000èmes des parties communes,
- le lot n° 364 : situé dans le bâtiment « infrastructure », comprend au 2ème sous-sol escalier B infrastructure, une cave portant le n° 75 au plan annexé et le 1/10 000èmes des parties communes.

La remise des clefs est intervenue le 2 octobre 2002.

Cette vente s'inscrivait dans le cadre d'un dispositif d'accession sociale à la propriété pour laquelle un cahier des charges, adopté par le Conseil de Paris le 26 juin 2000, a été établi ; l'acte de vente litigieux reprend les dispositions du cahier des charges.

Il ressort des dispositions de l'art. 1134 du Code civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et de celles de l'art. 1184 du même code que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des parties ne satisfera point à son engagement.

En l'espèce, l'acte de vente stipule expressément dans le chapitre 2 « conditions a respecter par les accédants » du cahier des charges les mentions suivantes :

« Article 4 : Le logement acquis par l'accédant doit constituer sa résidence principale.
4. 1- Sera considéré comme résidence principale le logement occupé au moins 8 mois par an par l'accédant.
Cette occupation doit être effective dans le délai maximum d'un an suivant soit la déclaration d'achèvement des travaux, soit l'acte notarié d'acquisition, si celui-ci est postérieur à ladite déclaration.
Le logement acquis par l'accédant ne peut être, même partiellement :
- ni transformé en locaux commerciaux ou professionnels,
- ni affecté à la location, meublée ou non meublée, ni à la location saisonnière, sous réserve pour les acquéreurs bénéficiant d'un prêt à taux zéro des dispositions de l'article R 317. 5 alinéa 4 du Code de la Construction et de l'Habitation,
- ni utilisé comme résidence secondaire,
- ni occupé à titre accessoire d'un contrat de travail,
- ni détruit sans qu'il soit procédé à sa reconstruction dans un délai de 4 ans à compter du sinistre.
4. 2- Cette occupation à titre de résidence principale devra se poursuivre dans les conditions ci-dessus pendant au moins 10 ans à compter de la signature de l'acte de vente,
4. 3- En cas de pluralité d'acquéreurs d'un même logement les obligations résultant du présent article s'imposent distinctement à chacun d'eux.
4. 4- Le non respect d'une seule de ces conditions dans le délai de 10 ans mentionné ci-dessus aurait pour conséquence la nullité de la vente ».

Il est également écrit, au chapitre 2, un article 5 ainsi libellé :

« L'accédant doit libérer le logement social dont il était locataire. L'accédant sera tenu de donner congé puis de libérer le logement dont il est locataire au plus tard dans le délai maximum d'un an suivant soit la déclaration d'achèvement des travaux du logement par lui acquis, soit l'acte notarié de vente si celui-ci est postérieur à ladite déclaration ».

La RIVP demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résolution judicaire de l'acte de vente litigieux, la RIVP soutenant que les acquéreurs n'ont pas respecté les obligations auxquelles ils s'étaient engagés dans l'acte de vente, à savoir notamment une obligation personnelle d'occupation à titre de résidence principale du bien vendu et l'obligation de restituer le logement qui leur était loué précédemment.

Pour s'opposer à cette demande de la RIVP, M. Daniel X conclut à l'annulation des clauses 4. 1, 4. 2 et 4. 3 susvisées.

Mais ces clauses sont claires et précises et ne méritent aucune interprétation.

Ces clauses ne sauraient davantage être regardées comme abusives dès lors qu'elles mettent à la charge des acquéreurs des obligations qui ne sont que la contrepartie de conditions avantageuses qui leurs sont concédées dans le cadre d'un dispositif d'accession sociale à la propriété par un vendeur, qui est un organisme de logement social ; les obligations imposées aux acquéreurs rappelées ci-dessus n'ont ainsi pas pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ; il n'y a donc pas lieu de dire que ces clauses sont abusives ; par ailleurs ces clauses, au regard de leur contenu n'imposent pas des obligations impossibles à réaliser comme le prétend M Daniel X.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de débouter M. Daniel X de sa demande en nullité des clauses susvisées.

Il ressort des pièces versées aux débats, que lors de la conclusion de la vente litigieuse, M. X était titulaire d'un bail d'habitation, (conclu suivant acte sous seing privé du 29 novembre 1994) ayant pour objet un logement social sis 135 rue des Flandres Paris qui lui a été consenti par la RIVP pour la période du 1er décembre 1994 jusqu'en 2008 ; or, M. X, en contravention avec les engagements souscrits dans l'acte de vente rappelés ci-dessus, n'a pas libéré ce logement social dans le délai d'un an suivant la déclaration d'achèvement des travaux du logement par lui acquis à l'occasion de la vente litigieuse, M. X n'ayant pas donné congé du logement social loué mais ayant quitté ce logement suite à un jugement ordonnant son expulsion rendu le 11 septembre 2007 par le tribunal d'instance de Paris 19éme ; il s'en déduit que M. X a ainsi inexécuté une obligation essentielle qui était mise à sa charge par le contrat de vente litigieux ; ce manquement est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résolution judiciaire du contrat de vente litigieux.

