DIA ne mentionnant pas la cession des droits à densification ; responsabilité du notaire

- Cour d'appel de Versailles, Chambre 1, section 1, 10 sept. 2015, RG N° 13/03414 :

La société du [...] était propriétaire d'un ensemble immobilier situé à [...] et [...], d'une superficie totale de 7.784 m2, constitué de différentes parcelles.

Cet ensemble a fait l'objet d'une division en deux lots, un lot A, constitué d'une partie des parcelles cadastrées S 62 et S 148, représentant une superficie de 2.464 m2, et un lot B, constitué de l'autre partie des parcelles 62 et S 148 ainsi que des parcelles cadastrées S 147 et S 165, d'une contenance de 5.323 m2.

Par acte reçu le 11 décembre 2008 par Patrice S, notaire associé, la SCI du [...] a consenti une promesse de vendre à la société d'Etudes, d'Aménagement et de Réalisations Immobilières et Foncières (SODEARIF) portant sur le lot B ainsi que sur les droits à densification du lot A, soit 1.848 m2 après déduction de la SHON du bâtiment existant, de façon à permettre à la SODEARIF de réaliser une résidence à vocation sociale et étudiante d'une SHON supérieure à 5.323 m2, sans avoir à verser la taxe instituée par la commune de La Courneuve en cas de dépassement du plafond légal de densité ; que cette promesse a été consentie pour un délai de 18 mois expirant le 11 juin 2010 et moyennant un prix de 1.810.000 EUR HT pour le lot B outre 150 EUR/m2 pour les droits à densification transférés.

Par acte du même notaire S dressé le 14 août 2009, la SCI du [...] a promis de vendre à la société New Paradoxe un bâtiment à usage industriel correspondant au lot A pour une superficie totale de 2.464 m2, cette dernière étant informée que les droits à densification afférents à ce lot avaient déjà été cédés par la SCI du [...] ; que cette promesse a été consentie pour le prix de 800.000 EUR. Ce lot A étant compris dans une zone soumise au droit de préemption urbain, une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) a été établie par le notaie S, et adressée à la Communauté d'Agglomération Plaine Commune qui, par décision du 13 novembre 2009, a exercé son droit de préemption sur ce bien au profit de la commune de La Courneuve. Toutefois, la DIA n'ayant pas mentionné que les droits à densification avaient fait l'objet d'une promesse de cession à un tiers, la commune de La Courneuve, à qui cette promesse n'était dès lors pas opposable, a acquis le lot A avec les droits à densification afférents, au prix mentionné de 800.000 EUR.

La responsabilité du notaire doit être retenue à l'encontre de la société propriétaire d'un ensemble immobilier ayant fait l'objet d'une division par lots. Il apparaît que la DIUA n'a pas mentionné que les droits à densification avaient fait l'objet d'une promesse de cession à un tiers et que la commune, à qui cette promesse n'était dès lors pas opposable, a acquis le lot A avec les droits à densification afférents. Or le notaire, tenu d'assurer l'efficacité juridique des actes qu'il reçoit, devait, en vue de purger le droit de préemption urbain, mentionner dans la DIA adressée au titulaire du droit de préemption l'étendue réelle des droits faisant l'objet de l'intention d'aliéner alors qu'il est constant que la DIA ne mentionnait pas que la promesse de vente du lot A était consentie sans les droits à densification, objet d'une promesse de vente consentie à un tiers par un acte reçu antérieurement par ce même notaire. La perte des droits à densification attachés au lot A est bien intervenue dans un rapport causal avec la rédaction défectueuse de la DIA par le notaire.

La perte de chance de valoriser les droits à densification du lot A résultant de l'erreur de rédaction de la DIA doit être indemnisée à hauteur de 150.000 EUR.

Infraction au droit de préemption de la SAFER

- Cour d'appel de Paris, pôle 4 -, 30 oct. 2014, N° de RG: 13/09726 

- Sur la vente de droits de propriété démembrée

Selon l'acte authentique du 25 juill. 2008, M. X a vendu à M. Y et Mme A, acquéreurs, "la pleine propriété des biens" ruraux.

Il s'en déduit que, le vendeur n'ayant conservé aucun droit réel sur le bien, la vente ne peut être analysée, sauf à dénaturer l'acte du 25 juill. 2008, en une cession de la nue-propriété, d'une part, et de l'usufruit, d'autre part, étant observé, en outre, que ce sont les acquéreurs, et non le vendeur, qui ont déclaré dans l'acte " faire cette acquisition à concurrence " : de la totalité en usufruit pour M. Y et de la totalité en nue-propriété pour Mme A, opérant, ainsi, entre eux, le démembrement.

