Condition suspensive du paiement du prix et des frais de notaire

- Cour de cassation, chambre civile 1, 3 févr. 2016, N° de pourvoi: 14-28.339, rejet, inédit :

Par acte sous seing privé du 12 novembre 2004, Mme Catherine X a vendu à son frère, M. X, la totalité de ses droits indivis, soit 40, 625 %, dans la propriété dénommée "Château Ausone", sous la condition suspensive du versement à titre de garantie, entre les mains du notaire désigné pour recevoir l'acte authentique de réitération de la vente au plus tard le 31 décembre 2009, d'une somme égale au montant du prix et de ses frais ;  le 29 avril 2010, M. X a assigné sa soeur ainsi que Micheline Y, leur mère qui était intervenue à l'acte en 2004, afin de voir dire que le jugement à intervenir vaudrait acte réitératif de vente et entendre condamner sa soeur au paiement de la clause pénale.

M. X a fait grief à l'arrêt d'appel de constater la caducité de l'acte sous seing privé du 12 novembre 2004 et, en conséquence, de rejeter l'ensemble de ses demandes.

Mais l'arrêt d'appel retient, d'abord, que l'acte du 12 novembre 2004 stipule que la condition suspensive relative au versement du prix et des frais entre les mains du notaire sera réputée défaillie à défaut de production par l'acquéreur du justificatif de ce versement, ensuite, que la signature de l'acte authentique de vente devait intervenir le 31 décembre 2009 au plus tard, de sorte que la production de ce justificatif devait être accomplie avant cette date et que M. X soutient à tort qu'il n'était pas prévu que la convention devienne caduque si une condition suspensive n'était pas réalisée à cette date ; qu'il énonce, enfin, que le procès-verbal de difficultés dressé le 14 décembre 2009 se borne à énoncer que M. X justifie de la levée des conditions suspensives, sans faire état du versement de la somme de 10 150 000 EUR ni de la date à laquelle ce versement aurait eu lieu.

En l'état de ces constatations et appréciations, la cour d'appel a souverainement estimé, sans dénaturation, que la preuve de l'accomplissement de la condition suspensive constituée par la production, avant le 31 décembre 2009, du justificatif du versement de la somme convenue n'était pas rapportée et a pu en déduire que cette défaillance avait entraîné la caducité de l'acte du 12 novembre 2004 ; que le moyen n'est pas fondé.

Le notaire doit informer sur les conséquences d'une dispense de séquestre

- Cour d'appel de Versailles, Chambre 1, sect. 1, 11 févr. 2016, RG N° 13/07714 :

Par acte reçu le 19 novembre 2006 par P, notaire, les époux G ont consenti une promesse unilatérale de vente de leur résidence principale à la SARL Devimmo sous plusieurs conditions suspensives dont l'obtention d'un permis de construire que la bénéficiaire de la promesse s'engageait à demander au plus tard le 31 janvier 2007.

Il était convenu entre les parties, en page 5 de l'acte, sous l'intitulé "Indemnité d'immobilisation - Séquestre'" de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de 29 000 EUR, la SARL Devimmo s'engageant 'irrévocablement à verser au promettant la somme de 29 000 EUR représentant l'indemnité d'immobilisation ci-dessus fixée au plus tôt dans les huit jours de son refus de régulariser l'acte de vente alors que toutes les conditions suspensives auraient été levées et au plus tard le 16 juillet 2007.

Après plusieurs prorogations de la promesse de vente, la vente n'a pas eu lieu et le notaire P a dressé un procès-verbal de carence le 11 juillet 2008.

Si les parties sont libres de prévoir dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente que le montant de l'indemnité d'immobilisation convenue ne sera pas séquestré et si le notaire ne commet pas de faute en insérant une telle clause dans son acte, il appartient en revanche au notaire, en vertu de son devoir de conseil et d'information, d'éclairer les parties sur les conséquences d'une telle clause qui laisse le bénéficiaire décider seul du paiement de l'indemnité d'immobilisation et le promettant sans garantie de paiement en cas d'insolvabilité du bénéficiaire.

La responsabilité du notaire P ayant reçu la promesse unilatérale de vente portant sur une résidence principale doit en l'espèce être retenue dès lors que l'acte mettait à la charge du bénéficiaire le paiement d'une indemnité d'immobilisation de 29 000 EUR sans que le notaire établisse qu'il ait satisfait à son devoir de conseil et d'information quant aux conséquences de l'absence de versement de cette indemnité.

Les promettants justifient de ce que leur bien a été indisponible du fait de la prorogation de la promesse pendant près deux ans alors que, sans le manquement du notaire à son devoir d'information et de conseil, ils auraient pu s'en dégager plus rapidement.

En revanche, la nécessité dans laquelle les promettants se sont trouvés de supporter les mensualités d'un crédit relais pour l'acquisition de leur nouvelle résidence et des frais supplémentaires ainsi que le retard apporté à la réalisation de la vente sont la conséquence du refus du bénéficiaire d'acquérir le bien mais non de l'absence d'information sur les conséquences de l'absence de séquestre de l'indemnité d'immobilisation qui est la seule faute imputable au notaire. Le préjudice doit dans ces conditions être indemnisé par le notaire avec le paiement d'une somme de 10 000 EUR.

