Mise en conformité des installations individuelles d'assainissement en cas de vente

- Réponse Ministère de l'Ecologie, du Développement durable et de l'Energie. Publication au J.O. Sénat du 19 mars 2015 :

M. Hervé Maurey rappelle à Mme la ministre de l'écologie, du développement durable et de l'énergie les termes de sa question n°12977 posée le 04/09/2014 sous le titre : " Mise en conformité des installations individuelles d'assainissement en cas de vente ", qui n'a pas obtenu de réponse à ce jour.


Réponse du Ministère de l'Ecologie, du Développement durable et de l'Energie

Lors de la signature d'un acte de vente d'un immeuble comprenant un assainissement non collectif, le diagnostic d'assainissement non collectif doit, depuis le 1er janvier 2011, être joint au dossier de diagnostic technique. Celui-ci a pour double objectif d'informer l'acquéreur de l'état de l'installation d'assainissement non collectif, au même titre que les autres diagnostics techniques, mais aussi de l'informer de la nature des travaux qu'il doit réaliser au plus tard un an après la signature de l'acte de vente en cas de non-conformité. L'information sur l'état de l'installation d'assainissement non collectif permet de discuter le prix de vente en connaissance de cause. Le vendeur a la possibilité de réaliser les travaux avant la vente mais n'en a pas l'obligation. Une telle obligation pourrait retarder la vente et il est souvent préférable que l'acquéreur réalise les travaux plutôt que le vendeur. En effet, l'installation d'assainissement non collectif doit être adaptée à l'usage qu'en fera le nouveau propriétaire (nombre d'habitants, utilisation en intermittence ou non, choix en termes d'entretien). De plus, le vendeur sera souvent tenté par une solution peu coûteuse en investissement mais dont les coûts de fonctionnement seront plus lourds, ce qui n'est pas dans l'intérêt de l'acquéreur. Le ministère de l'écologie, du développement durable et de l'énergie ne trouve donc pas pertinent de faire de la mise en conformité un préalable à la signature de l'acte authentique de vente. Le ministère a toutefois conscience de la difficulté à faire appliquer l'obligation de travaux après la vente. Il réfléchit à la possibilité d'informer systématiquement les services publics d'assainissement non collectif (SPANC) des transactions immobilières comprenant un assainissement non collectif pour qu'ils puissent prévoir une contre-visite. Le nouveau plan d'actions national sur l'assainissement non collectif (PANANC) permettra une réflexion sur ce sujet. Par ailleurs, le ministère a d'ores et déjà mis en place des mesures d'information et de sensibilisation des notaires ainsi que des acheteurs ou vendeurs d'immeubles. Une plaquette d'information à destination des usagers a notamment été rédigée par les services des ministères en charge de l'environnement et de la santé avec le Conseil supérieur du notariat. Celle-ci est en cours de diffusion auprès des notaires afin d'informer les acheteurs ou vendeurs d'un immeuble de leurs obligations en matière d'assainissement non collectif. Cette plaquette intitulée « Acheteur ou vendeur d'une maison, ce qu'il faut savoir » est disponible sur le portail interministériel de l'assainissement non collectif à l'adresse suivante : http ://www. assainissement-non-collectif. developpement-durable. gouv. fr/pour-comprendre-les-textes-r108. html.

Assainissement non collectif

 

Responsabilité du notaire quand le vendeur lui fait des cachotteries

- Cour d'appel de Grenoble, Chambre civile 1, 12 janv. 2016, RG N° 13/02390 :

Suivant acte authentique du 28 déc. 1995 passé devant Monsieur P, notaire, monsieur Felix P a vendu à monsieur Emmanuel C le lot n° 4 d'une copropriété comprenant un appartement en rez de chaussée et une cave dans un immeuble en copropriété situé sur la commune de [...].

Le 31 juill. 2003, monsieur C a sollicité l'autorisation de réaliser une entrée sous la terrasse dite 'déchargeot' sous laquelle se situe la cave.

