Non-respect du délai prévu au compromis de vente pour réitérer ou assigner

- Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1 A, 24 mars 2016, RG N° 15/01291 :

Par acte authentique en date du 28 juin 2013, Pierre N en qualité de vendeur et les consorts B en qualité d'acquéreurs ont signé un compromis de vente d'un bien immobilier comprenant une maison d'habitation et un terrain contre un prix de 410 000 EUR dont 300 000 EUR à financer par un prêt bancaire, ladite vente étant fixée au 30 avril 2014. La date d'expiration de ce délai n'est pas extinctive mais constitue le point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter.

Par lettre recommandée, en date du 20 mai 2014, le conseil de Pierre N notifie aux consorts B que son client renonce à la vente envisagée et les met en demeure de justifier sous huitaine du dépôt du dossier de prêt, de son obtention, du dépôt de la demande de permis de construire, dans le délai prévu et du versement du dépôt de garantie.

Le 2 juin 2014, le notaire informe Pierre N, vendeur, de la réalisation des conditions suspensives et le convoque le 5 juin 2014 pour signer un document d'arpentage avant la signature dans le mois de l'acte authentique. Pierre N ne s'est pas présenté et a refusé, par lettre recommandée son refus de signer ce document et de signer l'acte authentique de vente.

Sur la recevabilité de l'action en réitération forcée :

Les acquéreurs soutiennent que le compromis de vente signé le 28 juin 2013 est parfait et vaut vente du bien litigieux.

Ils exposent en particulier que leur action n'était pas forclose car la clause contractuelle prévoyant que «si l'une des parties vient à refuser de signer l'acte authentique de vente, l'autre pourra saisir le tribunal compétent dans le délai d'un mois de la constatation du refus (mise en demeure non suivie d'effet, procès-verbal de non-comparution..) afin de faire constater la vente par décision de Justice», n'imposait pas un délai obligatoire mais une simple faculté.

Les consorts B estiment également que le refus de réitérer faisant courir le délai ne pouvait prendre la forme que d'une mise en demeure de s'exécuter non suivie d'effet ou d'une sommation à comparaitre pour réitérer signifiée. En l'espèce, les consorts B soutiennent que les courriers du conseil de Pierre N des 20 mai et 20 juin 2014 qui ont été retenus par le premier juge comme la manifestation de ne pas réitérer la vente, n'ont été précédés d'aucune mise en demeure ou sommation faite par le vendeur à l'acquéreur. Ils estiment à ce titre que le premier juge a commis une erreur d'appréciation. Les consorts B en tirent pour conséquence que le délai pour agir n'a jamais commencé à courir et que leur action est recevable.

De son côté, le vendeur soutient qu'il a notifié son refus aux acheteurs au plus tard le 20 mai 2014 par lettre avec accusé de réception émanant de son conseil. Dans la mesure où les consorts B l'ont assigné le 26 septembre 2014, Pierre N estime que le délai pour agir en réitération stipulé dans l'acte est un délai de forclusion qui était atteint à cette date. Il en tire la conséquence que les consorts Balzano sont donc irrecevables à agir en réitération de l'acte.

Pierre Neyret soutient en outre que le refus de réitération ne répondait à aucune forme particulière au regard des stipulations contractuelles.

La Cour constate d'abord que délai stipulé au contrat est bien un délai de forclusion qui, après son expiration, fait obstacle à l'action de l'une ou l'autre des parties. De ce fait, conformément aux dispositions de l'art. 122 du code de procédure civile, le non respect du délai stipulé entraine l'irrecevabilité de la demande.

En l'espèce, il appartenait donc aux parties, qui ont fait par cette clause de la réitération de l'acte authentique un élément essentiel du contrat, d'agir dans le délai d'un mois à partir du refus de réitération de l'acte.

Comme l'a relevé à bon droit le premier juge, le contrat n'était pas caduc du fait de l'absence de réitération de la vente en la forme authentique avant le 30 avril 2014 mais l'expiration du délai permettait à l'une des parties d'obliger l'autre à s'exécuter dans les conditions prévues au contrat.