Il convient par conséquent au regard de ces éléments, et des motifs pertinents et non contraires des premiers juges que la cour adopte, de confirmer le jugement entrepris.


- Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1 A, 15 oct. 2015, RG N° 14/02262 :
 
Par acte notarié du 24 septembre 2008, Michel F a vendu à Éric J et à Maud A une maison à usage d'habitation située à Courzieu, avec deux dépendances et courette, moyennant le prix de 178.000 EUR.
 
Les acquéreurs de la maison comprenant deux dépendances et une courette ne peuvent se voir opposer la prescription au titre de leur action en garantie des vices cachés ayant pour cause la découverte de l'humidité affectant le rez-de-chaussée de l'ensemble immobilier. En effet il ressort de l'ensemble des documents produits au dossier que si les acheteurs ont exposé dans leur assignation introductive d'instance du 17 juillet 2012 avoir commencé des travaux de rénovation du rez-de-chaussée dès le début de l'année 2010 et avoir alors constaté la présence d'humidité sous le sol du salon, aucun élément ne permet cependant de constater qu'ils auraient découvert avant le 17 juillet 2010 l'existence des défauts affectant la dépendance qu'ils invoquent pour rechercher la garantie de leur vendeur.
 
L'action apparaît en revanche mal-fondée puisque la configuration même des lieux permettait à l'occasion d'une simple visite de constater que la maison acquise était adossée directement à la colline et que la roche, apparente dans la dépendance, pouvait nécessairement conduire au passage d'eaux de ruissellement provenant de la colline.

Les acheteurs ont en outre entrepris eux-mêmes d'importants travaux de rénovation de l'ensemble de la maison dès leur acquisition sans faire intervenir une entreprise spécialisée ou un homme de l'art, procédant en particulier à un important décaissement du sol de la dépendance. Par ailleurs, le constat d'huissier réalisé de façon non contradictoire à leur initiative ne permet pas d'établir de façon certaine l'existence d'une source provenant de la colline dont une résurgence se situerait au niveau du sol de la dépendance, alors que l'huissier de justice constatait seulement l'existence d'une ancienne canalisation assimilable à un drain et dont l'objet pouvait tout aussi bien consister à canaliser les eaux de ruissellement. Il en résulte que les acquéreurs qui ont visité à plusieurs reprises l'immeuble ne démontrent pas que celui-ci présentait un vice autre que le ruissellement normal et nécessairement prévisible à l'occasion d'une simple visite des lieux des eaux de la colline sur le mur d'une dépendance constitué par la roche de cette colline.

- Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1, section B, 6 oct. 2015, RG n° 13/0858 :
 
Selon compromis de vente des 23 juin et 14 août 2006, M. André C et sa soeur, Mme Marie Magdeleine C H ont vendu à la Sci MBL une parcelle de terrain située [...] moyennant un prix de 130 000 EUR. L'acquéreur a versé un une somme à titre de dépôt de garantie.

La réitération de la vente par acte authentique fixée au 31 octobre 2006 n'est pas intervenue.

Au cours du mois d'octobre 2010, M. C et la Sci MBL ont convenu de régulariser la vente moyennant un nouveau prix de 150 000 EUR.

Cet accord n'a pu être régularisé.

La Sci a saisi le TGI de Lyon afin d'obtenir la condamnation solidaire de M. André C et de Mme H à réitérer l'acte de vente de leur terrain sur la base du compromis régularisé le 14 août 2006 ou à défaut en exécution de la promesse de contrat concrétisée par les lettres échangées entre les parties les 29 octobre 2010 et 12 novembre 2010, subsidiairement aux fins de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers.

Par jugement du 16 Janvier 2013, le TGI a débouté la Sci MBL de sa demande tendant à voir constater la vente, considérant que le premier compromis était caduc.

Appel a été relevé.

Il convient de déclarer la vente parfaite et la propriété acquise à l'acquéreur en l'état de l'échange de courriers établissant qu'une parcelle de terrain désignée par son numéro de cadastre et sa superficie a été vendue moyennant le prix de 150 000 EUR. Le vendeur avait fait savoir à l'acheteur que le prix précité était accepté en lui demandant de lui faire connaître ses intentions sur la suite du projet d'achat. L'acheteur a répondu en confirmant son intention d'acquérir pour ce prix et un dépôt de garantie complémentaire à celui déjà effectué est intervenu. L'acheteur produit en outre la procuration donnée par l'une des venderesses pour conclure la vente à ces conditions. Il résulte de ces éléments qu'une vente est bien intervenue et que cette vente est parfaite en l'état de l'accord des parties sur la chose et le prix.

