Devoir de conseil du notaire en matière de plus-value immobilière

- Cour d'appel de Douai, Chambre 3, 12 mai 2016, RG n° 14/05373 :

Le régime fiscal applicable aux sociétés civiles immobilières (SCI) est différend selon que l'acte porte sur la vente de l'immeuble dont elle est propriétaire ou bien sur la cession de ses parts sociales, d'une part, et selon la qualité de personne physique ou morale de l'associé de la SCI, d'autre part. En cas de vente d'un bien immobilier, l'associé personne morale de la SCP est tenue à l'imposition sur les sociétés ; dans le cas d'une cession de parts sociales de SCI, il est tenu à l'imposition au titre de la plus-value professionnelle.

Le notaire instrumentaire a mentionné une imposition applicable à la plus-value immobilière des particuliers sans vérifier si l'associé majoritaire de la société venderesse était une personne physique ou une personne morale soumise à l'impôt sur les sociétés. En omettant de procéder à cette vérification et en faisant mention de textes non applicables, le notaire a manqué à son obligation d'assurer la sécurité juridique de l'acte de vente. Toutefois, la société ne démontre pas qu'elle aurait pu être exonérée de toute imposition, de sorte que son préjudice ne peut être équivalent au montant de l'impôt sur les sociétés acquitté.

La société a été exposée à la perte de chance d'opter pour le régime fiscal applicable à la cession des parts sociales de ses associés en optant davantage pour cette vente en lieu et place de la vente de l'immeuble. La perte de chance subie n'ouvre droit qu'à la réparation d'une fraction de l'entier dommage dont l'appréciation dépend, notamment, de la certitude avec laquelle cette société aurait, d'une part, privilégié une imposition sur la plus-value professionnelle et non une imposition sur les sociétés et, d'autre part, obtenu l'accord de son cocontractant qu'il accepte de se porter acquéreur, non pas d'un immeuble, mais de parts sociales d'une SCI, à charge pour celle-ci de régler l'imposition forfaitaire mise à la charge de l'acquéreur dans ce cadre. Cette perte de chance peut être évaluée à la somme de 10 000 EUR.

Il appartient au notaire d'attirer l'attention des clients sur les conséquences fiscales de l'acte

- Cour d'appel de Montpellier, Chambre 1, section A O1, 17 déc. 2015, RG n° 13/05308 :
 
Il appartient en droit au notaire d'attirer l'attention de ses clients sur les conséquences fiscales de l'acte conclu.
 
Une réforme de la fiscalité des plus-values réalisées à l'occasion d'une vente immobilière avait été opérée au mois de décembre 2011, soit dans les semaines qui ont précédé l'acte de vente d'un terrain. Cette réforme a porté le délai pour être exonéré de la taxe sur les plus-values de 15 ans à 30 ans. Le notaire, professionnel du droit et de la rédaction d'acte notarié ne pouvait ignorer cette réforme et les conséquences immédiates qui allaient en résulter pour sa cliente. En effet, étant propriétaire depuis 22 ans de la parcelle de terrain vendue, elle était non taxable en cas de réitération de l'acte avant le 1er février 2012 et taxable en cas de réitération de l'acte après le 1er février 2012. La cour constate à la lecture de l'acte de compromis de vente signé par le notaire que celui-ci ne démontre pas avoir averti sa cliente de la modification de ce régime fiscal et de la nécessité pour elle de signer l'acte définitif de vente avant le 1er février 2012 pour être exonérée de tout droit. La clause insérée au titre de la taxation sur les plus-values demeure vague et générale alors même que le notaire aurait dû attirer spécialement et par une formulation dénuée de toute équivoque sur ce changement qui allait intervenir.
 
Le notaire, en ne satisfaisant pas à son obligation de conseil, a fait perdre à sa cliente une chance à la fois de ne plus vendre en l'état ou encore de demander une signature avant la date butoir. Il sera accordé à cette dernière une somme de 4 000 EUR, ainsi que la somme de 3 500 EUR sur la base des dispositions de l'art. 700 CPC.