Il en découle qu'après la réalisation des conditions suspensives, et à partir de la constatation du refus de l'une des parties de s'exécuter, l'autre partie disposait d'un délai d'un mois pour agir en réitération de l'acte.

Comme l'a également retenu à bon droit le premier juge, les formes prévues au contrat pour notifier le refus de réitérer n'étaient pas exhaustives puisque celles-ci sont suivies de points de suspension permettant donc d'envisager d'autres formes.

La Cour constate ensuite qu'il n'est pas établi que la lettre en date du 30 avril 2014 de Pierre N et remise en mains propres à maître Céron, notaire, ait été portée à la connaissances des consorts B. Celle-ci ne peut donc valablement porter refus de réitérer.

Mais la Cour relève que le courrier avec accusé de réception en date du 20 mai 2014 contenant refus de Pierre N de réitéré la vente a bien été reçu par les consorts B, acquéreurs. Le fait que cet envoi n'ait pas été effectué au domicile élu par les parties à l'étude notariale est indifférent et ne fait pas grief aux parties.

La Cour relève également que Pierre N a également refusé de comparaitre devant Me Céron le 5 juin 2014 pour signer le document d'arpentage et a ainsi à nouveau signifié son refus de réitérer l'acte de vente en la forme authentique. Ce refus a été réitéré le 20 juin 2014 au notaire et aux consorts B. Selon les stipulations contractuelles, le refus définitif de Pierre N de réitérer l'acte en la forme authentique est donc intervenu le 20 juin 2014.

La Cour constate enfin que les consorts B n'ont agi à l'encontre de Pierre N que le 26 septembre 2014, alors que selon les stipulations contractuelles valablement acceptées et qui font la loi des parties, conformément aux dispositions de l'art. 1134 du Code civil, leur action était enfermée dans le délai d'un mois à compter du refus, soit jusqu'au 20 juillet 2014.

Comme l'a retenu à bon droit le premier juge, le non-respect de ce délai contractuel qui liait les parties entraine l'irrecevabilité de l'action des consorts B, acquéreurs, tendant à faire reconnaître le caractère forcé de la vente. Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur la clause pénale :

Comme l'a encore relevé à bon droit le premier juge, le défaut de constat de la vente forcée résulte de l'absence de signification de l'assignation dans le mois de la constatation du refus de Pierre N de réitérer l'acte.

Pierre N n'établit pas que les consorts B ont commis une faute ayant entrainé le défaut de réitération de la vente en la forme authentique avant le 30 avril 2014.

Cette demande est donc mal fondée et doit être rejetée. Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Défaut de responsabilité du notaire suite à la défaillance de l'acheteur

- Cour d'appel de Lyon, Chambre civile 1 A, 31 mars 2016 :

Le notaire rédacteur de l'acte de vente d'un bien immobilier ne peut voir sa responsabilité recherchée par le vendeur suite à la défaillance de l'acheteur au titre de la réitération de la vente. 

Il apparaît en effet que le compromis de vente ne stipule pas que le notaire avait pour mission de récupérer les dépôts de garantie et la preuve n'est pas rapportée que le notaire s'en soit chargé pour le compte du vendeur de sorte qu'aucune faute ne peut lui être reprochée pour avoir tardé dans leur recouvrement. 

Il était en outre stipulé, au sujet de la conditions suspensive d'obtention du prêt par l'acheteur, que ce dernier devrait justifier au vendeur de l'acceptation ou du refus des prêts au plus tard dans les cinq jours suivant la date limite pour la réalisation de la condition suspensive et qu'en cas de défaut d'envoi dans ce délai, le vendeur pourrait mettre en demeure l'acquéreur de lui produire une lettre d'accord. 

L'acte stipule enfin que la non-réalisation d'une seule de ces conditions entraînera la caducité de la vente. 

Ces stipulations, en raison de leur précision, étaient ainsi de nature à assurer l'efficacité des actes pour lesquels le notaire a instrumenté, dès lors qu'elles permettaient au vendeur de faire constater ou non la caducité de la vente. 

Le manquement du notaire à son devoir de conseil n'est donc pas établi.