- Cour d'appel de Versailles, Chambre 3, 2 juill.2015, RG N° 13/05137 :

La promesse de vente contenait la disposition suivante : Des dommages et intérêts seraient exigibles au cas où il ne serait pas donné suite par la conversion des présentes en acte authentique. C'est dommage et intérêt d'un montant égal à la somme versée ci-dessus et la commission d'usage de l'intermédiaire due seraient à charge de la partie défaillante."

Par lettre du 8 décembre 2005 les époux acquéreurs ont indiqué au notaire qu'ils résiliaient la vente en raison de l'absence de production d'un certificat de conformité.

Les vendeurs d'un immeuble à usage d'habitation selon promesse de vente doivent être déboutés de leur demande de résolution de la vente et de paiement de la clause pénale ensuite du refus de l'acheteur de réitérer l'acte. Il apparaît en effet que l'habitation construite par les vendeurs n'a fait l'objet d'aucun certificat de conformité, d'aucune assurance dommages-ouvrage sans qu'ils ne puissent justifier de ce que les entreprises intervenues étaient assurées au titre de la garantie décennale, ces éléments n'ayant été révélés qu'après la signature de la promesse de vente, lorsque le notaire a tenté de rassembler les documents nécessaires à la rédaction de l'acte authentique.

Le vendeur est tenu par une obligation générale de renseignement à l'égard de l'acquéreur portant en particulier sur l'état de l'immeuble, tant juridique que physique, et l'information de l'acquéreur doit être loyale et exacte sans qu'il soit nécessaire que la fourniture des renseignements nécessaires soit prévue par une condition suspensive. Or, la souscription d'une assurance dommages-ouvrage est une obligation légale, et il est important pour un acquéreur de savoir, avant de signer l'acte authentique, qu'il ne disposera ni du bénéfice de cette assurance, ni, en l'espèce, de celui des assurances obligatoires des constructeurs. Il est également en droit de savoir que la construction n'a pas fait l'objet d'un certificat de conformité des travaux au permis de construire, sachant que ce document permet notamment de prouver la régularité de la construction, en cas de mise en oeuvre du droit de reconstruire à l'identique. L'acheteur était donc fondé à refuser de réitérer la vente compte tenu des manquements commis par les vendeurs à leur obligation d'information loyale.

 

- Cour de cassation, Ch. civ. 1, 30 oct. 2013, pourvoi N° 12-28.926, rejet, inédit :

Suivant acte reçu le 11 mars 2002 par M. X, notaire associé de la SCP X Z, M. et Mme Y ont vendu à la SCI "Les jardins de Tuilières" diverses parcelles à construire moyennant une certaine somme payable pour partie en trois échéances en l'étude du notaire, l'autre partie étant acquittée par une dation en paiement consistant en la construction d'un immeuble d'habitation sur une parcelle demeurée la propriété des vendeurs ; le paiement de l'intégralité du prix était garanti par le privilège du vendeur avec action résolutoire, dont l'inscription a été prise par l'intermédiaire du notaire jusqu'au 1er mars 2003 puis s'est trouvée périmée faute d'avoir été renouvelée en temps utile ; n'ayant pu obtenir la dation en paiement due par la SCI, placée en liquidation judiciaire, M. et Mme Y ont assigné le notaire rédacteur de l'acte de vente en indemnisation, lui reprochant un défaut de renouvellement de l'inscription du privilège du vendeur ainsi qu'un manquement à son obligation de conseil.

Pour débouter M. et Mme Y de leur demande, l'arrêt de la cour d'appel, après avoir énoncé qu'il n'y avait lieu de renouveler l'inscription que dans l'hypothèse où la dation en paiement n'aurait pas été livrée avant le 1er mars 2003, retient que si le notaire connaissait les retards de paiement des échéances puisque les versements étaient effectués en son étude, il ignorait en revanche, faute d'en avoir été avisé par M. et Mme Y, l'absence d'exécution de la dation en paiement, qui seule demeurait en cause, ce qui excluait tout manquement fautif de sa part.

En statuant ainsi, alors qu'elle relevait que les paiements de la partie du prix, en vue duquel l'inscription du privilège du vendeur avait été prise, devaient être effectués en l'étude du notaire, ce dont il résultait que ce dernier, qui avait constaté le non-respect des échéances, se devait d'appeler l'attention de M. et Mme Y sur l'importance du renouvellement du privilège avant sa péremption, afin de garantir tant le solde du prix en numéraire que l'exécution de la dation en paiement, la cour d'appel a violé l'art. 1382 du Code civil.

