Canalisation sous le terrain qui m'a été vendu ?

Question.
 
J'ai passé un compromis pour acheter une maison. Dans le compromis rédigé par un notaire, il est mentionné qu'aucune servitude ne grève le bien vendu. Or m'étant à nouveau rendu sur place, deux voisins "obligemment" m'ont indiqué que sous mon jardin passent les canalisations d'évacuation des eaux usées de leurs propres maisons. Est-ce que je peux me retirer de la vente ?
 

Réponse.
 
Oui, sous réserve d'une étude approfondie du dossier en particulier des actes antérieurs et du fichier immobilier.
 
La réponse affirmative est donnée par un arrêt de la 3e Chambre civile de la Cour de cassation du 24 sept. 2014, n° 13-18.924 :

L'acquéreurd'un terrain non bâti provenant de la division d'un fonds unique - dont l'autre partie comporte une maison - refuse de régulariser la vente par acte notarié. Il reproche à son vendeur de lui avoir caché l'existence, sur son terrain, de la canalisation d'évacuation des eaux usées de la maison.

La cour d'appel rejette la demande de l'acquéreur au motif que la présence de la canalisation souterraine dans le terrain vendu ne constitue ni une servitude, ni un droit personnel et ne peut recevoir la qualification de charge.

Au visa de l'art. 1638 du Code civil, la Cour de cassation casse l'arrêt d'appel mais seulement en ce qu'il dit que le compromis vaut acte de vente. En statuant ainsi, alors que la présence d'une canalisation non apparente, diminuant l'usage du terrain vendu et n'ayant fait l'objet d'aucune déclaration par le vendeur, constitue une charge occulte grevant le fonds, la cour d'appel a violé l'article précité, l'art. 1638.

 

Question.
 
Je viens d'acquérir un terrain que je destine à la construction de ma maison d'habitation.
 
Lors de la lecture de l'acte, le notaire m'a bien dit qu'une conduite souterraine avec servitude existait sous le terrain au profit d'un voisin. Pour lui, comme pour le vendeur, la conduite n'était pas à un endroit gênant pour ma future construction, mais ils ne m'ont pas donné de plan (il ne doit pas en avoir été fait lors de la création de la servitude).
 
Or, avant de construire, j'ai fait faire une étude et il apparaît que la conduite restreint considérablement le terrain constructible.
 
Est-ce que je peux me retourner contre le vendeur soit pour annuler la vente, soit pour demander des dommages-intérêts et contre le notaire ?
 
Réponse.
 
La Cour d'appel de Caen (1re Ch. civ., 22 sept. 2015, rôle 14/03411) a donné la solution dans une situation qui pourrait être identique à celle que vous connaissez :

Le contrat de vente d'un terrain constructible, d'une surface de 1 696 mètres carrés, doit être annulé pour erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue. En effet, il est établi que, du fait d'une canalisation souterraine traversant le terrain, seule une surface de 238 mètres carrés est constructible et cette surface est triangulaire. Si les acquéreurs ont été avertis de la présence d'une canalisation souterraine, son emplacement exact et les contraintes en résultant ne leur ont pas été communiqués. Or, la surface constructible et le lieu d'implantation de la construction sur le terrain constituent des éléments déterminants pour l'acheteur d'un terrain à bâtir. Les acheteurs n'auraient pas réalisé cette acquisition dans les mêmes conditions s'ils avaient su que seule une petite zone du terrain pouvait supporter une construction.

Vous pouvez demander l'annulation de la vente si "seule une petite partie du terrain est constructible".

Par ailleurs, en toute hypothèse, vous disposez d'une action en responsabilité contre le vendeur et contre le notaire, afin de demander (et d''obtenir) des dommages-intérêts, en raison de la faute constituée par le défaut de remise et d'annexe d'un plan situant la servitude non apparente.