Lutte contre les associations frauduleuses entre certains promoteurs et notaires au détriment des investisseurs privés

- Rép. min. J.O. Sénat du 21 avril 2011 :

M. Jacques Mahéas, Sénateur, attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du commerce, de l'artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme, des services, des professions libérales et de la consommation sur les pratiques de certains notaires constatées par une association de défense des consommateurs.

Plusieurs affaires judiciaires ont fait naître, en 2010, des suspicions de malversations dans le cadre de transactions immobilières, perpétrées par des notaires en association avec des promoteurs. Ces affaires ont parfois abouti à la ruine de milliers d'épargnants victimes d'offres de défiscalisation abusives. Lorsque les notaires n'ont pas profité directement des escroqueries dont ont été victimes certains investisseurs, ils auraient dû honorer leur obligation de conseil (reconnue par un arrêt de la Cour de cassation du 13 décembre 2005), et notamment alerter les acquéreurs sur les risques de la transaction en cours et sur le prix excessif payé pour des biens qu'il s'avère finalement très difficile de louer.

Ce phénomène récent, s'il touche une minorité de notaires, pose la question des modes de contrôle de cette profession, et des liens d'intérêt existant parfois entre notaires et promoteurs au détriment de l'acheteur. Cette question est d'autant plus sensible que les notaires, qui bénéficient du monopole de la rédaction des « actes authentiques » (parmi lesquels les actes de vente), jouissent de la confiance pleine et entière de leurs clients.

Afin d'éviter que de telles dérives se perpétuent, il lui demande de prendre toute mesure utile pour améliorer les modes de contrôle de la profession et préserver les clients des abus de confiance dont ils ont pu être l'objet.

Réponse du Ministère de la Justice et des Libertés

Les notaires, comme les autres officiers publics et ministériels, sont soumis, en raison de leur statut et de l'importance de leurs fonctions, à des obligations légales et déontologiques, à une discipline professionnelle ainsi qu'à un contrôle strict. L'ordonnance du 28 juin 1945 relative à la discipline des notaires et de certains officiers ministériels dispose que toute contravention aux lois et règlements, toute infraction aux règles professionnelles, tout fait contraire à la probité, à l'honneur ou à la délicatesse commis par un officier public ou ministériel, même se rapportant à des faits extra-professionnels, donne lieu à sanction disciplinaire. Par ailleurs, les notaires sont tenus d'un devoir de conseil indissociable de l'exercice de leurs fonctions et ils peuvent être amenés à en répondre à l'occasion d'une action civile intentée contre eux. L'activité des notaires est, en premier lieu, soumise à une surveillance des parquets. L'ordonnance du 20 avril 1810 sur l'organisation de l'ordre judiciaire et l'administration de la justice, dispose en son article 45 que les procureurs généraux ont la surveillance de tous les officiers ministériels de leur ressort. L'article 2 du décret du 12 août 1974 relatif aux inspections des études de notaires prévoit que le procureur de la République, accompagné par un membre de la chambre ou par un notaire inspecteur peut procéder à tout contrôle. Il est également compétent pour recevoir et instruire les plaintes et réclamations formées par les usagers et peut saisir la chambre de discipline ou le tribunal de grande instance dans les cas les plus graves. Par ailleurs, chaque étude de notaire fait l'objet à des dates variables, d'au moins une inspection annuelle, organisée à l'initiative de la chambre des notaires, et au terme de laquelle les inspecteurs adressent un compte rendu au procureur de la République et à la chambre. Les inspecteurs ont les droits les plus étendus de recherche, de communication et de vérification sur les documents de toute nature dont ils jugent la représentation utile à leur mission. À la moindre suspicion portant notamment sur des malversations ou des transactions immobilières douteuses ou lors de la révélation de tels faits les notaires peuvent faire l'objet d'une inspection occasionnelle, portant soit sur une question particulière, soit sur l'ensemble de leur activité et prescrite soit par le président de la chambre, du conseil régional ou du Conseil supérieur du notariat, soit par le procureur de la république, le procureur général ou le garde des sceaux, ministre de la justice et des libertés. Ces inspections donnent lieu à des rapports circonstanciés, étayés par des pièces annexées, sur lesquels s'appuient ensuite le Conseil supérieur du notariat et le garde des sceaux pour diligenter les poursuites disciplinaires qui s'imposent, et permettant également aux instances judiciaires de rendre leurs décisions. Lorsque les inspections ou les vérifications comptables ci-dessus décrites ont révélé, de la part du notaire inspecté, des irrégularités, des négligences, des imprudences ou un comportement de nature à créer un risque sérieux de mise en oeuvre de la garantie collective, le conseil d'administration de la caisse régionale de garantie des notaires peut désigner un notaire ou un notaire associé chargé de donner à l'intéressé tous avis, conseils, mises en garde, de procéder à tous les contrôles et de demander que soient prises toutes les mesures destinées à assurer la sécurité de la clientèle et des fonds qui lui sont confiés. Au total, il ressort de tout ce qui précède que les notaires, demeurent, en leur qualité d'officiers publics et ministériels, une profession étroitement et efficacement contrôlée.

