Défiscalisation Malraux : responsabilité du notaire et du conseil patrimonial

- Cour de cassation, Chambre civile 1, 11 mai 2017, pourvoi N° 16-16.022:

Pour une opération de défiscalisation, monsieur et madame sont entrés en relation avec un conseiller en gestion de patrimoine, lequel, au terme d'études personnalisées, leur a proposé d'investir dans un programme de réhabilitation d'un immeuble en copropriété et présenté comme éligible au dispositif de défiscalisation institué par la loi n° 62-903 du 4 août 1962 (loi Malraux).

Par acte notarié du 20 décembre 2001, les époux ont acquis un des lots de cette copropriété, pour un prix comprenant le coût de l'achat du bien et celui des travaux de réhabilitation, dont le financement a été assuré au moyen de deux prêts immobiliers constatés dans le même acte notarié.

L'entreprise principale chargée de la réalisation des travaux a été placée en liquidation judiciaire.

Soutenant avoir réglé en pure perte une certaine somme à titre d'avances sur travaux, les époux ont assigné en réparation de leur préjudice financier et de leur manque à gagner le notaire ayant reçu l'acte de vente, ainsi que le conseil en gestion de patrimoine, pour manquement à leurs obligations d'information et de conseil.

Pour écarter l'existence d'un lien de causalité entre, d'une part, le défaut d'information et de conseil du notaire et du conseiller en patrimoine sur l'absence d'obtention, au moment de la vente, du permis de construire et de l'autorisation spéciale de travaux, d'autre part, le préjudice tenant à l'échec de l'opération immobilière défiscalisée à laquelle les époux avaient souscrit, l'arrêt de la cour d'appel retient que lesdites autorisations ont été en définitive obtenues et que l'opération n'a échoué qu'en raison de la défaillance des entreprises de travaux.

En statuant ainsi, sans rechercher si la circonstance que la vente avait été conclue avant la délivrance du permis de construire et de l'autorisation préalable des travaux, n'était pas de nature à alerter le notaire et le conseiller en patrimoine sur le risque lié à la faisabilité juridique et financière de cette opération de défiscalisation immobilière, de sorte qu'il leur incombait d'en informer les époux, lesquels, ayant eu la volonté de s'engager dans une opération parfaitement sécurisée, auraient pu, étant informés et conseillés, renoncer à cet investissement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'ancien art. 1147 du Code civil et l'art. 1382 du Code civil, devenu l'art. 1240.