Dès lors, le démembrement n'étant pas né de la vente, mais d'une stipulation liant les acquéreurs seuls, est erronée l'affirmation dans l'acte authentique litigieux que la vente ne donne pas ouverture au droit de préemption de la SAFER, au motif que les ventes de nue-propriété ou d'usufruit n'y sont pas soumises.

Sur la nature des bien vendus, l'acte de vente du 25 juill. 2008 se borne à énoncer qu'il s'agit de "Plusieurs parcelles non constuctibles" ; il ressort du certificat d'urbanisme dressé le 14 mai 2008, annexé à l'acte précité, que les parcelles sont situées dans une commune dotée d'un plan local d'urbanisme approuvé le 28 mars 2006, zone NA, et qu'elles sont soumises au droit de préemption des Zones naturelles et agricoles, par délibération du 28 mars 2006, au bénéfice de la SAFER ; ni le notaire ni le vendeur n'établissent que ces biens seraient des parcelles "d'agrément".

C'est donc à bon droit que le Tribunal a dit que ces biens à vocation agricole étaient soumis au droit de préemption de la SAFER ; d''ailleurs, le notaire avait fait la même analyse de la nature des biens, ayant énoncé dans l'acte qu'il rédigeait que les parcelles n'étaient pas soumises au droit de préemption au seul motif que la vente portait sur des droits de propriété démembrés.

Ce droit n'ayant pas été purgé, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a annulé la vente.

- Sur l'appel incident de la SAFER et sa demande de dommages-intérêts contre M. B, notaire

Le notaire instrumentaire est tenu de prendre toutes les dispositions utiles pour assurer l'efficacité de l'acte qu'il rédige. 

Il vient d'être dit que M. B, qui a rédigé l'acte authentique du 25 juill. 2008, avait omis de purger le droit de préemption de la SAFER par suite d'une analyse erronée de la nature des droits transmis par le vendeur ; cette faute a nécessairement causé à la SAFER un préjudice, ayant été contrainte de s'adresser à justice pour faire reconnaître son droit et de subir les aléas d'un procès pour un droit qu'elle détenait de la loi ; ce préjudice est évalué à la somme de 12.000 EUR au paiement de laquelle M. B, notaire, doit être condamné.

En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a débouté la SAFER de sa demande de dommages-intérêts formée à l'encontre du notaire.

- Sur la demande de dommages-intérêts formée par la SAFER à l'encontre des parties à l'acte

 La loi impose au notaire instrumentaire de procéder à la notification à la SAFER de la vente envisagée ; ainsi, le défaut de cette diligence ne peut être imputé à la faute du vendeur et / ou de l'acquéreur.

En ce qui concerne la fraude, il vient d'être dit que le défaut de notification trouvait sa cause dans l'analyse juridique inexacte faite par le notaire, ni le vendeur ni l'acquéreur n'étant des spécialistes de la vente immobilière ; l'information erronée donnée par le notaire, de laquelle il résultait que la vente n'aurait pas été soumise au droit de préemption au motif que la cession aurait porté sur un droit de propriété démembré, exclut l'intention du vendeur et des acquéreurs de frauder les droits de la SAFER. 

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la SAFER de cette demande de dommages-intérêts.

Sur la demande de dommages-intérêts de M. X contre le notaire

En dépit de la faute commise par M. B, notaire, M. X ne justifie pas de l'existence d'un préjudice financier en l'absence d'évaluation actualisée des parcelles litigieuses ; en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté M. X de ses demandes.

Sur la condamnation à garantie prononcée par le Tribunal, contestée par le notaire

Le jugement entrepris n'a pas condamné les acquéreurs à restituer le prix, mais s'est borné à rappeler les conséquences de l'annulation de la vente ; les seules condamnations prononcées par le Tribunal contre le vendeur et les acquéreurs concerne les dépens et l'indemnité au titre de l'art. 700 du Code de Procédure civile ; le vendeur ayant résisté à la demande d'annulation de la vente, le jugement entrepris doit être confirmé de ces chefs, étant observé que la Cour n'est saisie d'aucune demande d'infirmation de la part des acquéreurs qui n'ont pas constitué avocat.

En raison de la faute commise par le notaire, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné ce dernier à garantir le vendeur et les acquéreurs desdites condamnations .