Défiscalisation : le notaire responsable de la perte de chance de l'acquéreur immeuble à rénover

- Cour d'appel de Rouen, Chambre civile 1, 16 déc. 2015, RG N° 15/00663 :

Par acte du 28 décembre 2004 établi par Me Gérard M, notaire associé, la société Financière Barbatre, faisant suite à une promesse de vente du 5 novembre précédent, a vendu à M. Joseph M et à son épouse Madame Patricia les lots 2-3-4 et 5 des dépendances du château de Maintenon, au prix de 62 488 EUR.

Les époux M., qui avaient acquis ces biens en état de vétusté pour effectuer une opération de défiscaalisation au titre du classement du château de Maintenon comme monument historique, ont emprunté par acte notarié une somme de 638 851 EUR auprès de la Banque Populaire des Alpes pour financer l'acquisition et les travaux nécessaires.

Le notaire, rédacteur de l'acte authentique de vente des dépendances d'un château, manque à son devoir d'information et de conseil en s'abstenant d'informer les acquéreurs  du risque relatif au versement d'importantes sommes à l'entreprise générale de construction. Compte tenu du but de défiscalisation poursuivi par les acquéreurs, il aurait également dû les aviser de la nécessité d'avoir obtenu l'autorisation de l'architecte des Bâtiments de France avant d'effectuer tout versement au titre des travaux. Enfin, il n'a pas vérifier la capacité juridique de l'association syndicale libre de recevoir des fonds. En revanche, il ne peut lui être reproché d'avoir omis d'appeler les fonds conformément au mandat reçu par les acquéreurs dès lors que ceux ci ont ordonné à la banque, le jour même de l'acquisition, de verser directement le montant des travaux à l'entreprise. Par ailleurs, les acquéreurs n'ont vérifié que tardivement l'utilisation des fonds alors qu'une vigilance normale de leur part aurait permis le remboursement des sommes en cause par une entreprise encore solvable.

S'il n'est pas certain que les acquéreurs auraient renoncé à l'acquisition s'ils avaient parfaitement été informés des risques encourus, leur acquisition étant motivée par une opération urgente de défiscalisation en raison de la perception de revenus particulièrement importants en 2004, ils ont néanmoins subi un préjudice d'un montant de 24 184 EUR correspondant aux pénalités fiscales et aux intérêts de retard liés au redressement fiscal consécutif à l'inefficacité de l'opération litigieuse de défiscalisation. Ils ont également subi un préjudice moral estimé à 5 000 EUR par la cour.

S'agissant cependant d'une perte de chance qu'elle évalue à une probabilité de 80 %, elle leur alloue une somme totale de 24 184 EUR à titre de dommages et intérêts, infirmant ainsi la décision entreprise qui avait rejeté les prétentions indemnitaires qu'ils avaient formées à l'encontre du notaire.

Manquement à l'obligation de conseil : forme juridique de la vente

- Cour de cassation, Ch. civ. 1, 30 oct. 2013, pourvoi N° 12-25.763, rejet, inédit :

Par acte reçu le 9 sept. 2008 par M. X, notaire, M. et Mme Y ont vendu à la société Ambrosia du matériel agricole, un bureau servant à l'exploitation et un stock de végétaux et pieds mère pour le prix de 610.000 EUR payable en trois versements, le solde étant versé sous forme de rente viagère annuelle ; faute d'obtenir le paiement de la somme de 125.000 EUR à l'échéance convenue, M. et Mme Y ont fait délivrer un commandement de payer à la société Ambrosia, qui a formé opposition ; cette dernière ayant été placée en redressement puis liquidation judiciaires, M. et Mme Y ont déclaré leur créance au passif de la société ; reprochant au notaire d'avoir manqué à son obligation de conseil en omettant d'attirer leur attention sur la forme juridique choisie pour la vente et sur les conséquences d'une absence de garantie de paiement, ils l'ont assigné en indemnisation.

M. X a fait grief à l'arrêt d'appel de le condamner à payer à M. et Mme Y une certaine somme à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen soutenu par lui :
1°/ qu'une perte de chance ne peut donner lieu à réparation lorsque l'aléa dont dépend l'existence de l'avantage escompté ne s'est pas encore réalisé ; qu'en condamnant M. X à verser aux vendeurs la somme de 125.000 EUR au titre de la perte de chance de recouvrer le prix auprès de l'acquéreur, bien que l'existence même de cette créance ait dépendu d'un événement à venir "l'issue de l'action introduite par laquelle les débiteurs contestaient devoir le prix en invoquant notamment sa surévaluation et les actes de concurrence déloyale des vendeurs", la cour d'appel a violé l'art. 1382 du Code civil ;
2°/ que la perte d'un avantage illicite ne constitue pas un préjudice réparable ; qu'en s'abstenant de rechercher si l'avantage que les vendeurs espéraient tirer en percevant le prix de vente n'était pas illicite dès lors qu'il avait été surévalué et qu'ils s'étaient rendus coupables de concurrence déloyale au détriment des acquéreurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'art. 1382 du Code civil.

Mais ayant, par des motifs non contestés, relevé de multiples manquements du notaire à son obligation de conseil, l'arrêt d'appel retient que la faute de celui-ci a privé M. et Mme Y, qui n'ont commis aucune négligence fautive ayant concouru à la survenance du dommage, de la possibilité de renoncer à la vente ou de vendre au comptant, d'obtenir, avant l'ouverture de la procédure collective et dès le premier impayé, la résiliation de la cession et la restitution de l'immeuble, ou de recouvrer le solde dû en qualité de créancier privilégié ; par ces seuls motifs, la cour d'appel, qui a caractérisé l'existence d'un préjudice actuel et certain et n'avait pas à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision.