Non-responsabilité du notaire dans un montage financier dont il n'était pas l'artisan

- Cour de cassation, chambre civile 3, 2 février 2017, N° de pourvoi: 15-14.225, rejet, inédit :

En 2005, M. et Mme X, qui connaissaient des difficultés financières, ont vendu leur immeuble au prix de 270 000 EUR à la société civile immobilière "La Sablonnière" créée à cet effet par la société A4 finances, avec faculté de rachat à l'expiration d'un délai de cinq ans pour le même prix.

Soutenant que le loyer payé à la SCI pour habiter l'immeuble ne leur avait pas permis de réaliser des économies pour racheter leur maison, ils ont, en 2011, assigné la société A4 finances et M. Y, notaire rédacteur de l'acte de vente, en paiement de dommages-intérêts pour manquements à leurs obligations de conseil.

M. et Mme X ont fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter leurs demandes, alors, selon eux et en particulier que le professionnel légalement ou contractuellement tenu d'une obligation particulière d'information ou de conseil doit rapporter la preuve de l'exécution de cette obligation.

Mais ayant retenu que le prix de vente n'était pas sous-évalué, que les loyers étaient en relation avec le montant des mensualités du prêt souscrit par l'acheteur et que l'opération était équilibrée et nullement abusive et relevé que la société A4 finances avait expliqué à M. et Mme X tous les détails du montage financier qui leur permettait de rembourser immédiatement leurs dettes et de conserver la jouissance de leur maison, au moins pendant la durée de la faculté de rachat, et que le notaire n'avait pas participé aux négociations de cette opération, la cour d'appel, qui a déduit de ces seuls motifs que les demandes de M. et Mme X ne pouvaient être accueillies, a légalement justifié sa décision.

Une SCP notaire multi-offices respecte-t-elle la loi ?

. Décret n° 2016-1509 du 9 novembre 2016

. Commentaire et étude : in La Semaine Juridique Notariale et Immobilière, n°50, 16 décembre 2016, "La bataille des offices" par Corine Dauchez, maître de conférence à l'Université Paris-Ouest 
 
En vertu de l'art. 4 de la loi du 25 Ventôse an XI, le notaire était tenu de résider dans le lieu fixé par le Gouvernement. L'obligation de résidence a été depuis supprimée, mais la disposition légale a subsisté.
 
Une jurisprudence a consacré un principe de fixité et d'unicité du lieu d'exercice de la mission de service public par le notaire: « La résidence doit être unique. Il n'est pas permis à un notaire de diviser l'exercice de ses fonctions en créant plusieurs études (...) ». Selon cette même jurisprudence, les notaires n'ont pas la faculté d'établir, à leur gré, une double étude ou tout ce qui pourrait être l'équivalent d'une double résidence. Si le notaire peut désormais fixer librement sa résidence, c'est-à-dire son domicile, il faut toujours considérer qu'il ne peut exercer qu'au sein d'un seul office ; c'est la règle de l'unicité de l'exercice, d'où une interdiction de cumul des offices.
 
La règle de l'unicité d'exercice était jusqu'à présent applicable par transposition à la société civile professionnelle (SCP). La SCP est l'officier public / ministériel et elle est titulaire de l'office. La société a pour objet « l'exercice en commun » de la profession de ses associés, comme il ressort de l'art. 1er de la loi n° 66-879 du 29 novembre 1966. Le respect de l'unicité d'exercice par la personne morale impose alors aux associés de la SCP, par l'intermédiaire desquels elle exerce la profession, un exercice en commun de la profession au sein de l'office dont la société est titulaire. L'office notarial est commun.
 
Mais cette règle c'était celle d'avant, d'avant le décret si contesté dans toutes ses dispositions du 9 novembre 2016.
 
Dans la nouvelle réglementation, celle du décret précité, la SCP peut détenir plusieurs offices ; l'associé ne peut alors être nommé et ne peut exercer son activité qu'au sein d'un seul des offices dont la SCP est titulaire. La situation des associés reste inchangée : ils sont membres d'une seule SCP et ils exercent leur activité au sein d'un seul office. En revanche, la situation de la SCP est toute différente : elle exerce, par l'intermédiaire de ses membres, saprofession au sein d'une pluralité d'offices. L'officier public / ministériel, personne morale, n'est donc plus soumis au principe de l'unicité d'exercice.
 
