Le notaire ne pouvait ignorer le risque de catastrophe naturelle (sécheresse) affectant le bien vendu

- Cour de cassation, chambre civile 1, 11 janvier 2017, N° de pourvoi: 15-22.776, cassation partielle, publié : 

Suivant acte reçu le 20 décembre 2003 par M. X, notaire associé, M. et Mme Y (les vendeurs) ont vendu une maison d'habitation située à Saignon, sous le bénéfice d'une clause de non-garantie des vices cachés ; déchus du droit de se prévaloir de cette clause, pour avoir, de mauvaise foi, dissimulé, notamment, l'existence d'un arrêté interministériel du 27 décembre 2000, portant reconnaissance à l'état de catastrophe naturelle de deux épisodes de sécheresse survenus dans cette commune, ils ont été définitivement condamnés à payer à l'acquéreur le montant des travaux de reprise et de confortement de l'immeuble et à indemniser le trouble de jouissance consécutif à ces travaux ; ils ont, ensuite, assigné la société civile professionnelle A-X (le notaire), successeur de celle au sein de laquelle M. X avait exercé, en garantie de ces condamnations, pour manquement à ses devoirs d'efficacité et de conseil.

Le notaire a fait grief à l'arrêt d'appel d'accueillir partiellement ce recours, alors, selon le moyen soutenu par elle et notamment que la partie, qui a volontairement dissimulé une information à son cocontractant, ne peut reprocher à un rédacteur d'acte de ne pas l'avoir révélée à la victime de cette dissimulation ; qu'en retenant que le notaire avait omis d'informer les parties de l'existence du rapport Hydrosol et de l'arrêté de catastrophe naturelle adopté à la suite de ce rapport, quand elle relevait elle-même que les vendeurs avaient délibérément occulté l'existence de ces documents et des désordres qu'ils mettaient en exergue, de sorte qu'ayant connaissance de ces informations qu'ils avaient cachées à leurs cocontractants, les vendeurs n'étaient pas fondés à se prévaloir d'un manquement du rédacteur d'acte à son obligation de les communiquer aux acquéreurs, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations en violation de l'art. 1382 du code civil.

Le pourvoi est rejeté.

Le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse ; la faute intentionnelle ne prive pas le vendeur de tout recours contributif contre le notaire qui, ayant prêté son concours à la rédaction d'un acte dolosif, peut être tenu de le garantir partiellement, en considération de la faute professionnelle qu'il a commise.

Et après avoir exactement énoncé que la faute intentionnelle d'une partie ne dispense pas le notaire des devoirs liés à sa fonction d'officier public, puis souverainement estimé qu'ayant son étude à quelques kilomètres de la commune de Saignon, à laquelle avait été reconnu l'état de catastrophe naturelle, le notaire ne pouvait ignorer la publication de l'arrêté interministériel portant constatation de cet état, relayée de surcroît dans la presse locale, la cour d'appel a retenu que le notaire rédacteur de l'acte de vente ne pouvait, sans manquer à son obligation d'information, s'abstenir de renseigner les parties sur l'existence de cet arrêté, par une mention ou par une annexion, au même titre que l'état parasitaire de l'immeuble ou le diagnostic amiante.

De ces motifs, la cour d'appel a pu, sans excéder les limites du devoir d'investigation du notaire, déduire que ce dernier avait commis une faute.

 

La vente était parfaite entre les parties ...

- Cour d'appel de Versailles, Chambre 3, 22 septembre 2016, RG N° 14/05450 :

Selon l'art. 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé, et il est de principe que, sauf volonté contraire des parties, les modalités de paiement du prix sont indifférentes. 