Avant, c'était ça, à la main ou à la machine à écrire :

Monsieur et Madame PINEAU, agissant solidairement entre eux, vendent à Mademoiselle RAYOT qui accepte, l'immeuble dont la désignation suit :

Depuis l'apparition de la machine et du logiciel de traitement de texte, tenant aussi la nouvelle paresse des rédacteurs, c'est devenu cela :

LE VENDEUR vend à L'ACQUEREUR qui accepte l'IMMEUBLE dont la désignation suit.

En cas de pluralité de vendeurs, ils agiront solidairement entre eux. Il en sera de même en cas de pluralité d'acquéreurs.

Les VENDEURS acceptent d'être dénommés dans le corps du présent acte par le terme invariable LE VENDEUR ; de même les ACQUEREURS acceptent d'être dénommés invariablement L'ACQUEREUR, le tout sans préjudicier à la solidarité entre les uns ou les autres exprimée plus haut.

Aucun doute c'était mieux avant ; surtout c'était compréhensible. Le comble est que l'ordinateur et son logiciel – s'ils sont conçus et utilisés par des personnes intelligentes - permettent de revenir aujourd'hui à la formule classique. La remarque est valable pour l'ensemble des clauses dans lesquelles termes impersonnels ou invariables devraient disparaître.

 

- Cour d'appel de Lyon, Ch. civ. 1 A, 24 avril 2014, RG N° 13/00336 :

L'acheteur reproche au notaire de ne pas avoir attiré son attention sur la situation d'insalubrité, en raison de sa surface, d'un des studios appartenant à l'ensemble immobilier qu'il a acquis le 15 janv. 2007.
 
Bien que la mission principale du notaire soit d'authentifier les actes, et qu'il lui soit imposé une obligation de conseil consistant à procéder à la vérification avant de dresser tout acte des faits et conditions nécessaires permettant d'assurer l'utilité et l'efficacité de ces actes, il lui appartient également de fournir tous les éléments d'informations en sa possession susceptibles d'éclairer ses clients sur la portée de leurs engagements.
 
Si l'acte juridique n'est pas contestable, lequel comporte les mentions légales, notamment celles relatives au logement décent au sens de la loi Carrez et s'il n'appartenait pas au notaire de vérifier la conformité du métrage effectué par des spécialistes, il lui appartenant en revanche, tout en connaissant l'intention de son client de louer le bien acquis, d'informer l'acquéreur sur l'impossibilité de louer un studio dont la surface est inférieure à 9m2 et de le mettre en garde sur l'opération d'achat.
 
Le notaire ne démontre pas qu'il a informé son client sur cette impossibilité de louer l'un des studios qui était acquis. Il n'a donc pas satisfait pleinement à son obligation de conseil.
 
L'engagement de la responsabilité du notaire suppose toutefois l'existence d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice au sens de l'art. 1382 du Code civil (responsabilité de droit commun). Or, en se contentant de préciser que son préjudice résulterait de la perte subie lors de la revente du bien au prix de 130.000 euro alors qu'il en espérait 200 000 euro, l'acheteur n'établit pas qu'en connaissance de cause il n'aurait pas contracté la vente ni en quoi le défaut de conseil de son notaire serait à l'origine d'une perte de chance de conclure à des conditions plus avantageuses la vente. En conséquence, la responsabilité du notaire ne peut pas être engagée.
 
Donc le notaire a bien commis une faute mais cette faute est indépendante du fait que l'acheteur a revendu le studio à prix réduit
Le droit à la preuve découlant de l'article 6 de la Convention EDH ne peut faire échec à l'intangibilité du secret professionnel du notaire, lequel n'en est délié que par la loi, soit qu'elle impose, soit qu'elle autorise la révélation du secret.
 
- Cass. 1re civ., 4 juin 2014, n° 12-21.244, FS P+B+I :

Agissant en nullité de deux ventes immobilières à réméré qu'ils avaient, par actes authentiques des 24 févr. 2001 et 16 mai 2001, consenties à M. T, pour un prix payé, pour l'essentiel, par voie de compensation conventionnelle avec des dettes préexistantes, M. et Mme P ont produit aux débats, comme preuves du dol ou des pactes commissoires prohibés qu'auraient recélés ces ventes, quatre lettres que le notaire instrumentaire, M. B, avait adressées à l'acquéreur et à son mandataire, M. B., entre le 30 mai 2004 et le 21 janv. 2005.

M. et Mme P ont fait grief à l'arrêt d'appel de déclarer ces pièces, communiquées sous les n° 14, 15, 16 et 17, irrecevables comme couvertes par le secret professionnel.

Leur pourvoi est rejeté.

Le droit à la preuve découlant de l'art. 6 de la Convention EDH ne peut faire échec à l'intangibilité du secret professionnel du notaire, lequel n'en est délié que par la loi, soit qu'elle impose, soit qu'elle autorise la révélation du secret ; ayant exactement retenu que les lettres produites évoquant les relations que leur auteur, M. B, notaire, avait entretenues avec l'acquéreur et son intermédiaire, M. B, à l'occasion de la préparation des actes de ventes à réméré litigieux, étaient couvertes par le secret professionnel, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision d'écarter ces pièces des débats.

