La notoriété acquisitive (prescription trentenaire) engage la responsabilité du notaire

- Cour de cassation, Chambre civile 1, 3 février 2016, RG N° 14-20.201, rejet, inédit :

Suivant acte reçu par Z, notaire, le 6 février 1998, M. , a acquis des consorts Y et X, ses coïndivisaires, diverses parcelles de terre ainsi qu'une maison d'habitation, l'une des parcelles étant destinée à l'exploitation de la société Stade bâtiment constituée entre lui-même et son épouse ; le même jour, le notaire Z avait dressé un acte de notoriété, aux termes duquel deux témoins avaient attesté que les consorts Y et X avaient acquis la propriété de ces biens par prescription trentenaire, cet acte étant la référence exclusive mentionnée dans l'origine de propriété ; le conservateur des hypothèques ayant refusé la publication de la vente, M. X a assigné M. Z et son successeur, une SCP notaire, en responsabilité ; la société Stade bâtiment est intervenue volontairement à l'instance.

C'est en vain qu'il est fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter la demande de M. X.

D'abord, ayant relevé que l'acte de notoriété acquisitive avait été dressé à la demande de tous les indivisaires, afin d'éviter des règlements de succession qui n'avaient jamais été effectués, et que les difficultés survenues lors de la demande de publication de l'acte de vente étaient consécutives à la complexité de la situation juridique des biens cédés, laquelle nécessitait de procéder à des actes préalables qui n'avaient pas été demandés, c'est à bon droit que la cour d'appel a retenu que les fautes des notaires ayant consisté à ne pas avoir averti l'acquéreur des risques d'un défaut de publication de la vente et à ne pas l'avoir informé, après la rédaction de l'acte, des difficultés rencontrées et des moyens d'y remédier, n'avaient pu causer à ce dernier que la perte d'une chance de renoncer à la conclusion de l'acte litigieux.

Ensuite, l'acquéreur a, dans ses écritures, seulement demandé la réparation de l'intégralité de son préjudice, en excluant l'éventualité de l'existence d'une perte de chance.

Notoriété prescriptive ou acquisitive (position de la ministre)

- Publication au J.O. Assemblée nationale du 18 juin 2013 :

Monsieur François de Rugy, Député, interroge Madame la garde des sceaux, ministre de la justice, sur la nécessité de préciser la portée juridique d’un acte de notoriété acquisitive. La question se pose de savoir si un particulier qui vient de signer devant notaire un tel acte est en mesure de procéder à la vente du bien immobilier visé dès sa publication au conservatoire national des hypothèques, ou s’il lui faut attendre trente ans pour que sa qualité de propriétaire du bien soit établie et lui permette de disposer réellement du bien. Aussi, il lui demande de bien vouloir préciser les règles applicables en la matière.


Réponse de la Garde des sceaux, Ministère de la justice :

En dehors des cas particuliers prévus par le code civil, l’acte de notoriété est utilisé en matière immobilière, pour faire la preuve d’une possession utile qui permet, en application de l’art. 2272 du Code civil, d’invoquer l’acquisition de la propriété d’un bien immobilier par prescription au bout de trente ans, ou de dix ans si le possesseur est de bonne foi et bénéficie d’un juste titre, c’est-à-dire d’un acte qui, considéré en soi, serait de nature à transférer la propriété à celui qui s’en prévaut. A cette fin, l’acte de notoriété acquisitive contient les éléments matériels révélant l’existence d’une possession conforme aux exigences de l’art. 2261, soit une possession continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. Il recueille les déclarations concordantes de témoins et regroupe, le cas échéant, tous documents susceptibles de les corroborer. Il constitue un simple mode de preuve, l’acquisition de la propriété immobilière par prescription étant un effet de la loi. A cet égard, la jurisprudence considère que l’acte de notoriété acquisitive ne fait foi des faits qu’il rapporte que jusqu’à preuve du contraire. Il appartient au juge d’en apprécier souverainement la valeur probante et de déterminer si les actes matériels caractérisant une possession utile sont réunis. L’acte de notoriété acquisitive ne permet donc en aucun cas de faire exception à la prescription acquisitive trentenaire, et ne peut en principe être établi qu’une fois celle-ci acquise. Si l’acquisition du bien par prescription permet de le vendre sans attendre la publication, le vendeur devra toutefois garantir l’acquéreur de toute éviction, de sorte qu’en cas de succès d’une action en revendication, il pourrait avoir à restituer le prix de vente et, le cas échéant, à indemniser son contractant du préjudice subi.