Les B de la pratique notariale

B comme bail rural

La (toute) mise à disposition qui tend à l'exploitation d'un immeuble à usage agricole dans les conditions prévues à l'art. L. 311-1 du Code rural et de la pêche maritime est soumise au statut du fermage si elle a été faite à titre onéreux (C. rur. pêche marit., art. L. 411-1, al. 1er). Par exception, le statut du fermage n'est pas applicable aux biens mis à la disposition d'une société par une personne qui participe effectivement à leur exploitation (C. rur. pêche marit., art. L. 411-2, fin).

La vente d'herbe désormais est en principe soumise au statut du fermage (C. rur. pêche marit., art. L. 411-1, al. 2). Il peut cependant y avoir des exceptions.

La prise en pension d'animaux est aussi en principe soumise au statut du fermage si l'obligation d'entretien du fonds pèse sur le propriétaire des animaux (C. rur. pêche marit., art. L. 411-1, al. 2).

Quant au contrat d'entreprise, pour éviter une éventuelle remise en cause de la qualification de contrat d'entreprise de travaux agricoles, la convention doit comporter toutes les clauses habituelles d'un véritable contrat d'entreprise.

Les conventions pluri-annuelles d'exploitation agricole ou de pâturage sont régies par le droit commun du louage d'immeuble et les dispositions spéciales de l'art. L. 481-1 du Code rural et de la pêche maritime.

Le bénéficiaire d'une mise à disposition de parcelles de terre consentie par le liquidateur judiciaire avec l'autorisation du juge commissaire ne peut pas revendiquer l'application du statut du fermage.

Les preneurs de nationalité étrangère ne peuvent bénéficier des dispositions du statut du fermage. La règle comporte plusieurs exceptions importantes (C. rur. pêche marit., art. L. 413-1) ; elle est par ailleurs une discrimination prohibée par l'art. 14 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.

Les parcelles dont la superficie est inférieure à un maximum fixé par arrêté préfectoral échappent partiellement au statut du fermage (C. rur. pêche marit., art. L. 411-3, alinéa 1er). L'exclusion partielle du statut du fermage ne s'applique pas aux parcelles ayant fait l'objet d'une division depuis moins de neuf ans (C. rur. pêche marit., art. L. 411-3, al. 2).

Il existe une variété du bail à ferme, celle du bail à long terme qui fera l'objet d'une rubrique particulière.

Forme du bail

Le texte (C. rur. pêche marit.) dispose que le contrat doit être fait par écrit. Il peut prendre la forme sous seing privé, chacune des parties conservant un original, ou fait devant notaire.

L’intérêt d’un bail authentique est qu’il constitue un titre exécutoire : le bailleur, s'il a un décompte précis conforme aux stipulations du bail, pourra poursuivre le règlement du fermage impayé directement, sans avoir recours au juge.

L’acte notarié est obligatoire lorsque la durée du bail excède 12 années ; le contrat doit alors et en effet être soumis à la formalité de publicité foncière.

Le bail verbal n’est pas nul, mais il présente l’inconvénient de l’absence de preuve sur les conditions du bail arrêtées entre les parties.

La preuve de l’existence de la location pourra être apportée par tous moyens, comme le paiement effectif du fermage avec production de quittances délivrées par le bailleur. En revanche, en dehors des dispositions impératives du code rural et du contrat type départemental, les clauses particulières et la date de début du bail seront difficiles à prouver.

Un état des lieux est requis ; il sera annexé au contrat de bail.

l’enregistrement du contrat de bail n’est plus obligatoire, il est toujours utile car il permet de donner date certaine à l’acte. Le contrat est alors opposable aux tiers qui ne pourront pas nier son existence (acquéreur des terres louées, …).

Par ailleurs, certaines dispositions fiscales exigent l’enregistrement du contrat, en particulier l’option pour la TVA des bailleurs de biens ruraux et le bénéfice du taux réduit d’enregistrement lors de l’acquisition du bien loué par le fermier en place.

Tarif notarial

Le premier bail donne droit à des émoluments proportionnels notariaux calculé sur le montant cumulé des loyers des trois premières années et de la moitié des années suivantes augmenté des charges.

Le tarif est au 10 du tableau I du décret 78-262.