Construction en violation des droits du voisin : responsabilité du constructeur

- Cass. Civ. 3e, 15 oct. 2015, pourvoi n° 14-24.553, rejet :

Par acte notarié, un propriétaire vend un immeuble situé sur un terrain voisin de la parcelle appartenant à un couple. L'acquéreur, souhaitant réaliser une extension de sa maison, confie les travaux à un GIE (groupement d'intérêt économique). Au cours de travaux, les époux voisins assignent l'acquéreur en démolition du bâtiment en cours de construction et paiement de diverses sommes. L'acquéreur appelle en garantie la société civile professionnelle (SCP) notaire et le GIE.

La cour d'appel condamne le GIE, in solidum avec la notaire, à garantir l'acquéreur des condamnations prononcées à son encontre et à lui payer diverses sommes.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et approuve l'arrêt d'appel. Celui-ci a constaté que, lors des travaux, il avait été pris appui sur un mur privatif contenant des ouvertures obturées par des parpaings, et relevé qu'il était manifeste qu'avant d'exécuter les travaux le GIE avait omis de consulter le titre de propriété de l'acquéreur ou d'en tirer les conséquences. La cour d'appel a pu en déduire qu'il avait manqué à son obligation de conseil en n'attirant pas l'attention du maître de l'ouvrage sur les risques d'édifier une construction en violation des droits du propriétaire du fonds voisin.

Texte intégral de l'arrêt

Obligation de résultat relative du diagnostiqueur amiante

- Cour d'appel de Colmar, Chambre civile 2, section A, 18 mars 2015, RG n° 13/04150 :
 
Selon acte reçu par Monsieur X, notaire à Soultz, le 10 septembre 2003, les époux Sébastien et Peggy M ont acquis des époux MO une maison d'habitation sise [...]. La société Norisko Construction, aux droits de laquelle vient la SAS Dekra Inspection, désormais dénommée DEKRA Industrial, a été chargée du diagnostic amiante et a établi un rapport en date du 14 août 2003 aux termes duquel elle indiquait ne pas avoir repéré de matériaux et produits contenant de l'amiante.
 
La toiture l'immeuble étant réalisée en Eternit ondulé, les époux Sébastien et Peggy Mokrycki ont sollicité, par l'intermédiaire du notaire, des précisions de la part de la société Norisko Construction qui leur a répondu que la réglementation en vigueur à l'époque du diagnostic n'imposait pas le contrôle des toitures.
 
Les époux Sébastien et Peggy M, qui envisageaient de vendre l'immeuble, ont fait procéder à un nouveau diagnostic par la société Norisko, laquelle concluait le 5 mai 2009 à 'la présence de matériaux et produits susceptibles de contenir de l'amiante pour lesquels des investigations et analyses ultérieures doivent être effectuées en cas de travaux ou de démolition'.
 
L'obligation de conseil du diagnostiqueur s'exerce dans le cadre de sa mission consistant à repérer les matériaux susceptibles de contenir de l'amiante et de présenter un risque pour la santé, situés à l'intérieur des locaux d'habitation. La mission ne s'étend pas à des éléments situés à l'extérieur de l'immeuble non soumis à vérification. La toiture et les revêtements de façades ne faisant pas partie des éléments soumis au contrôle, en application de l'art. 10-1 du décret du 7 février 1996 modifié et de son annexe, il ne peut donc être reproché au diagnostiqueur aucun manquement de nature délictuelle.