En l'espèce, les acquéreurs ont soumis au vendeur une offre d'achat d'un montant ferme de 630 000 EUR sans qu'il ne puisse leur être reproché d'avoir directement adressé cette offre au propriétaire plutôt qu'à son mandataire dès lors qu'un mandat de vente n'a été confié que postérieurement. L'acceptation de l'offre par le vendeur est établie par la courrier du dirigeant de la société venderesse corroborée par le courrier adressé par le notaire aux acheteurs. Il s'en déduit que les acheteurs ont soumis au propriétaire du bien une seule offre qui a été acceptée par celui-ci et que la précision apportée ultérieurement quant à l'absence de demande de prêt ne constitue nullement une nouvelle offre. L'accord des parties était donc parfait sur la chose et le prix et le vendeur ne pouvait promettre de vendre à un tiers. Il convient en conséquence d'enjoindre au vendeur de signer une promesse synallagmatique de vente sous astreinte.

Pour débouter les époux acquéreurs de leurs demandes, le tribunal de grande instance avait jugé qu'ils ne rapportaient pas la preuve formelle d'une acceptation de leur offre d'acquisition par le vendeur, et ce d'autant que leur proposition d'achat avait encore évolué le 26 octobre 2012, pour ne plus comporter de condition suspensive de prêt et que le message électronique de madame, l'une des acquéreurs prenant acte d'une acceptation est insuffisant à rapporter cette preuve.

 

Le notaire doit procéder à toutes les investigations utiles

- Cour de cassation, chambre civile 1, 29 juin 2016, N° de pourvoi : 15-15.683, cassation :

 Le notaire, tenu professionnellement de s’assurer de l’efficacité des actes qu’il rédige et d’éclairer les parties sur leur portée, leurs effets et leurs risques, doit vérifier par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, l’étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente.

Monsieur X, acquéreur, qui, ayant acquis, suivant acte reçu le 21 janvier 1997 par M. Y, notaire associé, une maison d’habitation avec jardin et cour, située "à Montigny-les-Cormeilles ... et donnant ... par un passage commun", projetait de se raccorder au réseau téléphonique depuis ce passage qu’il croyait indivis, s’est heurté au refus d’une voisine qui, propriétaire de l’immeuble situé au ..., revendiquait la propriété exclusive de la cour constituant le passage vers cette voie ; une expertise amiable ayant révélé que cette cour était privative, l’acquéreur a assigné la SCP notaire, successeur de la société au sein de laquelle avait exercé le notaire, en réparation des préjudices financier et moral engendrés par l’imprécision de son titre.

Pour rejeter les demandes de l’acquéreur, après avoir relevé que son titre ne faisait mention d’aucune autre cour que celle, privative, attenante à sa maison, l’arrêt d’appel en conclut qu’il ne peut avoir été induit en erreur sur l’étendue de ses droits réels, tant sur la cour litigieuse que sur le porche permettant d’y accéder, la référence au caractère commun du passage exprimant seulement que d’autres parcelles bénéficiaient du même droit ; il ajoute que la consultation des titres de la voisine n’aurait pas imposé au notaire, s’il y avait procédé, de décrire différemment l’étendue des droits cédés sur la cour litigieuse, de sorte que ce dernier ne peut être tenu pour responsable de la croyance erronée et non induite par les énonciations de l’acte, de l’existence sur cette cour de droits réels autre qu’un simple droit de passage.

En statuant ainsi, alors que les termes de "passage commun", qui pouvaient, en considération de l’état des lieux, des indications des titres antérieurs ou de leur confrontation avec ceux afférents à d’autres fonds, créanciers comme débiteurs du passage, désigner un chemin indivis, une servitude de passage, voire une simple tolérance, étaient ambigus et engendraient nécessairement une incertitude sur l’étendue des droits réels objet de la vente, de sorte qu’il appartenait au notaire instrumentaire de lever cette incertitude en vérifiant, par tous moyens à sa disposition, y compris par la consultation des titres des fonds contigus, créanciers ou débiteur du passage, et des documents cadastraux y afférents, le régime juridique du passage et l’exacte propriété de son assiette, et d’en faire mention dans son acte, la cour d’appel a violé l’art. 1382 du Code civil (devenu l'art. 1240).

