Les N de la pratique notariale

N comme négociation notariale

Trois conditions - cumulatives - doivent être réunies pour donner droit à une rémunération légale de négociation au bénéfice du notaire :

- 1/ Un mandat écrit.  Le régime du mandat est fixé par l'art. Il du décret du 8 mars 1978 et l'art. 2 d'un arrêté du 27 mai 1982. Le notaire ne peut agir qu'en vertu d'un mandat écrit limité dans le temps et fixant les conditions de la rémunération. Cependant les parties peuvent déroger aux règles légales quant à la charge de cet émolument et aux frais de publicité.

Le débiteur de l'émolument de négociation doit être déterminé aux termes du mandat. À défaut il est à la charge de celle des parties qui supporte les frais de l'acte (D., 8 mars 1978 sur le taif des notaires, art. 11). Il faut donc une stipulation expresse pour que l'émolument soit mis à la charge de toute autre partie, en totalité ou en partie qui doit être déterminée.

Les frais de publicité (journaux, internet, affiches, etc.) nécessaires à la recherche d'un cocontractant sont à la charge du notaire (D., 8 mars 1978, art. 11, al. 3). Mais le mandant peut, dans le mandat, s'obliger à les lui rembourser dans une certaine limite (en pratique, ces frais restent le plus souvent à la charge du notaire).

2/ Une mise en relation. Le décret précité dit que la mise en relation est le résultat d'une recherche et d'une découverte. Tous les moyens peuvent être employés. Et lorsque la vente est soumise à un droit de préemption (droit de préemption urbain, droit du locataire), il est admis que le préempteur doit exécuter toutes les clauses et conditions de la vente et supporter tous les frais engagés à cette occasion (Cass. Civ. 3e, 19 juill. 1982). Pour éviter toute difficulté, il est recommandé d'indiquer dans la notification faite au titulaire du droit de préemption, l'obligation de payer en sus du prix de la vente, les frais engagés.

 Le décret de 1978 prévoit la mise en relation par le notaire avec son mandant "soit directement, soit par l'intermédiaire du représentant du cocontractant". Cela ne veut pas dire que le notaire peut transférer son mandat à un tiers de son choix, mais que le cocontractant peut charger un intermédiaire de le représenter. Si le notaire se contente de transmettre un mandat à un agent immobilier, il n'a pas droit à l'émolument de négociation.

3/ La conclusion définitive de l'acte. La régularisation de l'acte par le notaire négociateur est une des conditions de la rémunération par l'émolument de négociation. Il doit s'agir d'un acte notarié ayant un caractère définitif et translatif de propriété ou de jouissance.

L'art. 3, alinéas 5 et 6, du décret tarifaire du 8 mars 1978 prévoit que l'émolument de négociation est réduit de moitié pour les actes conclus sous condition suspensive.

Tarif

Le montant de l'émolument de négociation est fixé par le tableau I n° 23 annexé au décret du 8 mars 1978. Il est assis sur le prix de vente augmenté des charges, et de de 5 % HT entre 0 et 45.735 EUR et de 2,50 % au-delà. La TVA au taux de 20 % s'ajoute.

Le notaire peut accorder une réduction partielle sans aucune autorisation de la Chambre des notaires.

Le juge chargé de la taxation peut, compte tenu des circonstances, réduire cet émolument.

Il y a lieu à réduction en particulier dans le cas de négociation conjointe avec un agent immobilier ou d'intervention d'un représentant du cocontractant.

Publicité

Le notaire individuel ou en société ne peut faire de la publicité par voie d'annonce ou d'affichage que pour une affaire déterminée et à condition que son mandant l'y autorise par écrit.

Jurisprudence

Elle est ici.