L'auteure de l'étude citée supra pose la question fondamentale : une tellesociété demeure-t-elle une SCP ? En effet, les SCP « ont pour objet l'exercice en commun de la profession de leurs membres ». Or, il peut être diffificilement soutenu que les associés de la SCP plurititulaire exercent encore en commun leur profession.
 
Pour exercer en commun, il faut exercer dans un même office notarial. Dans la société plurititulaire ou multi-offices, la tenue du répertoire, la comptabilité, la conservation des actes, etc.  sont assurés par office et chaque notaire est inscritsur la liste du département dont relève l'office auquel il est nommé. Ce n'est plus exercer en commun la profession de notaire que de l'exercer séparément dans des offices qui peuvent se trouver aux quatre coins de l'hexagone. La personne morale n'exerce alors plus la profession, dès lors que chacun de ses associés exerce la profession dans un office individualisé. La SCP multi-offices n'est plus une société d'exercice, elle devient une société de capitaux (selon l'auteure susnommée :  elle se transforme en société de détention d'offices).
 
Il est clair que le pouvoir exécutif a eu pour objectif de dissocier la détention du capital et l'exercice de la profession notariale. Il l'a fait sans concertation et sans débat.
 
Mais alors ce décret manque de légitimité. Si la loi Macron est revenue sur la rédaction de la loi de Ventôse, elle ne contient aucune disposition expresse qui prévoit l'abandon de la règle de l'unicité de l'office notarial ou de l'exercice en commun de la profession par les associés de la SCP prévu par la loi du 29 novembre 1966 sur les SCP, par ailleurs repris à l'article 2 du décret du 2 octobre 1967. La loi ne vise d'ailleurs que les sociétés notariales titulaires « d'un » office. En outre, la faculté de plurititularité des SCP notariales n'a pas été discutée lors des travaux préparatoires.
 
Avec l'auteure, on comprend le désespoir des diplômés notaires qui ont déposé leur candidature à un office à créer et se trouvent ainsi en concurrence sur les offices avec ces SCP tentaculaires, par ailleurs capitalisitiques.
 
 
Lire l'entier commentaire de cette disposition et d'autres du même texte réglementaire, dans l'article précité qui fournit abondamment les notes de jurispudence.

La SCP est solidairement responsable avec le notaire associé des conséquences dommageables de ses actes

- Cour de cassation, Chambre civile 1, 13 juillet 2016, RG N° 15-21.527 :

Une société civile immobilière (SCI) a fait exécuter par un promoteur des travaux dans une cour dont elle s'estimait propriétaire ; revendiquant cette propriété, le syndic de la copropriété de l'immeuble voisin, agissant ès qualités, les a assignées pour obtenir la remise en état des lieux et l'indemnisation du préjudice subi du fait des travaux.

Le maître de l'ouvrage a appelé en garantie la société civile professionnelle (SCP) notaie et le notaire associé, décédé en cours d'instance, rédacteur des actes de propriété et du règlement de copropriété.

d'appel Pour rejeter la demande formée à l'encontre de la SCP notariale, l'arrêt énonce que celle-ci n'est pas juridiquement responsable du fait de son prédécesseur.

En statuant ainsi, alors que la société est solidairement responsable avec le notaire associé des conséquences dommageables de ses actes, quels que soient les changements intervenus par la suite dans sa composition, la cour d'appel a violé l'art. 16 de la loi n° 66-879 du 29 novembre 1966 relative aux sociétés civiles professionnelles, ensemble l'art. 47 du décret n° 67-868 du 2 octobre 1967 et l'art. 1382 du code civil.