Texte intégral de l'arrêt

Le notaire doit avoir l'accord du donateur à l'aliénation du bien donné

 - Cass. Civ. 1re civ., 16 déc. 2015, pourvoi n° 14-29.758, FS-P+B :

Un immeuble, ayant fait l'objet d'une donation hors part successorale (ancienne donation en avancement d'hoirie), a été aliéné sans l'intervention des héritiers réservataires. Au décès du donateur, le notaire a dressé un procès-verbal comportant un "accord forfaitaire et transactionnel" aux termes duquel le donataire s'engage à verser à ses frères et soeurs une somme "en compensation de la donation dont il a bénéficié". Le donataire ne respectant pas son engagement, les héritiers réservataires ont assigné les tiers détenteurs, lesquels ont appelé le notaire chargé de la vente en garantie.

Sur le fondement de l'article 930 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi du 23 juin 2006, la Cour de cassation estime que les héritiers réservataires sont recevables à engager, même après le partage, l'action en réduction à l'encontre des tiers détenteurs de l'immeuble ayant fait l'objet d'une donation excédant la quotité disponible.

Rappelant qu'il incombait au notaire d'informer les tiers acquéreurs sur les risques d'une éventuelle action en réduction et de faire intervenir les héritiers réservataires pour consentir à l'aliénation (C. civ., art. 930, al. 2, ancien), la Cour de cassation rejette le pourvoi du notaire et retient que le "préjudice subi par (les tiers détenteurs) en raison du manquement du notaire à son devoir d'information et de conseil ne constituait pas une simple perte de chance mais un préjudice actuel et certain".

Cet arrêt est intervenu en application de l'ancien arti. 930 du Code civil, mais la solution serait identique sous l'empire de la loi nouvelle (C. civ., art. 924-4).

Les notaires doivent toujours, sous peine d'engager leur responsabilité, recueillir l'accord des héritiers réservataires pour consentir à l'aliénation d'un bien reçu par donation.

La responsabilité de l'agent immobilier en matière de vices cachés

- Cour d'appel d'Angers, Chambre civile A, 7 juin 2016, RG n° 4/01176, rejet :
 
Les acquéreurs sont fondés à rechercher la responsabilité du vendeur pour vice caché, même si au moment où ils ont acheté la maison, celle-ci présentait un renflement sur le mur litigieux. Si les acquéreurs ne pouvaient en ignorer l'existence, en revanche aucun élément ne vient caractériser que ces profanes en matière de bâtiment, le mari étant militaire et son épouse psychologue, pouvaient appréhender les risques inhérents à cette boursouflure apparue sur un bâti ancien.
 
L'agent immobilier est tenu à l'égard de son mandant d'une obligation de conseil à l'occasion des opérations réalisées par son entremise. Il a notamment le devoir de fournir à son client une information aussi exacte et complète que possible et de le mettre en garde contre toute éventualité qui pourrait être, pour ce dernier, source de préjudice. Cette obligation, qui s'analyse en une obligation de moyens, doit s'apprécier en fonction des circonstances de la cause et en particulier, de la situation et de la connaissance des parties intéressées à la transaction. Or, en l'espèce il apparaît que l'agence immobilière, de par son expérience en matière de vente immobilière, ne pouvait pas ignorer la boursouflure existant sur la façade et son caractère anormal au regard de l'aspect habituel des murs en moellons des bâtisses anciennes. Même si elle n'avait pas les compétences suffisantes pour déterminer les causes de ce «ventre», ni pour apprécier l'existence d'un risque immédiat d'effondrement, elle devait à tout le moins attirer l'attention des acquéreurs sur l'anormalité de cette situation, susceptible d'avoir un impact immédiat sur la valeur du bien compte tenu des travaux pouvant s'avérer nécessaires, et leur conseiller de recourir au diagnostic d'un professionnel.

