Transmission du bail des locaux abritant l'office notarial

- Cour d'appel de Dijon, Chambre civile 1, 5 juillet 2016, RG N° 15/00039 :

Au soutien de son appel, la SCP notaire G D reprend en premier lieu son argumentation selon laquelle elle ne saurait être tenue à aucune obligation en vertu du bail invoqué par les intimées (Mme F et la société civile immobilière Sorudim) dès lors qu'elle n'avait jamais eu connaissance de ce contrat.

Mme F et la SCI Sorudim se prévalent en effet d'un contrat de bail signé le 15 janvier 1982 entre la SCI Sorudim et le notaire G, aux termes duquel ce dernier a pris à bail à compter du 1er janvier 1982 et pour une durée renouvelable de neuf années les locaux dans lesquels s'exerçait l'activité de son office notarial.

La société civile immobilière (SCI) en cause a donné à bail, pour une durée renouvelable de neuf ans, au notaire G une propriété dans laquelle il a installé son étude notariale. Puis, le locataire a constitué une SCP notaire avec un autre notaire et a apporté à la SCP le droit au bail pour le temps restant à courir. Le locataire initial (G) a quitté la SCP et la SCP a par la suite quitté les lieux.

Le bail signé par le locataire initial est opposable à la SCP de notaires dès lors qu'au rang des apports effectués à cette société par le notaire locataire initial figure expressément le droit au bail pour le temps qui reste à courir des locaux dans lesquels est situé l'office. Si le droit au bail a été valorisé parmi les apports du notaire, les associés ont nécessairement évoqué l'existence ainsi que les modalités de ce bail dans le cadre des négociations qui ont précédé la signature de l'acte de constitution de la SCP. En outre, l'associé du locataire initial savait que la SCP occupait des locaux dont elle n'était pas propriétaire et avait connaissance du propriétaire des locaux puisque son épouse était associée de la SCI bailleresse. L'étude a payé pendant de longues années des loyers au profit de la SCI bailleresse.

Les prétentions de la bailleresse, à savoir l'indexation des loyers et les frais de remise en état des locaux à la suite du départ de la SCP locataire, ne se heurtent pas à la prescription quinquennale dans la mesure où il s'agit de créances échues moins de cinq ans avant l'assignation. 

Le congé au locataire pour vendre doit avoir une désignation précise du bien

- C.A. Aix-en-Provence, 11e ch., 12 nov. 2015, RG n° 14/24207 :

Mme A a fait délivrer à M. Lahoussine O, en sa qualité de locataire, un congé avec offre de vente conformément aux dispositions de l'art. 15-1 de la loi du 6 juill. 1989.

Le locataire appelant conteste la validité du congé en ce qu'il ne vise que l'appartement et la cave faisant l'objet du bail, alors qu'il est également locataire d'une place de stationnement ; que tant le moyen que la prétention, bien que nouveaux, sont recevables, par application des art. 563 et 564 CPC, en ce qu'ils ont notamment pour objet de faire écarter les prétentions adverses.

Le bail liant les parties se rapporte, outre l'appartement et la cave n° 361, à une place de stationnement ; le congé ne mentionne pas cette place de stationnement, mais seulement l'appartement et la cave ; qu'il s'ensuit que la contestation soulevée par l'appelant sur la validité dudit congé, au regard des dispositions de l'article 15-1 de la loi précitée, est sérieuse et fait obstacle à la demande d'expulsion formée par la bailleresse sur le fondement de cet acte.

Il s'ensuit que la contestation soulevée par le locataire sur la validité dudit congé, au regard des dispositions de l'art. 15 de la loi de 1989, est sérieuse et fait obstacle à la demande d'expulsion formée par la bailleresse sur le fondement de cet acte.

Restitution du dépôt de garantie après nullité d’un bail commercial et responsabilité du notaire

- Cass. Civ., 28 oct. 2015, n°  14-17.518 :
 
La société, exerçant une activité de parfumeur, acquéreur du droit au bail portant sur un local à usage mixte appartenant à une société civile, se voit consentir par celle-ci un nouveau bail, exclusivement commercial, suivant acte notarié du 4 mars 2008. Le 16 février 2011, la société locataire, soutenant que cet acte contrevenait aux prescriptions d'ordre public de l' art. L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation (CCH), dès lors que le changement d'affectation conventionnel des locaux d'habitation n'avait pas été précédé d'une autorisation administrative, assigne en nullité le bailleur, qui appelle le notaire en garantie.
 
La cour d'appel prononce la nullité du bail notarié par application de l' art. L. 631-7 du CCH, condamne le bailleur à restituer à la société une certaine somme au titre du dépôt de garantie versé en exécution de ce bail, et déclare le notaire tenu de le garantir de l'ensemble des condamnations consécutives à cette annulation.
 
La Cour de cassation casse partiellement l'arrêt d'appel au visa de l'art. 1382 du Code civil (responsabilité de droit commun du notaire.
 
La restitution du dépôt de garantie consécutive à la nullité d'un bail commercial ne constituant pas en soi un préjudice indemnisable, le notaire, garant subsidiaire de la restitution envers la seule partie qui en est créancière, en cas de défaillance avérée de celle qui en est débitrice, ne pouvait être condamné à en garantir le bailleur, alors même que celui-ci fût insolvable.