Il résulte du rapport de contrôle que la présence d'amiante a été décelée dans les dalles de sol d'une chambre et du WC, composants qui étaient soumis à vérification, conformément à l'annexe I de l'arrêté du 22 août 2002. En omettant de signaler la présence d'amiante dans certains composants, laquelle pouvait être décelée sans travaux destructifs, le diagnostiqueur a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle à l'égard des acquéreurs, lesquels ont été conduit à consentir une baisse du prix lors de la revente de l'immeuble. Toutefois, la surface nécessitant un désamiantage représente 15 m2 sur une surface totale de 244 m2. Il convient donc d'indemniser l'acquéreur à hauteur de 2500 EUR. En considération de la faible surface concernée, les acquéreurs ne démontrent pas l'existence d'une perte de chance de ne pas acquérir l'immeuble. En revanche, en raison du risque éventuel de libération de fibres d'amiante en cas de dégradation du revêtement de la chambre utilisée comme salle de jeux des filles des acquéreurs, âgées de 4 et 5 ans au moment de la vente de l'immeuble, il convient d'allouer une somme complémentaire de 2000 EUR en réparation du préjudice moral.

 

La mauvaise implantation, obligeant à démolir, engage la responsabilité décennale du maître d'oeuvre

- Cass. Civ. 3e, 7 oct. 2014, N° de pourvoi 13-19.867, rejet, inédit :

La SCI Aupa a confié la maîtrise d'oeuvre de la construction d'un bâtiment à la société Travaux aquitains intervenant en tant que contractant général, et M. X, architecte, a été chargé de l'esquisse, de l'avant-projet de construction, de la demande et du dépôt du permis de construire ; la réception est intervenue avec réserves ; la délivrance du certificat de conformité a été refusée au motif d'une non-conformité de la cote de seuil au permis de construire ; se plaignant d'un défaut d'implantation, la SCI Aupa a, après expertise, assigné la société Travaux aquitains en indemnisation.

La société Travaux aquitains et son assureur, la société Axa France, ont fait grief à l'arrêt d'appel de les condamner in solidum à payer à la SCI Aupa la somme de 800.000 EUR, alors qu'il appartient à l'architecte, chargé d'établir un dossier de demande de permis de construire, de dresser des plans conformes à la réglementation d'urbanisme en vigueur, sans que le maître d'oeuvre ait à contrôler cette conformité ; qu'en affirmant, pour imputer à faute à la société travaux aquitains, maître d'oeuvre, l'implantation d'un immeuble en méconnaissance d'un règlement de lotissement, qu'il appartenait à cette société de vérifier la conformité audit règlement des cotes portées par l'architecte sur les plans joints à la demande de permis de construire, la cour d'appel a violé l'art. 1792 du Code civil.

Elle a soutenu aussi que les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.

Mais ayant relevé que la société Travaux aquitains avait été chargée d'une mission de maîtrise d'oeuvre comprenant l'établissement de tous les plans d'exécution et notes de calcul relatifs aux travaux qui lui étaient confiés et de l'exécution de ces travaux dans les règles de l'art et suivant les normes en vigueur, et que l'architecte n'avait qu'une mission limitée à l'obtention du permis de construire, la cour d'appel, qui procédant aux recherches prétendument omises, a pu retenir que la société Travaux aquitains devait prendre connaissance de l'arrêté d'autorisation de lotir, du règlement du lotissement qui l'accompagnait, et vérifier la cote de seuil requise, par ces documents visés au permis de construire, que le risque d'inondation constituant le motif du refus de délivrance du certificat de conformité existait et persistait, que l'impossibilité non régularisable en l'état d'obtenir un certificat de conformité qui laissait persister les contraintes de niveau prescrites par le règlement du lotissement rendait nécessaire la démolition du bâtiment, ce qui constituait un désordre de nature à le rendre impropre à sa destination, en a justement déduit que la société Travaux aquitains avait engagé sa responsabilité sur le fondement de l'art. 1792 du Code civil.