C'est donc à juste titre que le premier juge a retenu la responsabilité de l'agence immobilière.

Achat moitié/moitié en indivision. Paiement par la comptabilité du notaire

- Cour d'appel de Nîmes, Civ. 1, 28 avr. 2016, RG n° 14/0553 :
 
Les parties s'accordent sur la liquidation et le partage de la succession de M. René D, la désignation pour y procéder du président de la Chambre départementale des notaires avec faculté de délégation et la qualification de bien propre de René D. du véhicule Mercédès.

Elles sont opposées sur tous les autres chefs de demande.

Sur la maison de Blauzac. Sur l'acquisition de l'immeuble

Les époux D M ont acquis, indivisément à concurrence de moitié chacun, suivant acte du 31 janvier 1990, reçu par maître M, notaire à UZES, une maison d'habitation avec dépendances et terrain attenant sise à BLAUZAC, cadastrée ' Le village ' AB 40, 41 et 42 pour le prix de principal de 400 000 F quittancé dans l'acte.

Il est en effet stipulé que ' l'acquéreur a payé comptant ainsi qu'il résulte de la comptabilité du notaire soussigné au vendeur qui le reconnaît et lui consent bonne et valable quittance définitive et sans réserve...'.

Au regard de ce titre qui fait foi jusqu'à inscription de faux, les époux qui ont acheté le bien en indivision en ont acquis la propriété sans qu'il y ait lieu d'avoir égard à la façon dont l'acquisition a été financée. Si l'un des époux acquiert le bien avec des deniers qui lui ont été donnés par son conjoint à cette fin, comme soutenu en l'espèce par les intimés, alors, la donation n'est jamais que de deniers. Cette donation est sans incidence sur la propriété du bien et les enfants D ont seulement la possibilité d'obtenir le règlement d'une créance s'ils rapportent la preuve que M. René D a ainsi qu'ils le soutiennent financé de ses deniers propres la totalité du paiement du prix d'acquisition de l'immeuble.

La charge de la preuve leur incombe et non l'inverse comme l'a décidé le tribunal.

Ils s'attachent à démontrer que Mme Christiane M, ne rapporte pas la preuve du paiement de la moitié de l'immeuble sur ses deniers en invoquant son absence de profession lors de l'acquisition litigieuse, la promesse synallagmatique de vente du 7 novembre 1989 qui ne fait apparaître comme seul acquéreur que M. René D au contraire de l'acte authentique et l'examen tant des pièces incomplètes tirées de la comptabilité du notaire que des documents bancaires produits par l'appelante qui établissent que les deniers personnels de Mme Christiane M veuve D ne pouvaient se trouver chez le notaire au moment de la vente.

D'un examen attentif du compte de l'étude B, M et P afférent à la vente D. édité le 17 janvier 1991 il ressort au 31 janvier 1990, date de la signature de l'acte authentique de vente, que divers chèques ont été reçus par l'agent immobilier, ou par le notaire, certains chèques émis par monsieur, d'autres par madame. Les chèques ont été débités pour Mme Christiane M le 12 février 1990 et pour M. René le 8 février 1990.

Aucune irrégularité, ni singularité ou violation de la pratique notariale dans la procédure suivie par l'étude notariale. Ainsi que le fait observer l'appelante par une juste critique du premier juge, en 1990 n'était pas en vigueur l'exigence de la profession d'un paiement par chèque de banque ou par virement antérieurement à la vente. Le chèque vaut paiement et la remise par l'acquéreur le jour de la vente au notaire d'un chèque du montant des prix de vente et des frais valait règlement du prix de vente sous réserve d'encaissement. Les reçus 7041 et 7042 le précisent d'ailleurs très clairement ' En cas de paiement par chèque, ce reçu n'est délivré que sous réserve d'encaissement '.

Remis au notaire le jour de la vente, il est donc tout à fait normal que compte tenu des délais de contre-passation bancaire, ces chèques n'aient été encaissés que de 8 pour Mme Christiane M à 12 jours pour M. René D plus tard.