- Cass. Civ. 3e, 16 déc. 2009 (N° de pourvoi : 09-10.540 PB), cassation :

Le vendeur qui, ayant connaissance d’un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu’il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant toute clause contraire de la formule notariale.

Par acte reçu par M. X, notaire, avec la participation de M. Y, notaire, la SCI "19 Allées de Chartres" a vendu aux époux Z un appartement situé au troisième étage d’un immeuble lui appartenant ; l’acte de vente comportait une clause de non-garantie, aux termes de laquelle le vendeur ne donnait aucune garantie des vices cachés susceptibles d’affecter le sol, le sous-sol et les constructions, même en cas d’existence de termites ou autres parasites ; était annexé un certificat établi par la société "Capri-Therm" le 11 décembre 1996, ne faisant pas mention d’attaques de termites alors qu’un autre certificat du même jour, pour l’ensemble de l’immeuble, mentionnait leur présence ; postérieurement à la vente, les époux Z ont découvert la présence de termites et ont, sur le fondement de l’art. 1645 du Code civil, assigné en indemnisation la société venderesse, laquelle a appelé en garantie M. Y, notaire.

1/ Le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Pour débouter les époux acquéreurs de leurs demandes, l’arrêt de la cour d’appel a retenu que la mauvaise foi du vendeur doit être établie pour écarter la clause de garantie des vices cachés et qu’elle ne peut découler de la seule preuve de la connaissance de la présence de termites et que le vendeur n’a pas voulu cacher aux futurs acquéreurs la présence de termites dans l’immeuble puisque si n’avait été annexé à l’acte que le certificat particulier du 11 décembre 1996 concernant exclusivement les lots acquis par les époux acquéreurs, qui ne faisait pas mention d’attaques de termite au troisième étage de l’immeuble, la société "19 allées de Chartres" a remis à son propre notaire, pour qu’il la remette au notaire rédacteur, une attestation générale établie le même jour pour la totalité de l’immeuble par la société "Capri-Therm", qui mentionnait le passage de termites au troisième étage, et qu’il ne peut être tenu responsable de la non-transmission de cette pièce aux époux Z, acheteurs, dans la mesure où il appartenait à MM. Y et X, notaires, qui en avaient tous deux connaissance, d’annexer l’attestation générale à l’acte ou à tout le moins de la porter à la connaissance des acquéreurs et d’en faire mention.

En statuant ainsi, alors que le vendeur qui, ayant connaissance d’un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu’il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause, la cour d’appel a violé l’article 1643 du Code civil.

2/ Pour limiter la condamnation de M. Y, notaire, à la seule réparation du préjudice financier subi par les époux Z, la cour d’appel a retenu que si la faute du notaire est de nature à avoir empêché les acquéreurs d’apprécier le coût des travaux nécessaires à la réfection de leur appartement, elle n’est pas en lien direct avec le préjudice locatif subi par les époux Z.

En statuant ainsi, sans rechercher si l’ignorance des acquéreurs, par la faute du notaire, de la présence de termites n’avait pas retardé l’exécution des travaux de réfection de l’appartement, notamment en raison de la nécessaire mise en oeuvre d’une procédure judiciaire aux fins d’établir la preuve de la présence de termites, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef au regard de l’art. 1382 du Code civil.

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La Cour de cassation dit que la clause d’exonération de garantie n’a pas d’effet dès lors que le vendeur la connaît, peu importe sa bonne ou mauvaise foi. 

- Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Ch. 1 B, 22 janv. 2015, Numéro de rôle : 13/24544 :

La délivrance de l'immeuble vendu n'a pas été conforme à l'acte notarié de vente, dès lors que l'acquéreur qui avait acquis un bâtiment censé détenir toutes les autorisations administratives nécessaires pour être destiné à usage d'habitation a eu délivrance d'un bâtiment non pourvu des autorisations nécessaires pour cet usage. Spécialement, l'immeuble passait d'immeuble destiné au commerce de location d'unités d'accueil la nuitée pour l'hébergement temporaire de voyageurs motorisés à un immeuble à usage d'habitation à titre permanent.

Commet une faute engageant sa responsabilité le notaire qui, en toute connaissance de cause, reçoit l'acte de vente d'un immeuble comme étant à usage d'habitation alors qu'il s'agissait d'un immeuble initialement à l'activité commerciale d'hébergement temporaire de voyageurs motorisés qui avait été transformé par le vendeur sans les autorisations administratives nécessaires.