Evaluation des parts de SCI : responsabilité du notaire

- Cass. Civ. 1re, 4 févr. 2015, N° de pourvoi : 14-10.244, cassation partielle, inédit

Par acte notarié reçu le 8 février 2001 par M. Z, associé de la SCP ZA, Mme X a bénéfi-cié de l’attribution de la nue-propriété d’une parcelle appartenant à la SCI Pousse dont elle détenait les parts à égalité avec sa sœur Mme Y, et, en contrepartie, a abandonné 131 parts dans le capital social ; alléguant une sous-évaluation de l’actif de la SCI lors de la fixation de l’étendue de son retrait partiel, Mme X, après avoir obtenu en référé la désignation d’un expert judiciaire, a assigné Mme Y et la SCI Pousse en régularisation de sa situation par réintégration de soixante-huit parts dans le capital de la SCI, modification des statuts et indemnisation, ainsi que le notaire en responsabilité professionnelle pour manquement à son obligation de conseil.

Pour rejeter la demande de Mme X à l’encontre du notaire, l’arrêt énonce d’abord qu’en l’absence de règles définies par la loi, celui-ci a pu évaluer l’actif de la SCI puis fixer le nombre de parts que Mme X devait abandonner en se fondant sur le prix du mètre carré de la parcelle attribuée ; il relève ensuite que Mme X a accepté les modalités de calcul envisagées et que si elle craignait d’être insuffisamment éclairée par les explications du notaire il lui appartenait de refuser de signer et de solliciter une mesure d’expertise ; qu’il retient enfin que l’acte instrumenté a été efficace puisqu’il a permis à Mme X d’obtenir la parcelle souhaitée moyennant une répartition inégalitaire des parts sociales, de sorte que le notaire, en procédant à une évaluation des biens de la SCI selon une méthode acceptée par les deux parties, n’a pas manqué à son devoir d’information et de conseil.

En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le notaire, qui avait proposé les modalités de calcul pour fixer le nombre de parts sociales représentant le bien attribué, avait attiré l’attention des parties sur l’importance d’une évaluation exacte des actifs de la SCI et sur les risques d’une référence au seul prix de vente d’une parcelle à des membres de la famille, sans tenir compte de la valeur réelle de chaque bien immobilier, la cour d’appel n’a pas légalement justifié sa décision au regard de l’art. 1382 du Code civil. 

Création d'une SPFPL par actions simplifiée par le groupe Monassier, notaires

- Groupe Monassier, communiqué du 11 déc. 2015 :

Les offices métropolitains membres de l'association Groupe Monassier entendent relever les défis imposés par la loi Macron en constituant une société de participations financières de professions libérales par actions simplifiée (SPFPLAS) Groupe Monassier, a annoncé ce dernier par la voix de ses représentants. La holding aura pour objet principal la prise de participations dans des sociétés d'exercice de notaires, avocats, huissiers de justice, commissaires-priseurs judiciaires, experts-comptables, commissaires aux comptes ou conseils en propriété industrielle. Les choix de prises de participations seront faits par le Comité de direction de la SPFPLAS en fonction de l'intérêt géographique des sociétés d'exercice « cibles », leur expertise (apport de compétences), leur potentiel de développement.

L'objectif à travers ce projet stratégique est double : la mise en oeuvre d'une première démarche capitalistique entre les offices, et la modernisation des structures permettant d'une part, la croissance externe du réseau et, d'autre part, l'interprofessionnalité au service des clients.

Quand la séparation du couple entraîne la dissolution de leur SCI

- Cour de cassation, Civ. 3e, 26 nov. 2015, pourvoi n° 14-22.077 :

Par acte du 9 avril 2004, M. X et Mme Y, en couple, ont constitué une société civile immobilière dénommée Stang er port Tudy (la SCI) ; cette société a, en vue de l'acquisition d'un immeuble, contracté un emprunt ; la vente de cet immeuble le 31 octobre 2006 a permis de rembourser le prêt ; Mme Y a assigné M. X en dissolution de la SCI ; Mme A, ès qualités de liquidateur de la SCI, désignée par le jugement, a été appelée à l'instance d'appel.