 

La responsabilité limitée du conseil en investissement de défiscalisation outre-mer

- Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 B, 19 févr. 2015, Numéro de rôle 14/07909 :

La SARL INVESTISSEUR GESTION est gérante de la SNC REUNION ENVIRONNEMENT. Cette dernière a participé à une opération de dé fiscalisation portant sur un projet de construction d'un centre de tri recyclage d'ordures ménagères à La Réunion.

Mme Bénédicte M, associée de la SNC REUNION ENVIRONNEMENT, a déduit de ses revenus de l'année 1998 la somme de 152.444 EUR au titre de sa quote-part de l'investissement réalisé par la société.

Un redressement fiscal a été notifié à Mme Bénédicte M le 14 décembre 2001 et une somme de 97.106 EUR lui a été réclamée. Elle a recherché la responsabilité du conseil en défiscalisation.

Ni une simple lettre n'emportant aucune obligation, ni un extrait du site Internet du conseil en défiscalisation, auquel la requérante impute la responsabilité du redressement fiscal dont elle a fait l'objet suite à la livraison tardive du centre de tri et de recyclage d'ordures ménagères à La Réunion financé dans le cadre de l'opération en cause, ne peuvent établir l'existence de relations contratuelles entre eux. Par ailleurs, le conseil en défiscalisation n'est pas davantage le monteur du projet au sens de l'art.163 tervicies du Code général des impôts, dès lors que l'agrément, nécessaire à l'investissement outre-mer et donc à la finalisation de l'opération de défiscalisation dont avaient vocation à bénéficier les associés de la société en nom collectif se chargeant d'acquérir le matériel donné en location à l'exploitant qui s'engage à le racheter par la suite, a été accordé à une entité juridique distincte de celle du conseil en défiscalisation. La demande indemnitaire de la requérante ne peut donc prospérer sur un fondement contractuel.

L'interprétation erronée de la notion d'investissement, subordonnée à la livraison effective du bien acquis, et le défaut d'anticipation de la décision des juridictions administratives sur l'interprétation du texte fiscal ne peuvent caractériser l'existence d'une faute, au sens de l'art. 1382 du Code civil, et ce d'autant moins que l'investisseur soutenait également devant les jurifictions administratives, par référence à l'art. 1853 du Code civil, que la notion d'investissement n'est pas subordonnée à la délivrance du bien et que le matériel ayant été acquis en 1998, la déduction de l'investissement était possible la même année.

Il faut aussi relever que la déduction pouvait être opérée en 1999, ce que l'investisseur ne justifie pas avoir fait, de sorte qu'il peut être considéré comme l'auteur du préjudice invoqué. Infirmant en conséquence la décision qui avait retenu la responsabilité du professionnel en cause et l'avait condamné au paiement d'une indemnité d'un montant de 135 664 EUR au titre du préjudice fiscal, la cour rejette l'intégralité des demandes de l'investisseur.

Devoir du conseil du notaire et de l'expert comptable en matière de TVA

- Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 23 juin 2015, Numéro RG 14/13129

Monsieur X, notaire, a engagé sa responsabilité pour manquement à son devoir de conseil. Le notaire est tenu d’une obligation particulière d’information et de conseil lui imposant notamment d’éclairer ses clients sur les incidences fiscales des actes qu’il a été chargé d’établir. En l'espèce, le notaire a commis une faute en indiquant à ses clients qu’ils n’étaient pas assujettis à la TVA et en déclarant cette option à l’administration fiscale au moment de la création de la société.

Madame Y, expert comptable, a manqué au devoir contractuel de vigilance et de mise en garde auquel elle est tenue, en partiuculier en matière de risque de redressement fiscal. Celle-ci devait connaître les règles en matière d’assujettissement à TVA des sociétés en nom collectif et aurait dû attirer l’attention de sa cliente sur leur application, après avoir pris connaissance des statuts et des documents adressés à l’administration fiscale au moment de sa création.

Les manquements du notaire et de l’expert-comptable ont causé un préjudice à la société cliente qui doit être réparé. Ce préjudice s’entend de la perte de chance d’éviter un redressement fiscal et doit être évalué à la somme de 56.412 EUR. Compte tenu des interventions et responsabilités respectives du notaire et de l’expert comptable, ceux-ci devront indemniser la société à hauteur de moitié chacun.