Le notaire a oublié qu'il faut une autorisation pour alimenter une piscine en eau de mer

- Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 A, 30 mai 2017, Numéro de rôle : 15/10831 :

Le 10 juin 2013, la SCI TREIZE-QUINZE a fait assigner devant le Tribunal de grande instance de Nice Jean-Jacques H, notaire à Nice, pour le voir condamner, sur le fondement de l'art. 1382 du code civil, à lui verser, dans le dernier état de ses écritures, une somme de 73 722,53 EUR, lui reprochant un manquement à son devoir de conseil lors de la rédaction, en concours avec son confrère A, de l'acte de vente du 13 février 2007 par lequel elle a acquis un bien immobilier à [...].

Elle lui reprochait de ne pas l'avoir informée que l'existence et l'exploitation d'une canalisation dédiée à l'alimentation de la piscine étaient soumises à autorisation administrative et que celle accordée prenait fin le 31 décembre 2006.

Le notaire a manqué à son devoir d'information, dès lors qu'il a omis d'informer l'acquéreur d'une villa du fait que l'installation de pompage de l'eau de mer de la piscine équipant la villa nécessitait une autorisation administrative, l'autorisation d'occupation temporaire donnée au vendeur étant échue depuis plusieurs mois avant la vente.

Les considérations tenant à la compétence des parties à l'acte sont sans influence sur cette obligation, tout comme la stipulation d'une clause de non garantie. Toutefois, l'acquéreur est mal fondé à solliciter une indemnisation à hauteur des redevances d'occupation du domaine public acquittées.

S'agissant d'une dépense inhérente au bénéfice de l'installation de pompage sur le domaine public, il ne s'agit pas d'un préjudice réparable. Il en est de même s'agissant des frais exposés pour la régularisation de la situation administrative, dans le mesure une nouvelle autorisation était nécessaire. Le défaut d'information sur cette nécessité d'autorisation est donc à l'origine, non pas de l'engagement de ces frais, mais de l'absence de prise en compte de ces frais dans la fixation du prix d'acquisition.

S'agissant des frais de dépose de l'installation, ils sont également sans lien avec le manquement du notaire, dans la mesure où le bénéfice de cette autorisation n'était pas acquis au moment de la vente. Le préjudice qui résulte du manquement du notaire se limite au défaut d'information d'une possibilité de refus, laquelle se traduit par une perte de chance de négocier le prix d'achat en considération de ce risque. Cette perte de chance n'équivaut pas à la perte de chance de ne pas acquérir ce bien dans la mesure où l'alimentation de la piscine en eau de mer et le risque de devoir engager des frais pour obtenir l'autorisation nécessaire à la conservation de l'installation, ne constituaient pas un élément déterminant du consentement de l'acquéreur de ce bien aux caractéristique exceptionnelles d'une valeur de 26 500 000 EUR. La perte de chance de ne pouvoir discuter le prix peut être évaluée à la somme de 20 000 EUR.

Responsabilité du notaire artisan d'un montage immobilier de défiscalisation

- Cour d'appel de Pau, Chambre 1,16 mai 2017, RG 15/02011 :

Durant une longue phase de discussion préalable à la réitération par acte authentique de l'acte de vente passé devant le notaire le 17 octobre 2011, à aucun moment le notaire artisan de ce montage, ne démontre avoir informé les époux P, acquéreurs, de l'impossibilité pour cet immeuble achevé depuis plus de 5 années d'entrer dans le champ d'application de la TVA conformément à l'art. 261-5 alinéa 2 du code général des impôts, et donc, de mener à bien leur projet, ni encore, de l'inutilité de créer une SCI, mais a, au contraire, affirmé le contraire dans les mails échangés, mentionnant en outre, dans l'acte un prix d'achat sans mentionner expressément qu'il s'entendait HT, ce qui est habituellement précisé quand c'est le cas d'espèce, et notamment lorsqu'il s'agit d'un contrat de vente conclu entre non commerçants, confortant ainsi les époux P, qu'il s'agissait bien d'une somme toutes taxes comprises.