Le compte personnel de Mme Christiane M. au Crédit mutuel a été alimenté le 22 janvier 1990 à concurrence de 170 000 F par le règlement effectué le 16/01/1990 par M. M, son ex-mari, au titre du partage de leur communauté et de l'attribution à ce dernier de la maison d'habitation de Melville suivant acte établi par maître L, notaire, le 16 janvier 1990, quittance de ce versement figurant dans l'acte en page 8, et de 60 000 F par le virement interne de son compte d'épargne Crédit Mutuel Livret Bleu [...] sur son compte de dépôt Crédit Mutuel, épargne détenue avant son mariage ainsi qu'en atteste le relevé de son compte titres Crédit Mutuel affichant au 31/12/1988 un crédit de la somme de 63 984,35 F.

Enfin, surabondamment il ne peut qu'être relevé que si le compromis de vente de l'immeuble de Blauzac a été établi au seul nom de M. René D le 07 janvier 1989, à une date où Mme Christiane M demeurait encore dans l'incertitude de la date de la liquidation de la communauté ayant existé entre elle et M. M, dès que celle-ci a eu la certitude de la perception des fonds, le 16 janvier 1990, les époux ont fait connaître au notaire leur décision de procéder à l'acquisition indivise moitié chacun, la copie de ce courrier du 13 janvier 1990 figurant au nombre des pièces communiquées.

Par suite, alors même que ne pèse pas sur elle la charge de la preuve, Mme Christiane M établit qu'elle a financé avec ses deniers personnels la moitié du prix d'acquisition de l'immeuble de Blauzac, M. Philippe D et Patricia D ne rapportant pas la preuve que leur père René a, ainsi qu'ils le soutiennent, financé l'intégralité de ce prix d'acquisition.

Les époux D-M ont acquis l'immeuble de Blauzac pour moitié chacun.

Acte de vente inefficace ; le notaire a la même responsabilité que le vendeur

- Cour de cassation, Chambre civile 3, 7 avril 2016, RG N° 15-15.678 :

Selon acte authentique reçu par Mme X et M. Y, notaires, la société Avenir finance immobilier, exerçant l'activité de marchand de biens, a vendu à la société civile immobilière Germaine (la SCI) un local à usage de logement ; se plaignant de la situation du lot vendu, en rez-de-chaussée au-dessous du niveau de la crue centennale, imposant la réalisation d'un plancher à un niveau incompatible avec la hauteur de plafond d'un logement, la SCI a assigné la société Avenir finance immobilier et les notaires en résolution de la vente et réparation de son préjudice.

Ayant constaté que l'acte de vente avait pour objet un local à usage de logement et que le lot vendu n'était pas aménageable en logement du fait de la hauteur sous plafond résultant du "niveau refuge", la cour d'appel en a exactement déduit que le vendeur avait manqué à son obligation de délivrance du bien vendu et que la vente devait être résolue.

La cour d'appel a retenu à bon droit que le notaire, qui n'est pas partie à l'acte de vente, ne peut être tenu à la restitution du prix de la vente résolue, qui ne constitue pas par elle-même un préjudice réparable.

Pour condamner les notaires à garantir la SCI, en cas de défaillance du vendeur, du paiement des sommes de 50 000 EUR, correspondant au coût des travaux et de 25 660 EUR correspondant au montant des intérêts déjà réglés sur l'emprunt contracté pour l'acquisition du logement, l'arrêt d'appel retient que ces sommes, dépensées par la SCI sans aucune utilité, constituaient un préjudice en relation directe avec la faute reprochée aux notaires.

En statuant ainsi, alors que la faute reprochée aux notaires consistait à ne pas s'être assurés de l'efficacité de l'acte de vente authentique, de sorte qu'ils étaient tenus d'en réparer les conséquences dommageables dans les mêmes conditions que le vendeur, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'art. 1382 du Code civil.