Par lettre du 8 oct. 2003, la commune de Le Monetier Les Bains, exposant que le 'déchargeot' et la cave se trouvaient sur le domaine public, refusait l'autorisation de travaux et consentait l'utilisation de la cave à titre précaire.

Par acte passé le 4 août 2008 devant le même notaire, monsieur C a vendu à la SCI C son bien immobilier, y compris la cave, moyennant le prix de 170.500 EUR.

La SCI C, pour les mêmes raisons qu'exposées le 8 octobre 2003 à monsieur C, a été informée par la commune de ce qu'elle n'était pas propriétaire de la cave située sous le 'déchargeot'.

Ainbsi le propriétaire de l'appartement en rez-de-chaussée avec cave avait en sollicité l'autorisation de réaliser une entrée sous la terrasse sous laquelle se situe la cave et s'était vu répondre par la mairie que ces parties se trouvaient sur le domaine public de sorte que l'autorisation de travaux lui était refusée mais l'utilisation de la cave à titre précaire lui était consentie.

Il apparaît qu'une faute engageant la responsabilité du propriétaire a été commise à l'occasion de la vente de son appartement en raison du défaut d'information de l'acheteur et du notaire.

En effet, si le style ampoulé et l'utilisation de termes juridiques relatifs à la nature inaliénable et imprescriptible du domaine public nécessitent, pour un profane, une petite réflexion, il est néanmoins aisé de déduire du courrier de la mairie qu'aucune autorisation de travaux n'est possible car la cave et l'entrée sous terrasse appartiennent au domaine public de la commune.

Le vendeur n'avait d'ailleurs réalisé aucun travaux ce qui démontre sa compréhension du courrier qu'il s'est dispensé de porter à la connaissance du notaire et de l'acheteur en laissant croire à ce dernier qu'il faisait l'achat d'une cave qu'il savait pourtant être dans l'impossibilité de lui vendre.

La responsabilité du notaire ne saurait en revanche être engagée dès lors qu'il a vérifié les origines de propriété de l'immeuble et sollicité et obtenu une note de renseignement d'urbanisme. Aucun indice n'étant de nature à éveiller son attention en lui permettant de soupçonner la fausseté de la propriété de la cave, le vendeur lui ayant caché les éléments en sa possession, le notaire n'a donc commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité.

Devoir de conseil du notaire, dans le cas d'un achat devant s'accompagner de travaux

- Cour d'appel de Versailles, Chambre 3, 17 déc. 2015, RG N° 14/00622 :

Il résulte des termes de la promesse de vente portant sur un lot de copropriété rédigée devant un notaire que la possibilité de réaliser des travaux sur les ouvertures était un élément déterminant de l'acquisition. Or la décision de l'assemblée générale des copropriétaires aux termes de laquelle est donnée au futur propriétaire du lot en cause l'autorisation de procéder à la pose de deux lucarnes et deux lanterneaux en toiture sous réserve d'obtenir les autorisations administratives et que les travaux soient effectués sous le contrôle d'un architecte a été prise en l'absence de tout dossier technique et s'apparentait donc à un accord de principe, qui ne dispensait pas la personne devenue propriétaire de soumettre à l'assemblée générale son projet définitif soutenu par des documents techniques. 

Il est dès lors certain que le projet du vendeur que l'acheteur était supposé reprendre à son propre compte n'a pas été soumis à l'assemblée générale lors du vote de cette résolution. Il appartenait en conséquence au notaire d'informer l'acheteur de la difficulté liée au refus éventuel mais possible de l'assemblée générale et d'en prévenir les effets préjudiciables pour lui en érigeant l'obtention de l'autorisation en condition suspensive. 

En s'en abstenant, le notaire a donc manqué à son devoir de conseil, ce qui a contribué au préjudice subi par le bénéficiaire de la promesse de vente résultant de l'obligation pour lui de verser au promettant l'indemnité d'immobilisation dont le montant final a été réduit à 30 000 EUR. Il convient de retenir que le manquement du notaire a contribué à ce préjudice à raison de la moitié, ce qui justifie sa condamnation au paiement de 15 000 EUR de dommages et intérêts.