A cet égard, le notaire admet expressément ne pas avoir expressément détrompé M. et Mme P quand celui-ci a fait mention d'un prix TTC, même s'il ajoute en complète contrariété ; il n'a en revanche jamais laissé croire à quiconque que la vente aurait été soumise à la TVA, précisant qu'il existe en effet un nombre considérable de taxes autres que la TVA tels que la taxe foncière, la taxe départementale, etc., lesquelles, il convient de le relever sont rarement incluses dans un prix de vente.

Et le notaire pour éluder sa responsabilité ne saurait non plus, se retrancher derrière la clause insérée à l'acte authentique portant sur les "DÉCLARATIONS FISCALES" énonçant que le bien vendu n'entrait pas dans le champ d'application de la TVA, dès lors que cette clause est venue en substitution de celle contenue au compromis de vente, en en modifiant radicalement le contenu et la portée, et par là même le régime fiscal applicable à l'immeuble qui n'entrait plus dans les prévisions des parties, et ce, sans démontrer par ailleurs, ni alléguer, qu'il aurait tout spécialement attiré l'attention de M. et Mme P sur cette clause modifiée qui allait à l'encontre de leur prévision en ne leur permettant plus de réaliser leur opération projetée de récupérer la TVA pour financer les travaux de remise en état et mise aux normes du bâtiment ainsi acquis, trompant ainsi, non sans une certaine déloyauté, la vigilance des époux P qui avouent de ne pas avoir prêté attention à la clause contenue à l'acte, au regard du contenu du compromis de vente et des échanges intervenus avec le notaire avant la signature de cet acte authentique, qui avaient fait naître avec ce professionnel, une relation de confiance certaine.

Or au titre de son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte de vente, il est constant que le notaire doit, avant de dresser des actes, procéder à la vérification des conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de ceux-ci, et en l'espèce, il aurait dû aviser les époux P de cette impossibilité fiscale dès l'exposé de leur objectif.

En sa qualité de juriste et sa fonction, « il ne peut ignorer les règles du droit positif, et est donc le responsable lorsqu'il commet une erreur de droit lorsqu'elle porte sur une question juridique certaine ou lorsqu'il méconnaît une solution jurisprudentielle et doit informer ses clients de ce qui est juridiquement possible et de ce qui ne l'est pas ".

En l'espèce, le notaire a commis des manquements fautifs à son obligation de conseil, d'information, ainsi qu'à celle d'assurer l'efficacité de son acte en ce qu'il n'a pas permis aux époux P de réaliser leurs prévisions économiques que pourtant, et tel qu'il est démontré par les mails, le notaire connaissait, et en les laissant s'engager en les accompagnant dans un projet d'acquisition immobilière qui était irréalisable fiscalement.

Et il en résulte que les époux P.qui avait envisagé cette opération dans le cadre d'une enveloppe financière globale de 360 000 euro comprenant l'acquisition de l'immeuble et les travaux de réfection et de mise aux normes de l'immeuble, se trouvent contraints de rajouter à cette somme de 360 000 euro, une somme correspondant au coût des travaux de réfection et mise aux normes de l'immeuble qui avait été calculé précisément dans leur plan de financement au montant de la TVA qu'ils escomptaient pouvoir récupérer.

Leur préjudice est donc certain, car les époux P se retrouvent désormais propriétaires de cet immeuble et seront contraints d'acquitter en sus de son prix d'acquisition, le coût de ces travaux, ce qui ne faisait pas partie de leurs prévisions économiques, et qui porte le montant total de leur investissement à la somme de 418 997 euro, ce qui représente un écart significatif et important entre la prévision de leur investissement financier et le coût réel qui va leur en coûter.

Le notaire F sera en conséquence, condamné in solidum avec son assureur à indemniser M. et Mme P à concurrence de leur entier préjudice évalué à la somme de 58 997 euro, correspondant au montant de la TVA qu'ils auraient dû récupérer et affecter au paiement des travaux.