 

- Cass. Civ. 1re, 4 févr. 2015, N° de pourvoi : 14-10.044, cassation partielle, inédit

Par acte authentique reçu le 20 sept. 1995 par monsieur X, notaire associé d’une SCP notaire, M. et Mme Y ont acquis les lots n° 18 et 21 d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété ; reprochant aux époux Y la réalisation de travaux portant sur des parties communes à usage privatif, consistant en une surélévation de leur immeuble d’habitation, la création d’une terrasse et la pose d’un portillon, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires les a assignés en démolition de ces constructions, remise en état des lieux et indemnisation ; ces derniers ont appelé en la cause M. et Mme Z, leurs vendeurs, qui avaient réalisé lesdits travaux, ainsi que le notaire.

Pour exonérer le notaire de toute responsabilité, l’arrêt d'appel retient que celui-ci, avant la vente, a envoyé un questionnaire au syndic auquel ce dernier et l’ensemble des copropriétaires ont répondu sans faire état d’une quelconque difficulté quant aux travaux litigieux, n’émettant des réserves que sur le mur de soutènement, ce qui laissait présumer qu’ils avaient été effectués en toute transparence conformément aux permis de construire non contestés.

En se déterminant ainsi, sans rechercher si le notaire, tenu d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques de l’acte instrumenté, avait vérifié l’existence d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour la réalisation de travaux affectant des parties communes, bien qu’à usage privatif, et avait attiré l’attention des parties sur les risques encourus en l’absence d’un tel accord, alors qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de la régularité de ces constructions, dès lors que le syndic de la copropriété indiquait ne pas avoir donné son autorisation pour l’édification du mur de soutènement, la cour d’appel n’a pas légalement justifié sa décision au regard de l’art. 1382 du Code civil (responsabilité de droit commun).

- Cour de cassation, chambre civile 1, 15 janv. 2015, N° de pourvoi: 14-10.256, cassation, inédit :

L'arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa de l'art. 1382 du Code civil, sur la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle :

À la suite de la vente d'un bien immobilier situé en France, M. X et Mme Y, de nationalité française, exonérés de toute imposition en France conformément à l'art. 150 U II-2° du Code général des impôts (CGI), ont dû acquitter en Suède, où ils résident, une taxe sur la plus-value ; reprochant à M. Z, notaire français qui les avait assistés lors de cette opération, d'avoir manqué à son obligation d'information et de conseil en omettant de les éclairer sur les conséquences fiscales de l'opération, qu'ils n'auraient pas réalisée s'ils avaient eu connaissance de l'imposition à laquelle ils ont été soumis, les vendeurs l'ont assigné en indemnisation.

Pour rejeter leur demande en paiement d'une indemnité égale au montant de l'imposition qu'ils ont acquittée, l'arrêt de la cour d'appel retient que le paiement d'un impôt ne constitue pas un préjudice réparable.

En statuant ainsi, alors qu'un préjudice peut découler du paiement d'un impôt auquel le contribuable est légalement tenu lorsqu'il est établi que le manquement du notaire à son obligation de conseil l'a privé de la possibilité de renoncer à l'opération et de rechercher une solution au régime fiscal plus avantageux, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé

- Cour d’appel de Lyon, Ch. civ. 1 A, 30 avril 2015, RG N° 13/06166 :

Aux termes du contrat de vente, l’acquéreur du bien immobilier a réglé le prix comptant au jour de l’acte, par la comptabilité du notaire récateur.

Ledit notaire a commis une faute de négligence en virant les fonds empruntés en livre sterling auprès de la banque anglaise dont l’emprunteur lui avait donné les coordonnées bancaires alors que les instructions du client pour un virement en euro étaient claires et précises. Certes le notaire a suivi une procédure dite normale en la matière, mais aurait dû indiquer dans l’ordre de transfert des fonds à l’étranger comme devise de transfert l’euro, conformément à la demande de son client, et non la livre sterling, et ce, que le pays receveur ait ou non pour monnaie l’euro dès lors que les clients de certaines banques peuvent avoir des comptes multidevises.

Cette faute relative à la devise du virement oblige le notaire à réparer le préjudice financier résultant de l’opération de change et à verser la somme de 50.855 € de dommages et intérêts correspondant à la différence du taux de change entre la date où les fonds ont été perçus et celle où ils ont été convertis.