Ayant retenu que le couple s'était séparé deux mois après l'acquisition de l'immeuble, que les accusations de M. X relevaient de l'invective et du « règlement de comptes », que ce dernier ne s'était pas présenté aux assemblées générales ayant pour ordre du jour la vente de la maison, qu'il refusait de participer à l'assemblée générale qui déciderait une dissolution amiable, que M. X continuait à créditer tous les mois le compte de la société du montant des échéances de prêt alors que celui-ci était intégralement remboursé, que la société ne possédait plus aucun bien puisqu'elle avait vendu à l'amiable celui dont l'acquisition était l'objet principal et qu'il n'existait plus d'affectio societatis entre les deux associés, la cour d'appel, qui a pu en déduire que la dissolution de la société devait être prononcée, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.

 

La fraude dans l'action paulienne (apport à une SCI entre le débiteur et sa compagne)

- Cour d'appel de Cayenne, chambre civile, 9 nov. 2015 : N° de RG: 14/00356

En faisant apport de sa maison d'habitation à une société civile immobilière fondée avec sa compagne, Chantal, Monsieur Y a diminué la valeur du gage de son créancier et s'est appauvri. En effet, les parts sociales d'une SCI sont plus difficiles à négocier que l'immeuble en tant que tel et il existe un risque d'inscription d'hypothèques sur l'immeuble du chef de la société.

Connaissant l'importance de sa dette fiscale ne serait-ce que par les nombreux commandements qui lui ont été notifiés, les derniers le 9 juin 2003, Monsieur Y avait connaissance du préjudice qu'il causait au créancier en disposant de sa maison d'habitation.

Quant à Chantal, sa comlpagne, elle avait nécessairement en sa qualité de compagne de Monsieur Y avec lequel elle vivait dans la maison apportée à la SCI, connaissance de la dette fiscale de son concubin, ne serait-ce qu'en assistant à la réception par ce dernier des nombreux commandements qui lui étaient adressés et elle a malgré tout accepté de constituer avec lui la SCI ISIS. Elle avait donc comme son compagnon conscience du préjudice causé à l'administration fiscale.

Le créancier établit par la production de la liste des nombreux commandements et avis à tiers détenteurs notifiés entre le 10 avril 2000 et le 9 juin 2003 qu'au jour de l'enregistrement de l'apport en société le 16 octobre 2003, Monsieur Y était insolvable, au moins en apparence, l'acte attaqué n'ayant pu dès lors qu'aggraver son insolvabilité. En revanche, Monsieur Y ne démontre pas plus devant la cour qu'il ne le démontrait devant le tribunal de grande instance qu'il dispose de biens de valeur suffisante pour s'acquitter de sa dette fiscale.

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré inopposable au Comptable du Trésor l'acte d'apport de l'immeuble situé rue Saint Dominique à ...

Notaire qui s'investit dans une promotion immo et touche sa commission de 3%

- Cour d'appel de Colmar, Chambre civile 2, 4 sept. 2015, RG 4/00310 :
 

Le notaire de Strasbourg, décédé depuis, ne s'est pas borné à établir des actes authentiques, mais a participé activement à l'opération de promotion immobilière et à sa commercialisation, prélevant une commission non négligeable de 3 % sur le prix de vente versé par les acquéreurs des parts sociales de la SCI. Il lui a été reproché d'avoir immédiatement débloqué les fonds versés par les acquéreurs sans les faire bénéficier des garanties légales et sans les informer des risques encourus. C'est à juste titre que sa responsabilité a été recherchée sur un fondement contractuel. Celle-ci était soumise à la prescription trentenaire, laquelle n'était pas acquise au jour de l'assignation. Le rejet de l'exception de prescription est donc confirmé.

En l'espèce, le notaire avait régularisé des cessions de parts sociales d'une SCI qui ne disposait alors d'aucun actif et n'avait pas encore acquis l'immeuble en l'état futur d'achèvement. En dépit de cela, le notaire avait immédiatement transféré les fonds versés par les acquéreurs au profit du promoteur, sans aviser les acquéreurs des risques encourus du fait de l'absence des garanties d'achèvement prévues par la loi. Or, cette garantie aurait pu éviter le non-paiement des entreprises de construction et par suite le dépôt de bilan de la SCI, lequel a entraîné, pour les souscripteurs des parts sociales, la perte de tous leurs droits.

Le notaire doit donc indemniser les souscripteurs à hauteur du montant du capital investi.