Mise en conformité des installations individuelles d'assainissement en cas de vente

- Réponse Ministère de l'Ecologie, du Développement durable et de l'Energie. Publication au J.O. Sénat du 19 mars 2015 :

M. Hervé Maurey rappelle à Mme la ministre de l'écologie, du développement durable et de l'énergie les termes de sa question n°12977 posée le 04/09/2014 sous le titre : " Mise en conformité des installations individuelles d'assainissement en cas de vente ", qui n'a pas obtenu de réponse à ce jour.


Réponse du Ministère de l'Ecologie, du Développement durable et de l'Energie

Lors de la signature d'un acte de vente d'un immeuble comprenant un assainissement non collectif, le diagnostic d'assainissement non collectif doit, depuis le 1er janvier 2011, être joint au dossier de diagnostic technique. Celui-ci a pour double objectif d'informer l'acquéreur de l'état de l'installation d'assainissement non collectif, au même titre que les autres diagnostics techniques, mais aussi de l'informer de la nature des travaux qu'il doit réaliser au plus tard un an après la signature de l'acte de vente en cas de non-conformité. L'information sur l'état de l'installation d'assainissement non collectif permet de discuter le prix de vente en connaissance de cause. Le vendeur a la possibilité de réaliser les travaux avant la vente mais n'en a pas l'obligation. Une telle obligation pourrait retarder la vente et il est souvent préférable que l'acquéreur réalise les travaux plutôt que le vendeur. En effet, l'installation d'assainissement non collectif doit être adaptée à l'usage qu'en fera le nouveau propriétaire (nombre d'habitants, utilisation en intermittence ou non, choix en termes d'entretien). De plus, le vendeur sera souvent tenté par une solution peu coûteuse en investissement mais dont les coûts de fonctionnement seront plus lourds, ce qui n'est pas dans l'intérêt de l'acquéreur. Le ministère de l'écologie, du développement durable et de l'énergie ne trouve donc pas pertinent de faire de la mise en conformité un préalable à la signature de l'acte authentique de vente. Le ministère a toutefois conscience de la difficulté à faire appliquer l'obligation de travaux après la vente. Il réfléchit à la possibilité d'informer systématiquement les services publics d'assainissement non collectif (SPANC) des transactions immobilières comprenant un assainissement non collectif pour qu'ils puissent prévoir une contre-visite. Le nouveau plan d'actions national sur l'assainissement non collectif (PANANC) permettra une réflexion sur ce sujet. Par ailleurs, le ministère a d'ores et déjà mis en place des mesures d'information et de sensibilisation des notaires ainsi que des acheteurs ou vendeurs d'immeubles. Une plaquette d'information à destination des usagers a notamment été rédigée par les services des ministères en charge de l'environnement et de la santé avec le Conseil supérieur du notariat. Celle-ci est en cours de diffusion auprès des notaires afin d'informer les acheteurs ou vendeurs d'un immeuble de leurs obligations en matière d'assainissement non collectif. Cette plaquette intitulée « Acheteur ou vendeur d'une maison, ce qu'il faut savoir » est disponible sur le portail interministériel de l'assainissement non collectif à l'adresse suivante : http ://www. assainissement-non-collectif. developpement-durable. gouv. fr/pour-comprendre-les-textes-r108. html.

Assainissement non collectif

 

Responsabilité du notaire quand le vendeur lui fait des cachotteries

- Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile 1, 12 janv. 2016, RG N° 13/02390 :

Suivant acte authentique du 28 déc. 1995 passé devant Monsieur P, notaire, monsieur Felix P a vendu à monsieur Emmanuel C le lot n° 4 d'une copropriété comprenant un appartement en rez de chaussée et une cave dans un immeuble en copropriété situé sur la commune de [...].

Le 31 juill. 2003, monsieur C a sollicité l'autorisation de réaliser une entrée sous la terrasse dite 'déchargeot' sous laquelle se situe la cave.

Par lettre du 8 oct. 2003, la commune de Le Monetier Les Bains, exposant que le 'déchargeot' et la cave se trouvaient sur le domaine public, refusait l'autorisation de travaux et consentait l'utilisation de la cave à titre précaire.