- Rép. min. n° 26077 ; J.O.A.N. Q, 25 août 2015, p. 6518 :

L'art. R. 3211-13 du Code général de la propriété des personnes publiques (CG3P) précise que l'aliénation des terrains, bâtis ou non bâtis, du domaine privé de l'État mentionnés à l'article L. 3211-7 peut être consentie à un prix inférieur à la valeur vénale déterminée par le directeur départemental des finances publiques, par application d'une décote dans les conditions prévues aux art. R. 3211-14 à R. 3211-17-4. Les terrains bâtis s'entendent de ceux dont les constructions existantes sont destinées à être démolies ou restructurées en vue de permettre la réalisation des programmes de construction. L'extension du régime de la décote aux biens bâtis constitue une évolution apportée par la loi n° 2013-61 du 18 janv. 2013. Sous réserve du respect du seuil de 75 % des surfaces de plancher affectées au logement, les opérations de constructions neuves après démolition du patrimoine bâti et les opérations de restructuration du bâti sont éligibles à une décote, quel que soit l'usage antérieur du bâtiment. C'est en particulier le cas pour une transformation de bureaux en logements qui nécessite un changement d'affectation et des modifications importantes du bâti. En revanche, une opération de rénovation ou de réhabilitation du bâti, non-accompagnée d'un changement de destination en logements, n'est pas éligible à une décote. Il est rappelé que l'ensemble des biens du domaine privé de l'État mais aussi ceux des établissements publics identifiés dans le décret n° 2013-937 du 18 octobre 2013 (SNCF, RFF, VNF, RATP) et dans le décret n° 2014-1743 du 30 déc. 2014 (établissements publics de santé) peuvent être concernés par le dispositif.

- C.A. de Paris, pôle 2 - chambre 1, 6 mars 2012 (N° de RG : 10/18.309) :
 
Le notaire appelant en la cause en appel fait valoir pour l'essentiel qu’il a parfaitement exécuté son obligation de conseil, ce qui ressort de son acte, dans lequel sont rappelées les dispositions légales, et du fait que le certificat conforme au décret du 23 mai 1997 a été remis aux parties le jour de la signature et qu’elles l’ont signé, qu’il n’a pas à vérifier le travail du géomètre ni la superficie, que c’est le vendeur qui, malgré son avertissement, n’a pas voulu procéder à un métré conforme, raison pour laquelle il a refusé d’annexer à son acte le plan de l’architecte qui avait transformé les locaux pour les rendre habitables, qu’il n’y a pas de contradiction dans l’acte dès lors qu’il a, tout au contraire, rappelé la loi Carrez et n’a exclu la garantie que pour le reste des surfaces ; que le tribunal s’est fourvoyé sur les demandes de la SCI L, vendeur, qui n’a demandé que la garantie du notaire et n’a pas évoqué une perte de chance alors qu’il n’y a pas de préjudice, la restitution de la moindre mesure n’en n’étant pas un, et cette demande, nouvelle, ne pouvant être formulée pour la première fois en appel et alors que, en présence d’un métrage inférieur, les acquéreurs auraient négocié le prix à la baisse ; que le lien de causalité n’existe pas dans la mesure où la précision de la surface vient du vendeur qui a indiqué avoir transformé le bien.

À rebours la SCI L approuve le jugement quant à la responsabilité du notaire dont elle souligne qu’il ne l’a pas incitée à recourir à un métré fait par un professionnel mais a refusé d’annexer le plan de l’architecte qui montrait les transformations opérées et a conseillé seulement d’arrondir au m² inférieur alors qu’il avait rédigé le règlement de copropriété et procédé à toutes les ventes de l’immeuble, qu’il aurait dû s’apercevoir que le lot 154 avait une surface identique à celle d’origine alors qu’il avait fait l’objet de transformations ; que, s’agissant du préjudice, elle soutient qu’il est certain que, pleinement avertie, elle aurait fait procéder à un métré conforme et aurait pu vendre au prix convenu du fait des "nombreux avantages" et de "la rareté du bien" ; qu’elle a perdu une chance de vendre à un prix identique compte tenu des qualités du bien, cette demande n’étant pas nouvelle car il appartient au juge de requalifier les prétentions.

La cour d’appel considère que le notaire soutient à juste raison que son obligation de conseil relative à la surface du bien vendu se limite à informer les parties sur les dispositions légales et les conséquences d’un mesurage inexact, n’ayant pas à se rendre sur place pour s’assurer de la superficie ou de la consistance du bien vendu ni à contraindre les vendeurs à faire effectuer un métré par un géomètre-expert ; ayant repris dans l’acte les dispositions de l’art. 46 de la loi du 10 juill. 1965 et lui ayant annexé le certificat conforme à l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967, modifié par celui du 23 mai 1997, qu’il a fait signer par les parties, il a satisfait à ses obligations légales.

La lettre du notaire en date du 26 févr. 2008 invoquée par la SCI L à l’appui de sa démonstration, selon laquelle il lui aurait donné conseil de s’arrêter à la surface qu’elle estimait être la bonne en se contentant d’arrondir au m² inférieur n’est pas de nature à infléchir cette analyse dans la mesure où, d’une part, cette lettre est postérieure de plus d’un an à la vente, ce qui ne peut valoir conseil en vue de cet acte et où, d’autre part, sa lecture intégrale démontre que, loin d’admettre avoir fourni un tel conseil, le notaire y a, tout au contraire, rappelé que de nombreuses discussions ont eu lieu entre lui même, la SCI, son confrère, notaire des acquéreurs, à ce sujet et que la surface du bien a été mentionnée pour 105 m² du fait de la certitude dans laquelle était le gérant de la SCI de son exactitude ; cette même lettre prive également de toute portée l’argument selon lequel le notaire, en refusant d’annexer le plan de l’architecte, aurait manifesté que sa responsabilité serait engagée, alors qu’elle précise à l’inverse que ce refus est dû au fait que ce plan ne peut tenir lieu du certificat prévu par la loi.

