Les D E de la pratique notariale

D comme déclaration de command

Parfois l'acquéreur réel d'un immeuble ne souhaite pas que le vendeur connaisse son identité au moment où la vente se réalise. Il se fait représenter par quelqu'un d'autre qui apparaît lors de la vente, mais qui s'efface dans le cadre d'une déclaration de command. 

Une vente avec déclaration de command est une vente de gré à gré ou une vente publique où l'acquéreur apparent se réserve la possibilité de nommer quelqu'un d'autre comme acquéreur réel. La vente se fera donc entre le vendeur et l'acquéreur réel sans que les droits de mutation ne soient dus une deuxième fois.

La déclaration de command met en scène un acheteur apparent (le commandé) et un acheteur véritable (le command). Elle a pour objet de faire connaître l'identité de ce dernier.

La déclaration de command, appelée aussi élection d'ami, est ainsi l'acte par lequel un acheteur apparent désigne la personne pour le compte de laquelle il a réalisé l'acquisition. Peu importe que le commandé ait agi sur l'ordre du command ou, qu'après coup, il cède à ce dernier le bénéfice de l'opération.

La déclaration de command n'avait pas été prévue par le Code civil. Elle est réglementée par les textes fiscaux (CGI, art. 686). L'article 707 de l'ancien Code de procédure civile disposait que la faculté de déclarer command était de droit dans les adjudications sur saisie immobilière. Aujourd'hui, le command est au contraire interdit en cas de saisie pour éviter certaines manoeuvres (C. civ., art. 2207, rédaction ord. n° 2006-641, 21 avr. 2006). Dans les ventes et les adjudications autres que sur saisie, il est possible de prévoir une faculté de command.

Le commandé, celui qui fait la déclaration acquiert immédiatement la propriété sous condition résolutoire, c'est-à-dire, sauf résolution au profit du command, lorsque ce dernier sera désigné. Si la déclaration de command n'intervient pas ou se révèle inefficace, il sera acquéreur définitif.

La déclaration de command ne se compare pas à la stipulation pour autrui, où, faute d'acceptation du bénéficiaire, le stipulant n'est jamais regardé comme acquéreur de la chose. La déclaration de command ne doit pas être confondue non plus avec la déclaration d'adjudicataire. Bien qu'aboutissant pratiquement au même résultat, chaque déclaration a sa nature propre et ses règles particulières. Outre que le délai n'est pas le même, la déclaration d'adjudicataire est réservée aux avocats, alors que la déclaration de command peut être faite par tout acquéreur ; l'adjudicataire déclaré peut, à son tour, déclarer command.

L'article 686 du Code général des impôts ne vise que la vente pour la déclaration de command, mais il est admis qu'elle pourrait fonctionner dans tous les contrats, par exemple dans les baux.

L'opération se fait aux moindres frais, puisque la déclaration de command n'est passible que d'un droit fixe (125 EUR). Mais pour bénéficier de ce droit fixe, la déclaration de command par acte séparé doit être présentée à la formalité unique (enregistrement et publicité foncière) dans les 24 heures ou être présentée à l'enregistrement dans les 24 heures ou encore être signifiée par huissier à l'enregistrement ou au SPF (service de la publicité foncière) dans le même délai.

Formule de réserve de déclaration de command dans un acte de notarié de vente :

Déclaration de command

L'acquéreur aura la faculté de déclarer command dans le délai prévu par la loi, c'est-à-dire dans les vingt-quatre heures.

Sauf si le vendeur intervient à l'acte de déclaration de command, signification lui en sera faite dans le délai de huit jours.

Tarif notarié

Comme il n'y a pas double mutation, la déclaration de command ne devrait donner ouverture qu'à un seul émolument fixe.

Jurisprudence

Un arrêt de la Cour d'appel de Paris, Ch. 2, sect. B, du 26 janv. 2006, RG N° 05/00168, à propos de la déclaration de command faite par le locataire ayant exercé son droit de préemption :

Aucune disposition légale n'exclut, à l'égard du locataire qui exerce son droit de préemption en application de l'article 10-I de la loi du 31 décembre 1975, la faculté de déclarer command, étant observé, d'une part, que le locataire peut régulièrement revendre l'immeuble à un tiers, sauf manoeuvre illicite, d'autre part, que la déclaration de command a pour effet d'éviter, dans les conditions expressément autorisés par l'article 686 du Code général des impôts, le double paiement des droits de mutation qu'engendrerait l'acquisition par le locataire suivie d'une revente.

Il y a lieu de rejeter l'action en annulation de la vente consentie par le locataire à un tiers à l'aide de la déclaration de command dès lors qu'il n'est pas établi qu'elle ait été frauduleusement conclue.