Par acte passé le 4 août 2008 devant le même notaire, monsieur C a vendu à la SCI C son bien immobilier, y compris la cave, moyennant le prix de 170.500 EUR.

La SCI C, pour les mêmes raisons qu'exposées le 8 octobre 2003 à monsieur C, a été informée par la commune de ce qu'elle n'était pas propriétaire de la cave située sous le 'déchargeot'.

Ainbsi le propriétaire de l'appartement en rez-de-chaussée avec cave avait en sollicité l'autorisation de réaliser une entrée sous la terrasse sous laquelle se situe la cave et s'était vu répondre par la mairie que ces parties se trouvaient sur le domaine public de sorte que l'autorisation de travaux lui était refusée mais l'utilisation de la cave à titre précaire lui était consentie.

Il apparaît qu'une faute engageant la responsabilité du propriétaire a été commise à l'occasion de la vente de son appartement en raison du défaut d'information de l'acheteur et du notaire.

En effet, si le style ampoulé et l'utilisation de termes juridiques relatifs à la nature inaliénable et imprescriptible du domaine public nécessitent, pour un profane, une petite réflexion, il est néanmoins aisé de déduire du courrier de la mairie qu'aucune autorisation de travaux n'est possible car la cave et l'entrée sous terrasse appartiennent au domaine public de la commune.

Le vendeur n'avait d'ailleurs réalisé aucun travaux ce qui démontre sa compréhension du courrier qu'il s'est dispensé de porter à la connaissance du notaire et de l'acheteur en laissant croire à ce dernier qu'il faisait l'achat d'une cave qu'il savait pourtant être dans l'impossibilité de lui vendre.

La responsabilité du notaire ne saurait en revanche être engagée dès lors qu'il a vérifié les origines de propriété de l'immeuble et sollicité et obtenu une note de renseignement d'urbanisme. Aucun indice n'étant de nature à éveiller son attention en lui permettant de soupçonner la fausseté de la propriété de la cave, le vendeur lui ayant caché les éléments en sa possession, le notaire n'a donc commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité.

Devoir de conseil du notaire, dans le cas d'un achat devant s'accompagner de travaux

- Cour d'appel de Versailles, Chambre 3, 17 déc. 2015, RG N° 14/00622 :

Il résulte des termes de la promesse de vente portant sur un lot de copropriété rédigée devant un notaire que la possibilité de réaliser des travaux sur les ouvertures était un élément déterminant de l'acquisition. Or la décision de l'assemblée générale des copropriétaires aux termes de laquelle est donnée au futur propriétaire du lot en cause l'autorisation de procéder à la pose de deux lucarnes et deux lanterneaux en toiture sous réserve d'obtenir les autorisations administratives et que les travaux soient effectués sous le contrôle d'un architecte a été prise en l'absence de tout dossier technique et s'apparentait donc à un accord de principe, qui ne dispensait pas la personne devenue propriétaire de soumettre à l'assemblée générale son projet définitif soutenu par des documents techniques. 

Il est dès lors certain que le projet du vendeur que l'acheteur était supposé reprendre à son propre compte n'a pas été soumis à l'assemblée générale lors du vote de cette résolution. Il appartenait en conséquence au notaire d'informer l'acheteur de la difficulté liée au refus éventuel mais possible de l'assemblée générale et d'en prévenir les effets préjudiciables pour lui en érigeant l'obtention de l'autorisation en condition suspensive. 

En s'en abstenant, le notaire a donc manqué à son devoir de conseil, ce qui a contribué au préjudice subi par le bénéficiaire de la promesse de vente résultant de l'obligation pour lui de verser au promettant l'indemnité d'immobilisation dont le montant final a été réduit à 30 000 EUR. Il convient de retenir que le manquement du notaire a contribué à ce préjudice à raison de la moitié, ce qui justifie sa condamnation au paiement de 15 000 EUR de dommages et intérêts.