C’est à la suite d’une lecture inexacte, superficielle et incomplète que la SCI L met en avant les contradictions internes à l’acte de vente et celles existant entre cet acte et la promesse, les pages 4, 10 et 13 de l’acte de vente visées à ce titre ne faisant que rappeler que les superficies du bien vendu pour la partie habitable, savoir le lot 154, sont soumises aux dispositions de la loi dite "Carrez" (pages 4 et 13) tandis que l’absence de garantie des surfaces évoquée à la page 10 ne concerne que celles du terrain sur lequel est édifié l’immeuble (et non du lot) et la "surface des biens vendus n’entrant pas dans le champ d’application des dispositions de la loi Carrez", cette clause excluant donc expressément de l’absence de garantie les dispositions de ladite loi ; la page 8 de la promesse n’entre pas plus en contradiction avec ces stipulations dès lors que, comme l’acte, elle prévoit l’exclusion de la garantie de surface pour la "contenance du terrain" et précise, s’agissant du bien vendu, "sauf application de la loi Carrez sur le mesurage".

Dans ces conditions, le notaire s’étant acquitté de ses obligations de conseil et aucune faute ne pouvant être retenue à son encontre dans la rédaction de l’acte de vente litigieux, le jugement, qui en a décidé autrement, ne pourra qu’être infirmé de ce chef et la SCI L déboutée de ses demandes formées contre lui, étant rappelé au surplus que la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue à l’art. 46 de la loi du 10 juill. 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne constitue pas, en elle même, un préjudice indemnisable.

 
- Cass. civ. 3e, 17 sept. 2014, n° 13-18.931 : 
 
Très connu des habitants de la région parisienne, le phénomène des sousplex paraît moins tenir à un effet de mode qu’à la triste désillusion de candidats à l’acquisition d’un bien immobilier qui, face à l’explosion des prix et la rareté des offres abordables, en viennent aujourd’hui à envisager des solutions de logement encore totalement inédites à la fin du siècle dernier. Avec un peu d’imagination et les travaux adéquats, transformer un garage, une cave ou une buanderie en local d’habitation, en sous-sol n’a rien d’insurmontable. De plus en plus nombreux sont les propriétaires qui saisissent l’occasion de tirer profit de la vente de locaux aménagés de la sorte. Le problème est qu’un taux d’humidité important et une lumière naturelle quasi inexistante peuvent avoir raison de l’habitabilité de l’immeuble au regard des critères de décence définis par le décret n° 2002-120 du 30 janv. 2002.

Une personne, locataire, avait déjà pu occuper un lot de copropriété composé d’une buanderie et d’un débarras transformés en logement, décide de l’acquérir pour le mettre à son tour en location. Or deux ans plus tard, un arrêté préfectoral déclarait les locaux inhabitables pour cause d’insalubrité. Logiquement, les acquéreurs pensaient alors attaquer en nullité l’acte de vente et, partant, de l’erreur qu’ils avaient ainsi commise lors de la vente sur les qualités substantielles du bien litigieux.

La Cour de cassation donne raison aux juges d’appel d’avoir estimé que les plaignants avaient valablement donné leur consentement, non seulement en raison du fait qu’ils avaient eu tout le loisir de se rendre compte, au gré des visites, de la situation du local, mais aussi parce que le notaire les avait dûment renseignés sur la transformation dont le bien avait fait l’objet, tout en portant d’ailleurs à leur connaissance la définition du logement décent.

Faute d’obtenir l’annulation de la vente, les acquéreurs avaient aussi recherché la responsabilité de ce même notaire, pour ne pas avoir plus attiré leur attention sur les risques d’insalubrité du local. Certes, l’officier public avait dans ce cas simplement été chargé de rédiger le compromis ainsi que de l’acte authentique de vente. Toutefois, dès lors qu’aucun agent immobilier n’était intervenu pendant la phase d’entremise et de négociation du bien entre les parties, la question se posait quand même de savoir si le notaire aurait dû lui-même s’en inquiéter au regard de la nature insolite du local, en se montrant plus méfiant quant à sa capacité à servir d’habitation.

La Cour de cassation rejette toute mise en cause du notaire, en estimant qu’il n’appartient pas au notaire de visiter le bien immobilier vendu même en l’absence d’intervention d’agence immobilière.