E comme emphytéose (bail emphytéotique)

Selon l'art. L. 451-1 du Code rural le bail emphytéotique constitue une variété du contrat de louage de chose, qui confère au preneur (appelé "emphytéote"), pendant une durée comprise entre plus de dix-huit ans et quatre-vingt dix-neuf ans, un droit réel immobilier de jouissance sur l'immeuble loué, qui l'autorise à hypothéquer ce droit, à le céder et qui peut être saisi. Ainsi le bail emphytéotique constitue un réel démembrement de propriété pour un temps déterminé.

L'emphytéose peut s'appliquer non seulement à un immeuble ou fonds rural, mais aussi à un immeuble  d'habitation ou à un immeuble à usage industriel ou commercial.

L'emphytéose est exclusivement régie par les art. L. 451-1 et suivants du Code rural. Aussi, même si le bail porte sur des immeubles ruraux, aucune disposition régissant le statut du fermage et du métayage n'est applicable. De même, les dispositions du statut des baux commerciaux ne sont pas applicables aux baux emphytéotiques portant sur des immeubles industriels, commerciaux et artisanaux, sauf en ce qui concerne la révision du loyer (C. com., art. L. 145-3, al. 1er.).

Le bail emphytéotique est consenti et accepté par acte authentique, soit un acte en la forme administrative, soit un acte de notaire ; il doit être publié au bureau des hypothèques (devenu service de la publicité foncière) de la situation de l'immeuble loué.

La qualification de bail emphytéotique ne suppose que la réunion des deux éléments essentiels visés par l'art. L. 451-1 du Code rural. La convention doit ainsi avoir été conclue pour une longue durée (plus de dix-huit ans), et il faut, en outre, que le preneur soit titulaire d'un droit réel librement cessible, saisissable et susceptible d'hypothèque.

La redevance, appelée canon emphytéotique, due par l'emphytéote est généralement peu élevée lorsqu'une clause du contrat oblige le preneur à apporter des améliorations au fonds. Toutefois, la modicité du loyer ne constitue pas – semble-t-il – un élément essentiel de l'emphytéose. Il est possible d'indexer le montant de la redevance lorsque celle-ci est fixée en argent.

L'emphytéote est tenu de toutes les contributions et charges du fonds loué (C. rur., art. L. 451-8, al. 1er).

Le bail emphytéotique confère au preneur, l'emphythéote, un droit réel susceptible d'hypothèque ; ce droit peut être librement cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière (C. rur., art. L. 451, al. 1er.).

 Le bail emphytéotique doit être consenti pour plus de 18 ans et ne peut dépasser 99 ans ; il ne peut se prolonger par tacite reconduction (C. rur., art. L. 451, al. 2.). 

Aucune disposition du Code ne règle pas le problème de savoir si le bail emphytéotique impose ou non au preneur l'obligation d'investir sur le fonds loué. Toutefois, on admet que l'emphytéote n'est tenu d'améliorer, de planter ou de construire que si une clause spéciale du bail le prévoit, l'absence d'une telle clause ne pouvant, à elle seule, entraîner la disqualification du contrat en bail ordinaire.

Jurisprudence

- Cour d'appel de Chambéry, Ch. 2, 24 mai 2012, RG N° 11/01056, Commune de Samoens: 

Si la propriété de la parcelle de montagne n'est pas sérieusement contestée - la parcelle appartenant à la commune -, la propriété du chalet édifié sur cette parcelle est l'objet du litige. La commune ne saurait prétendre à la propriété du chalet sur le fondement de l'art. 552 du Code civil, puisque la présomption selon laquelle la propriété du sol emporte la propriété du dessus est en l'espèce combattue par l'acte de vente intervenu en 1903, par lequel la propriété du chalet a été transférée aux auteurs des personnes physiques, défendeurs à l'action intentée par la commune. Ces personnes prouvent être propriétaires de ce chalet, grâce à ce titre de propriété. Au surplus, elles démontrent avoir utilisé et entretenu le chalet depuis plus de trente ans, de sorte que l'argument de la commune concernant une participation à l'entretien du chalet par la fourniture de matériaux est inopérant.

Selon l'art. L. 451-1 du Code rural, le bail emphytéotique de biens immobiliers confère au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque. Les propriétaires du chalet ont consenti un bail emphytéotique sur ce chalet. C'est en vain que la commune conteste la validité de ce bail en soutenant que le chalet n'est pas un immeuble par nature au motif qu'il ne serait que posé sur la parcelle lui appartenant. En effet, le chalet possède une cave, ce qui implique un ancrage du bâtiment dans le sol. De plus, un artisan maçon, qui a effectué des travaux dans le chalet, atteste de l'existence de fondations et d'une dalle en béton dans l'écurie. Par ailleurs, le bail emphytéotique portant sur le chalet et non sur la parcelle, propriété de la commune, l'agrément de la collectivité n'était pas requis.

Tarif

S 2 coef. 1,70 du tarif des notaires sur les loyers de la durée totale du bail.