Droit rétractation achat terrain : volonté des acquéreurs de construire

- Cour de cassation, chambre civile 3, jeudi 4 févr. 2016, N° de pourvoi: 15-11.140, publié au bulletin :

Par acte notarié du 13 janvier 2011, la société Bat et Bri a consenti une promesse unilatérale de vente d'un terrain à bâtir à M. et Mme X, sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire une maison à usage d'habitation et d'un prêt ; la vente n'ayant pas été régularisée, la société Bat et Bri a assigné en paiement de l'indemnité d'immobilisation M. et Mme X qui ont soutenu que la promesse unilatérale de vente était nulle, faute de leur avoir été notifiée conformément aux dispositions de l'art. L. 271-1 du Vode de la construction et de l'habitation ;

Pour déclarer nulle la promesse unilatérale, l'arrêt d'appel retient que la volonté des acquéreurs de construire une maison à usage d'habitation était certaine lors de la conclusion de la promesse et était entrée dans le champ contractuel et qu'il se déduit de ces éléments que le droit de rétractation prévu par les dispositions légales était applicable.

En statuant ainsi, alors que la promesse ne portait que sur la vente d'un terrain à bâtir et que la faculté de rétractation prévue par l'art. L. 271-1 précité ne concerne que les actes ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la cour d'appel a violé l'art. L. 271-1 du code précité.

Droit de rétractation acquéreur terrain : l'intention de construire

- Cour de cassation, chambre civile 3, 4 févr. 2016, N° de pourvoi: 15-11.140 , publié au Bull. : 

L'arrêt de la Cour de cassation a été rendu au visa de l'art. L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation (CCH).

Par acte notarié du 13 janvier 2011, la société Bat et Bri a consenti une promesse unilatérale de vente d'un terrain à bâtir à M. et Mme X, sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire une maison à usage d'habitation et d'un prêt ; la vente n'ayant pas été régularisée, la société Bat et Bri a assigné en paiement de l'indemnité d'immobilisation M. et Mme X qui ont soutenu que la promesse unilatérale de vente était nulle, faute de leur avoir été notifiée conformément aux dispositions du texte précité.

Pour déclarer nulle la promesse unilatérale, l'arrêt d'appel retient que la volonté des acquéreurs de construire une maison à usage d'habitation était certaine lors de la conclusion de la promesse et était entrée dans le champ contractuel et qu'il se déduit de ces éléments que le droit de rétractation prévu par les dispositions légales était applicable.

En statuant ainsi, alors que la promesse ne portait que sur la vente d'un terrain à bâtir et que la faculté de rétractation prévue par l'article L. 271-1 précité ne concerne que les actes ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

L'acquéreur doit justifier de la demande de prêt conforme aux dispositions du compromis

- Cour de cassation, chambre civile 3, 21 janv. 2016, N° de pourvoi: 14-23.178 , rejet, inédit :

Mme X a conclu une promesse synallagmatique de vente de divers lots de copropriété d'un immeuble avec la SCI Baumon, représentée par M. Z, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par l'acquéreur ; Mme X, contestant les conditions dans lesquelles le prêt avait été sollicité puis refusé, a assigné la SCI Baumon en versement du dépôt de garantie consigné par celle-ci entre les mains du notaire.

Ayant constaté que la SCI Baumon produisait deux lettres que lui avait adressées la banque CIC, la première, du 4 octobre 2007, accusant réception de sa demande de financement immobilier pour un montant de 600 000 EUR, la seconde, du 23 novembre 2007, l'informant du refus du prêt et ayant retenu que, faute de production de la demande de prêt, la SCI Baumon ne justifiait pas de sa conformité aux caractéristiques contractuellement prévues, en dehors du montant du prêt, la cour d'appel a pu en déduire que la non-réalisation de la condition suspensive était imputable à l'acquéreur.

Rupture des pourparlers : pas de vente parfaite

- Cour d'appel de Paris, pôle 4 - chambre 1, 15 janv. 2016, N° de RG: 14/22501 :

Dans le cours de leurs pourparlers, les parties sont convenues de la rédaction d'un avant-contrat de vente, soumettant, ainsi, l'échange de leurs consentements à la rédaction d'une promesse de vente et ce, d'autant que les consorts XY conditionnaient leur acceptation à l'obtention d'un prêt, ainsi qu'il ressort du projet de contrat rédigé par leur notaire qui inclut une condition suspensive en ce sens, stipulée en faveur des acquéreurs.

Il s'en déduit que la tractation a été rompue au stade des pourparlers, de sorte que c'est à bon droit que le Tribunal a débouté les consorts XY de leur demande de vente forcée.

La vente n'étant pas parfaite, les consorts Z n'ont pas commis de faute en ne vendant pas aux consorts XY et en ne déférant pas aux mises en demeure de ces derniers.